无锡玉祁项目定位策划报告

无锡玉祁项目定位研究报告,第一部分区域描述,第二部分解读玉祁,目录,第三部分项目分析,第四部分项目定位,区域描述,概况,交通,经济,规划,全区总面积327平方公里，下辖1个省级经济开发区，长安、堰桥、钱桥、前洲、玉祁5个街道和洛社、阳山2个建制镇，83个村民委员会，22个社区居民委员会。全区户籍人口41.17万，常住人口58万，是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板块。,惠山区位于无锡市西北部，南邻崇安、北塘，北接江阴，东连锡山，西靠常州武进。长江三角洲腹地，距上海仅128公里，南京177公里、京杭运河、312国道、沪宁高速公路、京沪铁路、锡澄高速公路贯穿全境，境外数公里的硕放设有无锡机场，区内水陆空交通便捷。,区域描述,概况,交通,经济,规划,2009年全区完成GDP385亿元，增长11%；财政总收入78.8亿元，增长12.6%；其中一般预算收入38.1亿元，增长14%；农民人均纯收入13255元，增长10%；连续四年荣获全国中小城市综合实力百强第6名。,区域描述,概况,交通,经济,规划,未来规划为“1城1区3镇16个农村社区集群”的整体形态。,1城：惠山新城，是惠山区行政、文化、体育、商贸等的区级中心，是惠山区的新城区。1区：钱桥地区，惠北分区的西向延伸，沿山发展，形成本规划中的沿山带状片区，是本区域南部地域中心。16个农村社区集群：在外围农业地区布局的16个新型农村社区集群，包含若干村庄，主要从事农业生产配套和服务。,区域描述,概况,交通,经济,规划,未来规划为“1城1区3镇16个农村社区集群”的整体形态。,3镇：前洲-玉祁新市镇（惠山区西北部的城镇组团。以工业为主导，二、三产业共同繁荣的具有水乡风貌特色的现代化城镇；是无锡市西北部重要的交通门户节点）；洛社新市镇（无锡市主城区西部重要的城镇组团，惠山区副中心，锡西地区中心，现代化的产业和滨水城镇）；阳山新市镇（惠山区西南部的城镇组团。以旅游和生态农业为特色产业，以工业为辅助产业的功能相对独立完善的城镇）。,区域描述,概况,交通,经济,规划,城铁惠山站位于无锡惠山区西北部的玉祁-前洲新市镇内，位居惠山区地理中心位置，是最具活力的惠山新城、洛社新城、平湖新城的几何中心。,重点规划城铁,区域描述,概况,交通,经济,规划,惠山新城依托城际铁路的开通，已经大步伐进入城市化建设。整个惠山新城的打造以高定位，大辐射为宗旨。在未来将成为锡北的重要经济副中心。,小结,区域描述,概况,交通,经济,规划,第一部分区域描述,第二部分解读玉祁,目录,第三部分项目分析,第四部分项目定位,商业分析,解读玉祁,概况,经济,规划,住宅分析,玉祁镇，位于惠山区西北部。东傍锡澄运河与前洲镇、江阴市青阳镇交界，南至洛社镇，西、北邻常州市武进区。京杭大运河、京沪铁路、沪宁高速公路，及正在筹建的京沪高速铁路皆横贯全镇，沪宁高速公路在玉祁还设有互通式立交，水、陆交通十分便捷。全镇总面积39.7平方公里，常住人口5.5万，外来人口4.5万。,居民消费能力较强，有较好的经济基础和发展潜力,商业分析,解读玉祁,概况,经济,规划,住宅分析,全镇经济总量突破200亿元；实现地区生产总值50.2亿元，财政收入4.9亿元；全镇居民人均银行存款5万余元。,商业分析,解读玉祁,概况,经济,规划,住宅分析,一核：即唐平湖核心区；两轴：即振祁经济发展轴和辅政经济发展轴；三带：即玉洲河景观带、生态防护带和产业发展带；四片：即玉祁居住社区、新玉祁居住社区、前洲居住社区和新前洲居住社区。八大功能区：祁北工业园区、友联工业园区、前东工业园区；平湖物流园区；玉祁居住社区、新玉祁居住社区、前洲居住社区、新前洲居住社区。,规划形成“一核、两轴、三带、四片”的功能结构。,商业分析,解读玉祁,概况,经济,规划,住宅分析,以唐平湖核心区和前洲街道中心、玉祁街道中心以及两条经济发展轴（振祁路、辅政路）两侧地段为新市镇中心区，构建新市镇新的行政中心、商业中心、文体中心及休闲娱乐中心。,地块周边底商约300铺，主力户型在60，均价约4300元/，年租金120元/，主营餐饮、服装、日用杂货。,商业分析,解读玉祁,概况,经济,规划,住宅分析,商业汇总表,市场空间大，区域板块目前无综合性的商业广场或购物中心，仅拥有好又多、苏果、联华3家超市，商业体量小，商业市场几乎空白，空间很大；市场需求大，随着周边社区住宅的逐步建设开发，区域在期待大型购物中心及商业休闲街的出现。,商业分析,解读玉祁,概况,经济,规划,住宅分析,平湖桥,沪宁高速,振祁路,堰玉路,本案,汽车客运站,市政公园,商业分析,解读玉祁,概况,经济,规划,住宅分析,香颂湾,新纪元,大唐人家,文曲公寓,湖畔花城,锦翠嘉苑,龙泽半岛逸苑,年底市场放量较大，预计至2012年底区域增加人口1.9万，约占现有人口的20%，作为平湖新区，尚处于发展阶段。