《XX商业广场》整合策划方案

商业房地产XX商业广场综合规划方案目录第一章总体规划设想一、企划定位、总体思路二、项目背景三、企业资源分析、企业目标的定义四、树立核心目标品牌五、项目开发总建议六、项目优缺点SWOT分析7 .市场机会发现第二章市场调查分析一、XXXX房地产市场发展概况二、市场消费心理三、区域价格和决定因素四、一套市场需求第三章项目产品定位开发报告一、整个项目的资金预算二、利润管理三、第一期资金投入计划四、在项目产品进入市场的时期提出建议五、项目产品开发战略六、项目产品定位策略第四章关于现行规划设计的建议一、总体计划的协调意见二、项目战略总建议：附带：产品建议三、一套调整建议第五章项目总体组合营销战略设计报告一、整个项目的综合营销构想二、整体操作盘计划、程序三、资源整合、资本运营计划四、营销小组制定建议五、自信、决心和实现第六章启动前的营销推广战略设计报告一、项目营销推广主题的确定二、项目营销推广主题的内涵三、项目营销推广节奏四、项目营销推广模式五、项目营销推广执行方案附件： XXXX广场项目市场调查报告第一章总体规划设想一、企划的整体构想1、全面把握：首先要全面把握目前最佳产品的设计和操作策略，全面把握他人犯的错误，避免重蹈复辙先求不败求胜。2、项目对接：通过深入调查和研究项目区域和个性特征，判断和整合项目资源优势和劣势，实现最优模型和项目本身的完美对接。3、超越创新：任何房地产项目都要超越自己，超越同行业的最高水平，在未来领域积极开拓，不仅可以为项目本身创造竞争优势，也可以为房地产企业建立行业地位。二、项目背景1 .用地概要该区域的国土资源局号为“市物资再生会社区用地”，计划用地位于XXXX西路的北侧、XXXX路的东侧、XXX中路西、北到金凤凰广场。 本区总面积11400，其中转让面积9327，计划区间道路面积2073，区间道路由受让人按计划建设。2 .项目计划l商务形式：独立店铺布局大开间框架自由分割商业布局l住宅形式：小户型酒店式公寓的布局(搬迁大厦除外)2.1店铺部分：约150002.2商住部分：销售住宅：约17000搬迁住宅面积：约100002.3绿化面积约3000(包括平台绿化)2.4地下建筑：约6000三.有关部门给予的规划设计要点XX市规划局建设用地规划设计要点(略)4 .用地的红线图(见附件)三、企业资源分析、企业目标的定义-利润和品牌1 .项目销售按目标计划顺利完成1.1短期销售成功，项目风险期间顺利过渡，实现资金流正常运作，确保后续开发资金。1.2合理实现总销售额、金额、销售进度、利润目标。2 .项目对企业品牌和后续项目的牵引和贡献。2.1随着项目运营的成功，永泰田房地产公司在昆山房地产行业的地位和影响力得以确立。2.2综合提高xxxx房地产公司的品牌认知度、荣誉度和扩张力。四、树立核心目标品牌原理：达到商业房地产的三胜边界品牌时代需要品牌时代房地产开发经营的游戏规则，品牌时代的语言与消费者的对话，这种新的交流语言和游戏规则是“房地产品牌语言和品牌运营规则”。 品牌时代的消费者需要的不仅是房地产产品，也是房地产品牌，品牌时代的房地产开发者要学会生产房地产品牌，要学会运用“房地产品牌运营”规则生产商业房地产品牌。品牌经营与消费者保持动态平衡，消费者不断将自己的体验反馈给经营者，经营者不断维护和调整房地产品牌，不断更新品牌体验，不断提高品牌价值。 三胜是开发者的企业价值、消费者的顾客价值、项目所在地区价值三个价值的同步提升。 通过大楼的潜在价值、开发者的潜在资源、顾客潜在需求的全面挖掘和激活，形成强大的品牌潜力：消费者欲望燃烧，品牌闪耀，地区能源爆发。 最终达到了财富冲击电流、社会进步的全新局面。五、项目开发总建议n引入先进商业计划，尤其注意引入新职业状态与设计项目职业状态的结合。通过n前期招商，引进了许多国内、国际知名的商业企业和品牌，垄断了旧的商业结构。n注意引入商业房地产和统一运营管理的概念，精心包装项目。n通过超常规宣传，通过事件营销进行有势力的宣传，以开发该项目为当地市民关注的焦点，形成良好的口碑，节约宣传费用。n适当地灵活划分店铺面积，控制“总价格”，提出短期租赁政策，尽量降低投资门槛，使项目积累大量潜在客户群。六、项目的SWOT分析1 .