建筑企业法律风险防范之二2011

,协力律师事务所周月萍上海江苏北京大阪,建筑企业法律风险防范之二-如何防范与建设单位风险、如何转型升级,如何防范与建设单位风险,1、造价提高结算时，造价过低导致亏损的案例：案例1：预算有重大失误；案例2：得标心切，寄希望于索赔和签证；案例3：恶意签证变无效；,如何提高造价,投标：精确预算、正确理解计价标准合同：对己方有利的附件作为优先解释签证：从投标开始预留机会，签证人须看约定的授权权限索赔:投标备忘录、索赔条件、程序及证据,2、工期质量把关：,合同：约定工期与合理工期、违约金高否索赔：工期索赔签证：工期签证的加强、签证的保管验收：运用对付拖延验收的法宝-及时提交竣工报告质量：今天的质量是明天的市场,3、加速收款：,加速收款（到期款）的五大原因：1、收款的“款”是什么？资金？资本？现金流？可以用来承接高利润工程；可以用来从事资本运作或资本密集的高利润行业；2、与融资成本相比，收款成本最低（银行贷款要抵押担保还要付利息，高利贷利息就太高了)3、到期款放在客户手中，不仅无利息，时间越长，变数越大；4、高通胀时代，晚1年收回的款已大大贬值，更何况2年、3年、N年？；5、不积极收款维权就会导致自己没有信用，没钱就会仰人鼻息,收款应注意的问题,及时停工方可及时止损优先受偿权的行使期限：竣工后6个月内竣工，包括实际竣工和约定竣工烂尾楼与优先受偿权的行使从约定竣工日期开始算6个月内行使,防范部分不良建设单位“金蝉脱壳”四大建议,（1）关注特殊时期特殊业主、（2）用应收款时间及金额作为衡量基础、（3）收集内部真实信息、（4）及时出手、保障优先受偿权,停工：是控制进度款项和风险的重要手段交付：约定先结算后交付结算：对付拖延结算的法宝催款：力度是否到位？是否快速有效？优先权：会否错过？,4、人的挑选和团队建设：,客户：挑女婿顾问：丰富团队视野、引领战略方向核心层、关键岗位：投资、投资、再投资,转型升级须注意：,深入了解建筑行业研究国内外行业标杆抓住未来中国的两大主题进行发展战略与资本战略的筹划,对产业的深刻理解是一个企业成功的前提,“外因”和“内因”共同决定了企业的竞争优势。产业有其内在的发展规律，一个专业化经营的企业，其最终命运掌控在产业的手中，即使企业内部经营再完善，最终也会随着产业的衰退而退出竞争的舞台。长寿的企业基本都是通过不断修正定位和不停修炼才能获得持续发展，这是一个循序渐进的过程。,建筑业特点,建筑产业发展与固定资产投资密切相关。改革开放以来，受益于我国固定资产投资的稳步增长，中国建筑业保持了稳步、快速发展。建筑产业结构调整速度加快，建筑企业金字塔型的结构趋势明显。金字塔顶端的工程总承包企业以资本、技术、管理密集、综合型、跨领域为特征。,国内建筑企业业务模式比较单一，大部分项目的竞争要点是成本、工期和关系，盈利能力比较低,维护,经营管理,施工,采购,设备,设计,项目开发,融资,模式内容：单一功能模式，设计单位提供设计，施工单位提供施工，由业主进行管理竞争要点：高端复杂的建筑竞争要点是技术、资金和综合服务其它建筑项目的竞争要点是成本、工期和关系、垫资建设盈利来源：设计费和施工费盈利能力比较差，高赢利主要来源于良好的成本控制和财务杠杆的运用,摘自和君徐朝华讲稿,虽然建筑业增长速度较快，且具有一定的发展空间，但由于竞争激烈，建筑行业一直没有摆脱微利经营状况建筑业上市公司纷纷通过向产业链上下游的纵向和横向延伸发展，不断开拓新业务领域、改善利润结构同时强化经营机制、加强项目管理、成本和费用制，净利率水平得以不断提升。