中国房地产市场的发展现状、问题及对策.ppt

1,中国房地产市场的发展现状、问题及对策,2,一、我国房地产市场的历史二、我国房地产市场的现状及存在的问题三、解决问题的对策,纲要,3,一、我国房地产市场的历史,我国房地产市场的形成1998年我国住房货币化改革以来新近形成，与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。,4,一、我国房地产市场的历史,中国房地产市场发展的四个阶段第一阶段1998年-2003年第二阶段2003年-2007年第三阶段2007年-2008年9月第四阶段2008年9月-限购令出台,5,一、我国房地产市场的历史,第一阶段1998年-2003年从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。,6,一、我国房地产市场的历史,第二阶段2003年-2007年2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。政府出台18号文件，将房地产作为支柱产业，弥补因SARS造成的经济损失。中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产业前所未有的增长，呈现过热局面。,7,一、我国房地产市场的历史,2004年后出台“国六条”、“国八条”，控制固定资产投资过热。没能抑制局面。一线城市房价快速增长；二线城市逐渐跟上,8,一、我国房地产市场的历史,第三阶段2007年-2008年9月2007年上半年深圳、广州、上海等城市的房地产市场房价快速提高，泡沫累积，货币政策从紧，房价开始回落，,住房消费为主导,住房投资为主导,9,一、我国房地产市场的历史,第四阶段2008年9月-2011年前后全国大多数城市落实限购令,雷曼兄弟银行倒闭,政府救市，货币政策宽松,经济形势好转，房价暴涨趋势明显,限购令,10,二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）,总的来说，我国房地产业的现状是：国民经济支柱产业，在政府的宏观调控下有望回归理性发展。从土地、房产两种市场上来分析,11,二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）,土地市场的现状及问题1、严格的房地产市场调控政策及不断紧缩的货币政策，有效地抑制了投资性需求，促使土地市场降温，城市地价增速放缓2001年以来监测城市商住综合地价与商品房价格及增长率来源：2012年3月2日中国国土资源报,12,二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）,2、流拍流标现象频繁，底价成交成市场主流。2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%。房地产开发企业拿地更趋谨慎，“地王”难以重现，各地土地流拍流标现象频频出现。今年2月北京出让土地为16块，总出让建筑面积为116.6万平方米，土地出让金为42.22亿元，平均楼面价为3622.5元每平方米。这16宗地块全部底价成交。（来源：中国证券报2012年3月2日）,13,二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）,3、土地出让金减少，影响到地方财政土地出让金当中净收益10%用于保障房，10%用于教育投资，10%用于水利，15%用于农业。如果土地出让金减少，净收益减少，这些所谓10%、15%的投资也会减少，就会影响到整个地方的开支,14,二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）,土地市场的冷清，一方面是由于房企对调控不放松的预期强烈，不敢轻易出手拿地；另一方面是当前部分房企资金链相当紧张，无力拿地。,15,二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）,房产市场的现状及问题1、在调控政策的作用下，过热的房产市场已经开始降温万科、保利、恒大、金地、招商、富力、碧桂园、合生创展八大地产龙头企业已经停止土储扩张，放慢开发节奏，开源节流。同时限购令也一定程度上抑制了炒房投机需求（来源于11年12月30日，上海证券报）,16,二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）,2、楼市库存逼近历史高点，二线城市库存增速更快。经过一年的调控（限购与限贷），购房需求受限。京华时报2月17日资料显示，青岛、杭州、宁波一年内库存增加量最大，均已超过3万套。多数二线城市库存量一年内涨幅大于一线城市，其中厦门、杭州等二线城市几乎翻番。一线城市中，北京库存同比增幅25%，排名第三。,17,二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）,3、新增供应量和保障房供应量的供应力度都将进一步加大，购房需求的逐步释放很难颠覆目前供大于求的格局自2011年年初以来，全国多个一、二线城市执行限购令已满一年，一些外地购房者缴纳社保或纳税已超过一年，符合购房资格，为市场增加了新的刚性需求。,18,二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）,4、部分城市成交量偶有上扬，但行业整体成交量跌多涨少，楼市依旧处于严冬2月份上海商品住宅周均成交面积同比约上涨30%。世联地产公布，2月20到26日，武汉市主城区销售新房1300余套，环比增幅32%。（3月2日经济参考报）21世纪不动产分析师粟日认为，2月中下旬部分城市楼市成交的回升，是在原来基数很低情况下的增长，基础很不牢固。非回暖,19,二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）,5、部分地方政府大打政策擦边球，以微调来抵挡限购令带来的财政损失（与土地出让金减少有关）如2011年末，佛山放松限购政策；今年芜湖也公布“微调”政策,20,三、解决问题的对策,土地市场而言地价下跌，影响地方财政与地方经济大局土地市场继续呈现成交冷清态势。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，今年全年的土地出让形势难言乐观，建议各地方政府及时掌握市场需求，对出让地块合理定价，尽量促进土地出让的成交。,21,三、解决问题的对策,对房产市场而言应从政府、开发商及消费者三方面来考虑解决问题的对策政府方面：已经做出了一系列有效措施限购、限贷月日至日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，强调宏调的两个目标（合理回归、长期稳定）,22,三、解决问题的对策,2月15日发布关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知（重点抓保障性安居工程为重点的住房用地供地，与已供土地的开发建设；调控政策坚决不动摇；继续落实保障房建设；重视集体土地建设租赁房试点；避免市场大起大落，既防高价地，也防流标流拍,23,三、解决问题的对策,李克强在月日出版的今年第期求是杂志上发表在改革开放进程中深入实施扩大内需战略，指出逐步扩大房产税改革试点胡锦涛2月20日主持中共中央政治局会议。指出今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，,24,三、解决问题的对策,开发商方面全国调控政策仍然从紧，楼市调整的格局仍将持续，降价求量才是开发商生存之道，回笼现金，熬过寒冬。拿地开发，提前规划、量力而行伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于前期拆迁、材料费用较高，当前政府储备用地成本很高，即便是开发商拿地积极性不高，土地出让底价也不会随着房价的回落而大幅下调。,25,三、解决问题的对策,适当放缓开发节奏虽然大多数房企已经停止扩张土地