,商业分析,解读玉祁,概况,经济,规划,住宅分析,第一部分区域描述,第二部分解读玉祁,目录,第三部分项目分析,第四部分项目定位,暮桥路,曙光路,堰玉路,本案,玉祁汽车站,项目地块位于沪宁高速以北，毗邻玉祁汽车站，西至曙光路，东至堰玉路，交通四通发达，处于“平湖新区”,市政公园,项目小结,项目分析,项目概况,SWOT分析,项目概况,项目四至,项目小结,项目分析,项目概况,SWOT分析,北邻玉祁汽车站,曙光路,堰玉路,地块现状,镇中心传统商圈,1公里,S,W,项目小结,项目分析,项目概况,SWOT分析,优势交通优势：周边振祁路、堰玉路南北贯通，具有良好昭示性及交通易达性；规划优势：处于平湖新区，项目北侧毗邻汽车站，沪宁高速；客层优势：从周边住宅居住人群来看，多为大型工厂工人，收入水平较高。,劣势新区起步阶段，与“沪宁高速”一路之隔的老城区相比较商业氛围较为薄弱。,项目小结,项目分析,项目概况,SWOT分析,O,T,机会原有的配套服务已经不能满足现今人们日常购物的需要；平湖新区作为新兴区域，住宅发展迅速且客群层次较高，市场空白较大。,威胁宝龙商业配套的兴起；老城区原有购物街区的牵引；沪宁高速的阻隔。,市场空白大，入市机会点充足交通便利，紧邻汽车客运站，人流较好。周边居住氛围日益浓厚，人群数量持续增加，消费需求和消费能力具有一定基础和发展潜力。市场商业氛围还不是很足，整体环境较乱，人群结构较复杂，层次略显低。,项目小结,项目概况,地块分析,SWOT分析,第一部分区域描述,第二部分解读玉祁,目录,第三部分项目分析,第四部分项目定位,符合商业板块特点,符合城市规划,建筑硬性可塑性,符合持续运营,补缺/借势/引领（客户群锁定）,产品规划业态组合（符合商家意向）,项目规划,项目定位,定位分析,项目定位,本区域商业氛围不足，商业市场空白大。,以惠山城铁轨道建设为契机，促进主城区外城市化进程。,区域人口及生活消费水平增长导致商业需求日益增长。,商业中心应运而生,项目规划,项目定位,定位分析,项目定位,目标市场锁定,商业状况以传统零售商业为主，在平湖作为新区开发之后伴随而来的是商业的发展。,全镇常住人口5.5万，以及周边住宅市场开发所带来的区域新增人口商业消费需求。,填补平湖商业街区的空白,辐射全镇5.5万居民日常消费,项目规划,项目定位,定位分析,项目定位,参照一般城市居住区商业设施指标，以全镇常住5.5万人口以及未来新增1.9万人口作为考量基数，本项目人口可以支撑的商业体量约为5-7万，即区域型商业中心。考虑全镇45%的外来人口比例，本项目商业体量还需适当扩大；同时，结合本项目优越的区位交通条件，以及依托城际铁路开通而规划的惠山城铁新城的建设。,商业体量考量,项目规划,项目定位,定位分析,项目定位,城市居住区规划设计规范,由此，我们大胆地做出假设：,立足玉祁，辐射全新城,一级商圈,二级商圈,三级商圈,项目规划,项目定位,定位分析,项目定位,10万人口,30万人口,60万人口,五洲国际城市广场购物中心+商业街区+现代商务,通过对玉祁商业现状、消费需求的调研，以顺应市场需求，我们提出:,整体定位,项目规划,项目定位,定位分析,项目定位,平湖新城的商业办公绝对地标打造区域城市生活的新领域“五洲国际城市广场”完全建成后，对于提升整个玉祁及周边地区的商业形象、现代化品质生活水平、提升玉祁形象、扩大就业具有重大意义。甚至拉动整个平湖新城，成为玉祁地区的全新地标！,形象定位,项目规划,项目定位,定位分析,项目定位,以多元化日常购物、休闲、娱乐、餐饮为主，时尚消费购物为辅，提供一站式全方位的消费广场。满足本区居住人群生活配套休闲、娱乐需求；满足玉祁镇有生活品质和消费新体验追求的各类适合人群。,功能定位,项目规划,项目定位,定位分析,项目定位,以大型超市、精品百货、知名连锁电器为主力业态。,以品牌化生活配套连锁机构、特色餐饮、时尚休闲娱乐为次主力业态。,辅以服装精品专卖店、休闲会所等相关机构。,业态定位,项目规划,项目定位,定位分析,项目定位,商业+办公+住宅=联动的区域标志性综合体,在沿沪宁高速和堰玉路一侧为昭示性最强路段，规划为商业最为合适。在沪宁高速和堰玉路路口，即地块东北角，依托现有的市政绿化公园和绿化小广场，可打造本区域最高端商务写字楼。地块西面难免配比现代时尚住宅项目。,规划理念,项目规划,项目定位,定位分析,项目定位,商业街区,购物中心,产品组合,项目规划,项目定位,定位分析,项目定位,暮桥路,曙光路,堰玉路,写字楼,住宅,商业7万,项目12万,大型超市2万,最佳商住组合发展,购物中心3.5万,住宅4万,商业街区1.5万,写字楼1万,产品