太原市房地产业存在的问题及其对策研究

1/5太原市房地产业存在的问题及其对策研究【摘要】我国房地产业在逐步企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。房地产金融风险不容忽视房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；房地产开发贷款融资渠道单一,假按揭现象时有发生；基层银行发放房地产贷款存在操作风险；土地开发贷款有较大信用风险。房地产投资规模增加结构欠佳据XX年太原市住房调查数据太原市城市居民未来五年内有购房意向的，欲购普通商品住房和经济适用住房的居民占九成。与此同时，商品房供应结构仍有待优化。如何进一步加强市场保障性住房建设，优先满足中低收入居民的住房要求，适度控制商业类用房建设，积极盘活资源，对其大量的空置面积制定必要的消化措施，应引起各级相关部门的重视。二、促进太原市房地产健康企业和旧城内棚户区改造步伐。三是严格控制新增建设用地供应总量，2/5优化土地利用结构，认真执行土地利用总体规划和上地利用年度计划，控制新增建设用地供应量。四是进一步完善土地收购储备制度，建立土地收购、储备、拍卖的供地机制，政府垄断土地一级市场。推行房地产金融的创新根据目前我国的房地产市场形势和宏观调控需要，为了增加房屋供给，抑制房价的过快上涨，分散房地产金融风险，发展住房租赁市场，拓宽居民投资渠道，减少房屋投机需求考虑，当前尤其需要拓宽房地产融资渠道一是尽快推出标准化的房地产投资信托产品REIT，投资于成熟物业二是利用已经推出的信贷资产证券化的思路，探索不动产证券化试点三是探索以发行项目债来解决房地产开发过程中的阶段性资金需求。LOCALHOST与此同时，有必要加快研究建立旨在分担住房抵押贷款风险的保险担保体系，不但要开发相关产品，也要研究建立相关机构。不仅要服务于提高特定人群房屋购买力、实现购房愿望的政策目标，也要能分散银行住房贷款风险，规范住房信贷市场，为推动住房抵押贷款证券化规范发展奠定基础。加强房地产金融风险防范体系建设加强住房公积金管理。一是理顺政策性住房金融的组织管理体制。综合业内有关意见，成立全国统一的住房公积金管理中心；各地的住房公积金管理中心，按照各地经3/5济发展程度以及资金归集和需求规模进行整合，成为全国住房公积金管理中心的分支机构。二是重新定位商业银行在政策性住房金融中的职能。将商业银行由托管人角色转变为公积金直接管理者，独立运作住房公积金的归集、个人账户的管理、资金结算、信贷融资等金融业务，并承担贷款风险，防止违规操作。三是扩大住房公积金资金来源。实施积极稳健的宏观经济政策在控制好“源头”以后，现在就到了“中间层”一房地产的运作市场。市场经济体制下的经济的资源配置都是由市场机制自动调节的，但是由于房地产市场存在着信息不对称、不完全竞争等一些市场失灵的现象，“看不见的手”的作用并不会很有效的发挥出来，有时就会导致房地产出现破坏性的震荡，这就需要政府适度的宏观调控的引导，来指导其健康、有效的运行。1货币或金融政策方面金融业参与房地产业的发展，无论对金融业本身，还是对房地产业发展都是至关重要的。应研究一套综合的、系统的房地产金融体系和房地产金融政策。如在信贷方面，应该严格执行信贷政策，落实项目资本金制度。产业政策方面稳定一级市场，盘活二级市场。在目前的太原市场上，4/5新建商品房价格和存量房价格差距不明显，二级市场十分不发达。前几年由于太原新房价格偏低，旧房需求明显不足，加之房地产二级市场交易税费偏高，手续繁琐复杂，办证时间长等问题的存在，致使长期以来太原房地产二级市场不活跃。推进二手房市场首先要改变传统的“一套房子一辈子”的置业观念，扩大二手房市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，在己售公房上市的基础上，允许不可售公房差价交换保护消费者的权益，刺激二手房市场的发展，从而促进一、二级市场的良性互动发展。租赁市场作为缓解住房问题的重要补充，应贯彻落实国家有关廉租住房的政策，进一步完善相关管理制度，出台一系列措施鼓励人们通过租赁解决住房问题，确保租赁市场健康发展。财政政策方面随着政府职能的转变，政府由房地产供给者转变为基础设施建设者后，一方面，应不断强化财政投资对房地产业宏观调控中的投资导向作用，使房地产投资方向更明，效率更高。另一方面，应强化税收的调节作用。就消费方来说，目前房地产的总体税费负担仍然偏高，大大制约着居民的购房能力。政府可以考虑对购买商品