土地出让金等合并转化为年土地使用税的利弊与核定方法探析

土地出让金等合并转化为年土地使用税的利弊与核定方法探析摘要：房价在几年限贷限购措施的控制下，有所收敛，但相关专家或业内人士关于一线城市未来房价可能翻番预测和房产税试点收益甚微的评价，预示房价可能再次突破调控上行。房价为何具此魔力，本文分析了商品房土地出让金及转让中的各类税费合并转化为年土地使用税的利弊，剖析了对年土地使用税核定的影响因素，提出了核定思路，旨在找到一条能够驾驭房价，促进经济稳健发展的长效之路。关键词：房价翻番收效甚微分离合并转化年土地使用税平顺衔接2013年2月12日中国广播网刊登：据经济之声交易实况报道，楼市“春天派”的四大掌门之一、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存做客交易实况，谈了他对中国房地产业和北京房价未来走向的看法，他认为至少一线城市五年房价要翻一番的。2013年2月14日中国广播网刊登：据中国之声新闻和报纸摘要报道，备受关注的房产税在上海、重庆试点满两年，业内人士评价：试点收效甚微。房价之所以难以驾驭，关键是其本质的另类性，当前商品房是房屋所有权与土地使用权两种权利相混淆的结合体，同时又是两种价值取向相背的标的物的混淆体，房屋随着使用年限增加不断减值，土地受稀缺性影响不断升值。其另类性，决定了商品房的定价的复杂性与非理性。尤其在大规模工业化与城市化进程中，房价在土地价格不断推高的促动下节节攀升。所以，从本质上看解决房价畸形上涨应将房屋与土地两个价值方向相背标的物的交易定价与结算分离，房屋的交易定价与结算通过市场形成，土地出让金与转让中的各类税费合并转化为年土地使用税，由土地使用权人与所有权人视经济发展水平逐年直接交易定价与结算，不失为标本兼治之策。一、合并转化为年土地使用税的积极作用通过商品房房屋与土地定价结算交易分离，以及土地出让金与转让各类税费合并转化为年土地使用税，具备以下积极作用。（一）易于不同价值取向标的物的定价房屋与土地定价结算交易分离，厘清了房屋所有权与土地使用权的权属关系，两价值方向相背的标的物不再混合定价，使房屋或土地定价更直观、更客观、更准确，不会因土地的增值掩盖房屋的减值，也不会因房屋所有权而影响土地使用权的错误认知，房屋定价更接近实际物价水平。（二）让节约用地理念树立并根深蒂固改革开放以来，商品房投资不断成为投资热土，更多地应该归集于对土地的投机，各种形式的圈地运动层出不穷，合并转化为年土地使用税，可以有效抑制土地投机，引导全民节约用地观念与行为，不一味求大。（三）可以为各级政府提供稳定的财政来源虽然，合并转化为年土地使用税初期，会影响政府的财政收入，但随着土地出让量的逐年扩大，政府可收纳的年土地使用税稳定提升，可提供稳定的财政来源。（四）简化和加快了房屋置换、拆迁、买卖的评估合并转化为年土地使用税，因房屋与土地定价结算交易的分离，置换、拆迁、买卖过程只涉及到房屋价值评估，更清晰、简便与快捷。尤其一直以来饱受争议的老房拆迁，实施年土地使用税，厘清了两种复杂关系，容易达成共识。（五）为集体土地转为国有后的利益分配创造条件我国除了国有土地外，还有较多的集体土地，集体土地主要集中在农村与城乡结合地带，是农村百姓世代生存之本，随着城市化、工业化的不断推进，集体土地越来越多地转为国有。转化过程中，虽然集体群众获得了可观的即得利益，但子孙后代的生存之本荡然无存，合并转化为年土地使用税，可以较好实现集体土地转为国有后集体组织参与土地财政收益的持续分配。（六）压缩了土地使用权出让权力寻租空间现行土地使用权出让金结算制度，为房产开发等企业和个人创造了一本万利的大好机会，也为官员权力寻租提供了可能与捷径。年土地使用税的一年一缴提高了持有房屋成本与经济发展的相关性，加大了持有风险，可显著压缩官员在土地使用权出让中的寻租空间。（七）现有出让土地使用权年限到期时可实现平顺衔接早期商品化房产的土地使用年限到期是指日可待，到期前转化为年土地使用税，到期时无需政府收回的情况下，如居住人又无意归还的，可直接进行年土地使用税的缴纳，特别是现存的同区块土地混合使用年限的延期便可迎刃而解。