阳光城丽兹公馆

,阳光城丽兹公馆个案,嘉论营销-2014研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发,目录：,项目概况产品研究营销动态客户研究开盘跟踪,修改要点：2、土地附属条件增加3、配套地图标识4、图例纠错5、配套自然资源纠错6、物业费核实7、总平图线条颜色调整8、内部配套用表格列举9、样板房位置10、物管/新技术补充11、推售部分加上今年推的楼栋12、客户分析分开13、SOHO配置问题14、SOHO基本情况,FIRST:项目概况,项目概况,开发企业介绍：阳光城集团,企业简介：阳光城集团1995年始创于福州，2012年管理总部迁至上海。作为一家业务涵盖房地产开发、物业管理、商业运营的全国化品牌地产开发集团，阳光城集团坚持“风险分散、规模集中、城市领先”的运营原则，着力打造和提升企业的投资、营运及产品能力，精准把控市场节点，实现资金的快速周转和产品的高溢价。,企业背景：阳光城集团是阳光城控股投资的以房地产开发为主营业务的上市企业。,项目概况土地,2012年10月18日早上十点举行的土地拍卖会上，经过57轮竞拍，福建阳光房地产公司以15.9亿摘得宗地2012-05号地块，楼面价6245元/平米。,土地来源：宗地2012-05号,项目区位,项目区位：项目位于建新南路和盘屿路之间，紧邻海峡奥体中心；,洪塘大桥,尤溪洲大桥,金山大桥,洪山大桥,橘园洲大桥,浦上大桥,海西科技城,大学城,仓山万达,项目到仓山万达1.9公里，仅需5分钟的车程，到宝龙城市广场5.6公里，仅需约12分钟的车程,阳光城丽兹公馆,湾边大桥,福湾路,浦上大道,金洲路,建新路,万宝商圈,二环路,三环路,项目区位,项目配套：项目周边生活配套相对完善；,备注：项目周边配套罗列范围在1KM内；,东方学校,本庭酒店,春天大药房,交通进线,浦上大桥,湾边大桥,三环西路,浦上大道,金桔路,建新南路,二环路,福湾路,盘屿路,华润橡树湾公路公交站,图例：,公交站点：盘屿路口;6路,138路,152路,165路,176路,302路,302支路,311路奥体运动员村：6路,47路,138路,302路凤高村：45路,47路,98路金洲南路口：152路,176路,302支路正境寺：6路,45路,98路,138路,152路,165路,176路,302路,302支路,311路,乌龙江,洪湾路,金洲路,项目位于建新南路和盘屿路之间，通达性好；附近公交站点较多，公共交通也极为便利；,江景资源,项目西邻1300亩飞凤山，景观资源丰富；东临1100亩奥体中心，具一定的升值潜力；,飞凤山公园,奥体中心,奥体中心,飞凤山公园,奥体中心,项目概况,项目占地259.7亩，建筑面积为43万（计容323885.87）、容积率为1.87，总规划住宅户数1740户，SOHO户数1152户。,项目概况,项目效果图,项目诉求点,地段：位于福州奥体版块核心区，1100亩海峡奥体中心和1300亩飞凤山奥体主题公园毗邻左右，27000平米市政公园横贯项目，将项目分成南北地块。产品：复式住宅；高层住宅,项目位于海峡奥体中心西侧，总建面约43万。项目规划22栋18-22层精装房、12万城市综合体以及4000双语幼儿园。,SECOND:产品研究,总平规划户型分析样板房分析产品细节打造,产品研究总平规划,总平排布,总平排布：项目主要规划17-22层的高层住宅，楼间距基本在60米左右；,233米,58米,58米,58米,97.2米,58米,175米,97.2米,总平规划,总平规划：22栋17-20层高层建筑、12万城市综合体、一所4000双语幼儿园；,幼儿园（现为售楼部）,学校：4000阳光国际双语幼儿园（现为售楼部）住宅：22栋17-21层住宅，共1740套；目前已备案1388套，合计151640底商：11#、12#楼底商，共9间，合计1693,27000市政公园,底商,22栋住宅,综合体：12万城市综合体规划3栋SOHO，1栋五星级希尔顿酒店,盘屿路,规划路,建新路,北,SOHO,希尔顿,12万阳光天地,项目规划内部动线,东、南面均设置出入口，进入小区可选择各景观步行道到达各楼栋；社区内部消防通道成环形围绕，消费车道不小于4米，地产建筑设有直通室外的楼梯口，建筑物间距满足防火间距要求；,内部动线：项目实行人车分流设置，减少安全隐患；,人行道路,图例：,盘屿路,规划路,建新路,北,规划路,规划路,规划路,车行道路,项目规划社区配套,项目内部配套4000幼儿园，12万城市综合体，1693住宅底商；项目紧邻27000的市政公园；,休闲类：27000市政公园；2、幼儿园：4000阳光国际双语幼儿园（现为售楼部）；3、底商：11#、12#楼底商，共9间，合计1693；4、综合体：12万城市综合体（规划3栋SOHO，1栋五星级希尔顿酒店和近7万大型商超）。,图例：,27000市政公园,4000幼儿园,1693底商,盘屿路,规划路,建新路,北,规划路,规划路,规划路,SOHO,希尔顿,12万阳光天地,项目规划园林景观,法式园林:,园林景观：项目规划法式风格园林景观，通过对称、整齐的几何景观布局，提升项目素质；,园林景观规划理念：项目采用福州前所未有的“内外公园式”景观营造理念，以富丽典雅的穹顶建筑，营造主入口浪漫风情意境，为外围公园景观与社区园林形成唯美转换；园区内中轴景观采用法式庄重对称景观，内设长达720米环形林荫大道环绕中轴。