时代天骄课件

天骄项目招商策划,1441班141301404138,1,PPT学习交流,报告思路,一、项目及区域商业分析二、项目商业定位及规划三、项目招商策略建议四、项目招商推广建议五、项目招商执行计划,2,PPT学习交流,一、项目及区域商业分析,1、区域商业环境分析时代天骄矗立于南宁市大学东路，属大学园区核心，与广西大学隔街相望，具备完善的教育配套和人文底蕴；周边生活配套成熟俱全，汇聚了商业、金融、教育、生活、专业市场等商业生活配套和四通八达的交通路网。教育条件丰富（大学区）、交通网络完善（路网及公共运输）、医疗配套先进（医科大等）、金融机构遍布（银行网点）和大型休闲购物中心（华联、国美等），构成了项目片区完善的“五分钟生活圈”。周边商业氛围浓厚，尤其是晚上人流如潮；商业成熟度已十分成熟；商业辐射能力也较强。,时代天骄,3,PPT学习交流,一、项目及区域商业分析,2、区域交通条件项目所在地段交通条件良好，现有路网，地铁建设，将打造全新立体的交通网络，对吸引周边人群、扩大商业影响范围起作用。大学路、火炬路、明秀路交汇；有4、19、24、28、34、33、35、36、43、46、48、59、62、66、76、222、204、207、604、605及西乡塘专线车直接到达；地铁一号线和五号线交汇,时代天骄,4,PPT学习交流,一、项目及区域商业分析,3、区域商业项目调研分析1）城市碧园是目前区域相对最成熟、经营较旺盛的商业项目，有北京华联、国美电器等大型商家入驻，经营状况较佳，与本项目有很大的竞争力；2）世贸西城1-5层为大型商业中心，消费人群主要为各高校学生和周边居民，业态主要为南城百货、电影城、餐饮等，符合消费人群的需求，经营状况较好；3）地铁1号商业街商业街全长770米长，以地铁与朝阳商业街相连，规划业态为美食、服饰，时尚美妆、动感娱乐、科技潮牌等集“吃、喝、玩、乐”于一体的国际级开放式时尚潮流街区，将对本项目构成较大威胁。区域商业以服务周边片区、学生为主中低小商业，随着大型房地产项目开发，中高档商业发展空间大,5,PPT学习交流,一、项目及区域商业分析,据表分析，项目所在区域租价水平相对还是不错的，充分反映了区域商业的繁华与价值。,4、区域商业租金或售价调研,6,PPT学习交流,一、项目及区域商业分析,5、项目分析项目基本概况时代天骄购物广场位于南宁市大学东路31号，正对西大正门、火炬路口，属于南宁西乡塘商业正中心区域，周边居住人口、消费人口极度密集，商业、金融、教育、生活、专业市场等配套一应俱全。商场一至三层商场共10800平米，规划休闲品牌/通讯数码/时尚女装/鞋/型男特区/内衣/化妆品/美容美甲/饰品靓包等10大经营主题，。项目开发成型后将成为南宁西乡塘区最具代表性的青年/时尚/流行主题的购物中心。,7,PPT学习交流,一、项目及区域商业分析,6、项目分析优劣分析优势分析1)所在区域是南宁大学生与居民消费前沿，黄金地段，投资价值高、消费者认知度高；2）所在路段为南宁最大的交通中转站之一，地面交通与地铁相互作用下，将带来超大人流；3）项目商业街区规划合理，有接驳便利的交通，商业使用率高。,8,PPT学习交流,一、项目及区域商业分析,6、项目分析优劣分析劣势分析1）由于南宁商铺市场供应量增加，将导致市场的疲软以及客商、“选择性观望”；2）世贸西城、正恒国际广场等竞争激烈。3）项目占地面积较小，商业面积相对不足。分析总结：总体来看，项目优势明显，随着城西的开发，项目的发展机会也会更多。,9,PPT学习交流,一、项目及区域商业分析,分析小结项目此区域是明显的商业地产项目，具有很强的商业辐射能力；项目面对的主要干道大学路上，人流量大，公共交通众多，道路流通性好项目所在区域商业氛围浓厚，但网点分散，相互作用不紧密；随着南宁城市的发展，片区商业前景看好。