成都南延线地块项目市场调研报告

谨呈：弘发置业,南延线项目,市场报告,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,项目情况,宏观房地产市场分析,区域市场分析,项目区位分析,项目地块分析,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,项目区位分析,绕城,三环路,南部新城,本案,成仁路,市政府,南站,机场,1、项目位于天府新城华阳板块，临领馆区，新会展。2、项目临成仁路和天府大道，交通位置较好。3、地铁1号线通过本区域。,地铁1号线,项目,天府广场,15.6KM,项目,火车南站,9.3KM,项目,机场,8KM,项目,市政府,4KM,领馆区,项目情况,宏观房地产市场分析,区域市场分析,项目区位分析,项目地块分析,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,项目地块分析内部,1、项目地块呈长方形状，利于总平打造。2、项目地块平整，内部无拆迁物。,项目地块分析四至,远大都市风景,远大,育才竹岛,本案,待迁地块,待迁地块,软件园,英郡,领馆地1号,红树湾,三利宅院,待拆,英郡,世纪城,锦江,天府软件园,锦江,英郡,锦江,三利宅院,待拆迁地块,待拆迁地块,成仁路,待拆迁地块,成仁路,待拆迁地块,成仁路,待拆迁地块,育才竹岛,项目地块分析交通,天府大道,麓山大道,成仁路,绕城高速,元华路,站华路,锦,江,锦,江,都市风景,都市风景,育才竹岛,天府软件园,三利宅院,世纪城,新会展,中和,市政府,凤凰城,中海兰亭,地铁1号线,1、项目位于成仁路旁2、项目距天府大道约500米3、地铁1号线通过本区域。,项目交通条件优越,项目公交路线：819、823经过本项目,本案,项目情况,宏观房地产市场分析,区域市场分析,宏观政策、经济分析,温家宝40天5提积极财政宽松货币政策不动摇,宏观经济,人民日报：坚持积极财政政策和适度宽松货币政策,宏观经济,各地方纷纷收紧二次房贷政策,政策热点,政府大力扶持房地产市场后，从目前的市场反应来看，成都房地产市场的信心逐渐在恢复，成交量和价格都在朝07年高峰时期恢复，但成交主要以市场存量为主，市场供应量同比下降。但收紧二次房贷势必再次打击投资客。市场仍将以刚性需求为主,政策小结,项目情况,宏观房地产市场分析,区域市场分析,项目区域概况,区域房地产市场分析,竞案分析,成都市新城总体规划,目前,成都城市发展向周边四大新城扩散;天府新城主要以高新技术产业为主，建立对外经济延展的城市新中心,区域概况区域规划,整个天府新城以100米以内的高层建筑作为城市背景，建成成都首个超高建筑组群未来城市副中心的核心区域，建筑风格将以现代建筑风格为主力争打造成与“上海浦东新城”、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名的新城,区域规划总体思路：,区域规划发展，势必带动区域房地产的快速发展,区域概况城市功能,天府新城,国际城南,科技城南,商务城南,时尚城南,宜居城南,“没有围墙”的新城以新城中央公园和滨河绿地为依托，打造区内水系绿地链。预计每年新开工1000万平米以上。,天府软件园“筑巢引凤”世界500强的埃森哲、IBM、SPA等，以及金山、华为、迪易通等名企入驻。,六大园区打造“不夜城”以总部商务圈、企业总部圈、新城中央公园等六大园区构成城南”不夜城“，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等即将入驻。,西部最大的金融后台扩充软件及服务外包产业，目前，建行、工行、农行、招行，太平洋保险等11家企业签约落户后台服务中心。,领馆区及首个国际社区包括国际文化体育休闲中心、国际医院、国际社区、国际总部商务园、欧盟中心、国际购物商圈、国际学校、国际会展、国际软件及服务外包基地以及五星级酒店群。,区域概况组团划分,本案,区域概况领事馆区,领事馆区占地300亩左右，建筑群将以欧式风格为主。