[硕士论文精品]房地产开发企业税务筹划研究

摘要税务筹划是企业战略管理的重要因子之一，它要求企业经营决策者在谋划各项经营活动时，把税收作为重要的前置成本因素加以考虑，帮助企业降低纳税成本。论文结合税务筹划的基本理论，联系房地产开发企业的经营和税收特点，使用理论分析与案例分析相结合的方法，力图勾画出房地产开发企业税务筹划的新思路，为中国房地产开发企业提供借鉴，帮助房地产开发企业实现成本优势。论文在新企业所得税法和新会计准则开始实行的背景下，探讨房地产开发企业的税务筹划问题。房地产开发企业之前盛行的大量利用税收优惠政策的筹划方法已经失去意义，论文提出费用扣除税务筹划和投资性房地产税务筹划等适合房地产开发企业的新税务筹划方法，帮助房地产开发企业调整税务筹划策略，适应新环境。文中的税务筹划是按照房地产开发业务流程，即丌发一交易一保有，结合房地产开发企业内部价值链和行业价值链分析，针对房地产价值增值环节来展开的，筹划方案考虑了税务筹划对企业交易结构、交易支付方式等的影响，同时也分析了筹划方案对利益相关方税负的影响。论文最后探讨了房地产开发企业如何权衡税务筹划可选方案，提出不仅要考虑筹划主体的成本效益和风险问题，也应考虑利益相关方的成本和风险问题，从而为房地产开发企业提供选择筹划方案的思路。关键词房地产开发；税务筹划；风险分析ABSTRACTTAXPLANNINGISALLIMPORTANTPARTOFANENTERPRISESTRATEGYMANAGEMENTITREQUIRESTHEMANAGEMENTTOTAKETAXATIONASALLIMPORTANTCOSTANDPAYSERIOUSATTENTIONBEFOREARRANGINGOPERATIONACTIVITIESITCOULDCUTTAXATIONCOSTSUNDERBASICTAXPLANNINGTHEORIESGUIDANCEANDOPERATIONFEATURESANDTAXATIONCONDITIONSANALYSISOFREALESTATEENTERPRISES，THISTHESISUSESTHEORYANALYSISANDCASEANALYSISMETHODTOSTUDYTHETAXPLANNINGFORCHINAREALESTATEENTERPRISES，TRIESTOHELPTHEMREALIZECOSTADVANTAGEANDCOMPLEMENTSTHERESEARCHESINSUCHFIELDNEWENTERPRISESINCOMETAXLAWANDNEWACCOUNTINGSTANDARDSMAKEMANYTAXPLANNINGTECHNIQUESUSELESSSOTHETHESISFINDSNEWPLANSFORREALESTATEENTERPRISESSUCHASEXPENSESDEDUCTIONMETHODANDINVESTMENTREALESTATEMETHODTHESEMETHODSHELPREALESTATEENTERPRISESARRANGETAXPLANSUNDERNEWENVIRONMENTSPLANSINTHETHESISAREDESIGNEDACCORDINGTOPROCESSESOFREALESTATEENTERPRISESTHEYAREBASEDONINTERNALANDINDUSTRIALVALUECHAINSANALYSISOFREALESTATEENTERPRISESAND仃YTOADDVALUETOTHESECOMPANIESTHESEPLANSCONSIDERTRANSACTIONSTRUCTUREANDANALYZESTOCKHOLDERSTAXLOADSINTHEEND，BALANCINGCANDIDATEPLANSISPOINTEDOUTNOTONLYTHECOSTBENEFITANDRISKOFREALESTATEENTERPRISES，BUTALSOTHATOFSTAKEHOLDERSSHOULDBETAKENINTOCONSIDERATIONSUCHCANDIDATEPLANSAREREALIZABLEKEYWORDSREALESTATEENTERPRISES；TAXPLANNING；RISKANALYSIS厦门大学学位论文原创性声明兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文而产生的权利和责任。声明人签名、4,捌P飞卯暮年L月7婶日厦门大学学位论文著作权使用声明本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规定。本学位论文属于1保密，在年解密后适用本授权书。2不保密万请在以上相应括号内打“4”作者签导师签日期溯年峰月W日日期伊厂年尹月歹日第1章绪论11选题背景和意义第1章绪论税务筹划是在企业战略管理指导下，在遵循税法导向的基础上，通过合理安排与精心组织生产经营的财务管理活动，它是企业战略管理活动中的一个很重要的因子。税务筹划在税收管理和企业决策中占有重要地位，一直以来税务筹划引起了学术界和实务界的普遍关注和浓厚兴趣。我国法律尤其是税收法律的不断完善，为税务筹划营造了一个良好的法制环境。税务筹划的理论和实务研究日益增多，尤其是以我国现行税法为依据所开展的税务筹划研究越来越多。