,10,PPT学习交流,二、项目商业定位及规划,1、项目总体定位策略1）展望未来，定位前瞻，打造南宁最特色的大学生消费中心；2）深度发掘产品价值，通过资源整合，实现低成本高竞争力的商业模式；3）实现业态复合化、购物主题化、经营差异化、消费体验化，提高核心竞争力。,11,PPT学习交流,二、项目商业定位及规划,2、项目总体商业定位最具代表性的青年/时尚/流行主题的购物中心。定位于年青人喜爱的青春时尚商品，将全面引领西乡塘区都市青年生活消费新主张！融吃、喝、玩、乐、购物/休闲消费于一体，极大丰富着周边青年学子、常驻适龄人口一周7天168小时的休闲品质生活,12,PPT学习交流,二、项目商业定位及规划,3、项目主题定位定位于年青人喜爱的青春时尚商品，打造体验式ShoppingPlaza，“在购物中休闲，在休闲中购物”。,13,PPT学习交流,二、项目商业定位及规划,4、项目商业定位概念诠释体验式消费将是未来主流的销售方式，它不仅满足多元化的需求，提供特色化和舒适的购物环境，更关注消费者的购物感受，追求与消费者的生活需求，阶级生活品位，消费习惯匹配。项目融吃、喝、玩、乐、购物/休闲消费于一体，极大丰富着周边20万青年学子、20万常驻适龄人口一周7天168小时的休闲品质生活。,14,PPT学习交流,二、项目商业定位及规划,5、项目功能、业态定位本项目将是一个专门为城西年轻消费人群及广大学生量身定做的商业时尚场所，主要包括以下功能及业态组合：,15,PPT学习交流,二、项目商业及定位规划,6、项目形象定位一个能为南宁城西区域人群提供购物、餐饮、休闲、娱乐、文化交流的商业中心；一个能让城西众多学生及青年树立新消费主张、体验新消费模式的场所,16,PPT学习交流,二、项目商业及定位规划,7、项目客群定位1）核心客群：居住型消费群以本项目35公里范围内周边居民为主要消费客群以大学片区客群为主的年轻白领人士，追求特色体验生活者以大学生、年轻一族为主，他们追求现代、时尚、休闲、娱乐的都市生活2）重要客群：工作型消费群指工作地点就在本案附近，上下班时经过本案就近购买商品，他们是商圈的重要客群，者类客群扩张的潜力很大3）边缘客群：流动型消费群大学路、火炬路等是流动人较为密集的区域，加上本案交通便利，是外来商务出差、旅游消费的重要场所,17,PPT学习交流,二、项目商业及定位规划,8、项目功能分布1）第一层生活超市，零售类如礼品店、服装店、珠宝店等，快餐店如KFC,小吃店,18,PPT学习交流,二、项目商业及定位规划,8、项目功能分布2）第二层连锁餐厅，KTV，零售店等,19,PPT学习交流,二、项目商业及定位规划,8、项目功能分布3）第三层影音及学习文化制品，演出服饰，动漫游戏、网吧等,20,PPT学习交流,二、项目商业及定位规划,9、规划建议1）产品规划核心要点品牌价值：合理利用主力店及品牌商家价值，实现物业价值提升价值优化：在租售比例上尽量扩大物业可销售的面积，减小经营风险，实现产品价值的最大化风格展示：通过建筑装修风格的变化提升项目整体的昭示性及物业价值人流导入：结合交通主干道、商场、学校、轻轨合理设计项目出入口，快速导入人流,21,PPT学习交流,二、项目商业及定位规划,9、规划建议2）产品规划设计、装饰要点项目内外部的设计规划，可以围绕着“特色、潮流、文化、时尚、生态”这五大元素，体现休闲商业主题特色3）内部装饰在内部装饰上重点体现文化和时尚两大元素，且根据业态，定位设计装修风格4）商场入口风格装饰入口风格设计独特形象，尽可能带来视觉享受的惊喜，临近交通路口、商场、学校设入口,22,PPT学习交流,三、项目招商策略建议,23,PPT学习交流,三、项目招商策略建议,2、经营管理模式建议商业经营管理的好坏对投资者的回报有着重大的关系，而经营管理的机构的选择及建立也是本项目销售、招商中的重要环节，下面有2种组建方式可供选择：1）引入外地知名专业经营管理公司，由其负责管理；2）引入外地知名专业经营管理公司担当顾问，自行注册组建商业经营管理公司，负责项目或后续项目的经营管理鉴于本项目规模及发展需要，同时也为了取得收