中南房地产业集团发展战略规划报告

草稿中南房地产开发战略规划(2008-2015年)中南控股集团有限公司2009年5月22日环境分析的第一部分1、分析宏环境(1)国际环境基本稳定，为可预见的未来我国经济的可持续发展提供了更好的外部条件。国际发展和中国发展的因素仍然存在，但中国周边大国的隐患没有从根本上改变。台湾问题还没有解决。日本寻找政治大国的过程影响着中国的发展。美国仍然在国际秩序中占优势，但多极化作为国际发展的主线，促使国际格局进一步发展，中国在国际政治、经济和外交关系中取得了有利条件。在经济全球化趋势中，中国抓住了好时机，抓住了发展的主线，获得了全球化发展的高地位，在特定领域取得了一定的控制权。同时，中国坚定地抓住区域经济一体化趋势，加快中韩及东南亚经济一体化进程，加强与欧盟的经济联系，加强上海合作组织在经济领域的合作，加强与大陆的经济关系。为中国经济发展创造外部经济环境。正如国家“十一五”指出的那样：“和平、发展、合作成为当今时代的潮流，世界政治能力对比有助于维护国际环境的整体稳定，经济全球化趋势深化，科技进步日新月异，生产要素流动和产业转移加快，我国与世界经济的相互联系和影响越来越深，国内国际两个市场，两个但是国际经济环境复杂严峻。一是次贷危机对全球金融市场的巨大冲击，一级能源，原材料价格暴涨，全球经济增长放缓，停滞局面，经验丰富的发达国家将再次走向时尚。第二，全球通货膨胀压力将会上升。国际粮食和石油等初级产品的价格继续上涨。由于全球低利率政策，贷款费用太低，导致资金过剩的全球流动性过剩。第三，发展不平衡现象突出。美国、欧洲、日本三大经济同步衰退的现象将拉动全球经济增长，但包括中国、俄罗斯、印度、巴西在内的“四大金砖四国”正在快速发展。(2)中国政治稳定，宏观经济继续保持良好的上升势头。从国内环境来看，我国经济继续保持快速发展，15个期间GDP年增长率为9.5%，比世界平均水平提高了5.5个百分点。目前中国的国内生产总值居世界第七位，进出口贸易居世界第三位。中国社会科学院发表的国际形势黄皮书2006年全球政治与安全报告认为，中国的综合国力超过日本(第7位)，排在世界第6位。预计未来10年我国经济将继续以8%以上的速度增长。我国经济社会发展已进入新阶段，主要成果如下。第一，发展需求正在增加，居民消费结构迅速增加，商品房、小型汽车、通信、旅游已成为“新四个”，居民消费支出总额增加了一倍。二是产业结构调整快。国家要在“十一五”期间重点把握三大事件。一是加快先进制造业和高新技术产业的发展。二是促进服务业的发展。第三，加强基础设施建设。第三，加快城市化进程。2003年我国的城市化预计为40.53%，2010年为47%，2020年为55%。加快城市化进程不仅是促进地区和谐发展的主要战略，也是保持我国发展需求势头的长期措施。但是中国经济也仍然存在着很多深刻的矛盾和问题，进入了复杂多变的时期，一个是经济发展的不平衡、结构性问题突出。第二，耕地、淡水、能源、重要矿产资源相对不足，生态环境脆弱；第三，科技自主创新能力不强，影响发展的制度安排亟待解决；四是流动性过剩，资产价格过快上涨，通货膨胀压力增大；第五，投资与消费的关系不协调，部分行业盲目扩张、产能过剩、经济增长方式变化缓慢，能源资源过度消耗、环境污染加剧，城乡、地区发展差距和部分社会成员之间的收入差距继续扩大。由于中国经济结构矛盾突出，政府的执政能力比过去任何时候都显着提高，但面对复杂的宏观经济局面，仍然缺乏力量和经验。因此在解决结构性矛盾的过程中，政策变化多，情况丰富，形成了中国宏观经济复杂多变的局面。2、产业环境分析(1)产业发展的基本方面没有根本变化，房地产业仍在高速发展时期。第一，中国经济的快速发展，居民消费水平的持续提高，为房地产业的发展提供了基础保障。改革开放30年来，中国在经济和社会发展等各个方面取得了举世瞩目的成就。实践证明，中国的开放政策不会改变，中国和国际间的经济交流将更加频繁。促进国民经济持续发展是中国政府的首要任务。经济的快速发展带来了居民消费水平的持续提高。据推算，在“十一五”计划中，我国经济将进入人均GDP2000美元到3000美元的阶段。