房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有举足轻重的地位，再加上房地产行业近年来的繁荣，使它赢得了众多研究者的青睐。房地产开发企业的盈利主要在于两个方面，一方面是提高收入，主要靠提高房地产商品的价格；另一方面是减少成本、费用，寻求成本优势。就目前情况来看，通过提高房地产的价格来提高收入难度比较大。近几年是中国房地产市场的“多事之秋，国家出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有，房价上涨受到严格控制。加上入世后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，人民币升值又加速了外资的流入，导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。在此“内忧外患“的处境中，房地产全行业的赢利空间正逐步缩小。房地产开发企业的发展将更依赖于自身竞争实力的增强，降低房地产开发企业的成本成为提高竞争力的一个重要方面，而在房地产开发企业成本费用中有相当部分是纳税成本，因此，有必要了解房地产税收体系，探索减轻房地产税负的途径从而达到降低成本费用的目的。房地产开发企业做好税务筹划工作对其自身和国家来说，都有积极的意义。对于房地产开发企业来说，一方面，税务筹划有助于实现企业税后收益最大化，改善现金流。税务筹划的目的是实现企业税后收益最大化，它要求企业进行决策、计划、控制等经济活动时，充分考虑各种活动引起的税收成本，并根据税哪刘蓉公司战略管理与税收策略研究【M】中国经济出版社，2005“61房地产开发企业税务筹划研究收待遇的差异作出最优选择，这必然会降低企业纳税成本，减少税款支出，改善现金流。另一方面，税务筹划有利于提高房地产开发企业的经营管理和会计核算水平。税务筹划是在服从企业发展战略的框架下，根据筹划需要，调整投资方向、营销策略，并及时协调企业内外关系，这将有助于提高企业的经营管理水平。会计核算是税务筹划的基础，税务筹划方案的实现，需要适当的会计处理，了解会计准则与税法的差异。因此，税务筹划必将促进企业会计核算水平的提高。对于国家来说，一方面，税务筹划可以规范房地产开发企业纳税实务，稳定财政收入。守法原则是税务筹划的首要原则，它强调企业应依据法律法规来安排企业活动，实现节税利益，因此，理性的房地产开发商必然会选择税务筹划来降低税款，而非愚昧的偷逃税款。近年来，房地产行业的税收收入在财政收入中所占比重逐年提高，房地产企业的规范纳税对我国财政收入的稳定意义重大。另一方面，税务筹划有利于优化房地产产业结构和投资方向，引导房地产行业健康和谐的发展，抑制投机行为。由于税收政策体现了国家经济发展策略，企业根据税收政策开展税务筹划的同时，顺应了经济调整方向和产业发展趋势。特别是房地产行业是国家的支柱产业，房地产行业的风险会直接带来金融风险，甚至影响整个国民经济的发展，因此，房地产行业的稳定对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。综上所述，结合房地产开发企业的经营和税收特点，有针对性地研究税务筹划的理论与方法，为我国房地产开发企业提供借鉴，同时充实我国税务筹划在该方面的研究是本文的意义所在。12研究方法和研究视角121研究方法1、理论分析与案例分析相结合本文在研究房地产开发企业税务筹划时，首先对税务筹划技术进行了理论分析，特别阐述了会计处理在税务筹划中的作用，也分析了新企业所得税法和新企业会计准则对税务筹划的影响。在对房地产开发企业的具体业务筹划研究中，本文使用了十个案例详细阐述筹划分析过程，以便深入地解析税务筹划策略。2第L章绪论2、演绎方法与归纳方法相结合本文在税务筹划技术的指导下，结合房地产开发企业的实务，设计了房地产开发企业独有的筹划方案，例如合作建房的税务筹划、投资性房地产税务筹划等等。在对房地产开发企业税务筹划具体分析的基础上，本文归纳了税务筹划所产生的成本与效益以及筹划方案所面临的风险，进而帮助企业权衡可选方案。122研究视角1、企业视角从经济学角度看，企业是经济活动的基本单元。在市场经济条件下，价格是资源配置的信号，企业根据价格信号进行决策是资源配置的具体实现过程，因此，企业作为最重要的资源配置的主体在基础层面决定着资源配置的效率。企业税收虽然表现为货币资金从企业到政府的单向流动，但这并不意味着政府是唯一的主体，企业也并非简单被动接受征税行为。税务筹划可以看成是企业针对税收影响的一种对策。本文从房地产开发企业自身出发，了解税收影响企业活动的方式、交易的结构，反方向去考虑税务筹划的可能性。2、会计视角会计处理是税务筹划实现的基础，论文中的筹划方案多处需要会计选择恰当的核算方法，作出适当会计处理才能实现。税务会计的核算是否健全也是税务筹划的必备条件之一。税务会计对涉税事项的会计处理方法的选择本身也具有税务筹划的作用。本文中的费用核算筹划和投资性房地产的税务筹划就是站在会计视角来策划的。13论文的结构框架本文在借鉴国内外税务筹划相关课题的理论与实践的基础上，结合我国国情，站在企业的角度，对企业税务筹划的基本理论进行了介绍，针对我国房地产开发企业的税务筹划进行了较为详细的分析，并在此基础上，根据公司的具体情况作了实例分析，对如何进行税务筹划的各种方法加以阐述。