小区会所的业主权益浅析

小区会所的业主权益浅析吴方荣律师【摘 要】近年来，因小区会所引发的开发商与业主间的矛盾与纠纷不在少数，而且有愈演愈烈之势。对于会所的产权归属、对会所的经营管理权限、业主对会所应享有的权益，法律并无明确规定，实践中无论是开发商还是小区业主对此存在很多争议。本文对小区会所的权属、会所的经营管理权、业主享有的会所权益等问题进行了较为深入的研究，并尝试澄清和解决实践中存在的问题。【关键词】会所 权属 经营管理权 业主会所权益 会所作为舶来品，短短十几年间，在中国已经遍地开花，按建筑及经营形态来划分，会所可分为公共会所和小区会所（也称社区会所）。公共会所的建筑一般是独立的，使用者不做限定，面向所有人开放，但多采用会员制的形式存在。而小区会所的建筑一般在小区内，并且是以所在小区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。小区会所大多只面向小区业主，也有采用会员制的。实践中，公共会所作为独立的建筑和经营形态，一般与业主不存在纠纷，所以本文讨论的会所特指小区会所。如今，“高端地产+会所”的模式被越来越多的开发商所认同，甚至可以说已经到了泛滥的程度，在很多开发商眼里，会所已成为高端物业项目的首先考虑配套设施之一，以杭州市场为例，从2005年起，金色海岸、桃花源、江滨花园、爵士风情、戈雅公寓等一系列中高端项目相继大力宣传和推出其会所，而别墅排屋类的楼盘，会所更是成了不可或缺的“标配”。会所拓展了人际交流的空间和机会，让楼盘变成了真正的家园，这样的愿景往往让购房者心神不已。对开发商而言，楼盘如果不建会所就不够档次，就显得项目不够有竞争力，开发商本身也欠缺实力佐证，有开发商甚至提出“让会所成为业主受益终身的日常生活配套”这样的宣传语，开发商这样的许诺实在赚足了眼球和金钱。然而，与此热火的场面格格不入的是，很多小区会所的现状却很难让人满意。由于对小区会所缺乏正确的定位与认识，对小区会所的经营及服务方式缺乏统一的标准，业主与开发商之间就会所问题而产生的纠纷也随之而来。概括起来，这些争议主要集中在会所产权归属、对会所的经营管理权界定、会所功能定位、开发商对会所的处分等方面。针对这些争议和纠纷，国家立法层面并没有明确的规定，无法给予确定的答案，而司法实践中，各地法院对上述问题的处理也不统一，因此造成在不同的小区，业主对于小区会所的权益截然不同的结果，业主的权益或维护过度或维护不足，缺乏清晰的界定和厘清，而正是本文要解决的问题。那么，究竟会所产权应归属哪一方？产权人对于会所的经营管理权是否受限？小区业主对于会所依法应该享有何种权益呢？本文在以下篇幅中，将按照纠纷类型及其内在逻辑关系一一予以剖析。一、小区会所产权的界定与辨析近年来的房地产纠纷中，有类矛盾比较突出，就是开发商与业主为争夺小区内会所所有权产生的矛盾与纠纷。司法实践中，就小区会所的所有权归属问题大致有两种观点。一种观点认为，小区会所是商品房的配套设施，其本意是给业主配套使用的，而且其开发费用也已列入开发商的开发成本，其所有权理应归全体业主所有。另一种观点则认为，对于小区会所的所有权问题应当区别对待，如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权建筑单独报建，且办理了单独的产权权属登记手续的或者具备办理单独的产权登记条件的，会所的权属应当归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套报建，且会所的面积也计入共用分摊面积的，会所的产权应当归小区业主共同所有。上述两种观点都涉及了判断小区配套设施权属的几个要素，2007年10月1日实施的物权法在第六章“业主的建筑物区分所有权”中对小区内的绿地、车库等配套设施的权属作了明确的规定,但对现实生活中争议较多的会所权属问题却没有作出说明。该法第73条规定:“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房, 属于业主共有”。