项目的优势1.1地理位置优越，商圈人气旺盛XXX广场位于XX市中心地带，是由人民路顶层商务中心向辅助商务中心过渡的边缘地带，距人民路仅500米，毗邻震川路、柏路干线道路，交通便利。 公共汽车有2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。 目前是XX市城区最后的商业用地。1.2商业齐全，商业活动方便1.3XX店铺市场需求大商业购买者多，商业炒股占相当比例2 .项目劣势2.1周边商业竞争较多，在一定程度上分流消费群体。2.2本项目具有良好的商业环境资源，但与XX市人民路商业区相比较，延误了相应的市政辅助设施不足，本项目本身的商业气氛不浓，因此必须通过高级商业购物中心的联动，共同建设地震川路柏庐路交叉口商业区。3 .机会点3.1经济发展的良好因素柏庐路地位的提高，与其说是开发者致力于建设的结果，不如说是XX城市的规模扩大，核心商业圈对外增长的必然。 随着XX经济的快速发展，城市东部迅速发展，形成了一个新的结构，目前以南北前进路线为轴，东西以柏庐路线为轴。 柏庐路也位于城市新轴线的中心，商业地位迅速上升。3.2地理地位优势目前XX市房地产市场越来越成熟，该项目的地理地位优势必然取得较大的发展趋势。 因此，以先进的决策意识，以科学的态度研究“供给-需求”，可以夺取“先机”。3.3项目联动最大化价值本项目对面的生产线广场已经建成，如果怡景湾居民中有40%是台湾人，能够完善和补充生产线广场的商业缺陷，将更加发挥优势，降低运营成本，最大化本项目的房地产潜在价值，使发展者充分实现利益。3.4中心城市的建设受到欢迎随着城市发展和知名度的提高，地区优势必然会带来人气上升，但本项目的开发周期预计“借势造势”，为提高项目开发安全打下良好基础。4 .风险4.1市场因素现在从XX市房地产市场来看，项目竞争开始同质化，引起了众多开发人员的重视，通过我们的开发周期推算，这些开发人员清楚地认识到了产品“差异”的重要性和迅速模仿。 当时，本项目仍有一定的市场竞争风险。4.2自己的要素本项目对面的线广场和XX的其他店铺已经有很强的对比，如果本项目不能超越线广场进行创新，销售的风险性和困难度是显而易见的。5 .综合分析从市场调查结果分析，比较本项目的优缺点，兼顾机会和风险。 唯一的办法就是尊重市场，适应市场，根据消费者的愿望，集成与项目相关的各种因素，运用智慧，创造先进性、差异性、诱导性、适用性的产品，以合理的成本、利润达到科学的“投入产业的比例”，追求产品供给需求的完备性，实现项目预期的市场期待从目前各热门店铺房地产和投资者的地区取向可以看出，投资者的考虑因素主要是地区和热门、地区和热门决定店铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够维持行人和稳定消费群体的地区等是投资考虑的主要因素。 二是新的商业模式和经营理念，XX现在的商业模式开始从脱衣商业街转变为集成型商业区，综合性的“商业步行街”、“一站式购物”的大买场等新的经营管理模式的影响不言而喻，三是与产品配套， 在店铺产品的设计和周边能源状况下，包括面部宽度、深度、对楼层高度和消费的有效诱导、店铺的水、电、煤气、污水排放等技术内容，这些因素对店铺功能的影响很大，投资者的考虑范围很广。7 .市场机会发现市场机会包括商业、酒店、公寓、办公室、住宅、休闲娱乐等多种需求，市场机会由以下三部分构成1 .普通市场机会发现“传统都市地区”自然形成的房地产需求(个人和投资)、商业、商业、休闲需求。 项目位于昆山市中心，位于昆山市从顶级商业区向次级商业区转移的边缘地带，最大限度地提高了对商业、商业和休闲的需求。在这个地区，由于高水平的精品商住项目的有效供给不足的差异化显示了需求。2 .新生代市场机会发现政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求，如XX市和上海、苏州形成的“洼地效应”、“城市规划发展辐射效应”、“商业、生活发展意识形态”等。城市的建设和发展、交通的全面改善、其他城市地区的价值和结构变化给该地区带来了新的需求。新生代繁殖的生存、休闲和投资空间的现实需求。 