,世界建筑企业主要有三种走向：,综合服务商房地产服务商聚焦建筑主业,综合服务商,房地产服务商,聚焦主业,综合服务商,欧洲和日本建筑公司发展的路径利用在建筑承包领域积累的优势，进入设计、项目管理、运营等领域，通过一体化提供较为全面的工程服务来获取利润代表公司为法国万喜,在建筑、能源和公路的各个领域万喜都力求能够提供设计、建筑、维护和材料生产等一揽子服务,万喜集团,万喜承包及服务公司,建筑设计、成套工程、工程融资、项目管理等，在道路基础设施高速公路建设、智能停车场建设、空港管理及服务有很强业务能力建设并经营1300公里的收费高速公路BOT下属三级子公司万喜停车场公司是世界最大停车场,万喜能源公司,法国第一大、也是欧洲第一大能源工程及信息化公司四大业务领域能源基础设施（包括能源运输、电力输送与变电、城市照明）、工业能源（电力输送、电力销售与计量、气体处理、火灾防护等）、服务（能源网络、空调工程、火灾防护、大厦技术服务、保安服务）、电讯（电信基础设施及企业视-数-声一体化传输网络）,万喜路桥公司,法国最大道路建材生产商，也是世界前列的道路建设与废料回收企业主要参与道路和桥梁建设，其中包括普通道路和高速公司的设计、施工、改扩建和道路维护等它还开展市政、工业和商业设施的规划，及工程物料生产和回收利用等项业务。其主要市场在法国、德国、英国、西班牙、中欧及美国（佛罗里达、北卡及南卡）、加拿大、墨西哥,万喜建筑工程公司,法国建筑行业骨干企业，在法国、欧洲、非洲及全球开展民用工程、水利工程、多种技术维护、工程服务等多种业务,摘自和君徐朝华讲稿,目前万喜形成了以特许权经营为核心的业务整合模型,道路道路修建与维护材料生产与回收市政发展项目,能源设计、建造与维护能源基础设施和网络工业设施建筑领域的技术发展项目电信基础设施,建筑项目管理建造土木工程设施管理,特许权经营高速公路停车场路桥管道机场,特许权经营的稳定预期和现金流能够抵消建筑和道路的周期性特许权经营能够为建筑、道路和能源的设计、建造与维护提供足够的订单，使得提高收益率成为可能在建筑领域的领先地位是获取特许权经营的核心竞争力建筑业的现金流能够为特许经营的前期提供资金支持,资本密集型增长防御型,现金流提供者低资本要求防御型,现金牛成熟行业周期性不需要资本,现金牛中等的资本需求周期滞后型,转型升级=转行吗？例：建造师投资日本料理餐厅亏损案例：某一级施工企业投资宾馆亏损案市场需求与自身资源的审视外部环境与内部能力的结合,房地产服务商,美国优秀的建筑公司往往遵循这一路径发展。借建筑工程的优势深度进入房地产行业（工厂化生产），进而渗透到房地产金融业，典型的例子是美国Centex桑达克斯公司，借助在建筑和建材方面的专业优势，公司进入了房地产业务、房地产金融业务、标准化生产等，从而转型为房地产服务商。,摘自和君徐朝华讲稿,美国的CENTEX：从建筑商到房地产服务商的代表,Centex公司成立于1950年，2006年营业额达到143亿美元，是美国四大房地产开发和房地产金融服务公司之一，公司的总资产已经超过100亿美元。在财富杂志评选的“美国最受人尊敬的公司”中，Centex公司名列民用住宅行业第一名。自从1969年上市以来，Centex公司从来没有在年报或者季度报告中记载过大的亏损,价值链整合，打造低成本,上市，金融服务，标准化生产,精简业务成为房地产服务商,1950年成立公司价值链前端生产供应环节整合，1963年进入在建筑材料（水泥）制造领域1966年，并购J.W.Bateson公司，进入住宅房地产开发,1969年，集团上市；1994年，旗下的水泥厂上市；1997年，在英国上市1997年3月，并购CavcoIndustries，进行住宅工业化生产1973年并购联邦储备与信贷保险公司涉入房地产抵押款服务，1996年，Centex公司合并抵押贷款和传统商业银行业务，提供更为全面的房地产金融服务,2003-2004年，剥离建材生产等相关业务2004年，逐步清算商业房地产业务2005年，卖掉了国外住宅开发业务2006年，卖掉了HomeEquity贷款机构2007年，卖掉了建筑业务,案例3,Centex的盈利模式简单清