征地拆迁法律实务调研报告

征地拆迁法律实务调研报告 征收农村集体土地，是城市建设和经济发展的客观需要。土地是农民赖以生存的“命根子”，征收农村土地其实是一个使农村村民减少和失去土地的过程。征地拆迁工作牵涉面广，社会关注度高，事关被征地群众根本利益，被喻为新的天下第一难事。要平稳做好征地拆迁工作，达到经济发展、社会稳定和土地资源保护和谐统一，关键是要以对党和人民高度负责的态度，把群众利益放在心上，协调和平衡各方利益关系，特别是维护被征地农民的合法权益，在保护土地资源的前提下满足发展用地的需求。 (一)征地补偿标准偏低问题。在征地工作中，被征地农民往往以发达地区的征地补偿标准和政府招拍挂出让土地的价格来衡量当地征地补偿标准的高低，期望高，愿望强，普遍认为现行土地补偿费、安置补助费偏低，不认可，要求提高征地补偿费用。在青苗、地上附着物、建(构)筑物等补偿上，村民想方设法、瞒天要价，造成征地协议签订难。 (二)被征地块抢建等问题。部分被征地村民大局意识不强，法制观念淡薄，对政府已经公告告知需要征收的土地范围，采取各种不同的方式或不同程度的增加地面上的附着物、附属物、建筑物、构筑物的数量(面积)，以套取国家补偿资金，人为制造征地补偿工作难题。 (三)被征地块内有关租地企业的补偿问题。被征地区域一般距城市中心较近，交通便利，土地区位优势较好，经济较为活跃，因此，部分村民擅自改变土地用途，出租场地或闲杂房屋给个人兴办企业，有的企业还是招商引资的项目，其用地行为是“以租代征”，是一种国家明文禁止的行为。对该部分土地的附着物、附属物、建筑物、构筑物目前还没有明确的拆迁补偿政策，但企业主认为，我的项目是合法的，应该予以补偿;而且企业生产和经营的损失又没有标准补偿，故企业业主瞒天要价。 (四)项目建设问题。一是项目建设带来的一些遗留问题。落户项目在施工过程中或多或少给农民和周边带来一些不便和影响，当地村民往往要求“遗留问题不解决就不征地”，成为新项目征地工作中的“拦路虎”。对此，往往是头痛医头，脚痛医脚，造成征地工作的被动。二是被征地村组承揽工程的问题。在项目建设中，当地村组对项目建设附属工程承揽要求强烈，把工程承揽当作征地的一个前置条件，而这些又不是具体操作征地拆迁工作的国土资源部门能够答复的问题。 (五)失地农民的建房安置、后续发展、建房用地和生活出路问题。被征地区域农民大多身处城郊，谋生手段较多，但文化程度相对较低，务工技能较差。面对既得利益的丧失，很担心失地后的生计问题。每次开展征地工作，相当部分群众提出失地农民今后的生存、发展、建房问题，其妥善解决是征收土地的先决条件，这是我们征地工作中面对的首要问题，也是必须考虑的一大实际问题。 主要由于上述矛盾导致引发许多的行政诉讼或复议案件，我们在这些工作中也遇到诸多困难，主要归纳有如下几点： 一是由于被征收土地和人员面宽人广，特别是外出务工人员之多，而征收单位人少事多的矛盾，导致无法一一与被征收人面见，严重阻碍着征收程序的完善； 二是由于许多被征收人基于征收补偿额度不能满足其心理需求或等靠观望，推延对征收程序中的文书签收； 三是许多农村集体土地在1984年是以大户为单位承包，在其家庭分户后没有内部分割，在实际征收补偿中，村民不配合等诸多原因，不能分割到户主，导致纠纷发生或归责到拆迁部门； 四是在征收土地和地上附着物中，由于涉及承租人的预期收益和添附等问题，没有明确的法律适用，致使相对人利益需求过大而又无法律依据支持的矛盾凸显； 五是由于拆迁工作面宽，涉及到多个领域多个部门，收集资料时间长，事务繁杂，而复议或诉讼案件转办的程序多，时间长，导致办理单位无法在规定期限内完成答辩和举证； 六是在行政征收司法强制执行中，由于对被征收人诉求过多或充分考虑， _在执行审查中会对拆迁单位程序侧重研究，而忽视对实际情况的考量，不准执行的案件影响整个项目的拆迁矛盾加剧。 上述相