对于该条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”是否包括小区会所的问题，自该法律公布以来，对此一直有争议。最高法院关于建筑物区分所有权纠纷案件解释第3条对此也未明确规定。值得注意的一点是，物权法草案三审稿关于会所曾有过规定,“会所、车库、绿地的归属,有约定的,按照约定；没有约定或者约定不明确的,除建设单位能够证明其享有所有权外，属于建筑区分所有权人共有”。2005年10月22日十届全国人大常委会第十八次会议进行物权法草案四审稿时删去了有关会所的规定，全国人大法律委员会对此的解释是:提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的,一般不作为建筑物的附属设施归业主共有,草案中关于会所的规定可以删去。从上述立法及陈述的过程看，立法机关对于会所产权归属全体业主共有的观点是持相对否定的态度的。笔者认为，如没有发生面积分摊、土地使用权面积分摊等特殊情况的，从所有权的取得、建筑物区分所有、现实经济选择等角度去分析，小区会所一般应属于开发商：1、从所有权取得的事实和法律依据角度分析，物权法第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第一百四十二条又进一步规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。开发商取得建设用地使用权后，经过规划、建设等合法审批手续，建造起来的整个小区的建筑都属于开发商，然后开发商把小区内的房屋逐步销售出去，在这过程中，除非开发商把会所分摊到销售房屋面积中去，否则不发生产权转移的情形，开发商因建造行为取得的会所产权并没有发生变化。2、从建筑物区分所有相关规定的角度分析，最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。小区会所具备上述专有部分的构成要件，应属于专有部分，而非业主共有。因为会所与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体。需要说明的是，虽然目前国内部分城市房产行政主管部门对于会所权属登记采取消极的处理态度，有些城市（如杭州）不予办理会所的权属登记手续，但这些只是我国物权登记制度发展不够完善所造成的，这并不妨碍在物权法的意义上，会所能够独立登记的特性。3、从现实经济选择的角度看，小区会所归业主所有并不是一种最优的制度安排。小区会所归业主所有就意味着业主要承担对其进行经营、管理和维护的义务。从组织结构、专业人才和经验等因素考虑，开发商具有更大的优势，能够承担起会所招商、运营管理、资金投入、承担经营责任、后期物业维护等责任和义务，有利于小区会所物尽其用。如果在制度安排上，要全体业主通过业主委员会来实现会所经营、管理和维护的责任，显然所花费的成本和取得的效果都会大打折扣。 因，笔者认为小区会所应当归开发商所有，既符合法律规定，也是目前较为合理的制度选择。当然这种权属界定并不妨碍当事人之间的意思自治，与小区地下车库车位一样，如果开发商在与购房人订立的房屋买卖合同中对会所的权属有明确的约定，则应尊重他们的约定。二、小区会所经营管理权的界限与权益解决了产权归属的问题后，我们需要进一步探讨的是会所的经营管理权问题，这个问题更加的现实，因此引发的纠纷也更多。有些小区的开发商擅自决定会所对外经营，干扰了业主的正常生活秩序和生活质量，业主有何权利可主张？有些开发商擅自改变会所功能，业主能否制止？这些问题都涉及对开发商的会所经营管理权的分析。假如简单地从会所所有权的角度理解，所有权的四项权能包括“占有、使用、收益、处分”，既然小区会所所有权属于开发商，那么是否意味着开发商可以充分行使自己的所有权能，自由地使用、收益、处分会所呢？笔者认为答案是否定的，无论开发商配建会所的初衷如何，一旦配建后，会所作为小区的特殊配套，开发商对其的经营管理权应受到严格制约，开发商对于小区会所的经营管理权应该受到合同约定（包括广告楼书的承诺）、业主公约、规划审批等方面的限制，是一种受限的权利（权益）。