（八）缓减经济波动对百姓生活的冲击从历次经济大发展与金融或经济危机可见房地产对于经济发展的积极作用与影响，受害最大的是平民百姓，尤其是金融或经济危机前把一生投注于房地产的群体，资产缩水带来的精神与经济压力无法形容。年土地使用税可以较好的扭转该群体的投资偏好，且危机来临时可以明显规避危机对百姓住房资产的负传导。二、年土地使用税的核定方法参考将土地出让金及转让过程中产生的各类税费合并转化为年土地使用税，其税额核定至少应该考虑以下几个方面的内容。（一）居民的收入水平居民的收入水平是商品房购买力形成的基础，因此，其应纳入年土地使用税核定的考虑因素，可参考使用各省（市）上年职工月平均工资。（二）区块土地容积率区块土地容积率体现的是单位土地面积可建房屋面积，在土地用途既定的情况，容积率低，土地利用率低，应纳税就应提高，如别墅；容积率高，利用率高，应纳税就应降低，通过容积率影响年土地使用税，可合理提升土地利用率。（三）区块土地极差区块土地极差则主要体现城市中心向外辐射的远近，距离不同，房屋购买者的成本可支与支出偏好不尽相同，年土地使用税纳入区块土地极差因素，可让房屋购买者自行考虑需求作出选择。（四）市场倍数楼盘市场因素，主要为了体现土地的出让与市场供求相适应，提升年土地使用税与市场关系。通过对年土地使用税考虑内容的简要分析，可初步构建年土地使用税的核定公式：单位面积年土地使用税=所在省（市）上年职工月平均工资容积率的倒数土地极差倍数楼盘市场倍数。其中，容积率、土地极差应由政府部门逐年年初确定公布，楼盘市场倍数则可通过市场竞争机制来确定。三、年土地使用税实施过程中的不利影响商品房的土地与房屋定价结算交易分离，以及土地出让金与转让各类税费合并转化为年土地使用税，可以有效抑制房产投机，解决土地使用期到期障碍，但仍不能忽视实施中的不利影响。（1）实施初期各级政府可能因土地出让金收入的大幅减少，引起地方财政支出压力过大，导致地方政府债务还款延期，影响政府形象。（2）实施初期纳税主体快速增量，加大了税务部门的工作量，同时，偷税漏税逃税问题会在一定时期内有所增加。（3）将显著降低购房初期投入和对未来房价上涨的预期，形成对商品房存量市场的冲击。（4）房屋买卖中剔除了土地因素，成交额大幅下降，商品房按揭市场会快速压缩，形成对金融业的负效应。四、年土地使用税实施还应着重研究的问题（一）开发商的选择文中提到以楼盘市场倍数进行土地区块招投标来确定开发商，只是可参考方向，由于楼盘市场倍数需要市场来确定，其最终影响的是房屋购买者未来年缴纳的年土地使用税额，其可行性与操作性还需进一步研究。（二）商品房建设期税收的处理实施年土地使用税，开发商取得的是相应土地区块上的房屋建设权，其无需支付土地成本，所以，政府必须事先规定区块土地允许建设周期，即商品房的交付周期，以控制建设速度，保障居民利益。对建设周期内，应考虑免征年土地使用税，对超过周期的应征收延期税，且延期税不得进入到房屋建设成本。（三）加减免税政策实施年土地使用税，政府应考虑人均住房占用土地面积多少以内的，可以减征年土地使用税；超过人均住房占用土地面积多少的，应加征年土地使用税；对老弱病残孤寡群体人均住房面积多少以内的，可免征年土地使用税。（四）货币流通量的调整受初期投入下降，商品房按揭规模的压缩，货币市场需求量一定程度上萎缩，需评估调整市场中人民币现金流通规模，以避免可能发生的严重通货膨胀。无论发展中国家，还是发达西方国家，房价是影响百姓生活质量的无形之手，也是制约百姓消费力水平提升的重要因素，要摆脱这只无形手，要提升居民消费力，必须跳出目前的条条框框，从房价组成的本质看问题，并针对性采取措施。房屋与土地交易定价结算分离，以及出让金和各类税费合并转化为年土地使用税可能是解除房价魔力行之有效的途径，虽然有一些不利影响，但更多是积极作用，符合客观发展规律和现实需求，能够有效引导投资