基于房产测量中的若干问题的研究

基于房产测量中的若干问题的研究【摘要】房产测量包括房产调查，房产图绘制，防产面积测算以及房产用地的产权面积等，文中分析了当前房产测量中存在的检定仪器和棱镜常数、测量中的偏心测量、阳台面积测算、楼梯面积定义、共有面积分摊等问题，由以上分析可知房产测量是一个较强的系统工程需要各方面进行更为细致的工作，这一研究对于加强房产测量的认识具有一定的意义。【关键词】房产测量；检定仪器；阳台面积；楼梯面积；共有面积引言随着社会经济发展和技术手段进步，房地产行业的发展也促发了房产测量手段的进一步发展。房产测量的基本内容有：房产调查，房产图绘制，防产面积测算以及房产用地的产权面积等。房产测量具有一定的法律意义，即是进行房产产权登记和产权转移的重要依据，也是处理房产产权纠纷的重要法律凭证。基于这一背景，本文分析了房产测量中的出现若干问题及相应的一些处理，这一研究对于加强房产测量的认识具有一定的意义。1、房产测量中的问题1.1检定仪器和棱镜常数问题房产测量要求严格，而且意义重大，因此具有一套行之有效的测量方法十分有效。但是目前实际中使用的房产测量手段都是内外业一体化的测量方法，相对而言较为方便和廉价。但是使用这种方法进行房产测量时，必须要使用经过国家测量部门进行鉴定过的仪器。对于全站仪而言，要使用测定测距仪的乘常数与加常数，不能单单使用一种数值。同时在房产测量的测试图纸中，因为使用的仪器之间距离十分近，因此常常可以忽略仪器的乘常数，但是加常数作为一种重要的参数，不能轻易省略。同时，当仪器常数不含有误差项的时候，或者测度较为准确时，应当设其为零。这么做的目的是为了进一步测量的方便与准确。而且在测量时，应当避免将棱镜的中心安置在房产的焦点位置，而是保持二者之间的必要误差与距离。而且要注重使用棱镜常数，在钢尺的使用前提下测度出较为精确的棱镜常数也是十分必要的。1.2测量中的偏心测量问题通常技术人员在测度数据时，将棱镜的后背位置直接面向仪器。而在有些情况下则不能如此处理，其原因是棱镜本身具有一定的体积。这么处理的后果就是棱镜中心测度出的数据不是房产焦点处的数据，而是焦点附近的数据。此时要采用角度偏心观测值以是结果更为客观和精确。只有将棱镜的后背位置放置在合适的位置，或者进行精确的数据处理，才能达到数据的无偏性，进而达到房产测量的准确。这有利于在仪器上进一步操作。1.3阳台面积测算中存在的问题我国南北跨度大，地理位置不同导致不同地域的房屋建筑外观和内在结构的差异十分明显。北方气候寒冷，商品房建筑的阳台都采用了封闭式处理。而且随着时代发展和审美观念的不断进步，阳台的外观和设计理念不断发生着变化。在这一背景下，很多阳台的测度不能够达到精确，而且在技术层面上，也缺乏一套完整的行之有效的测度技术和测度标准。因此，只有进行技术改进，才能更好地对阳台面积进行标准化地程测度，进而更好地维护建筑商和消费者的合法权益。但是受技术的限制和政策不断变化所影响，目前仍然没有一整套的测量技术与手段进行精确化测量。根据近年来国家颁布的房产测度标准，目前房产测量实现了新旧制度的接轨。而房产的测量涉及到了一系列方面，因此要借助于技术的不断进步以合理解决。在国家的相关规定上明确要求，对有柱走廊的测算应当按照柱外围的投影面积进行测算，而住宅阳台的测度需要依赖于进一步的分类测度。有柱与无柱的分类应当按照以下的标准来进行区别：首先，应当考察是否具有住户门口的承重墙，一般而言，有柱走廊的是各个房间所共有，支撑整个建筑体；其次，如果有柱走廊是专门为某一个屋子建筑，就要使用投影面积的测度方法。这种情况下就不能按照室内建筑面积进行侧算了。最后，笔者认为应当明确柱廊的含义。柱廊是柱和廊的合称，不能将无高差和无围护的建筑部分视为建筑面积，而应视为架空部位。1.4楼梯面积定义与存在问题根据近年来国家出台的规定，永久性结构的室外楼梯，应当考虑加入每一楼层的水平投影面积进行计算；而无顶盖的室外楼梯的建筑面积要采取各层面积的二分之一参与计算。而在实际使用之中，经常采取的处理方法是只在最顶的一层采取二分之一面积，其他楼层均采用原始面积。而房地产市场中的数据是对室外楼梯的计算，并没有严格遵守国家的相关规定。根据相关规定，楼梯间的面积测算应当基于实际自然层面积进行计算。但是对于什么属于楼梯间，在国家的规定上并没有明确的规定。因此就造成了在实际使用中十分混乱，影响了房地产行业的测算，也导致了很多纠纷。在当前的建筑中，很多楼层的一楼和二楼之间没有楼梯间，只有电梯通道，这个中空的部分应不应当算做房产测量的部分，在实际使用中经常引发争议。在房产测量规范中有一个明确的规定，即“楼梯间应当形成房间一样的空间才能够按此规定执行”。但是这个规定在实际中经常被歪曲，因此房地产行业需要一个明确的规定以更好地进行面积测量。从而得到相对精确的数据。更好地保护消费者和建筑商的合法权益。在浙江省统一的意见中，将有顶盖室外楼梯计算为N-1的面积；无顶盖的室外楼梯计算为N-1-1/2的面积。然而上述规定的理解笔者多年工作经验发现有很大的歧义，很多房地产建筑商没有严格遵守国家的相关规定，因此造成了不少问题的发生，对建筑商和消费者的利益维护都很不利。1.5共有面积分摊问题楼房建筑不可避免地存在不同住户之间的共有面积，因此如何分摊这部分共有面积也是房产测量中的重要部分之一。对普通住宅楼而言，应当在计算出准确的建筑内面积的基础上，进而求出共同分摊的面积。面积的分摊是一个需要重点考察的内容。而如何进行面积的分摊，需要遵循一定的原则。分摊系数的意义就在于，它能够表示出每一住户应当分摊多少建筑面积，从而避免住户的合理权益受到损害。普通建筑物很简单，采用简单平均数算法即可求出分摊系数；到那时对于较为复杂的建筑或者功能较多的建筑，就要加权。加权的原则就是谁收益，谁承担。谁收益多，谁多分摊，谁没有收益，谁不分摊。实际计算中，有时无法对收益的多少进行具体全面的测度，甚至忽视了部分消费者的权益。造成这个现象的原因是：一是测度的标准没有明文的规定，因此房产测量部门在测量的时候往往各自为政；再有就是住宅建筑内结构复杂，因此现实情况决定了无法进行完全准确的测算，因此造成不好的后果也无法避免。2、小结当前房地产行业发展迅速，因此提高房产测量技术，进而保护建筑商和消费者的合法权益显得十分重要。在本文笔者重点分析了几个当前房产测量的技术，并分析了其优势和弊端