房地产金融-个人住房贷款件.pps

房地产金融第5章个人住房贷款,理解概念熟悉流程掌握计算善于运用,教学目标：,教师讲授,教学方法：,学生思考,学以致用,概念种类特征性质担保方式住房置业担保,月等额偿还等额本金偿还递增式偿还漂浮式按揭贷款可变利率按揭贷款逆向年金抵押贷款,自营性个人住房贷款住房公积金个人住房贷款住房组合贷款,教学内容:,课程目录,一、个人住房贷款,金融机构向购买、建造、修缮各类住房的自然人发放的贷款，是一种中长期消费性贷款。,二、种类,资金来源,交易形态,贷款用途,住房类型,商业性贷款公积金贷款组合性贷款,首次交易住房贷款再交易住房贷款,个人购买贷款个人大修住房贷款,购买经济适用房住房贷款个人购买住房贷款,三、特征、性质,零售性,贷款期限长,分期偿还性,如图所示,个人住房贷款的实质是房地产按揭，是购房者（按揭人）在按揭合同期限内向金融机构（按揭权人）租楼，按揭期满买楼的一种法律行为。,五、住房置业担保,1.概念：依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。,2.作用：支持个人住房消费、发展个人住房贷款业务、保障债权实现。,借款人具有完全民事行为能力有所在城镇正式户口或有效居留的身份证件收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力已订立合法有效的住房购销合同已足额缴纳购房首付款符合贷款人和担保公司规定的其它条件,3.申请置业担保的借款人需具备的条件：,4.置业担保的程序：,六、相关概念补充,1.贷款价值比率:也称贷款成数，指贷款金额占所购房地产价值的比率（目前规定，不超过所购房地产价值的70%）。2.偿还比率：借款人分期偿还贷款的数额占同期收入的比率，是银行衡量贷款申请人偿还能力的一个指标。3.贷款余额：分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。,4.按揭VS月供:按揭-以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。月供-指在以银行按揭方式购置商品房、机动车辆等时，根据贷款协议的规定，贷款人应当在还款期间内，每月向贷款银行支付的月还款额，包括本金部分和相应的利息。,请思考：按揭和月供的异同点有哪些？,5.抵押贷款VS按揭贷款:债务承担手段不同债权债务参与人不同债务资金运用及目的不同审查债务人的资信重点不同,请思考：两者的不同点主要表现在哪些方面？,6.现房VS期房:现房-指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。期房-指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止所出售商品房。7.大产证VS小产证大产证-开发商就该楼盘办理的产权证件。小产证-办理到个人手中的所有证。异同点：买房子先有大证才能办小证；大证办理后房管局里有备案，小证才可以开始办理。,课程目录,等额本金偿还按揭贷款（CAM）,个人住房贷款工具,月等额偿还按揭贷款（CPM）,递增式偿还按揭贷款（GPM）,可变利率按揭贷款（ARM）,逆向年金抵押贷款（RAM）,教学进程,月等额偿还按揭贷款（CPM）,教学进程,月还款额结构图,月等额偿还按揭贷款（CPM）,练习题：某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万，年利率5.04%，贷款期限15年，若在整个贷款期限内，利率未变，则该居民每期偿还额是多少？,教学进程,等额本金偿还按揭贷款（CAM）,教学进程,等额本金偿还按揭贷款（CAM）,月还款额结构图,练习题：某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万，年利率5.04%，贷款期限15年，若在整个贷款期限内，利率未变，则该居民第1期及第60期的月还款额是多少？,CPM与CAM的区别：,等额本金偿还按揭贷款（CAM）,个人住房贷款工具,月等额偿还按揭贷款（CPM）,递增式偿还按揭贷款（GPM）,漂浮式按揭贷款（BM）,可变利率按揭贷款（ARM）,逆向年金抵押贷款（RAM）,教学进程,递增还款方式对贷方来说，贷款的风险增加了，相应的利息收益大于CAM和CPM还贷方式。对于借方来说，最初的收入比较低，相对应的最长还贷额也较低，随着收入的不断提高，还贷能力提高，还贷款也逐步提高，这有利于刺激和满足居民个人住房贷款的需求。,练习题：某居民家庭向银行申请住房贷款30万元购买一套住宅，年利率12%，贷款期限10年，最初6年还款额每年递增7.5%，第6年开始采用等额偿还，试计算第一年的月还款额和第6年后的月偿还额是多少(用两种方法计算)？,等额本金偿还按揭贷款（CAM）,个人住房贷款工具,月等额偿还按揭贷款（CPM）,递增式偿还按揭贷款（GPM）,漂浮式按揭贷款（BM）,可变利率按揭贷款（ARM）,逆向年金抵押贷款（RAM）,在漂浮式按揭还款中，因为实际偿付额比月等额偿付额低，所以月偿还额系数相当于等额偿还方式的月偿还系数的一定比例，约为70%-80%之间。,漂浮式按揭贷款（BM）,可变利率按揭贷款（ARM）,分类：,1、随价格水平调整的按揭贷款指借贷双方只确定贷款的初始利率（不考虑通货膨胀），约定在一定时间后按照市场价格指数（如消费指数）对贷款余额进行调整。