地下车位定价建议

紫贵御园车位定价建议一、 周边市场情况马昌营区域目前在售车位较少，多数项目车位售价还未公布，因此主要选取整个平谷城区和马坊的区域车位作参考。项目名称车位数量车位出售情况备注腾龙源城33820万一个四年销售不到30%紫贵庄园70015万价格从8万逐步上涨公园一号274一个15万，两个22万销售一般天润香墅湾一号1121未售车位1:1邑上原著800未售万德福广场105013万-15万车位1:1首城汇景湾未售1:0.45新华联慧谷未售1:1结论：平谷区在售地下车位项目较少，已有的售价为12-15万之间。二、车库定价原则1，市场比较原则根据对平谷区不同楼盘的市场调查情况，平谷区目前住宅小区地下停车位（库）价格在15万之间。部分小区的车位为地面停车位。地下停车位售价集中在12-15万。本小区位置略偏，应该比市区地下停车位价格略低。 2，低开高走原则前期售楼部在已购房客户总已经进行车位认购，认购策略为交两万抵两万五，从认购开始以来，总认购数为160个，其中退款8个，实际有效认购数为152个，具体认购车位客户所购房楼栋分布如下：紫贵御园预订车位统计表楼栋ABCDEFGHIJKL作废未查出合计车位个数1412110307161814172883160对认购客户分析如下：1， 在已经签约的950户客户当中，绝大部分已经知道车位认购的消息，其中受目前车位认购政策吸引交款的152户，约占16%，这批人应该是购买车位的积极分子。2， 在认购车位过程中，客户和销售员一般心理预期车位价格开盘销售价格不会超过10万元，有部分客户亦反映价格太高会考虑退款的事情。3，本小区地理位置略偏，周边乡镇客户较多，停车进地下的习惯还有待培育。4，目前E，G，H三栋楼车位认购数为30个（94）,16个（27）,18个（94），说明车位直接通电梯对客户有一定的吸引力，G栋大户型客户对车位要求较高，K，D两栋楼还没有直接开展车位促销，小区部分大户型还在后期销售中要加强促销，应该要预留一定车位作为大户型的配套。三、地下车位价格的确定1. 项目总户数1385户，车位384个，约3.6:1，小区车位相对较少，车位需求量大。2. 目前销售车位排号客户为152批次，排号交2万低2.5万。3. 市内项目车位价格在15万左右。4. 本项目地理位置相对特殊，短期内外围停车位不会紧张。据以上分析价格建议如下：价格建议采用满意定价策略，使顾客都比较满意，开发公司又能实现快速回款。1. 价格为9万元/个。加强前期客户引导，应该能够实现绝大部分预订客户转化为销售客户，如价格超过9万元/个，前期交钱排号客户则会有部分流失。2. 采用低开高走模式，根据销售情况，实时对价格进行调整。（如车位去化量到50%时，实时逐步提高售价，每次涨幅为伍仟元整）四、地下车位推向销售节奏安排：1、销售时间的考虑：l 现阶段处于交房阶段，目前 约20客户已经交房；l 确定车库的地下售价；l 初步考虑车位销售时间为6月中旬，具体时间根据进度另行确定。2、地下停车位销售对策l 本次地下车库的销售采取限区域选择的方式进行销售，具体区域待定；l 通过客户信函和电话通知，告诉客户车位销售信息；l 考虑举行免费洗车等活动带动有车族关心车位销售；l 目前依旧采取交钱排号方式，统一开盘销售。3、地下停车位销售安排本项目客户80以上是有车客户，地下385个车库仅能满足27.8的业主购买，因此，地下车库相对会供不应求，因此考虑地下车库前期采取尽量销售的策略，促进回款，刺