晰，即房地产开发与房地产金融摘自和君徐朝华讲稿,住宅开发homebuilding,房地产金融financialservices,住宅开发与销售土地转让给其他的开发商,发放住房按揭抵押贷款及相关服务将贷款转让给HSF-I,简单清晰的业务模式,Centex广泛地与开发商或金融机构采取合资（JV）的形式共同投资，以共担风险与收益，在这些JV中，Centex拥有少数股权,CTXmortgage,HSF-I,二级市场投资者,抵押贷款,资金,抵押贷款,资金,HSF-I（HarwoodStreetFundingI）为特殊目的实体，持有贷款期间约60天，然后再出售给二级市场,注：（1）截至各年3月31日；（2）资料来源于公司2007年报,探讨：房地产行业还可以做吗？,前几年：有人戏言，房地产行业是“台风来了猪也会飞”的行业；如今，有人称：房地产最美好时光已过去；行业可做，但要好好用心做才可能做好细分专业加速：精装修房、老年公寓,聚焦建筑主业,坚守建筑主业剥离与建筑无关的业务典型代表是瑞典的Skanska,2005年斯堪斯卡营业收入和息税前利润区域组成,2005年斯堪斯卡营业收入和息税前利润业务组成,斯堪斯卡（Skanska)建筑集团：建筑专业路线的代表摘自和君徐朝华讲稿,说明,Skanska建筑是全球最大的建筑集团之一，在2005年美国工程新闻集团全球前五十名工程承包商排名第二建筑业务主要包括公用建筑、民用建筑和城市基础建设,案例4,与其它世界级的巨头相比，斯堪斯卡是唯一一家没有进行大规模多元化的建筑企业摘自和君徐朝华讲稿,2005-07E,2000,2001,2002,2003,2004,2005,中国民营建筑标杆企业-龙元建设,龙元建设是以民用建筑建设为重点，工业、市政、公共设施及其他建筑施工和专业安装为辅，配合以水泥、钢结构生产及销售公司2006年65%的业务收入来自于民用建筑，其次为工业建筑、公共设施建筑、市政建筑公司强大的资质水平支撑公司在行业内塑造优质的“龙元”品牌,资料来源：公司年报,龙元建设2006年收入结构分布,资料来源：公司年报,案例1,龙元建设是一家典型的家族型民营企业，诞生于浙江，成长在上海，业务立足于长三角地区,龙元建设超过53%的股权由赖振元家族控制，前身系象山县第二建筑工程有限公司，于1995年经整体改组在浙江象山注册成立1984年进入上海，曾连续七年列进沪施工企业综合实力第一名，在房屋建筑领域仅次于上海建工，凸显地域龙头地位,资料来源：公司年报,部分建筑类上市公司上海市场份额比较,资料来源：公司年报,龙元建设2007年收入地区分布,从龙元建设发展历程看，狠抓质量逐渐积累形成的品牌优势是其过去成功的关键要素,创业之初,二次创业,产业升级,狠抓质量，以质量创信誉，以信誉拓市场次次名列进沪施工企业评比第一名，得到上海市建委连续多年通报表彰，为进沪施工唯一一家，企业在上海建筑市场声誉鹊起,规范企业内部管理，创“精品”工程，提供“超前超值”服务1993年总部迁址上海1995年成功改制为浙江象山二建集团股份有限公司1996年起实施“二次创业”长远计划1998年获得对外经营权1999年率先推出建筑产品说明书用户手册，并成为浙江省唯一一家拥有四个一级资质的建设集团,不断创新，树企业品牌2000年荣获中国建筑企业最高奖全国优秀建筑施工企业2003年成功上市连续4届入选由美国工程新闻记录(ENR)和中国建筑时报联合推出的60强,1,2,3,80年代,90年代,二十一世纪,抓住未来中国的两大主题带来的发展机遇,城镇化：建筑仍有足够成长空间；创新：新能源、新材料、新技术、新农村,进行发展战略与资本战略的筹划,有人说，选择比努力更重要，但要慎选，还要注意防范风险EPC:增强设计能力、提高竞争门槛和利润空间更高的风险如何控制？-要找个不歇班的消防员做精做强建筑主业：研究发展战略、避开同质化竞