《房地产开发经营与管理》复习

第一章房地产投资概述，一.房地产概念二.房地产种类三.房地产特征四.房地产投资形式五.房地产投资利弊六.房地产投资风险一.房地产概念，房地产是房地产和土地财产的总称。 房地产可视为实物、权益和地区三大结合。 随时要注意从房地产实物、权益和地区三个方面把握房地产。 1、实物、实物是房地产中看、触摸的部分。 从实物上看，房地产有三种存在形态： (1)土地(2)建筑物(3)住宅区，2 .权益、权益是房地产中隐形、摸不着的部分。 房地产抽象地可以看作是一束由多项权利组成的权利，完整的权利束是房地产的产权。 房地产产权的基本权利是占有权、使用权、收益权、处分权，也可以从这些基本权利中派生出典型权利、抵押权、地役权等其他权利。 3、区位、区位是指房地产的空间方位，除房地理坐标位置外，还包括房地产与其他地方交往的便利性、周围环境、在城市的地位等。 二、房地产种类、土地房地产在建设工程中建设后的房地产按开发程度划分，土地；(1)按土地权利划分国有土地集体土地；(2)按土地开发程度划分面地；(2)在建设工程中，建设工程是指工程建设已经开始但尚未完成使用的房地产，是房地产开发过程的中间形态。 3、建筑后房地产，根据建筑物的用途不同，有住宅、商业、房地产、特殊房地产，3 .房地产的特征，1 .不可移动性2 .不可移动性3 .寿命的长期性4 .数量的有限性5 .用途的多样性6 .相互影响性7 .容易受到限制8 .价值的附加价值性9 .价值的高10 .难以改变现实性。 4 .房地产投资形式开发投资直接投资职业投资间接投资开发投资和职业投资的差异及各自的特点1 .相对较高的收益水平(注意财务杠杆的运用条件)2.可以获得税收方面的好处(正确理解其意义) 3 .易得金融机构支持4 .防止通货膨胀影响5 .提高投资者信用水平6 .投资额大7 .波动性差8 .投资回收期长9 .需要专业知识和经验6 .房地产投资风险1 .系统风险1 .通货膨胀风险2 .市场供需风险3 .周期风险变动风险(5)利率风险(6)政策风险(7)政治风险(8)偶然损失风险、2 .个别风险、(1)收入现金流风险(2)未来经营费用风险(3)资本风险(4)比较风险(5)时间风险(6)持有期风险、3 .风险管理、(1)合理的投资收益水平的决定(2)风险第二章房地产投资分析的基本知识，一.房地产投资现金流和结构二.资金的时间价值和计算公式三.房地产投资经济效益评价指标，一.房地产投资现金流和结构一.房地产投资现金流和结构(一)房地产投资中现金流的结构投资，成本经营收益，税收， 二、房地产投资分析中的投资和成本(1)房地产项目中的投资和成本特征(2)开发项目的总投资(3)开发成本(4)经营成本(5)期间费用、3 .经营收入、利润和税金、(1)经营收入销售收入、租赁收入、自营收入。 (二)利润经营利润、税前利润、税后利润、可分配利润。 (三)税销售税(二税一费：营业税、城市维护建设税、教育费追加)、土地使用税和房地产税、企业所得税。2 .资金的时间价值与计算公式，1 .利率与利率(1)利率与利率(基础利率的决定因素) (2)单利与复利(3)名义利率、期限利率、有效利率、2 .资金的时间价值计算公式，(1)现值与终止值的关系(2)现值与养老金的关系(3)终止值与养老金的关系，3 .计算例； 现金流程图积分掌握：例4-5例4-6由计算机计算，例4-5解法2首先求组合贷款的月总合金利率，基于公式求组合贷款的月偿还额，例4-6解法2以贷款额为400012070%=336000按月同额偿还，应按月偿还：第五年度末提前偿还8万后，贷款馀额从175390年开始每月等额偿还额为：3.房地产投资经济效益评价指标，1 .房地产投资经济效益的表现形式(1)开发投资开发投资的经济效益主要为销售收入。 经济效益的大小通过开发利润、成本利润率、投资利润率等指标来测定。 (2)职业投资职业投资的经济效益主要体现在租金、房地产增值、纳税减少、权益增长4个方面。 2 .