百悦天鹅湖踩盘报告.ppt

百悦天鹅湖踩盘报告,销售情况,客户分析,项目产品,项目概述,百悦天鹅湖,项目推广,项目对比,项目名称：百悦天鹅湖项目基本介绍：百悦天鹅湖地处成都市东南绕城高速外，未来的城东副中心，龙泉天鹅湖片区金旗大道中段（成龙大道和驿都大道之间）。是百悦集团在成都投资建设的第一个项目。项目包括21万平米的住宅及约20万平米的商业。开盘时间：2011年9月24日项目定位：高品质人文居住社区,百悦天鹅湖,百悦集团成立于2000年，是一家蓬勃发展的大型民营企业集团，总资产150亿元，经过12年的发展，已形成土地整理、房地产开发、酒业、信息科技为主营产业，集商业经营、物业服务、国际商贸为一体的大型企业集团。房地产开发业务是百悦集团的核心业务，十几年来，百悦集团在房地产领域累计投资达到300多亿元，其中一级开发面积达到60000亩，二级开发面积达到3000000平方米。足迹已遍布国内16座一线大型城市。成都百城投资有限责任公司成立于2009年，注册资金1亿元，现已增资为5亿3千万，是百悦投资集团战略部署致力于房产开发的专业公司。,区域现状及区域规划,教育：川师成龙校区、四川科技职工大学、成都经开区实验中学、北大附中（在建）、小学（在建）商业：博美装饰城、百利和超市交通：成龙大道、驿都大道；地铁2号线东延线（林家大堰站，在建）；公交线路：541路、332路、218路、854路、856路生态：三圣花乡、荷塘月色、幸福梅林、江家菜地、东篱菊园银行：中国银行、中国农业银行、农商银行,本案,N,博美装饰城,天鹅湖湿地公园,成龙大道,驿都大道,商业区（规划中）,小学（在建）,生态公园,本案,教育：金苹果幼儿园商业：世茂百货、世茂影院、希尔顿酒店医疗：三甲医院,区域现状及区域规划,希尔顿酒店,写字楼,写字楼,写字楼,写字楼,写字楼,写字楼,会所,写字楼,写字楼,1,5,4,2,3,6,7,8,9,11,10,12,13,幼儿园,小区商业,入口,游泳池,水景瀑布,小区绿化,篮球场、健身器材,区域现状及区域规划,商业,希尔顿酒店,会所,幼儿园,游泳池、羽毛球场、健身器材、篮球场,水景瀑布,绿化,2000星级会所；幼儿园；20万的商业区（包括写字楼及希尔顿酒店）；小区60%的绿化率；游泳池、羽毛球场、篮球场、健身器材；,小区配套商业楼,建筑风格：Art-deco风格Art-deco风格是来源于纽约manhattan的帝国大厦、克莱斯勒大楼的机械美学，追求机械式的、几何的、纯粹装饰的线条，以体现建筑的高贵与大气。景观风格：新古典主义园林风格体现亲水、亲景的自然生态空间，以追求朴实自然，讲究林湖野趣为目的，使居者“不出城郭即享林湖之美”。,开发商：百悦集团兼营中西部地区一级土地整理及二级住宅开发，具有强大的资金实力；其专注于中国历史文化保护区和传统商业街的商业地产开发与经营，具有独特的市场定位及良好的品牌形象。区域：百悦天鹅湖位于成都市东南面城东副中心南三环外侧天鹅湖国际新城核心区，交通十分方便，紧邻成龙大道、驿都大道、地铁2号线东延线，周边有多个公园，生态环境优美，适宜居住。项目：产品大围合而成，低密度，最大楼间距为120米，380米通透视野，每栋楼的视野效果均好；自身绿化率高达60%，是普通住宅中少有的；容积率仅为2.49，非常宜居。,区域现状及区域规划,销售情况,客户分析,项目产品,项目概述,百悦天鹅湖,项目推广,项目对比,住宅区,商业区,在售户型情况,在售户型情况,主卧宽敞大气；书房外的阳台为可变空间，可以与书房连为一体；动静分区明显；厨房采光不好；（该户型为畅销户型，已售罄）,在售户型情况,动静分区明显、干湿分区明显；主卧宽敞大气；明厨明卫；（该户型为套二户型中的滞销户型）,在售户型情况,在售户型情况,动静分区明显；干湿分区不明显；客厅带阳台，视野宽阔；厨房采光不好；（该户型为套三中的滞销户型，剩余4套）,1、2、7号楼在售所有户型中，套三的户型均为南北通透的户型，而套二的户型均为南北不通透的户型1、2、7号楼在售所有户型均布局紧凑、功能性强、户型方正,在售户型情况,销售情况,客户分析,项目产品,项目概述,百悦天鹅湖,项目推广,项目对比,客户分析,与置业顾问交谈中了解到成交客户以下情况：年龄：30-60岁主要来源区域：外省及省内其他城市来访渠道：项目开盘前蓄约客户；网络；老带新置业目的：自住看重因素：性价比；开发商品牌；户型；小区环境阻碍因素：周边配套现还不完善，需要等待建设,销售情况,客户分析,项目产品,项目概述,百悦天鹅湖,项目推广,项目对比,2011年9月24日推出1、2、7号楼，产品为75102套二、套三户型。现未推出新楼栋，处于持续销售期。,1,2,7,从2011年9月至2012年2月，月均价变化不大。分析可能是由于该项目现处于持续销售期，开发商未采取刺激销售的措施。,项目目前在售的户型中，除套三的G1户型剩余4套，套二的G3和A3户型共剩余约50套外，其他户型均售罄。开盘以来销售的房源中，套二户型占绝大多数，故去化速度比套三户型的去化速度慢。,数目：现场见到的置业顾问共3名素质：置业顾问接待及时，态度友善，反应快，计算能力较强，工作方法好,销售情况,客户分析,项目产品,项目概述,百悦天鹅湖,项目推广,项目对比,教育配套：北大附属实验学校、项目自身配套幼儿园环境配套：紧邻1200亩的天鹅湖湿地公园，环境优美商业配套：项目自身配套有商业区,北大旁、公园家：紧邻北大附属实验学校、天鹅湖湿地公园读书15年，入学不花钱：从幼儿园到高中毕业，不需要给建校费20余万高端商业街区：项目自身配套的商业区包含有希尔顿酒店及写字楼,2011年9月22日，在华西都市报及成都商报上刊登整版报广。释放开盘信息，吸引客户到访。,户外广告包括：户外大牌、道旗广告、围挡广告、导视系统等。以项目核心卖点作为推广主题。,销售情况,