人均GDP3000美元是经济上也很重要的数字，显示居民对服务要求的快速增长，经济保持快速增长，产业结构高度加快。因此，居民对居住的要求也在提高。住宅更好的位置、更大的面积、更完善的支持、更舒适的环境、需求水平的升级是房地产市场可持续发展的内在动力。二是城市化为房地产产业的发展提供刚性需求保障。城市化进程是中国在重化工阶段必须经历的过程，中国的城市化进程已经成为世界经济发展的两大引擎之一。预计到2010年，我国城市化水平将达到47%，我国城市人口将达到6.37亿人，平均每人26平方米建筑面积，在“十一五”期间，住宅建筑面积将增加40.54亿平方米。原来旧房屋以每年4%的比例拆除和重建，5年共20%，总面积为27.35亿平方米。这两者加起来，在“十一五”期间，需要新建67.89亿平方米。如果将商业街面积的85%估计为商品住宅，5年中，村庄要竣工商业街79.87亿平方米。另据调查，全国商业房地产开发投资额从1999年到2004年，以年均30%的增长率稳步上升。加入WTO后，由于跨国公司的流入，也极大地促进了商业层和写字楼市场的完善和发展，商业房地产市场的供求关系也逐渐活跃起来。专家预测，我国的城市化进程将持续到2030年，因此在今后相当长的时间里，房地产业将继续保持支柱产业的地位。城市化进程带来了房地产市场的刚性要求，可以在10-20年内支持房地产市场的可持续发展。第三，地区的广阔和市场的梯形为房地产企业的发展提供了有效调节风险的发展空间。中国地域广阔，经济发展不平衡。东部沿海经济发展水平高，中西部地区经济发展水平低，不平衡。不同地区的房价差距很大。因此，深圳、广州、杭州房地产过热，价格、销售波动或减少，同时充分的二、三线市房地产市场发展不饱和，有很多市场机会。第四，在现有体制下，房地产仍然是优秀的投资商品，平民的房地产投资欲望不会发生很大变化。短期内，经济体制、金融系统不会发生太大变化。企业、民间投资渠道有限的情况不会改变。与房地产相比，保存和附加值优秀，仍然是优秀的投资渠道，各方面的房地产投资欲望不会发生很大变化。因此，无论是市场经济因素还是政治因素，建筑、房地产行业都将长期保持增长和发展态势。(2)工业运行状况发生了很大变化。第一，在正常水平上，宏观调控变得正常。民生关注成为政府工作的焦点，住房是关系民生的最重要的方面。随着房地产业过热、房价持续上涨，国家对房地产业实施了一系列宏观调控措施，土地控制、信贷控制和扩大保障性住房建设等成为宏观调控的主要手段，宏观调控已经成为行业标准。但是宏观调控的目的不是压迫房地产市场，而是稳定房价，只有短期市场会调整，不会影响行业的长期发展趋势。第二是产业结构分析，房地产业的整合速度加快，房地产业的企业个体分化明显表现为竞争恶化，中国房地产业正处于向规模、品牌化、规制运用的转换时期。第三，在产品结构分析中，普通商品住宅仍然占据主流地位，价格将保持上升趋势；经济型住宅开发成为政府鼓励和支持的焦点。二手房市场将保持繁荣。商家的发展随着城市经济的发展速度出现了很大的差异。因此，今后投资者的注意力将进一步转移到商业房地产开发上，开发空间将从较大的城市转变到中小城市。第四，在竞争手段中进行分析，经过资金中心、土地中心的广泛开发阶段，综合资源整合能力、环境竞争、品牌竞争、资金链整合能力成为竞争的新主要手段。3、房地产SWOT分析机会(o)威胁(t)1、经济快速发展，居民收入持续增长，购买需求强劲。2、城市化的推进保障了房地产市场的刚性需求。3、区域经济发展不平衡，中西部和2三线城市的房地产市场有很大的商机。4、由于市场的持续限制，很多小开发商没有钱。5、国家鼓励经济适用房建设、低工资住房、2限制和房屋拆迁，也有很大的商机。1.宏观经济进入复杂多变的时期，政策的变化影响着企业的安全运营。2、宏观调控正常，调整短期市场。3、随着土地成本的提高，资金成为众多房地产的发展瓶颈现象。4、市场竞争越来越激烈，市场集中度越来越大，产业整合的时代来临了。5、综合资源整合能力、环境竞争、品牌竞争、资金链整合能力越来越成为竞争的新主要手段。6、产业利润率逐渐下降。