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房屋租赁合同司法解释、三峡交易网、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释于2009年9月1日生效。首先，介绍了背景，在我国经济快速发展和住房制度改革不断深化的推动下，房屋租赁业务的模式越来越普遍，房屋租赁行业发展迅速，出现了许多新情况和新问题，诉讼也进入了司法领域。近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷越来越多。由于相关法律规范的比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷的具体法律适用中面临诸多难题。为了统一法律适用，引导各级人民法院及时、公正审理房屋租赁合同纠纷，促进房屋租赁市场健康发展，最高人民法院于2006年9月开始起草和调查解释(征求意见稿)。房屋租赁主要包括住宅房屋租赁和营业用房租赁。住宅是人类生存的基本物质条件，商业住宅是人类从事生产经营的必要生产资料。因此，房屋租赁关系到国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益，关系到和谐稳定的社会和稳定的经济发展。最高人民法院严格遵循立法精神，高度重视调查研究，增强起草内容的针对性和可操作性。与此同时，起草小组前往全国各地进行研究和广泛磋商。经过反复研究和讨论，解释经最高人民法院审判委员会第1469次会议批准，于2009年9月1日正式实施。1.本解释的适用范围本解释所称城市房屋，是指城市和城镇规划区内的房屋。乡镇规划区房屋租赁合同纠纷可参照本解释处理。但是，法律另有规定的，适用其规定。本解释不适用于根据国家福利政策租赁公有住房、廉租住房和经济适用住房发生的争议。第二，房屋租赁合同无效，主要是考虑出租人租赁房屋的所有权是否得到有关国家机关的认可，即房屋本身的合法性。无效有三种类型：1，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建造的房屋；2、未经批准或者不按照批准的内容修建临时建筑的；3.租赁期限超过临时建筑使用期限的，超过租赁期限的部分无效。然而，与此同时，它作出了例外规定。如果有关部门在一审法庭辩论结束前已经批准，即所有权已经完成，则租赁合同有效。无效的法律后果房屋租赁合同无效，人民法院一般支持当事人按照合同约定的租金标准支付房屋占用费的请求。人民法院应当依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定，处理当事人因合同无效造成损失的赔偿请求。长期以来，司法机关和公众对房屋租赁合同的登记备案是否影响合同的效力一直存在争议。司法解释统一了认识。明确规定，人民法院不会以租赁合同未按照法律、行政法规办理登记手续为由，支持当事人确认租赁合同无效的请求。在尊重双方意愿的同时，如果双方同意办理登记手续作为租赁合同生效的条件，则以协议为准。但是，一方已经履行了主要义务，另一方接受的义务除外。第四，同一栋房子进入了服务器5.出租人解除合同的条件。根据房屋租赁合同第合同法条的有关规定，出租人享有法定解除权的情况如下：(1)因不可抗力致使合同无法继续履行；(二)承租人擅自改变建筑物主体和承重结构或者扩建建筑物，在出租人要求的合理期限内仍拒不恢复原状的；(3)承租人未经出租人同意转租的；(四)承租人无正当理由不支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付租金，但承租人未在期限内支付租金的；(五)承租人未按照约定的方式或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，给租赁房屋造成损失的；(6)无限期租赁，出租人有权随时终止合同。当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建而损坏时，出租人作为房屋所有人，有权要求承租人随时将房屋恢复原状，不受任何时间限制。但是，出租人行使本条规定的撤销权时，必须要求承租人在“合理期限”内恢复原状。如果承租人未能在这段时间内恢复原状，出租人可以终止合同。在实践中，出租人行使解除合同的权利有两种方式。首先，出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人时，即产生解除合同的法律效力。如果承租人对此有异议，他可以起诉确认合同的解除无效。二是向法院提起诉讼，请求终止合同。对于出租人通知承租人解除合同的情况，主要有以下两种通知方式：第一，如果承租人未经出租人同意改变建筑物的主体和承重结构或扩建建筑物，出租人通知承租人必须在一定时间内恢复原状。