写字楼招租-电信大厦营销推广方案

电信大楼营销推广计划一、叙述项目概况本项目总加工租赁面积24540.16平方米左右(以实际测绘面积为基准)，引资内容以商务办公室为中心，配合1-2个餐饮/休闲/康体类型的工作状态。 根据甲方提供的项目情况，现在a层的23层是甲方自己，b层的8-9层是电信公司的办公室。项目整改的主要内容是整改集团大楼和主大楼的外立面，调整a大楼的办公楼入口，做高标准装修，其他主要以整改为主的现在，项目租赁有很大促进性的行驶线和车的位置不能调整。 具体翻修的工程进度还不清楚。其他事项：要求聘请房地产顾问为国际专业公司，经营公司为所有房地产公司，最初设定的房地产管理费用为5元/平方米/月(不包括公共区域能源消耗)。二、工作目标的简要说明l招商引资价格与年度增幅租赁区间：2.8-3元/平方米/日(含税价格)从第二年起每年环比增加了5%l招商任务截止到2009年5月30日，已完成全项目95%的招商。 分解如下所示截至08年12月底，完成全项目40%招商截至09年5月底，完成全项目95%的招商。l第三方押金和付款全部项目的30%的面积为12押1，40 %的面积为6押2，面积的30%支付3押3总结：根据项目现有的硬件条件和整改情况，结合当前市场行情，项目达到3元/平方米/天的含税租金平均价格，12月前完成全项目租金率的40%具有很大抵抗力。 并且，当配套不透明和房价标准明显偏高时，完成既定招商任务具有较强的抗逆性和风险。三、营销战略(推广/招商)论述：项目实际存在的抵抗性和风险明显，项目实现招商目标非常困难，掌握项目规律，投入某种推广，制定具有一定魅力的招商优惠政策，为项目成功做好准备。具体战略包括：1 .加强项目核心竞争力的业主，通过多项目合适的媒体渠道集中项目信息，进行激烈发布，在该店铺打点，分别加深主要媒体有项目宣传单、网站(O571/FC571/0571xzl )、广播(交通声音/西湖声音)、邮件、封面(钱江晚报)、报纸广告(钱江晚报)等。2、积极引进具有一定影响力和呼吁力的企业，以此作为项目价值的反应和示范效应，为项目后续的引资工作奠定坚实的基础建议引进：保险、金融和贸易巨头3、以多种优惠方式促进成交，达到既定目标，减少项目空虚损失优惠包括：延长租赁期限(即在09年11月31日之前签约的客户)，即使自11月31日起，租赁开始日期可以设置为09年1月1日的客户也可以享受30-40的租赁免除期限(租赁免除期限应由面积大小和租赁面积决定。 以下是对外标准，许多还需要讲话)。200平方米以下，租赁免除期为10天200-500平方米，租赁期无15天500-1000平方米，租期不是25天1000平方米以上，免租期为30天40天优惠政策1 )按面积优待超过500-1000平方米的人享受97%的优惠1000平方米以上者，享受95%的优惠2 )根据支付方式的折扣每半年付出租人不是优惠，每年付出租人享有95%的优惠3 )根据租赁期限优待一次性租赁期为两年至三年，租赁期内不增加l减免年度环比增加：合同租赁期为3年时，增幅不变的合同租赁期为4年以上时，可享受从第3年开始的上个月比增加的优惠(减免2年的增加)四、积极有效地推动二级、三级代理的合作，促进目标的实现实现杭州各实力商业工作合作，根据项目招商目标，如戴德梁行/中原地产/新杭商业地产等机构和促进个体市场，杭州地区办公楼佣金标准为一个月租金。5、注重现场招待，提高员工专业水平，以专业、体贴、人性化的服务模式取得顾客的信任，其次促进项目招揽成功率，通过维护顾客关系促进客户成交6 .加强渠道营销，即招商积极访问目标客户，积极开展招商业务(需要详细的渠道营销计划)七、与区域政府协商，制定积极让本项目客户代理各类登记、重命名、税务等工作。其他：建议不要调整项目的名称原因1，“中国电信”已经有近十年扎根的经营、楼名和地理位置已深入人心，具有很强的识别性和惯性认知2、大楼的“中国电信”四字最好不要拆，地名最好不要改名字，因此建议不要调整文件名称，以保持大楼识别的统一性和协调性。如果必须改名的话，就会成为中金融广场(名字必须要优秀，必须尖叫的声音)推广费用提案本年度的总推广费用是总租赁金额的4%即2300万元*4%为92万元各阶段目标分解月份： 08.10 11 12 09.1 2 3 4 5目标：5# %5%阶段：公开期限的强制销售期限结束四、分阶段工作内容第一阶段公开期间2008.10实现目标：总面积的5%房地产状态：正在开始整改招商工作： 1、分单位，确定面积，制定价格2 .制定明确的优惠政策3 .编制租赁合同3、2-3确定代理公司/个人合作4 .接待访客，进行登记和访问5、积极访问金融、保险巨头6 .确定饮食休闲类组合的职业状态7、确定办事处地点，确定招商电话号码。 (可正常工作)推广活动： 1、拓展网站广告和信息发布，以投入O571为主，与FC571合作，0571获得办公大楼和免费发布信息的网站2、广播广告开播，以交通声音为主，以西湖声音为辅3 .项目宣传材料的成品到了4、邮件(10-15天一次)5、隔着报纸投入一次(钱江晚报)6、楼上挂着招待员横幅，下午6点30分至10点全楼照明灯全部点亮，霓虹灯将北墙和西墙全部挂起，点亮时间一致。阶段2强制销售期2008.11-12实现目标：占总面积的35%房地产状态：全面翻修，12月底前完工招商工作： 1、根据招商计划，执行招商工作；2、提高现场接待成交，促进2-3级代理成交3 .执行合同合同和租金征收等各种具体事项4 .积极访问各类目标、意向客户推广活动： 1、继续第一阶段各项推广活动，保持三大网络、两家广播电台广告和信息传播、电子邮件和报纸投入的适当力量和频率2、派往有目的客群的大楼分发传单根据集团公司和百货公司的广告发布，跟进招商信息的发布第三阶段持续时间2009.1-4实现目标：总面积的50%房地产状态：商业部分完工，商场改装，4月开业招商工作： 1、随着推广工作的开展，本阶段的咨询客人增加，旨在顺利登记和回收访问和邀请到当地展望阶段的工作必须切实执行2 .通过维护与老客户的关系，老客户促进新客户的成交，给老客户一定的回报3 .接待和访问两方面同时开展，完成指标推广工作： 1、以网络为主的持续项目信息传播热，同时协助邮件和报纸的普及2、根据工程进度，商场建议在此阶段开业，在商场广告中跟进项目招商信息第四阶段结束期2009.5实现目标：总面积的5%房地产状态：大楼全面整修招商业务： 1、实现积极决定的招商目标，处理招商方面的突发事件2、必要的潜在客户访问和业主访问推广活动： 1、持续发布互联网信息、发布假日邮件五、媒体发布详情/预算月亮媒体08年10月20日启动十一月十二月09年1月二月三月四月5月11月费用合计目标任务5%12%23%15%10%10%15%5%，随访站点O571年度发表68000网站FC571年度发表40000网站0571xzl年度发表25000交通声91.8每天8点、8点30分、9点、17点、17点30分、18点广告(星期六除外)降低频率保持热西湖之声105.4每天8点、8点30分、9点、17点、17点30分、18点广告(星期六除外)电子邮件一次三次三次两次两次两次两次两次