房地产专业知识培训(相当齐全)

易居太原房地产基础知识培训,易居太原分公司恒大项目组2010年12月,PART1房地产开发基础知识,开发流程,房地产开发流程,房地产开发的“五证”,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,房地产开发的“二书”,中华人民共和国城市房地产管理法商品房销售管理办法商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定房产面积测算城市房地产抵押管理办法中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例,相关法律知识,房地产相关法律文件,项目生命周期的七大环节,按住宅完工程度分类,土地相关知识,房地产面积,PART2住宅建筑规划基础知识,住宅建筑结构,剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。,框架结构是以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。,框剪结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。,框筒结构是把剪力墙布置成筒体，围成的竖向箱形截面的薄臂筒和密柱框架组成的竖向箱形截面。具有较高的抗侧移刚度，被广泛应用于超高层建筑。,住宅建筑平面形态,住宅规划基本概念,住宅规划基本概念,日照间距,日照间距指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。根据国家民用建筑设计通则中给出日照标准：“住宅应每户至少有一个居室、宿舍应每层至少有半数以上居室能获得冬至日满窗日照不少于（小时）。”,容积率：计容面积,容积率与建筑形态,单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表。,在建筑设计中，容积率指标与单一建筑形态有如下关系,市场上更多的是采用产品组合的方式,公摊面积,公摊面积一般包括整栋楼房的大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水面投影面积的一半也算在公摊面积上。,高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。一般，高层的分摊系数在18%26%，多层的分摊系数在11%16%独栋是没有公摊的联排只有外墙的一半算公摊（通常情况下）约3%左右。每个楼盘，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围，因此房屋的公摊面积要以实地测量为准。,户型设计,PART3房地产手续基础知识,房地产登记类,房地产销售类,房地产销售类,房屋价格计算,房屋单价房屋建筑面积=房屋总价纯折扣的：原单价折扣=折后单价（四舍五入后保留2位小数）折后单价建筑面积=折后总价（四舍五入后保留整数）纯折扣加现金优惠的：（原总价现金优惠）折扣=折后总价（四舍五入后保留整数）折后总价/建筑面积=折后单价（四舍五入后保留2位小数，注意要反算来验证折后总价）,房地产按揭贷款,房屋按揭贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行代为支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。贷款额为千元的整数倍。住房贷款包括：住房商业贷款、住房公积金贷款、住房组合贷款,住房商业贷款：个人或团体向银行借款，用于购买自主及投资性住房，并按规定时间支付利息及借款本金的行为。住房公积金贷款：缴存住房公积金的个人向银行借款，用于购买自主性住房，并按规定时间支付利息及借款本金的行为。相对于商业住房贷款，具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，缺点在于手续繁琐，审批时间长。住房组合贷款：是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款（贷款年限须一致）,房地产按揭贷款,贷款办理流程,借款人如何偿还银行贷款：贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上的，双方约定贷款方式，按月归还给银行贷款本金和利息。贷款期如遇利息调整，如何处理：根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，全年按相应期限档次利率执行新利率。贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算：借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已收的贷款利息不作调整。,房地产按揭贷款,提供资料-办理贷款合同备案办理抵押出期房权利证明银行审核银行放款领取存折客户还款。结清贷款的须到房地局办理注销抵押,按揭还款方式,房地产按揭贷款,一次性还本付息法：贷款期限在一年以内（含一年），还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个期限内的利息总和。等额本息还款法（等额还款）：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。等额本金还款法（递减还款）：还贷期限内，以固定递减数目每月还贷。