XX是一个年轻的城市，2440岁的人口占40%以上，这个年龄段的消费相对来说是以中高级消费为主体的。3 .创造市场机会的发现新房地产品种产生的市场机会。 VV目前的商业状况多以中低档商品为主，XX市特有的商业结构和发展模式显示出明显落后的商业特征，具体表现如下： (1)商业中心区相对集中，但对于城市各地区的发展需求，商业区相对较少， 目前仅以“人民路”和“亭林路”为主，“亭林路”商业繁华程度较弱；(2)商业表现形式以街头为主，城市整体缺乏一定规模的购物、休闲、娱乐整体的综合商业场所；(3)商业水平相对较低，市场高档、 缺乏主导性和综合性商业气氛(4)店铺经营的灵活性缺乏商业经营的统一性，商业气氛的形成只是由经营者自愿形成，店铺租赁率频繁体现。 这为我们创造市场的新房地产品种提供了机遇和空间。新投资方式产生的市场机会。 目前XX市民投资意识非常浓厚，在这一点上注意到差异化投资，项目本身从上一期招商业务开始，可以进行统一招商统一计划，本项目在投资理念方面有很大提高。创造新生活方式的市场机会。 XX城市居民生活方式相对落后，缺乏集饮食、娱乐、购物、休闲为一体的“一站式服务”，如果能加强这方面的整体配套，将成为昆山的新房地产。创造新营销战略的市场机会。 当地市场营销战略主要以住宅预售登记预约为主，靠拢后集中签约。 我们可以在具体运作中采用一些新的操作方法。4 .地形的地形价值从顶级商业区向二次商业区转移的辐射区。 就土地价值分析而言，XXX广场的位置和环境具有相当高的潜力，这种潜力可以通过我们的充分挖掘分析充分扩大内部潜力。新都市主义发展地带。 新都市主义是在全面反思现代主义的基础上，提出的城市规划和设计思想。 新都市主义有以下共同主张1 .街区功能复合化在城市功能的划分和配置上，新城主义主张在同一街区集聚多种功能建筑，如商业、办公、公共建设、居住和休闲娱乐应混合配置，不应将不同功能建筑分别配置在不同的街区，避免街区功能的单一化和简单化。2 .面向公共交通的布局新都市主义主张“公共交通土地开发”，城市规划紧凑，公共交通作为城市运营的支持体系，商场、住宅、公园、办公楼和公共建设设施应分布在步行到达公共汽车站的范围内。3 .重视城市步行系统和现代主义强调了私家车交通工具的不同，新都市主义重视步行系统在城市结构中的作用，主张人们以步行方式到达目的地，而且目的地的分布半径最好是其步行时间在10分钟以内。4 .设计城市公共空间在城市规划与设计过程中，新城主义非常重视城市公共空间的作用，强调充分布置城市广场、绿地、公园等城市公共空间，供人们休闲、娱乐、交流。5 .强调城市地区有机联系和街区适当尺度新都市主义反对现代主义在高速公路和高速公路上分割城市的做法，主张加强城市各地区之间的关系，同时强调街区规划尺度适当，与人的活动相协调，不能忽视人的存在和尊严。6 .建设高密度社区，提高城市内质量现代主义把高密度建筑和城市的质量对立起来，其实这是误解。 城市质量主要取决于规划是否合理、设施是否先进、管理是否有序，而不是密度大小。 高密度社区的建设，不仅提高了土地的利用价值，节约了土地资源，还有助于增进人们的邻里交流。7 .多元化的城市发展理论新都市主义是对现代主义的反动，但并不完全否定现代主义。 对现代主义的合理主张，如城市效率观念、新都市主义得到完全继承的同时，古典主义的规划秩序、轴对称、因形就势等城市建设理念也一并积累起来。8 .重视旧建筑保护新都市主义认为，古老的建筑是城市文明不可或缺的一部分，它们构成了城市的语境和记忆，是人类文明进化的缩影。 因此，必须保护和维护旧建筑物，不能总替换。新都市主义的城市建设理念，在一切主张的背后都蕴含着极为重要的思想，即人文关怀。 强调了混合街区功能的想法，交通系统的组织，其他城市建设的主张，都能满足人的需要，尊重人性的发展。本项目是“土地混合开发区”，在构建商业CBD的同时，安排适量的住宅、酒店、休闲、绿化和公共设施，保持中心区域的持续活力和繁荣。酒店式管理区域。 从以下三个方面阐述酒店区域的特点1 .地理位置：靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等地区。与主要道路(或高速公路)相邻的道口、交通中心、城市入口、机场、车站、巴士站、码头、