房地产开发企业税务筹划研究图11论文结构框架4LL理论篇ILILLLL实务篇筇2章房地产开发企业税务筹划基本理论第2章房地产开发企业税务筹划基本理论21税务筹划文献综述1935年，英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公”一案，作出了如下声明“任何一个人都有权依据法律安排自己的事业，这样做可以少缴税。为了保证从这些安排中得到利益不能强迫他多缴税。”汤姆林爵士揭示了税务筹划精神，此后，理论界与实务界对税务筹划的研究愈来愈深入。211国外的相关研究国外对税务筹划的研究起步较早，英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公“一案，是世界上第一例对纳税人的税务筹划行为进行法律认定，此后，英国、澳大利亚、美国等在以后的税收判例中经常援引这一原则精神。在税务筹划理论研究方面，1984年，美国加州大学WB梅格斯博士在与人合著的会计学中指出“人们合理而又合法的安排自己的经济活动，是指缴纳尽可能低的税收，他们使用的方法可以称之为税务筹划。“1990年，英国税务专家S詹姆士和C布若斯在其合著的税收经济学中说道，会计师们强调避税的合法性，将避税称之为“税务筹划”和“税收减轻”。1992年，斯科尔斯和沃尔夫森等人提出了有效税务筹划理论，在税收与企业战略一书中，他们系统地分析了税收对企业投资和融资战略的影响。他们认为，传统的税务筹划目标中的税负最小观点，实际上忽略了交易成本，有效的税务筹划应该充分考虑交易各方、显性税收与隐性税收、税收成本与非税收成本的因素对企业投资和融资决策的影响。早期的研究主要是针对税务筹划的定义、目的以及合法性等所进行的规范研究，为后续税务筹划研究提供了理论指导。在税务筹划实务研究方面，很多专门研究跨国公司税务筹划实务的著名国际会计师事务所如普莱斯华特豪斯PRICEWATERHOUSE，1983编印了公司税收CORPORATETAXES，永道会计师事务所COOPERSLYBRAND，1983编印了国际税收概论INTERNATIONALTAX。WBMEIGS，RFMEIGSACCOUNTINGPRINCETONUNIVERSITYPRESSM，1984738776国SJANES。CBROWSTAXECONOMICSAMERICANECONOMICTHEO巧M，199078795房地产开发企业税务筹划研究SUMMARIES，集中了国际税务专家在为跨国公司从事国际避税筹划业务典型案例的分析。它们的研究主要是经济业务相关各国的国内避税行为在国际范围内的延伸和发展，并结合国际交易中相关各国的国内税制差异研究及各国相互之间签订的避免双重征税协定中差别机制的研究进行。关于房地产税务筹划，美国开展得比较早，主要表现在大多数不动产业者因税盾效应的存在而大肆举债经营，从而使得1970年后期到1980年初期的不动产市场供过于求。所谓“税盾”TAXSHIELD，即是因举债而节省之税赋。由于计税的基础为营运收入减去利息及折旧等费用后的应纳税所得，再将其乘以税率即为应负担税赋，因此利息及折旧费用的提高可以减少税收负担。聪明的投资者可借提高折旧费用，以达到避税的目的。这其实就是美国早期的企业税务筹划的实践活动，企业因税盾效应的存在而大肆举债影响了整个国民经济的发展，进而引起美国政策的变动，在1986年的税制改革泫案1986TAXREFORMACT中明显地修订了折旧年限、最高税率及盈亏互抵所得项目。目前美国对房地产税务筹划的研究也很活跃，有专门的房地产税务筹划杂志如TAXMANAGEMENTREALESTATEJOURNAL，TLLEJOURNALOFREALESTATETAXATION等，提供了大量实用的房地产税务筹划方案。在宏观层面上，国外多是以发达国家税制结构为研究背景，这些国家多以直接税如所得税为主，而我国目前间接税如流转税所占比重较大。在微观层面上，国外偏重对跨国公司的税务筹划的研究，通过运用关联交易价格方式达到调节跨国公司纳税事务的效果。国外的研究方法和角度值得借鉴，但因为税制结构、税收环境等差异，他们的税务筹划的手段和方法并不适宜直接运用到我国房地产开发企业的实务中。212国内的相关研究我国对税务筹划的研究起步较晚，唐腾翔和唐向1994两位学者在他们所著的税收筹划认为“税收筹划指的是在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得节税的利益。”这部专著是在国内首次提出了税务筹划的概念，具有开创性的意义。盖地等2002在。税务筹划亦称税收筹划、纳税筹划圆唐腾翔、唐向税收筹射ILMI中国财政经济出版社，199416第2章房地产开发企业税务筹划基本理论税务筹划中运用数学公式来描述纳税事项在某些假定下的纳税组合筹划，提出令纳税人的纳税总额绝对减少，从而取得绝对收益的“绝对收益筹划原理”，以及纳税人在一定时期内的纳税总额不变，但某些纳税期的纳税义务递延至以后的纳税期实现，取得递延纳税的时间价值，从而取得相对收益的“相对收益筹划原理“。还有部分专家、学者在借鉴国外关于跨国公司避税、节税研究成果的基础上，以税种分类、局部筹划的方式研究我国企业的避税、节税筹划。这些研究的主要内容是将我国企业纳税实践中关于避税、节税筹划的案例按其涉及的税种进行归类分析，综合得出运用税种各要素进行税务筹划的方法，或者把企业避税、节税的案例按经济活动进行归类分析，综合得出企业局部不同形式经济活动的税务筹划方法。