随着市场集中度的提高，品牌企业将更多地追求企业的整体利益和可持续发展，追求企业的市场份额和行业地位，如从事单一项目开发的中小企业，过分追求特定项目的利润率。7、房地产开发人才资源有限。优点(s)缺点(w)1、控股集团资金支持；2、广泛的市场开发经验；3、特定土地储备；4、具有一定的政府关系。5、具有一般合同建设和房地产开发共同运营的优势，共同竞争的公共项目和土地包装转让项目。1、土地储备有限；2、资金渠道和手段不足；3、专业房地产开发团队资源不足；4、土地利用依靠市场关系；5、缺乏标准化、标准化的运营方式和管理流程6、人力资源团队需要优化。第二部分是总体战略目标1、中央和南部房地产定位1.1，业务愿景：我们的愿景是，随时随地不断的创新和不懈的努力，通过我们的产品和服务，为最广大的普通百姓创造更和谐的居住社会，创造更好的生活方式，使中南美洲房地产成为全国一流的社区生活创造者，努力成为全国最受欢迎、最有影响力的房地产开发商之一。中南方花园不仅要建房子，还要为顾客创造好的生活方式，我们不仅要卖房子本身，还要卖生活。在市场经济条件下，任何企业要想实现可持续生存、可持续发展，就必须持续关注和研究，满足客户的要求。随着中国房地产业不断规范和成熟，房地产业逐渐从卖方市场向买方市场转变，房地产企业之间的竞争更加激烈，质量优秀，设计合理，功能性、环境优越，房地产服务优秀，套装好，房价适中的产品才是受欢迎的客户，才是我们的衣食住行父母。如果失去顾客，无论多么好的发展模式，经营模式都会变成手动物和无用的树。因此，中南房地产要先树立“以客户为先”的理念，要把以前的“以企业为中心”改为“以客户为中心”的经营、经营方式，所有的发展方针、经营方针、管理方针都不能违背这个理念，所有的行为都要以这个理念为中心展开。1.2，企业口号：基于这样的愿景，我们提出了印度支那房地产，创造美好生活的口号。2、战略目标2.1，产值目标2010年实现销售额75亿元，从2008年到2010年，年均复合增长率达19%。2015年实现销售额200亿元，从2010年到2015年，年均复合增长率达21.7%。2020年实现销售400亿韩元，从2015年到2020年，年均复合增长率达14.87%。2.2，行业地位：2015年中南部东山要进入江苏省房地产企业前5名，全国房地产企业前30强。江苏十大房地产品牌企业，成为全国三十大房地产品牌企业。3、经营方针(1)坚持“4，2，000英镑”的经营理念。(2)坚持“打碎锅进行投资”。(。(3)主要是软投资，辅助硬投资。(4)吃弱连带。(5)重点开发位于上海宁线、山东半岛、晋景沿线的两线城市和全国白江县前50名的县级城市，逐步发展中西部地区首都和有发展潜力的两线城市，集中在中西部武汉、长沙、成都、重庆等地区中心城市，以保守思想落后的地区为中心发展。(6)坚持以郊区和城乡复合部为主的广阔市场项目。(7)投资滚动、开发滚动、销售滚动、分期。(8)确立规模经济发展的道路。(9)建立大众化住宅的土地使用方针以土地收购、产品定位、公寓布局设计等为原则。(10)建立可复制、可复制、可复制和创造性相结合的开发路径(11)坚持低价格高质量有机结合的发展道路。(十二)加大资本管理力度，推进企业上市，建立独立的融资体系，走资本经营与产品经营相结合的道路。(十三)适当发展政府经济适用住房、2限制性住房和拆迁安置工作。(14)掌握更好的投资理念，在市场暴走期间适度投资，在市场弱势期间增加投资。4、整体发展思路在这个计划期间，中南房地产的整体发展思想是“五华”，即标准化生产、专业化管理、资本化经营、合作开发、品牌化发展等。标准化生产：印度支那房地产要实现计划期间的战略目标，必须迅速扩大规模。连续的、可复制的是最安全、最快的扩展模式。但是前提是要建立一套完整的产品标准。因此标准化生产是在这个计划期间实现战略目标的重要手段，重点是培育成熟产品线，通过快速复制扩大规模，实现质量增长的战略目标。一、中南房地产产品目录。集团公司营销管理部门根据市场需求和客户的要求，决定是否提供住房、部件升级、住房、部件升级信息、集团公司研发中心、各种市场和客户