如果承租人未在合理的时间内恢复建筑，出租人通知承租人终止合同；第二，出租人向承租人发出通知，要求他在一定期限内恢复原状，并声明如果他在此期限内不恢复原状，合同将自动解除。因下列情形之一导致租赁房屋无法使用的，人民法院应当支持承租人解除租赁合同的请求： (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；(二)租赁房屋所有权有争议的；(三)出租房屋违反法律、行政法规关于房屋条件的强制性规定。承租人解除租赁合同的条件。装饰装修处置。第解释条第九条经出租人同意，承租人应当装修。租赁合同无效时，不形成附属装修。如果出租人同意使用该装饰装修，可以折价归出租人所有。承租人不同意使用的，可以拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当将其恢复原状。出租人同意使用附属装饰的，可以将其转为出租人占有。如有异议，双方应按导致合同无效的过错分担现值损失。第十条租赁期限届满或者经出租人同意合同终止时，承租人可以拆除不构成附属物的任何装饰，但当事人另有约定的除外。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当将其恢复原状。7.装饰装修处置第解释条承租人同意与出租人装修的，合同解除时，双方对附属装饰装修的处置没有约定的，人民法院应当根据下列情况分别处理：(1)因出租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应当予以赔偿但是，出租人同意使用的，应当在其价值范围内给予适当补偿。(3)本合同因双方违约而终止，对于剩余租赁期内的装修残值损失，双方应根据各自的过错承担相应的责任；(4)如因非双方原因导致合同终止，剩余租赁期内的装修残值损失由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条租赁期满，承租人不支持出租人要求赔偿所附装修费。除非双方另有约定。第十三条未经出租人同意，承租人应承担装修或扩建的费用。出租人要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持。8.出租人同意承担扩建费用。第解释条承租人经出租人同意同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院应当根据下列情况分别处理：(1)办理合法建筑手续的，扩建费用由出租人承担；(二)未办理合法建设手续的，扩建费用由双方按照过错分摊。9.转租期间出租人权利的限制。为了督促出租人及时行使权利，维护租赁合同的稳定，维护转租人的利益，司法解释规定，出租人知道或者应当知道承租人的转租行为，但在六个月内没有提出任何异议。人民法院将不支持出租人以承租人未同意为由提出的终止合同或认定转租合同无效的请求。10.转租人的抗辩权为了防止因转租人拖欠租金而导致出租人要求终止合同时转租人的权益受到损害，司法解释规定转租人可以代表承租人要求支付租金和违约金，以维护出租人的终止权。这时，人民法院应该支持它。但是，除非转租合同无效。如果转租人代表转租人支付的租金和违约金超过应支付的租金，转租人可扣除租金或向承租人索赔。11.出租人要求转租人返还房屋和占用费。第解释条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者被解除，出租人要求负有退房义务的转租人支付逾期占用费的，人民法院应予支持。12.联合经营者继续租赁的权利。在实践中，有大量租房者从事商业活动，但以个体企业或个体合伙的形式经营。为了避免名义承租人在租赁期间死亡、失踪或宣告死亡对租赁合同造成不利影响，进而影响实际经营者，司法解释明确规定，在上述情况下，共同经营者或其他合伙人有权要求按照原租赁合同租赁房屋。第二十一条出租人未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权的情形，承租人要求出租人承担赔偿责任的，人民法院应当予以支持。但是，人民法院不支持确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的请求。解释第二十二条出租人和抵押权人同意折价或者变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人。人民法院应当支持承租人在同等条件下优先购买房屋的请求。13.承租人优先购买权的限制第解释条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖前5日通知承租人。承租人不参加拍卖的，人民法院应当裁定承租人放弃优先购买权。第解释条第二十四条有下列情形之一的。承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： (一)房屋共有人行使优先购买权的；(2)出租人将房屋出售给近亲属，包