具有代表性的有张中秀2002避税节税转嫁筹划，黄虹2003的论文增值税筹划探析，戈肖梅2001的论文关于改制重组的税收筹划的思考，刘建民2002等编著的企业纳税筹划理论与实务等等。由于近几年国内房地产行业的高速发展，对房地产开发企业的税务筹划研究也日益活跃。贺志东2002的房地产开发企业纳税筹划存结合税务筹划的基础知识和房地产开发企业的业务，按照房地产行业涉及的主要税种进行筹划，其中既有纳税筹划的一般技术，也有房地产开发企业税务筹划的经典方法。采用主要涉税税种进行税务筹划的还有黄偏明2002的房地产开发企业理税顾问、，张美中2005的最优纳税方案选择一房地产开发企业，刘玉章2006房地产企业财税操作技巧。新编财务与会计培训丛书中的房地产开发企业纳税避税全程操作指南2006先从房地产行业涉税情况入手，按照房地产开发的业务流程提供纳税指导，并解答房地产开发企业涉税的疑难问题，在此基础上，提供合理避税方案，辅以案例说明，同时还提供了一些房地产企业涉税纠纷的应对技巧。按照房地产开发企业的业务流程进行税务筹划的还有梁云凤2006房地产企业税收筹划。可见，国内的专家、学者对房地产行业税务筹划研究也主要分为按照税种或局部筹划方式两类，这些著作对房地产开发企业的税务筹划起到了一定的指导作用，但是由于新企业会计准则和新所得税法的出台，原先很多筹划方法已经失去了意义，迫切需要能够适应新的法律法规的筹划指导。7房地产开发企业税务筹划研究22税务筹划基本技术税务筹划需要运用不同的税务筹划技术。本节将对税务筹划的基本技术进行具体阐述。当前税务筹划技术主要可以分为节税筹划技术、避税筹划技术和税负转嫁技术。2。21节税筹划技术节税筹划技术主要是根据税制构成要素进行的筹划，主要有1、免税技术免税方式有法定免税、特定免税和临时免税三种，其中后两种免税方式带有不公平性和随意性。免税筹划技术就是利用税法规定的免税条件，尽量争取免税额最大、免税期最长。比如，国家对新办企业和高新技术企业都给予一定的免税期，企业可以合理加以利用。2、减税技术减税筹划技术就是尽量争取获得减税待遇使其减税额最大、减税期最长。这就需要企业仔细研究所处行业的减税政策以及各地区的减税优惠政策，从而使企业可以利用这些优惠政策获得减税。3、税率差异技术税率差异技术就是在不违反税法的前提下，尽量利用税率的差异，使因之减少的应纳税款最大化。例如房地产开发企业涉及的营业税有建筑安装业适用的3的税率，也有房地产销售的5的税率，对这些比例税率进行筹划，分清对象核算，可以获得很大的节税效益。4、分割技术分割技术就是使应税所得、应税财产在两个或更多个纳税人之间进行分割而使少纳的税款最大化。房地产开发企业涉及的土地增值税是累进税率，计税基础越大，适用的边际税率也越高。如果能将增值额在两个或更多个纳税人之间进行分割，可以使计税基础缩小，从而降低最高边际适用税率，节减税款。”参考盖地企业税务筹划理论与实务MI东北财经大学出版社，200529358第2章房地产开发企、LK税务筹划基本理论5、扣除技术扣除技术就是使税前扣除额、宽免额和冲抵额等尽量最大化。在同样收入额的情况下，各项税前扣除额、宽免额和亏损等冲抵额越大，计税基础就越小，应纳税额也越少，所节减的税款就越多。比如税法对职工薪酬、业务招待费、广告费等都规定了具体的扣除办法，企业一定要熟悉这些规定，用足费用扣除标准。6、抵免税技术抵免税技术就是使税收抵免额尽量最大化、重复纳税额最小化。各个国家往往规定了多种税收抵免，如国外所得已纳税款抵免、研究开发费用、节能环保材料等抵免。税收抵免额越大，应纳税额越小，所节减的税款就越多。对房地产开发企业来说开发新户型、使用节能环保材料既可以增强产品竞争力还可以增加税收抵免额。7、延期纳税技术延期纳税技术就是尽量采用延期缴纳税款的节税技术，即递延纳税。它是纳税人根据税法的有关规定将应纳税款推迟一定期限缴纳。递延纳税虽不能减少应纳税总额，但纳税期的推迟可以使纳税人无偿使用这笔款项而不需要支付利息，对纳税人来说等于降低了税收负担，纳税期的递延有利于资金的周转，也可以使纳税人享受通货膨胀带来的好处。这一技术对当前处在通货膨胀经济环境中的房地产开发企业来说意义尤为重大。房地产开发企业资金需求量大，利息负担沉重，如果能够向税务机关争取到递延纳税，等于节省了一笔不菲的利息费用。8、退税技术退税技术就是尽量争取获得退税待遇并使退税额最大化的节税技术。许多国家的税法都规定了投资退税、出口退税、先征后退等退税政策，纳税人在已缴纳税款的情况下，退税无疑降低了税负。222避税筹划技术避税筹划技术是纳税人在现行税法的框架下，为降低税负而采用的某些手段和技巧。主要是从缩小税基、降低税率两方面筹划，常见的技术有1、价格转让法价格转让法亦称转让价格法、转让定价法。它是指两个或两个以上有经济利9房地产开发企业税务筹划研究益联系的经济实体为共同获取更多利润和更多地满足经济利益的需要，以内部价格进行销售活动，这是避税实践中最基本的方法。为保证集团整体利润最大化，关联企业之间经常发生大量的交易往来，其价格可能会高于或低于正常成本，甚至根本不考虑成本，这种价格一般称为“非正常交易价格或“非竞争价格，而局外人很难获得这种定价的全部真实资料。各国为防范避税，对关联企业及其交易都有界定。