锐理成都2014年上半年住宅市场半年报(终稿)20140710.pptx

锐理2014年上半年成都市场报告,锐理咨询顾问2014年7月,住宅篇,1,整体市场,成都市宏观市场趋势成都市项目开盘走势成都市新开工情况成都市板块热度图,1.2.3.4.,整体市场供销大幅下滑，价格依然坚挺,锐评,【整体走势】2014年是楼市调整年，上半年成交量全幅下滑，但价格仍然同比增长,2014年上半年成都商品住宅成交约1204.6万方，同比下降18.6%，其中主城区住宅成交390万方，同比下滑23.8%,2007年-2014年上半年成都市主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下）,2007年-2014年上半年大成都商品住宅供销价走势图（备案口径下）,2007年1月-2014年6月份成都市主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下，单位：万方）,2014年上半年虽整体成交量有所下滑，但价格呈现总体微涨、小幅振荡的态势，表明成都楼市并未真正“降价”,房地产价格走势的周期特征,房地产周期：4个阶段复苏、发展、危机、萧条,价格走势曲线,复苏阶段,发展阶段,危机阶段,萧条阶段,投资回报率较高刚需开始带动市场上行开发商行为：买地、捂盘,刚需持续带动市场、投资者增加地价上升速度房价上升速度存量下降、投资回报率下降开发商行为：大量买地、卖楼,刚需比例下降、投资比例大、炒楼（投机）地价上升速度房价上升速度价格仍然上涨、成交量逐步下滑租金与房价背离开发商行为：迅速抛售,价格跌幅明显投资者退出、供过于求刚需观望市场，存量高居不下地价下跌比楼价快开发商行为：迅速卖楼、回笼资金、大量买地、囤地,合理价格：价值线,房价与货币发行量密切相关，近期房价低于货币发行量增速,2014上半年成都市各城区商品住宅销价对比图（单位：万方）,【区域市场情况】对比今年上半年各区域，二圈层依然是主力，双流保持存销量最大,2011年-2014年6月成都市主城区及近郊商品住宅认购走势图（认购口径下，单位：万方）,【市场认购情况】2014年上半年整体市场认购量已跌破100万均线，且整体下行趋势有加快倾向,1,整体市场,成都市宏观市场趋势成都市项目开盘走势成都市新开工情况成都市板块热度图,1.2.3.4.,开发商新盘推售数量锐减，市场认购率偏低,锐评,2010-2014年6月成都市商品房月开盘个数走势图（开盘现场统计，单位：个）,【市场开盘情况】上半年新开盘200个项目，开盘个数同比下滑33%,开盘走势,【市场开盘认购情况】开盘认购率延续去年年底态势，并持续走低，目前依然处在低位盘整的区间内,开盘走势,【市场整体推售情况】上半年楼市下行明显，3月释放大量积累刚需后，推盘及认购走势一路走低,开盘走势,1,整体市场,成都市宏观市场趋势成都市项目开盘走势成都市新开工情况成都市板块热度图,1.2.3.4.,新开工面积与市场预售量持续走低,锐评,2010-2014年6月大成都所有建筑新开工面积月度走势图（单位：万方）,【新开工情况】上半年大成都新开工总量3656.5万平，同比下降4.11%，商品住宅开工面积2350.4万平，同比下降16.48,新开工情况,600万方均线,2014年上半年成都市各城区商品住宅新开工面积对比图（单位：万方）,1,【新开工情况】上半年双流新开工高居首位，新都、高新次之,新开工情况,2009-2014年6月成都市主城区商品住宅月度新开工量及新增预售量走势图（单位：万方）,2014年上半年主城区商品住宅新开工579.5万平，在建未供应住宅面积312万平,新开工情况,1,整体市场,成都市宏观市场趋势成都市项目开盘走势成都市新开工情况成都市板块热度图,1.2.3.4.,【新增供应热点区域】城南以高新区的元华-站华板块为热点供应区域，另外城西的光华大道与郫县老城区域持续放量，城北以198板块为主力供应区域,板块热度,【成交备案热点区域】城南以双流城区与元华-站华板块领头，城北热点区域集中在大丰与新都老城，城西热点为光华大道板块，城东集中在三圣乡与大面板块,板块热度,【存量备案热点区域】大成都市场目前存量较高的区域主要为南沿线华阳段板块与元华-站华板块，另外城东的大面板块存量也在800万左右,板块热度,【备案均价热点区域】目前元华-站华板块为城南的高价区域，其它高价区域主要集中在主城区的东大街沿线及肖家河板块,板块热度,2,产品表现,成都市住宅市场剖析成都市别墅市场表现成都市电梯市场表现成都市豪宅市场表现,1.2.3.