以下针对对外经营、功能变更两类常见纠纷进行举例、剖析：1、关于会所对外经营的案例：某小区会所设有图书室、乒乓球室、棋牌室、篮球馆等，只对业主开放，业主花不多的钱就可以去休闲消费。但后来，开发商将会所承包给其他人，会所就变成了培训活动教室，篮球馆也对外开放，经常有外面人来打球，业主觉得这给小区生活秩序和安全及停车等均带来不利影响，随即向开发商和物业公司投诉，得到回答却是“会所和球馆的产权属于开发商，这样的经营安排并没有问题”。目前，国家法律法规层面对于会所是否可以对外经营的问题并没有明确的规定，而从小区会所的功能定位角度而言，虽然其主要是面向小区业主，但也没有绝对排斥其对外经营的可能。既然没有法定的制约，那就需要看有没有合同约定的制约。如果开发商在合同中承诺小区会所只对小区业主开放经营，则如果开发商违反该约定，应承担继续履行、违约赔偿的责任。当然，由于房地产销售的特性，关于会所的经营问题一般并不会在合同中约定，但在楼盘广告楼书中往往会作为重点宣传内容，按照最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，如果开发商在楼书广告中明确承诺会所不对外经营或者在对会所的描述中用了诸如“私家会所”、“业主专享”等较为明确的限定的，则开发商同样不能将会所对外经营，否则应承担违约责任。1另外对开发商会所经营构成约束的是管理规约。在开发完成后，开发商作为会所的产权人，其同样是小区的业主之一，在此种地位下，小区的管理规约同样对开发商具有约束力，但笔者认为管理规约并不能直接禁止开发商将会所对外经营2，因此这是开发商作为产权人的权利，但管理规约可以规定会所对外经营时应遵守的一些规定，比如安保制度、卫生制度、营业时间的上下限等，如果开发商违约，小区全体业主开发授权业主委员会或物业公司追究其责任。最后一种，也对业主最为不利的情况，没有合同、楼书的承诺，也没有管理规约的制约，开发商将会所对外经营，笔者认为在排除合同、楼书、管理规约等约束的情况下，开发商决定将会所对外经营，这是其行使自身所有权的正当权利，在法律上无可厚非，但如果因会所对外经营给造成业主损害的，如噪音、安全等方面，受到侵害的业主可以要求开发商承担侵权责任。因此，在小区会所是否对外经营的问题上，开发商应遵守合同、楼书的承诺，受到业主公约、物业管理制度的部分制约，否则应承担违约责任。而在没有合同约束的情况下，如因对外经营给业主造成影响及损害的，应承担侵权责任。2、关于会所功能的改变，有这么一个案例：某住宅小区，开发商将闲置多年的会所约200多平方米出租给某超市，并与超市签订了为期十年的租赁合同。此事引起部分业主向政府相关职能部门投诉开发商改变会所功能用途。同时，当超市进场装修时，小区部分业主表示了强烈的反对，并阻止其装修，引发了矛盾和冲突。业主反对的理由很简单，会所应当是为业主提供休闲、娱乐、消遣的场所，引进超市进出的人员复杂，必然会扰乱小区的正常生活秩序，尤其是超市进出货物的车辆，会损害小区的道路、绿化、环境卫生和设施等，给小区的安全带来隐患。而开发商提出会所是面向业主服务的配套场所，开发商作为会所的权属所有人，引进超市也是为方便业主生活而服务的，并未改变会所的功能,，故引进超市的行为应当是无可非议的。此类案例在实践中不在少数。对于此问题的处理，司法实践中存在两种不同的观点, 一是业主提出应当征求小区全体业主的意见, 专有部分占建筑物总面积的二分之一以上的面积且占总人数二分之一以上的业主通过方为有效。二是开发商认为, 引进超市的行为, 是法律赋于房屋所有权人应有的权利,故不存在需要由业主大会通过的必要。对于此问题，笔者部分赞同上述第一种意见，但认为征求意见的范围应界定为“有利害关系的业主”，理由如下：1、我国物权法、物业管理等条例等现行相关法律法规并未对小区会所的功能只适用于休闲、娱乐、健身等作出明确界定。因此, 小区会所的功能界定在法律法规没有强制界定的情况下，应当看开发商在规划报建时确定的功能是什么，如果开发商在报建时明确小区会所的功能定位为“休闲、娱乐、健身”，则开发商要改变该功能，必须重新进行规划报批。