我国于2008年1月1日实施的中华人民共和国企业所得税法实施条例中的“特别纳税调整”就是针对关联交易的规定，关联交易必须按照独立交易原则确定价格，企业应当在税务机关规定的期限内提供与关联业务往来有关的价格、费用的制定标准、计算方法和说明等资料。即便规定如此严格，企业还是可以在不违反税法规定的范围内合理运用转移定价。2、成本费用调整法成本费用调整法是通过对成本费用的合理调整或分配摊销，抵消收益、减少利润，以达到规避纳税义务的避税方法。应该指出，合理的成本费用调整和分摊，应是根据现行税收法规制度、会计准则等，在可允许的范围内所作的一些“技术处理”，它不是违反有关法规制度，不是乱摊成本、乱计费用。成本费用调整法适用于任何企业，主要方式有存货核算方法的选择、折旧的计提方法的选择和费用的摊销年限的安排等等。3、融资筹资法融资法即利用融资技术使企业达到最大获利水平和使税负最轻的方法。融资是关系企业生存和发展的一项重要理财活动。企业的融资渠道很多，但从避税角度分析，企业之间资金拆借，向银行或其他金融机构贷款比较好，而靠企业自我积累效果最差自我积累资金的形成需时较长、归投资人所有的资金在企业内部使用也不会产生税前抵扣效应。4、租赁法租赁可以获得双重好处，对于承租方来说，它可以避免长时间拥有机器设备而增加负担和承担风险，同时，又可以在经营活动中以支付租金的方式冲减企业利润，减少应纳税额；对于出租方来说，获得的租金收入通常比经营利润享受优惠的税收待遇，也是一种减轻税负的行为。10第2章房地产开发企业税务筹划基本理论5、低税区避税法低税区避税法是最常见的避税方法。低税区包括税率较低、税收优惠较多、税负较轻的国家和地区。我国的经济特区、国务院批准的经济技术开发区、高新技术产业园区等就属于低税区。此外，世界上有些国家或地区，如巴哈马、开曼群岛、英属维尔京群岛等都属于国际避税港或低税区。223税负转嫁技术税负转嫁技术是纳税人通过一定的方式和途径，将自己的税收负担转嫁给他人的方法和技巧。税负转嫁是税务筹划的一种特殊形式，一般认为，当需求弹性小于供给弹性的时候，税负较易向前转嫁，税负更多的落在购买者身上；当供给弹性小于需求弹性的时候，税负较易实现向后转嫁，税负更多的落在生产者或生产要素提供者身上。由于税负转嫁只能在一定的条件和范围内采用，因此税务筹划一般只涉及节税和避税。224新企业所得税法对税务筹划的影响内外资企业所得税法的合并结束了外资企业10多年的“超国民待遇”，新税法实现了“四个统一”，即内资外资适用统一的企业所得税法、统一的税率、统一的税前扣除办法和标准、统一的税收优惠政策。新企业所得税法对内资企业的影响是整体税负减轻，税率由原来的33降为25，扣除项目增多，比例变大。在旧企业所得税法下盛行的主要税务筹划方法，例如对企业身份进行筹划、利用新办企业优惠政策筹划、利用地域性优惠政策筹划等方法，虽然表现形式各异，但共同点都是想方设法获得税收优惠。“两法”合并前中国的税收优惠政策大部分集中在企业所得税上，“两法合并取消了大量的税收优惠政策，改变了直接减免税的税收优惠方式。这一变化使之前大量盛行的税务筹划方法失去了基础，税务筹划将因此改变格局，企业和筹划专家不得不拓宽筹划视野，寻找新的税务筹划方法。虽然利用税收优惠进行税务筹划的空间小了，但总体上看，新企业所得税法放宽了成本费用的扣除标准和范围，这让企业从另一个方面扩大了税务筹划的空间。应纳税所得额和税率是决定企业税负的两个要素，在收入确定的前提下，税前可扣除成本费用的增加，必然会减少应纳税所得额。新企业所得税房地产开发企业税务筹划研究法统一了计税工资扣除限制、广告费扣除限制等，为企业特别是内资企业通过筹划最大限度地增加税前扣除的成本费用提供了空间，成本费用将成为今后税务筹划的一项重要内容。23会计处理在税务筹划中的作用231会计处理是实现筹划的重要手段1、税收对会计核算的依附性税收对会计核算的依附性是指会计信息是计算所得税和其他税种税收的基础。早在1994年税制改革前，企业是完全依据企业的会计利润计算上缴企业所得税。1994年企业所得税改革后，企业所得税的计税依据是企业的“应纳税所得额”，它是收入总额减去税前准予扣除项目金额，呈现税收部分依附于会计核算的局面。1998年，国家税务总局印发了企业所得税纳税申报表，实现了企业所得税计算与企业会计核算的基本分离。2008年，新会计准则中规定将所得税的核算由应付税款法和纳税影响会计法二选一改成资产负债表债务法，进一步加速了企业所得税计算与企业会计核算的分离，但是目前企业所得税的申报基础资料还是来自于会计信息，是在会计信息的基础上进行的再加工，企业通过税务筹划节省税费也必须通过会计核算才能实现。2、会计处理是税务筹划实现的重要手段刘玉章根据会计处理是税务筹划实现的重要手段，提出“会计的实现职能”，即运用会计原则、会计程序、会计方法使会计主体的经营决策、经营目标、经营活动成为事实的过程，它是除了会计核算和监督之外的另一个职能。会计处理虽然是税务筹划的重要手段，但并不是唯一的，税务筹划实现的手段大体可以分为两类一类是管理手段。如税收优惠政策的利用、分割技术的应用、企业注册地及纳税人身份的选择等，需要企业高层的运作和企业各部门协作才能完成另一类就是会计手段。企业的纳税义务是通过税务登记、会计核算、纳税申报、税款缴纳等一系列活动来完成的。不仅如此，会计政策的选择还被很多税务筹划专家视为一种专门的税务筹划技术，很多税务筹划方案需要会计处理来协助完成，。