步骤：按合同约定利率和借贷条件来计算月还贷额；根据变化的市场价格指数来调整贷款余额；按市场价格指数调整的贷款余额和初始利率计算月还款额。,2、可调整利率按揭贷款指住房贷款时，双方确定一个略低于市场利率的初始利率，以后每隔一段时间调整一次，使之与市场利率一致。初始利率是借款合同成立时双方确定的利率，它是银行为保证一定的有效利率而精心设计的，一般略低于市场利率，是银行为吸引客户而采取的一种手段。利率调整即考虑原先给予客户的优惠，又要考虑通货膨胀。在实际中为了简便计算，利率加上通货膨胀率为调整后的市场利率。利率调整期可以使1年、3年、5年，一般以1年为一个调整期。,可调整利率贷款包括：利率调整无上限的按揭贷款对利率调整有上限的按揭贷款对每期还贷额的调整幅度有限制的按揭贷款,可变利率按揭贷款的优缺点：,优点：因利率可变，其初始利率较固定利率贷款的利率要低，可吸引更多的客户；因初始利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价；因利率可变，不会出现市场利率低而贷款利率高的象，迫使借款人违约、二次抵押、再抵押；由于利率随市场而变，不会造成银行利率风险。,缺点：由于利率是波动的，虽然城市利率低，但为了有升高的可能性，使贷款人利率风险加大；利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升，使借款人还款困难，使贷款拖欠或成为坏账的可能性增大；较低的初始利率可能很快上升，借款人由低利率形成的还款额可能迅速消失；还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定，很多借款人不希望还款额变化过大；利率每次变动都要双方协商，交易成本高。,教学进程,逆向年金抵押贷款（RAM）,实战演练一：,实战演练二,课程目录,个人住房贷款的程序、审批与发放、回收、违约责任及处置,个人公积金住房贷款的特点、范围、申请条件、贷款额度确定,商业银行贷款与住房公积金住房贷款的组合贷款,个人住房贷款的审查（需提交的材料）个人住房贷款的审批和发放（签订合同、公证）个人住房贷款的回收（还款方式）个人住房贷款的违约责任及处置（违约情形、违约的处置方式、抵押物与抵押权利的处置）,2.个人住房贷款审查需提交的材料：身份证件复印件；贷款行认可的借款人偿还能力证明资料；合法有效的购买住房合同、协议及相关批准文件；借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明；房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（复印件）；贷款行规定的其他文件和资料。,3.个人住房贷款违约责任及处置：,借款人的违约情形有哪些？违约的处置方式有？抵押物和质押权利的处置方式？,特点专项消费性贷款（结合住房公积金概念、特点）政策性贷款（利率、首付款、期限方面的优惠）委托贷款（结合住房公积金的管理和运营体系）适用范围购买自住住房；建造、修建、大修自住住房申请条件贷款申请人应是缴存住房公积金的职工；职工申请住房公积金贷款只能用于购买、建造、翻建、大修自住住房。,贷款额的确定标准：不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定贷款限额；不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额，个人住房贷款比例一般应不高于房屋全部价款的70%，最高不得超过80%；不得高于按照还款能力确定的贷款限额，公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数规定比例12个月贷款期限；不得高于最高贷款额度.,1.概念：个人住房组合贷款，是将“个人住房商业性贷款”与“个人住房公积金贷款”组合发放的个人贷款产品。个人住房（公积金）贷款是指银行代理当地公积金管理机构向借款人发放的用于购买具有个人产权的居住用房的贷款。,2.特点：在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由公积金管理部门和贷款行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。贷款利率：按照中国人民银行规定的个人住房贷款利率执行，目前执行利率情况如下：-（1）自营性个人住房贷款-贷款期限5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%；-贷款期限5年以上的贷款年利率为5.04%。-（2）公积金个人住房贷款-贷款期限5年以下（含5年）的：贷款年利率为3.6%；-贷款期限5年以上的贷款年利率为4.05%。,3.还款方式：贷款期限在一年以内（含一年）的，到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在一年以上的，借款人可以按季结息，到期还本；也可以按季或按月归还贷款本息，具体可以采用等额本息、等额本金还款法。借款人于约定还款日前在指定帐户足额存入还款金额，银行根据借款人委托定期扣收。,课程小结