2、在很多情况下，开发商还在房屋销售合同中与购房人约定小区会所的经营服务方式与具体服务功能，小区业主根据这些约定享受小区会所提供的服务。或者开发商在销售广告、楼书等宣传资料上明确了小区会所的经营服务方式和具体服务功能，此种情况下，开发商即使将小区会所出售、出租，也不得擅自变更已向购房人承诺的小区会所的具体用途和服务方式。开发商改变会所功能，同样涉及是否违反合同和楼书广告承诺的问题，如果开发商在楼书广告中明确了会所建成后的功能定位，如开设“咖啡馆”、“健身中心”等，则开发商改变了承诺的功能，改为去开超市、开餐馆，则应承担违约责任。3、从规划审批、功能定位的角度，小区会所等配套设施被批准建设的初衷就是为小区业主提供服务，无论其所有权归谁所有，其建设的目的都应当得到实现。所以业主对配套设施的使用权应当作为配套设施所有权之上的一项合理负担而为配套设施的所有权人承担。在竞争激烈的房地产市场上，完备而齐全的配套设施是许多开发商推销其房地产项目的重点，他们往往在售房广告和购房合同中对购房人做出承诺，提供某某配套设施给业主使用，比如一个富有吸引力的会所。在没有合同、楼书等约束的前提下，开发商作为产权人虽然有经营决策权，但应当充分考虑小区会所的功能主要是面向业主服务和使用的特殊性，会所的功能一旦改变，极有可能对小区业主的正常生活及物业造成影响，从房屋所有权的角度来理解，所有权人需正常且合理地利用房屋，这种利用不得损害其他所有权人的利益。而改变会所的规划功能定位，将可能损害到小区其他业主享受健康、安全、舒适的居住环境，对小区所有权人的共同利益构成威胁，因此，有必要进行限制。4、在该问题的法律界定和处理上，笔者认为应该参照物权法关于改变住宅居住用途的相关规定精神，物权法第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条又规定：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。事实上，住宅改商问题与会所改变功能问题在对小区业主的影响上具有高度相似性，同样是涉及干扰了业主的正常生活秩序或者是给业主的生活环境带来了不利影响。会所改变功能还将导致业主原购买房屋时，对小区相关配套的预期落空。开发商所有权的自由行使，与其他业主的权利之间，存在彼此制约、相互牵制和相互包容的问题。虽然开发商拥有会所的所有权，其考虑其他业主对于生活秩序、生活质量的需求，考虑会所作为小区配套的定位，对于住宅小区内，以全体业主居住品质为主要目的、开发商会所经营须为小区业主服务的背景下，开发商对于会所的经营管理权必须受到限制和规范。因此，在此种情况下，征得有利害关系业主的同意应是开发商改变会所功能的前提。三、开发商对小区业主会所权益的保障义务正因为开发商经营会所受到诸多限制，因此很多开发商就索性将会所转让给第三方，以规避经营上的很多限制，但此种情形下，开发商的义务是否就可以免除呢？笔者认为，开发商对于会所的转让、出租行为不应受到限制，但开发商有义务保证小区业主对会所享有的权益。有这么一个案例：某小区业主张先生因为会所问题将开发商A告上法庭，连带被诉的还有拥有小区会所所有权及实际在经营的B公司。张先生表示， A公司在其销售广告、楼书等宣传资料及其网站中，宣称该楼盘有2000平方米小区会所，会所包括健美中心、室内恒温游泳池、按摩室、桑拿房等设施。在双方签订的预售合同中亦对小区会所作了承诺，还注明小区业主可优惠享受上述服务设施。但实际履行中，A公司将包括登记为小区会所在内的一系列建筑物全部转让给B公司，B公司不但取消和改变了该会所原承诺的一些功能，还向业主收取高额的服务费，甚至一度拒绝向业主提供服务。张先生请求法院确认开发商的会所转让行为无效，并要求开发商按照原合同承诺提供会所服务。B公司以与张先生无合同关系为由进行抗辩。笔者处理的很多案例与上述案例类似，业主在入住以后，发现会所已被开发商转让给第三人或者其使用权益得不到保障。