刘玉章纳税筹划实现的重要予段【A】纳税筹划方法集萃机械工业出版社，2006182912第2章房地产开发企业税务筹划基本理论例如在所得税筹划时，常常涉及到折旧政策的选择，费用的合理确认，收入递延确认等会计问题，只有通过适当的会计处理，税务筹划方案才可能得以实现。3、税务筹划对会计的要求首先，会计处理要具有整体观念。税务筹划的会计处理要从企业整体的理念出发，涉及两个方面的内容。一方面，企业是一个整体，既包括企业本身，也包括企业内部员工。会计核算要立足于企业综合税负最小化，提高企业的整体效益，又要考虑使出资人税负最小化，提高每股收益；还要通过会计处理，降低员工个人税负，激发员工工作热情。另一方面，对于多元化经营的企业，由于经营范围跨行业、跨品种，生产经营有多个子公司、多个分部，会涉及不同的税种、税率，会计核算要从企业整体利益出发，贯彻“统一管理，分级核算”的原则，在纳税上要统一筹划，不计较子公司、各部门和各产品的得失，防止子公司为了个人利益损害整体利益，确保集团经济效益最大化其次，税务筹划寓于会计核算的全过程中。这要求企业对每一笔交易和事项进行会计处理时，既要依据会计制度，又要遵从税法；既要考虑会计核算的规范化，又要想到会计处理后的纳税效果。运用会计原则、会计程序和会计处理方法为税务筹划服务。232新企业会计准则对税收和税务筹划的影响会计是税收的基础，新会计准则的变化也必然对企业税收和税务筹划产生一定的影响。新会计准则存在多项变革，诸如权责发生制和历史成本原则的动摇、公允价值模式的引入、资产减值准备计提、债务重组收益确认、合并会计处理方法等会计变革，都会影响到企业损益的计算，进而影响到税务筹划方案的财务运作模式。1、新会计准则对税收的影响新会计准则对税收的影响，主要有以下几个领域1会计政策选择的税收倾向。会计中对存货、固定资产等的核算有不同的政策，这些政策会产生不同的税负，企业可以从有利于节税的角度选择对自身有利的方法。2计量属性影响税收。新会计准则提出五种计量属性历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值。考察计量属性对税收的影响主要有两个方面一方面，计量属性直接房地产开发企业税务筹划研究影响流转税，因为公允价值影响流转税的计税基础；另一方面，计量属性影响所得税，由于公允价值与账面价值之间的差异，需要作所得税纳税调整。3引入新的所得税会计处理方法。会计处理方法对税收乃至企业内部管理都有重大影响。从税法角度讲，会计和税法是适当分离的，但从长远来讲，会计处理方法也对税收产生一些影响。4新业务的税收影响。一方面新业务的税收处理发生了变化，另一方面，新业务所蕴含的税务筹划空间和技巧值得研究。2、新会计准则对税务筹划的影响通过对新会计准则的分析，税务筹划在新会计准则下存在三大空间1公允价值的利用空间。公允价值计量模式影响到企业资产、负债的确认与计量，必然影响到损益，也必然进一步影响到税收操作及税务筹划。2会计政策选择空间。存货计价方法、固定资产折旧、成本计算方法等会计政策都存在不同的税收倾向，合理选择会计政策可以实现节税。3其他业务的筹划空间。新会计准则还增加了许多新内容，诸如企业年金、职工薪酬、生物资产、投资性房地产等内容，在现行税收中，并未明确其相关的税务处理。对于这些空白领域，必然存在着诸多税务筹划的新空间。14第3章房地产开发企业经营和税收特点第3章房地产开发企业经营和税收特点31房地产开发企业经营特点房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称“房地产开发商”。它作为房地产开发和交易的主体，在房地产开发市场中占有重要的地位。房地产开发企业在开发地产和房产的过程中，一般不直接承担房地产的生产建设工作，但在房地产开发的全过程，即征地、动迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押等以及房地产建设过程中大量的谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，都由房地产开发公司来完成。在房地产开发前期准备阶段、房地产施工建设阶段和销售、租赁阶段的大量组织、监督管理、协调等工作，也需要房地产开发商来提供专业性的服务。另外，房地产开发售后和租赁后一段时间内，物业管理服务由房地产开发商提供专业服务。所以，房地产开发商是服务于房地产开发决策、策划、组织、建造、租赁、使用管理监督和拆毁全过程的，它提供的是一种专业劳务，多属第三产业。截至2005年底，我国房地产开发企业总数己突破5万家，在房地产企业的总数中占70以上，由此可见，房地产开发企业是中国房地产企业的主体。3。11房地产开发公司收入构成房地产开发投资周期长，所需资金占用量大。我国房地产开发投资主要由住宅、办公楼、商业用房和经济适用房等其他投资构成，其中住宅投资占绝大比重，自99年来始终超过60，自2003年来，住宅投资比重持续增长，2006年住宅投资占当年开发投资的比重已达70；办公楼比重逐年下降，至2006年办公楼投资比重为5；商业用房比重有所上升，2006年比重为12。