4.,70-90高层刚需型产品依然为市场主流,锐评,2014上半年大成都范围内各建筑类型供销价存对比图,【整体物业市场】电梯高层类物业依然是成都市场的主力供销存类产品，别墅类产品上半年供销均较为冷淡，市场存量居高不下,整体市场,2014年上半年大成都范围内各面积段供销价存对比图（单位：万方）,【整体物业市场】70-130面积段为成都市场的主力产品，其占比达74.4%,整体市场,2011-2014上半年大成都范围内各面积段销售备案量对比图（单位：万方）,成都出台的“90以上落户”政策目前暂未对市场造成较大影响，整体市场畅想面积段依然集中在70-90的刚需户型,整体市场,今年各面积段供求比整体下滑，刚需供求比整体低于改善，而去化率亦呈上涨趋势,2010年-2014年上半年大成都商品住宅面积段供求比走势图,2010年-2014年上半年大成都商品住宅各面积段去化率走势图,整体市场,2,产品表现,成都市住宅市场剖析成都市别墅市场表现成都市电梯市场表现成都市豪宅市场表现,1.2.3.4.,存量居高不下，去化周期漫长，整体市场量价齐跌,锐评,2010-2014上半年大成都范围内别墅供销价走势图,2010-2014上半年大成都范围内月存量走势图,【别墅市场量价情况】上半年市场量价齐跌，备案成交量萎缩至2010年以来的历史低位，产品去化周期长，存量居高不下,别墅市场,注：月度存销比中销量取近3个月销量均值,2014上半年大成都范围内各建筑形态别墅类物业供需图（单位：万方、元/）,【别墅市场物业情况】联排别墅依然是市场的供销存主力产品，截至2014年6月30日，该类物业市场存量已突破140万,别墅市场,2010年-2014年1-6月大成都别墅各面积段占比走势图（备案口径下）,2014年上半年成都分板块别墅类物业成交面积前十名（单位：万方）,【别墅市场板块情况】因区域规划、优越的环境以及品牌开发商聚集等因素，牧马山板块持续为别墅主要去化区域，航空港板块跃进三甲,别墅市场,2,产品表现,成都市住宅市场剖析成都市别墅市场表现成都市电梯市场表现成都市豪宅市场表现,1.2.3.4.,70-90刚需以及90-110首改产品占据市场主力,锐评,2011-2014年上半年大成都范围内电梯供销价走势图（单位：万）,【电梯市场情况】2014上半年，电梯市场价格明显呈现下滑趋势，均价目前已跌破7000元/，整体市场成交量较往年有所下降,电梯物业市场,2011-2014年上半年大成都范围内电梯存量及存销比走势图（单位：万）,【电梯市场情况】70-90刚需为主，而其中80-90面积段一直占据主力，紧凑型小套三市场认可度高，50-90占比逐年上升,2014年上半年大成都范围内电梯面积段供销存分布,电梯物业市场,2010-2014年上半年大成都电梯类不同面积段销售百分比占比对比图,【电梯市场情况】上半年70-90产品占比达46%，90-110产品占比达21%，首置首改为市场主力需求,2014年上半年大成都范围内电梯成交占比,电梯物业市场,2,产品表现,成都市住宅市场剖析成都市别墅市场表现成都市电梯市场表现成都市豪宅市场表现,1.2.3.4.,整体市场小幅下滑，东大街及元华-站华板块为销量、存量主要集中区域,锐评,2014年上半年成都电梯豪宅项目分布图及明细,【豪宅市场情况】成都豪宅分布主要占据城南与城东两大区域,豪宅市场,2011.7-2014上半年大成都范围内豪宅类供销存量及均价走势图（单位：万方）,【豪宅市场情况】上半年成都豪宅市场成交较为清淡，较往年同比下降福大较大，整体市场呈现量价齐跌的趋势,豪宅市场,【豪宅市场情况】成都豪宅主要以市区的东大街沿线（包括攀成钢板块）、静居寺板块，城南的元华-站华板块为供销存集中区域,豪宅市场,3,营销推广,营销推广渠道分析,1.,传统营销推广渠道逐渐式微，新兴推广渠道不断涌现,锐评,大成都近三年报媒推广投放情况（单位：次/万元）,大成都各区域报媒投放占比情况,全年开发商报媒投放排行前20名,备注：数据统计为华西都市报及成都商报两大主流媒体；金额=刊例价*0.65,【营销推广情况】2014上半年大成都营销推广投放费用总金额为1.2亿元，创下近三年来投资总金额新低，投放主要覆盖区域以高新区、武侯区、温江为主,营销推广,成都历届房交会参展开发商及楼盘个数对比,【春交会情况】今年上半年春交会市场参展开发商数量大幅增加，众多开发商在今年春交会均推出了重磅优惠政策，力求以“价格”吸引投资者眼光,成都历届房交会参展开发商及楼盘个数对比,营销推广,52,薛峰锐理副总经理Tel:+86028-85335800M