从目前的法律规定看，业主主张转让行为无效的依据不足，我国城市房地产管理法第三十八条对禁止转让的房地产作了规定：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。除了部分未领取权属登记证书的外3，会所转让应当不存在其他法律障碍。在确认转让无效无依据的情况下，业主有什么救济途径呢？毕竟业主与第三方之间并没有直接的合同关系存在。一条思路就是业主有权要求开发商在与第三方的会所转让合同中，特别约定第三方必须保证不改变会所的功能和允许小区业主优先使用，在第三人违约的前提下，开发商必须行使权利，要求第三人按约履行；如果开发商怠于履行此种权利，则业主有权要求开发商和第三人赔偿损失，并且两者承担连带责任。但这样的保障是不足够的，如果业主由于开发商的行为无法实现对会所等配套设施的使用，只能依据楼书广告和购房合同的承诺要求开发商承担违约责任，而不能向第三人主张对配套设施的使用权，这对于业主权益的保护还是不利的。因此笔者建议把业主对配套设施的使用权确定为一种用益物权或者是业主基于房屋所有权而附属的权利，从而使其具有对抗第三人的效力，即使开发商把配套设施的所有权转让给第三人，第三人也必须提供配套设施给业主使用。而至于业主对配套设施的使用是否要付费的问题，笔者建议开发商与购房人应当在购房合同中明确约定，如果没有约定则应当视为无偿提供给业主使用，当然业主应当缴纳维持配套设施的使用所必须的管理费。结 语好的事物需要好的制度设计来体现，否则好事就会变成坏事。会所作为提高楼盘品质的一项重要配套，其本意是为了提高业主的居住生活品质。但现实的问题是我们的法律制度设计在产权归属、经营权限、业主权益保障等关键问题上含糊其辞，可能初衷是为了回避矛盾，但实际却导致了很多不必要纠纷的产生，因此到了我们需要正视、厘清该问题的时候，希望我们的立法、司法机关能够及时出台规范会所相关问题的法律法规及司法解释，明白地界定开发商作为会所产权人的权限，同时也更好地保障小区业主对于会所的应有权益。开发商：产权是我的，出租承租都合法随后，记者来到大华集团的售楼处，公司王经理接待了记者。针对体育会所变KTV的说法，王经理告诉记者，针对业主的质疑，上周末他们已经和业主代表见过面沟通过了。“我现在能说的就是，其实广大业主的诉求也不统一，我们不可能一一满足。而就我们公司来讲，因为产权是我们公司的，现在我们的出租和承租行为都是合法的，不存在问题。”王经理告诉记者。其实，针对业主的诉求，王经理归纳为三点。首先，是这个休闲会所的产权到底归属于谁，王经理告诉记者，这个3层楼建筑，产权是大华集团的，随后请来了承租方说明情况，并提供了产权证的复印件。既然产权属于大华，那么它出租房屋没有侵犯到业主权利，属于合法。而提到房屋用途的变更，王经理的解释说，业主现在拿出来所谓规划，其实是过去在售楼时候，大华集团提供的一个整个小区的效果图，而并非设计图。“效果图是卖房时候，一种营销手段，并非是给消费者的一个承诺。房屋到底干什么用，要看设计图，我们关于这栋房屋的规划设计用途是商业中心，现在用来开设KTV并不违规。”王经理告诉记者。至于扰民的问题，王经理表示，KTV的建设，肯定会把噪音降到最低，而且做出租房，他们也会随时提醒承租方，注意KTV对周围环境的影响。而且王经理还告诉记者，该栋建筑其实是在两个小区之间的道路旁边，并不在小区之内，在社会公共道路旁开设娱乐场所，承租方的行为也是合法的；而且大华公司一直想与小区业主在此事上达成共识，但是苦于现在小区业委会并未成立，而广大业主之间对于这件事的分歧也比较大，所以他们也不知道该如何跟业主澄清此事。不过王经理表示，最近他们准备公示小区这栋楼的产权证复印件，说明自己没有侵犯到业主利益，希望业主能够理解和配合。律师点评：如果噪音过大，业主可向开发商索赔大华锦绣华城，把在宣传时出效果图的4000平方米的体育中心，租给别人开设KTV，遭到了广大业主的反对。该房屋的产权属于大华公司，对此，南京熙典律师事务所的曹彧律师点评说，从法律上讲，开发商做得可能没有太大问题；作为一个品牌开发商，这么做虽然争取到了最大的经济利益，但是没有考虑到社会效益。