我国房地产企业的收入构成情况如下表W谭术魁房地产开发与经营IM复旦大学出版社，20064715房地产开发企业税务筹划研究表312004年房地产开发企业收入构成构成金额亿元比重土地转让收入410308商品房销售收入117528827出租收入306230其他收入847636合计13，314100资料来源中信证券2007年房地产行业研究312房地产开发模式32房地产开发模式主要分为一体化模式和专业化模式，两种模式介绍如表表32一体化模式和专业化模式比较开发模式特征优劣房地产开发的全部流程，从买开发商出于产业链的上游核地、建造、卖房、管理都由一心，能够占用大量的银行、建家开发商独立完成，是一种全筑商和购房者的资金，由此获一体化模式程开发模式；得高额利润；产业成熟后，地产多元化融资更多地依赖于银行提供资金。渠道形成，一体化模式将逐渐转型。高度细分的专业化分工模式。从资金到开发、规划、设计、专业化的分工带来更高的效建设以及销售，各个环节均由率，产生更大的规模；高度专业化的公司分别完成；专业化模式房地产资金更多地来源于社利润率低，产业成熟后的一种会大众的资金，只有15左右是银行资金。趋势。中国目前的房地产开发商均为一体化模式的开发商，这类公司有自己的设计院、建材公司、建筑公司、销售公司、物业公司，置地一盖房销售一物业一条龙滚动开发，每个环节都由自己来做，是全能开发商，比较典型的是北京城建。王洪辉中国房地产企业结构与趋势中国房地产发展报告NO1【R】社会科学文献出版社，200413216第3章房地产开发企QK经营和税收特点目前万科、万通地产正在朝专业化模式靠拢，定位于专注于住宅开发的公司。一体化模式通过银行贷款开发、预售回笼、占压建筑商资金等于段，往往开发商能够获得超额利润，专业化模式是一种产业成熟化的模式，中国目前的房地产开发离专业化模式还较远。313房地产开发价值链分析房地产开发企业的价值链分为两种企业内部价值链和行业价值链。1、企业内部价值链1土地获取主要工作有通过公开出让、协议收购等多种方式获取土地，公开出让是主要方式；与土地部门签署土地出让合同、缴纳土地出让金，取得土地证和用地规划许可证。土地成本一般占房屋总造价的2530左右，并呈上升趋势，获得低成本的土地是开发商盈利的关键环节。2规划设计主要工作有通过企业自身或外聘的设计公司进行设计；向政府部门申请报建、立项等于续，领取建筑规划许可证、建筑施工许可证，进入项目的施工阶段。规划设计对建筑施工成本影响较大，同时设计会影响房屋后续的销售，设计费本身也是成本之一。3建筑施工主要工作有外包建筑公司进行施工；进行项目的监理；竣工验收；领取项目预售许可。建造成本大约占总造价的5060左右，除了降低造价成本提高毛利率外，加快建筑施工的速度，提高资金使用效率，占用建筑企业的资金也是开发商提高盈利的惯用手段。4销售及物业管理主要工作有通过自身或专业的销售代理公司进行销售；参与项目的后续物业管理。销售环节合理的制定销售价格，迅速回笼销售资金、减少营销费用，这些均会提高开发商的盈利能力。2、行业价值链通常一个房地产行业价值链是以开发企业为核心，联合设计商、建筑商、金房地产开发企QK税务筹划研究融机构、销售公司和物业管理等专业化公司，并且合理体现房地产开发业务流程的一条有效的价值链。房地产开发企业在价值链中处于最核心、最重要的地位，对整个开发项目的策划做出最终的裁决。它从金融机构取得资金为整个价值链有序运作提供资金；聘请专业的设计商和建筑商提供专业的设计和建筑服务；成立或邀请销售公司和物业管理公司组织房屋销售。它起到的作用是对整个价值链的各个环节，包括全程策划的资源整合。本文旨在通过对房地产开发企业内部价值链的分析，寻找价值增值的关键环节，针对这些环节有重点的开展税务筹划；通过对房地产行业价值链分析，在设计税务筹划方案的同时，考虑上下游利益相关企业的税负情况。企业的税务筹划可以减少税收成本，是一种增值活动，如果可以与其他价值增值活动结合进行，将使税务筹划更有实际意义。32房地产开发企业税收特点321房地产开发各环节涉税情况目前与中国房地产直接有关的税种多达14种，其中实际征收的有12种，占中国实际征收税种数量21种的一半以上。依据课税环节的不同，房地产税收可以分为三大类别，在彳MN10，即XMN5时，应当按转让房地产项目计算分摊利息支出，并提供金融机构的贷款证明；当X02835X02835B03A55B，B04286X一04535A，XB14286X。04535A，此时增值率大于20，XI2848A，因此XBI428612848A04535A，即XBI3820A。再寻找增值率低于50的临界点945XBAAXB55】50，即XBI6349A。4L房地产开发企业税务筹划研究可见，从税收成本的角度考虑，房地产企业确定房地产售价时应遵循以下规律售价金额等于除税金以外的扣除项目金额的12848倍，可免土地增值税，获得较大收益；如果售价低于该价位，虽也能享受土地增值税，却只能获取较低的收益。如房地产企业欲提高售价，提价后，售价应大于除税金以外的扣除项目金额的13820倍。但是，如果售价大于除税金以外的扣除项目金额的16349倍，则计征土地增值税将进入40的税率，企业必须考虑市场对价格的承受力。房地产企业在销售环节实施税务筹划时，应遵循以上思维方式，结合对每一价位的销售情况的预计确定价格。【案例4】甲房地产公司有可供销售的普通住房1万平方米，同地段、档次的房价每平方米售价在5000元至5300元之间，该项目略有优势，预计可每平方米售价5300元。