益最大化，建议采用：引入外地知名管理公司负责管理,24,PPT学习交流,三、项目招商策略建议,3、商业合作模式1）租赁经营：交纳租金和相应的物业管理费，招商经营自主，内部自行经营，但必须接受统一管理2）保底提成：以收取的租金一般分为两部分，一部分按面积收取，称为保证租金，另一部分按总营业额的一定比例收取，该比例取决于承租商的平均费用、商品价格、利润率等相关因素3）品牌加盟：商家进行品牌输出，负责培训经营管理团队，开发商支付一定的加盟费用，组建经营管理团队4）合作经营：开发商提供经营场地，并进行收银、出货，而商家提供产品供销、经营管理、人员培训、组织结构等方面的协助，开发商从营业额中提取一部分作为市场回报2）、3）、4）合作方式不作为经营合作模式,25,PPT学习交流,三、项目招商策略建议,4、总体招商思路树立品牌：通过形象推广打造良好的项目品牌度和知名度整体招商：对项目各层进行整体或分层招商，创造多个目标市场，达到同步招商统一形象：统一项目整体商业形象，统一进行宣传推广，提升知名度，构筑核心竞争力统一经营管理：统一推广、统一培训、统一管理、全面提高整体服务水平，打造旺场经营,26,PPT学习交流,三、项目招商策略建议,5、价格策略通过市场价格调研分析和区域价值租价水平，结合本项目定位，租金价格水平为销售价格水平为,60200元/平方米/月,1400040000元/平方米,27,PPT学习交流,四、项目招商推广建议,1、招商推广主题城西商业新天地引领西乡塘区都市青年生活消费新主张不可预期的购物惊喜潮流时尚消费中心,28,PPT学习交流,四、项目招商推广建议,2、招商推广策略1）提升项目商业物业形象与品位引领西乡塘区都市青年生活消费新主张不可预期的购物惊喜潮流时尚消费中心2）加强项目形象包装通过世贸西城的电子幕墙作出项目主要卖点的形象包装、营销中心内外部包装，将项目各大卖点充分体现3）高调、强势地向目标客群在实力目标客群出入地，设立项目宣传点或摆放项目宣传资料，或举办活动，做宣传视频,29,PPT学习交流,四、项目招商推广建议,30,PPT学习交流,五、项目招商执行计划,1、招商要求1）各厂商必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、生产许可证、产品合格证及其他相关证件，并符合国家有关规定2）经营范围中有涉及国家法律、行政法规规定的，须提交有关部门的批准文件3）实行商品保真经营，严禁假冒伪劣商品入场4）所有业主经营户或经营机构均须按招商流程顺序入场,31,PPT学习交流,五、项目招商执行计划,2、招商流程1）商户储备招商部依据项目定位对相关行业厂商进行招商资源前期储备，对厂商情况尽量详尽汇总，建立厂商档案2）厂商筛选归纳汇总厂商档案表，对各品牌厂商进行分类，划分主力、重点、备用厂商（品牌）、依重要程度排列厂商，排序筛选表，并根据项目规划进行平面图厂商确位，规划厂商位置，占用面积等3）招商洽谈根据厂商筛选进行针对性约访谈判，根据公司招商政策进行洽谈入驻事宜，达成意向者填写厂商入驻呈核表。符合要求的待审批批准后，通知商户签约，呈核登记备案,32,PPT学习交流,五、项目招商执行计划,2、招商流程4）签约依审批过的呈核表内容签署合同，合同签署后报物业部经理签字盖章。然后带商户到财务缴纳相关费用5）柜位确定，装修变更签完合同后协助商户办理柜位确定手续，需装修变更者要填写装修变更申请单，并经招商部同意，物业部同意，工程部签字认可后，按规定缴纳相关保证金到财务部，然后进行装修变更。装修变更申请书登记备案后交给物业部存档6）上货，组织开业装修完毕后，上货并组织开业，在规定时间内统一开业经营7）招商完毕，进入经营管理阶段，筹备开业,33,PPT学习交流,五、项目招商执行计划,3、招商策略做好现场招商商业氛围，设立商业现场招商点，开展招商宣传，外围采用重点面对面接触以南宁及外地主力餐饮和超市品牌店为主的商家，从而有效攻破招商