在未来的领事馆建筑区，将形成相对集中的外籍人士居住区和类似北京三里屯的酒吧一条街。,德国、法国、韩国、日本等20多个国家领事馆即将入住。,领馆区的设立，无疑将加快城南国际化进程。,区域发展特点,时间序列,重大事件,高新南区启动,各组团逐步启动,大量土地出让品牌开发商入驻,市政府搬入华阳纳入南区,地铁开通南区发展成熟,p高新南区发展启动，主要由起步区组团、新园组团、站南组团、大源组团及华阳片区组成；1996年，起步区组团启动，以高新技术产业园区发展为驱动力，定位为成熟居住区。,p新园组团2003年启动，定位为高新工业园区；p站南组团2004年启动，市政府2008年正式搬迁于此，形成新的行政办公中心；2003年高新孵化园启用；p大源组团2005年启动，新的会展中落成；2002年天府软件园拿地；2005年启用。,p大源组团2005年启动，新的会展中落成；2002年天府软件园拿地，2005年启用；p站南组团的商服用地已基本出让完毕，剩余基本上为住宅用地，且大量品牌开发商入驻，如和记黄埔、中海、九龙仓等；p大源组团出让了少量的商服用地和住宅用地，品牌开发商中信、中兴、中海、华润、建发、嘉里、伊藤洋华堂等进驻,p大源组团规划有20万平米的区域商业中心地块将在2008年春节后挂牌出让；p政府于2008年四五月份搬迁p华阳片区逐渐融入到南区发展中，预计有6000亩土地划入大源组团，综合用地性质,p政府规划未来3-4年内将高新南区的土地出让完毕，2010年，地铁1号线一期工程完毕通车，地铁站距本项目约500米,20世纪90年代末,21世纪初,20052007年,20082009年,2010年？,详细情况,区域概况交通,道路系统,五纵三横机场高速,公交系统,805、809、501、819、823等多条路线贯穿此,地铁系统,地铁1号线经过该区域,良好的交通网络，势必成为该区域房地产发展的重要条件。,由上看出，城南区域规划优越，发展速度较快，交通条件完善，随着城市化功能的进一步完善，势必带动区域房地产市场更迅速发展。,区域发展,有利影响：区域逐步成熟，区域接受度增高。,市场风险：更多品牌开发商及项目进入，市场竞争将空前激烈，更注重项目品质及营销细节。,项目情况,宏观房地产市场分析,区域市场分析,项目区域概况,区域房地产市场分析,竞案分析,天府大道,麓山大道,成仁路,绕城高速,元华路,站华路,锦,江,锦,江,远大都市风景,天府软件园,世纪城,新会展,中和,市政府,地铁1号线,本案,育才竹岛,远大第5季,华润凤凰城,中海兰亭,南城都汇,南桥尙舍,左岸花都,锦官丽城,欣宇都市港湾,戛纳印象,成南领寓,双华麓港,三利宅院,红树湾,锦江帆影,领馆区1号,格林君典,领峰,水印城,凯华丽景,南郡7英里,盛世名居,利通城南晶座,棕榈南岸,英郡,慕和南道,蜀郡,光明城市,大城际,城南名著,宏信南樾,悦城,龙湖世纪峰景,三和南锦,华楠半岛,檀香山,南桥春天,新港国际花园,区域房地产市场分布,南湖国际社区,由上看出，区域房地产市场供应量较大，竞案密集，区域市场竞争空前激烈。,天府大道,麓山大道,成仁路,绕城高速,元华路,站华路,锦,江,世纪城,新会展,市政府,地铁1号线,南城都汇,三利宅院,英郡,慕和南道,蜀郡,大城际,龙湖世纪峰景,华楠半岛,区域房地产市场开发态势,中和,红树湾,锦江帆影,领馆区1号,格林君典,三和南锦,檀香山,南桥春天,新港国际花园,领事馆区,江,远大都市风景,远大第5季,南桥尙舍,左岸花都,双华麓港,领峰,水印城,凯华丽景,南郡7英里,盛世名居,利通城南晶座,棕榈南岸,城南名著,宏信南樾,悦城,天府大道沿线,锦官丽城,欣宇都市港湾,戛纳印象,成南领寓,光明城市,南湖国际社区,华阳板块,华润凤凰城,中海兰亭,大源组团,本案,育才竹岛,！开发空白区？,区域房地产市场开发特征,线性开发,以南延线为轴线，依靠天府大道交通动脉，两侧进行开发，形成城南房地产开发主轴。如远大都市风景，育才竹岛等。,端点开发,以终点广场为依靠，在浅丘地形上进行的开发。如：蓝山美树，麓山国际社区。