该项目土地开发成本1000万元，建筑成本1500万元，开发费用及销售费用等900万元。该公司该如何定价筹划分析按照上述理论确定免税临界点A10001500900F10001500203900则免税临界点12848A1284839005010如果按照每平方米5010元价格计算，公司的销售收入总额为5010万元。此时，营业税及附加5010517327555万元增值率5010390027555390027555199820，免土地增值税。税后利润50101000150090027555125100084万元而如果公司将价格定为每平方米5300元，公司的销售收入总额为5300万元。此时，营业税及附加530051732915万元；增值率53003900291539002915264550，适用30的税率。土地增值税5300390029153033255万元；税后利润53001000150090029153325512595696万元筹划结论虽然5300元平方米的价格比5010元平方米的价格高，但是并未给公司带来42第4章房地产开发企业各业务环节税务筹划高额的利润，土地增值税的设置也意在控制开发商的定价，调节房价，因此，公司在制定价格时应充分运用临界点法。3按照开发种类分别核算增值额为了稳定房价，方便中等收入者实现购房，政府近几年对住房供应结构做出了严格的规定。2006年5月国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见切实调整住房供应结构自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的的商品房建设、套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。2006年7月关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，明确新建住房结构比例，各城市年度审批、新开工的商品住房总面积中。套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到70以上。据此可知普通住宅在房地产开发企业开发的产品中的比重会越来越大，因此，房地产企业应当将开发的普通住宅和高档住宅分别核算增值额。普通住宅的房价低，增值率也低，这样销售普通住宅时，可以按照临界点法寻找免税点定价；高档住宅增值率较高，定价时应当寻找价格升高时收入也增多的临界点，从而获得更多的税后利润。而且土地增值税暂行条例实施细则中规定，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用低于20增值率的免税规定。2、销售收入分解税务筹划1设立专门的销售公司通过调整企业组织形式降低税收成本是税务筹划的常用方法。房地产开发企业通过组建销售公司、设定转让定价，可有效节约土地增值税和企业所得税。设立销售机构的税务筹划政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例财法字199516号第七条房产公司支付的佣金可作增值额的扣除项目。【案例5】基本情况同案例4筹划分析设立专门的销售公司，每平方米售价5300元，并由销售公司代理销售业务，每平方米支付佣金300元；房地产公司的项目开发费用及销售费用降为830万元，43房地产开发企业税务筹划研究销售公司成本费用为70万元。房地产开发公司的税收成本及收益销售额5300元平方米10000平方米5300万元营业税53005265万元城市维护建设税和教育费附加26573265万元土地增值税扣除项目金额100015001283026526530044215万元增值额5300442158785万元增值率878544215198720，免征土地增值税。企业所得税5300100015008302652653002534463万元应交税金合计26518557953446363613万元税后利润530010001500830265185579530034463103388万元房地产代理销售公司的税收成本及收益销售额300元平方米10000平方米300万元营业税300515万元城市维护建设税及教育费附加157315万元企业所得税300一70元应交税金合计15155337569875万元税后利润30070151553375160125万元房地产公司与房地产代理销售公司的收益总计103388万元160125万元1194005万元筹划结论未成立销售代理公司前，若按5000元单价销售，本项目的税后利润为100084万元；若按5300元单价销售，本项目的税后利润为95696万元。成立了销售代理公司后，本项目的税后利润为1194005万元。从整个利益集团的角度看，筹划后的利润比筹划前大大增加了。2分解销售收入第4章房地产开发企业各业务环节税务筹划随着人们生活水平的提高和全面建设小康社会进程的加快，一些高级住宅逐渐增多，居民对房屋的装饰、装潢提出了更高的要求，装修费用在房款中所占比重有逐年递增的趋势，并且这种装饰、装潢多由房地产开发商完成。那么这部分装修费怎样处理更合适呢这就需要筹划。其实，房地产开发企业与购房者签订合同时，如果略加变通，将销售收入分散，就能节省不少土地增值税，增加企业收益。在实际操作时，房地产开发企业可设立一家装饰装潢公