楼盘定价原则与方法模板

定价的原则和方法第一部分是初步规划阶段的定价(在营销战略报告中)首先，定价理念项目前期价格定位应从以下三个方面考虑：项目区目标客户的市场需求可接受价格限制；项目成本包括土地价格、财务成本、建设项目、税金、利润、管理费用等。市场价格本项目客户可能选择的其他竞争性项目的价格水平和质量的比较。以上三个方面分别确定了项目的上限、下限和定价范围。如图所示：更高的价格市场需求承受能力客户的核心价格通行证竞争性价格水平该项目已成为基础。降价高于这个价格没有可能的需求。工程价格的上限项目定价争论点和证据工程价格下线低于这个价格不可能有利润。二。价格定位参考表竞争地区主要产品的市场价格4800-5500元/项目成本3500元/平方米电影区域主流市场的平均价格4000元/目标客户对总价很敏感这三栋房子的总价为45万至50万元，总面积为100这个项目的平均市场价格4500-4700元/示例：第二部分销售执行中的定价在目前的定价方法中，住宅一般采用市场比较法来确定房地产价格。市场比较法是一种估价方法，通过与近期交易的类似房地产项目的案例价格进行比较，来修正和计算最可能的合理价格。因此，它最接近市场，具有最具竞争力的参考价值。商业定价可以通过市场比较法和收益还原法相结合来确定。相似性原则只是在比较因素上有所不同。这里所指的类似房地产是指在用途、建筑结构、位置等方面相同或相似的房地产。1价格形成总体思路完整的价格计划分为四个步骤。第二步：确定核心平均价格1.为可比建筑设置可比因子和权重，并根据评分标准进行评分。3.围绕核心平均价格，确定平均价格区间，确定实收平均价格2.形成初始平均核心价格。4.价格分解，建筑分期付款价格确定与开发商共同确定支付价格、支付方式和折扣专注于与开发商就实际平均价格范围和价格细目进行沟通1.建立价格表、房号面积表、交付面积表(检查面积)和项目现场问卷的EXCEL框架。2.调价水平差异、垂直差异、发送区域差异和特殊差异的确定3.综合实收价格表4.价格分析与讨论第三步：制作价目表步骤1:相关准备1.重新估算项目成本3.对竞争对手进行分析，以确定可比资产，从而收集数据4.此项目的数据收集5.订阅客户产品需求的数据收集2.确定定价方法6.收集第三市场的相关价格数据形成一对外部价格确定销售目标步骤4:制作外部价目表1.确定支付方式和优惠促销额度2.计算平均贴现率3.在实际价格列表和平均折扣率确定后，表观价格被推回。4.外部价格比较相关准备工作一般情况下，定价采用市场比较法，定价时应准备三个方面的数据：市场调研、本项目数据、目标客户调查(需求情况)。2.1市场研究宏观市场价格趋势可比建筑的选择原则1.区域竞争2.质量竞赛3.定位竞争(房屋类型和客户的一致定位)4.概念竞赛(推广主要卖点)5.客户来源竞争本项目可比建筑的选择可比建筑的选择可比建筑的数据收集与分析有些需要第三市场的信息。2.1.1可比建筑的选择选择6-8个最具可比性的公寓出售是合适的，至少有6个主要市场，最多有10个主要市场。(如有必要，可在已出售物业的第三市场对可比物业进行价格调查)。表格的形式如下：(以下所有表格均为示例，具体模板详见r物业管理公司物业管理费电梯和智能设施表2可比建筑销售问卷项目名项目1项目2项目3项目4项目5项目6项目7项目8分期情况建筑楼层平均市场价格打折期初折扣当前总体平均价格最高价格最低价格房间的平均价格高低不一。第二套房子的高低均价三房均价的高低四套房子的高低均价五套公寓的平均价格双高和双低平均价格抵押贷款折扣促销折扣销售周期销售率平均层差最小层差最大层差最大方向差异表3第三市场可比项目问卷项目名房间类型面积()总价(元/)单价(元/)原始总价(元/)原始单价(元/)涨价(%)月租金(元/)评论2.2项目信息本项目调查面积数据用于制作房号面积表和附属面积表。(室内面积表形式与房间号面积表相同)对项目各单位的横向和纵向调整进行实地调查，收集数据并进行统计分析，形成横向问卷、纵向(景观)问卷、专项调整、面积调整表等一系列表格。表4房间号面积表座位号1房间号码ABCD房屋类型4/2/24/2/23/2/23/2/2地面建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积30/3128/2926/2724/25232221201918171615141312111098765432表5捐赠面积统计表甲类双层高阳台落地凸窗落地凸窗花槽/花园地下室乙类1/2花园普通阳台凸窗丙类生活阳台座位号1房间号码ABCD房屋类型4/2/24/2/23/2/23/2/2地面a类b级c级a类b级c级a类b级c级a类b级c级30/31292827262524232221201918171615141312111098765432表6水平调整现场调查生产日期序列号评估项目评价与分类标准述评重量12栋建筑座位座位单元a单元b单元cd单位单元a单元b单元cd单位回顾必须回顾必须回顾必须回顾必须回顾必须回顾必须回顾必须回顾必须1定向条件5正南和东南方向3正东和西南中国东北0正西、西北和北152采光条件5三向照明4双向照明单向照明0中有一个黑色的房间103弥漫5.南北通透3其他方向是透明的0不透水104功能分区家庭布局合理性5套公寓布局舒适，功能分区合理。4套公寓布局合理，功能分区一般。3套公寓布局一般，辅助功能分区不够好。2套公寓布局不佳，部分地区主体功能分区不合理。0公寓的布局和功能分区大多不合理，严重影响其使用。155面积面积的大小非常合理和舒适，而且没有浪费面积。3区域的大小是合理的，一小部分人行道被浪费了。0区域的大小不合理，浪费了很多区域。106噪音情况5在室内开窗的情况下，耳朵噪音非常低，几乎不存在我能清楚地听到噪音，但声音不是很大。喧闹的157景观视觉从里到外的景色非常美丽。4美丽的内外景观(但不够开阔)3.内部和外部视野被打开(但是没有风景)里面和外面只有一个视图0双向视野受阻108西太阳条件5无西晒3只有第二间卧室(窗户/墙)0主卧室、客厅和阳台中的任何一个都暴露在阳光下(窗户/墙壁)109隐私和视觉情境5.宽松舒适(间距、建筑高度)，无眼神接触3基本合适(间距、建筑高度)，只有辅助功能区有目光接触0感觉紧密(间距、楼层高度)，主要功能区有目光接触5位