多重绿化植被、坡地起伏大面积草坪、多种成树全冠移植，打造福州前所未有的公园式绿荫空间。建筑采用庄重有序的对称格局，注重使用花坛，提高装饰效果；七大主题花园景观(巴黎之春、塞纳水岸、香榭回廊、凯旋仪仗、金色之丘、卢浮时光、绿野殿堂)；,区域级,售楼部,产品研究户型分析,户型分析：项目主力面积主要集中在3房/80-121；,户型分析,标准层,户型分布图,68M,18M,图例：,34M,15M,户型配比,已推楼栋户型配比:,住宅户型配比：项目已推18栋，余7、8、17、18#待推；,备注：1-6、9-16、19-25#已推；7、8、17、18#待推,户型配比,已推楼栋户型配比:,SOHO户型配比：项目已推2栋（2、3#），5#待推；,备注：2、3#已推；5#待推,户型分析,优点：户型布局紧凑，面积利用率高；主卧朝南，采光较好；赠送面积较多，得房率高；不足：厨房光线较暗；入户大门与书房置对，无玄关；,户型分析：该户型为82/3房2厅1卫；,半赠送,全赠送,户型分析,优点：户型方正，易于后期布置家具；大面宽设计，主次卧室均朝南，采光效果好；户型动静分区，增强生活的舒适性；不足：客厅与餐厅的南北位置不合理，客厅朝南更好些；客卧与次卧之间的走廊占用面积多，空间浪费严重；,户型分析：该户型为118/3房2厅2卫；,半赠送,全赠送,户型分析,优点：户型4.5米挑高，扩容面积大；户型动静分区，楼上卧室，楼下客厅厨房；不足：厨房不独立，影响室内整洁；户型不通透，通风效果较差，影响生活质量；户型扁形，不易后期家居布置；,户型分析：该SOHO户型为35-49/1房1厅1卫；,全赠送,产品研究样板房,样板房,厨房,餐厅,客厅,书房,次卧,102（B1）装修示意3房,餐厅,主卧,次卧,客厅,书房,厨房,样板房,118（C2）装修示意3房,餐厅,厨房,餐厅,儿童房,主卧,儿童房,主卧,客厅,次卧,厨房,客厅,样板房,厨房,书房,客厅,儿童房,卧室,135（E1）装修示意4房,餐厅,主卧,客房,客厅,书房,厨房,样板房精装修标准,精装修：项目高层为精装修交房,精装标准为2000元/，交房标准如下；,产品研究产品细节,1、产品立面2、入户大堂3、物管及新技术/智能化、新技术新材料运用,法式建筑风格,丽兹公馆采用法式风格屋顶，营造出高低起伏、错落有致的建筑天际线，外立面仿真石漆项目建筑底部使用超强硬度名贵石材、深色石材立面，衬托出项目庄严高贵、多变光泽。,外立面采用法式外型，仿真石漆；,产品研究,入户大堂,项目采用酒店式入户大堂、挑高门厅设计，大厅、地面为大理石；售楼部的五环标志与海峡奥体中心相呼应；,售楼部正门,售楼部正门,五环标志,售楼部挂灯,售楼部景观,物管及新技术/智能化、新技术新材料运用,物业/智能化系统：项目内部配置；,健康住宅：不绣钢供水网络安防系统：防火安全入户门家庭防盗大门锁智能化系统：刷卡自动招呼、乘坐电梯便捷快速停车系统,THIRD:营销动态,开发策略,开发策略：项目住宅部分首推时间为2013.10.26；SOHO部分于2014.6.28首次推出；,一期,二期,一期：总规划22栋17-22层的高层；项目2013年10月26日首次开盘，目前仅余7、8、17、18#待推；,二期：总规划3栋14层的SOHO和1栋五星级希尔顿酒店；项目2#楼于2014年6月28日首次开盘，目前仅余5#待推；,首推时间,2014.6.28,2013.10.26,营销动态推盘节奏,备注：1-6、9-16、19-25#已推；7、8、17、18#待推,推盘节奏：项目2013年开盘去化表现良好，2014年后基本采用顺推的形式；,11-13、20-25#2.5-4房/82-135,1#2.5-3房/82-119,2#2.5-3房/82-119,15#2-4房/72-147复式/115-193,1,2,3,营销动态营销动线,营销动线：项目2013.05.06临时售楼部公开，10月开始推售；,营销动态营销动线,营销动线：项目2013年5月推出，至今举办过以“节日”、“暖场”等为主题的各种活动；,FORTH:客户研究,客户描述,客户描述：项目开发时间较长，客户情况较为复杂；,客户描述,客户访谈：项目开盘时，有意识的对客户进行访谈；,FIVE:附件开盘跟踪,阳光城丽兹公馆11-13、20-25#楼（2013.10.26）【推案】11-12#（17F，底层商业）、13#（18F，底层架空）、20-25#（18F，落地），每层共4个单元，共548套；【产品】2.5房/82-83/144套；3房/103-119/372套；4房/135/32套；【价格】均价17000元/（折后）；【优惠】1按揭97折，一次性96折；2、前期预约客户最高可享总价7万元优惠；3、老带新，新客户可享1万元优惠，老客户获得2千元购物卡；4、前期预约交5万元客户当天再付30万，可享1.5万元优惠；5开盘当天9点前到场客户可享1万元家电基金优惠；【去化】开盘去化470套，约86%；【现场】当天到场客户约600组，以福州市区及福清、长乐客户为主；,营销动态开盘信息,阳光城丽兹公馆15#楼（2013.12.14）【推案】15#（21F，底层架空），共102套