曹律师告诉记者，房屋产权归属开发商，开发商出租房屋不存在问题。而宣传时的效果图，在法律上看做是一个邀约，但是这个邀约，在业主买房子的时候，可能不是决定买房的必要条件。“这个邀约可以打个比方。比如高档小区，宣传时提到别墅每家都有一个游泳池，很多业主就是冲着游泳池买这个房。这个宣传视为一个邀约，如果到时候交了房，游泳池没有挖，那么业主告开发商违约，法院会认定开发商有责。而本起纠纷，开发商的体育公园效果图，只是一个配套设施，业主买房时，可能是会考虑的因素，但是肯定不是没有这个体育场馆就不买房了，从这点上说，大华也没有违约。”曹律师表示。从法律上，开发商问题不大，但是曹律师指出，小区内的大型房屋改成KTV，最可能产生的问题就是噪音。如果KTV营业到很晚，肯定会影响周围业主的生活。“如果会所周围的业主，生活受到了KTV带来强噪音的影响，可状告开发商维权。”曹律师说，“房子是你开发商的啊，现在你租房给我生活带来巨大影响，我肯定找你啊。”最后，曹律师提到，房子毕竟是一种特殊的商品，开发商作为这种商品的生产者，一定不能考虑只追求经济利益的最大化，而要考虑到广大业主的感受，尽量做到经济利益与社会利益均衡，体现一个品牌开发商的良心。一年多了，小区的会所仍是香荔绿洲诸多业主的“心头病”。一年前，开发商农科地产公开对外出售会所，在业主抗议下，出售取消；一年后，开发商将会所的产权分割为多个产权，部分对外挂售。开发商称，会所产权登记在开发商名下，开发商有权出售，会所出售了，也还是会所。但业主们则认为，开发商原来关于会所的诸多承诺早已落空，现在再卖掉，会所服务更无从谈起。有业主甚至主张重新确认会所权(见昨日深圳晚报)。有关小区的会所和车位等问题，一直是困扰开发商和业主的问题，相关争议在各地也时有出现。例如在浙江省台州温岭市松门镇的海逸豪苑小区，就曾因为会所问题引发了争议和诉讼。那么，小区会所到底归谁所有，开发商能否改变会所的性质和用途呢？ 物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但是“会所是否属于专有部分以外的共有部分尚不明确。”同时按照建设部的相关规定，公共建筑面积分摊并不包含会所，从不动产登记和建筑物区分所有权理论来看，如果会所没有明确规定是属于业主，那么，会所的所有权就应当属于开发商。 所以，香荔绿洲的会所如果没有摊入共用分摊面积，建设成本也没有计入房价，那么会所的所有权属于开发商所有。 但是，会所的所有权与使用权是两回事。上海房产局的一个文件中对“会所”曾下过一个定义，即会所是“规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所”，这个定义应当是比较准确的。因此，会所的使用权是受限的，它必须按照规划部门的规定和开发商在售房时的承诺来使用。香荔绿洲的会所在房产登记上注明的用途是“会所”，国土部门的土地使用权出让合同书也明确约定，小区有配套设施会所2212.09平方米。同时，业主在2003年入住时，住宅使用说明书和业户手册都清楚写明有高级会所，为业主提供康乐设施。业主称，初始也有阅览室、兵乓球室、桌球室、棋牌室、健身房、泳池等。这就很清楚地表明了，业主来购买开发商的房子，其中一个因素就是因为具有会所服务，香荔绿洲的会所依据国家批文的规定和与业主的约定，也是使用权受限的，也就是开发商即便拥有所有权和使用权，但他也不能随意对会所用途进行改变，必须是为业主提供康乐设施。香荔绿洲的开发商将会所隔成数小间、发包给个人作为美容院、发廊、快餐店、茶馆(同时兼做麻将馆)，是违反规定和约定的。现在，开发商将会所的一部分改为“香荔绿洲一楼商铺”并对外发售，并且没有约定只能用于为业主提供康乐设施等用途，更是一种违约和欺诈行为，这种行为将使得会所完全当做普通商铺使用，引发业主义愤也是理所当然的 在没有相反的证据情形下，香荔绿洲的会所的所有权应当属于开发商，但开发商应当按照会所的用途来使用会所，即使是转让会所的所有权，也必须在转让合同中约定不得违背会所的性质和用途来使用会所。开发商应当纠