,板块开发,在已形成的版块，分别利用有效资源聚集呈现。如华阳板块、领馆区板块等。,通过上述图示及分析，我们可以看出：城南每一个楼盘项目的开发，每一个区域板块的形成，必然有可以凭靠的资源作为支撑。而反观本项目，距离周边每个区域板块都有一定的距离，难以依靠和借势，显得孤立无援。这就加大了本项目的开发难度和市场风险。,区域内0809年土地供应情况,区域内0809年土地供应情况,区域内0809年土地供应情况,由上看出：09年区域土地市场回暖明显，区域内将呈现多个潜在竞争项目。市场竞争激烈,项目情况,宏观房地产市场分析,区域市场分析,项目区域概况,区域房地产市场分析,竞案分析,区域内竞案分析育才竹岛,户型信息,户型区间：90101平米两房，130145平米三房，143151平米四房，171平米五房主力户型：133151平米,133.84平米3室2厅2卫,143.01平米3室2厅2卫,育才竹岛,销售情况,价格：均价4900元/平米推盘节奏：2007年9月开盘销售情况：目前为三期销售，销售率95%，100平米以下户型售完，剩余较大户型现场情况：11：4012：10分，接待两组客户，无来电,推广信息,主题广告语：国际城南，岛域世界。城市，主岛者销售现场：售楼部位于市政公园内，环境打造较好，但项目墙体广告质量较差。,育才竹岛,育才竹岛,区域内竞案分析朗朗风景,户型信息,户型区间：75102平米两房，104112平米三房，114135平米四房主力户型：7090平米、110120平米,朗朗风景以小户型为主力户型，推出可变空间，主要体现在挑高阳台、部分入户花园及半赠送面积，但户型实用性不强。,朗朗风景,销售情况,价格：均价5600元/平米推盘节奏：2008年4月开盘销售情况：目前为远大系列1、2、3、5期售完，4期朗朗风景销售60%，主力户型较为热销。现场情况：10：2011：10分，接待3组客户，无来电,推广信息,主题广告语：38万起供小三房。75平米科技三房，欢迎首次置业者踊跃供养。销售现场：售楼部位于一期会所，荷兰水街，销售现场环境打造较好。,朗朗风景,朗朗风景,区域内竞案分析红树湾,户型信息,户型区间：8287平米两房，106131平米三房，主力户型：8287平米、110平米,推出多种户型，挑高阳台，部分设置可变空间。但户型总体实用性不强。,红树湾,销售情况,价格：均价5400元/平米推盘节奏：2008年10月开盘，目前为一期销售销售情况：目前1期销售68%，剩余70余套。现场情况：1：202：20分，接待9组客户，来电3组，推出中秋送业主月饼活动。,推广信息,主题广告语：国际城南，领事馆旁，公园，家。销售现场：售楼部打造较好，内部配置优越，装修风格较好，采用电脑显示屏讲解，但销售人员素质不高。,红树湾,红树湾,区域内竞案分析领馆区1号,户型信息,户型区间：91106平米两房、117148平米三房，215平米跃层主力户型：91148平米,户型分布较均，都设立可变空间，但户型实用性不强。,领馆区1号,销售情况,价格：均价5230元/平米推盘节奏：2007年9月开盘销售情况：目前销售600多套。现场情况：2：404：00分，接待4组客户。,推广信息,主题广告语：锦江，新会展，德派观邸。品位德意人生销售现场：项目外立面基本呈现，现房销售，沿路设立道旗及指示系统,领馆区1号,领馆区1号,区域内竞案户型对比分析,由图可以看出，市场户型主要分布在100120平米。90100平米区间户型较少。育才竹岛、英郡130平米以上户型所占比例较大，朗朗风景、红树湾90平米以下户型所占比例较大。,由户型分析看出：市场主力户型划分面积区间：8090平米、110120平米、130140平米三个阶段,区域内竞案价格对比分析,领馆区市场价格略高于本案区域，主要因为该区域楼盘群聚效应，以及该区域未来发展空间较大。市场竞案价格根据项目品质落差较大，价格竞争激烈。,价格竞争激烈的市场怎样在区域市场空白点前提提高本案价格竞争力？,区域市场客群分析,区域内购房群体以高新区事业单位为主，占45%。天府新城企业管理人员及技术人员占30%，以天府软