投资回报和投资回报率，投资回报房地产投资回报率(1)投资回报率(2)投资回报率，3 .回报率的概念和形式，回报率是投资项目某一计算周期的连续回报能力。 收益率形式： (1)折扣率(2)内部收益率(3)总投资收益率(4)自我资金收益率，第3章房地产开发过程与管理，1 .房地产开发主要过程，2 .获得土地使用权，3 .城市规划对房地产开发的影响4 .政府参与房地产市场，1 .房地产开发主要过程一般分为四个阶段， 包括8个阶段：寻找投资机会选择和决策分析投资机会选择可行性研究获得土地使用权之前的工作计划设计和方案认可的合作协议建设阶段的建设和竣工检验销售阶段的营销和物业管理， 前项工作的主要内容有： (1)进一步分析预计开发项目；(2)获取土地使用权；(3)征收、拆迁、配置、补偿；(4)制定计划设计和建设计划；(5)获取计划许可；(6)获取施工现场三方一平；(7)市政辅助设施谈判和协商；(8)安排短期和长期贷款；(9)寻找租客；(10 ) 确定进一步分析市场的目标(11 )进一步推算开发成本(12 )对承包商的选择提出建议(13 )开发项目的保险谈判，2 .取得土地使用权，1 .开发人员取得土地使用权的方式(1)在一级土地市场取得国有土地使用权的方式(1)计划方式(2)在二级土地市场购买国有土地使用权的方式(1) 2 )购买房地产，拆除原建筑物，重新开发； 3 )采购半成品(建设工程)，继续开发； (3)合作开发，2 )国有土地使用权的转让和转让，(1)国有土地使用权的转让方式：拍卖，投标，协议(2)国有土地使用权的转让(3)土地使用权使用年限(4)土地使用权转让金(5)地价(6)地价熟悉地价(弄清地价和熟悉地价的差异)，3 .旧市区房地产开发的特征，(1)商业、事务、旅游(2)由于旧城区人口密度和建筑密度高，土地开发成本高。 (三)建设项目规划条件严格； 4、新区房地产开发特点；(1)适合高级住宅和公寓建设；(2)土地开发成本低；(3)城市规划条件低；(4)完全不具备开发项目的设施；(5)绿地和代理地摊派多；(3)城市规划对房地产开发的影响；(1)开发项目规划设计方案的主要技术经济指标居住区开发项目技术经济指标(2)非居住区开发项目技术经济指标重点把握建设用地面积、居住建筑用地面积、居住建筑面积、居住建筑密度、容积率、建筑容积率、层数、层高等指标。2、土地转让和房地产开发过程中的规划管理；(1)土地使用权转让过程中的规划管理在转让城市国有土地使用权之前，必须制定控制性的详细规划。 转让的地块应当有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件通知书及其图纸。 土地使用权的受让人，如果没有附加的规划设计条件通知书和其图纸的土地转让合同，不能办理“建设用地计划许可证”和土地使用权的权利证明书。 (2)房地产开发中的计划管理；1 )开发项目的选址、定点审查阶段。 申请建设用地规划许可证阶段。 3 )规划设计条件的批准阶段； 4 )设计方案批准阶段。 发布建设工程规划许可证阶段。 6 )竣工验收阶段。 4 .政府参与房地产市场；1 .政府制定参与房地产市场政策的原则；(1)目标确定性；(2)政策连续性和协调性；(3)政策目的和方向；(4)政策公平性和效率；(2)房地产市场宏观调整手段主要包括： (1)调整土地供应规划；(2)指导城市规划；(3) 地价调整(4)房地产税收政策(5)金融双杠(6)住房政策(7)租金调整，3 .房地产市场行为规范(1)规范进入资格审查市场的主体资格(2)产权登记规范市场交易对象(3)建立房地产价格评估制度规范市场交易价格(4) 规范交易过程规范市场交易过程，第四章房地产及其运作规律，一.房地产市场总体结构二.房地产市场分类三.房地产市场特征和功能四.房地产市场运作一般规则1 .房地产市场总体结构，征集市场一级土地市场转移市场土地投资， 土地使用权向市场交易市场二级土地市场(土地使用权转让市场)转让建设工程市场一级房地产市场二级房地产市场1 .按区域范围2 .按房地产用途等级3 .按房地产交易形式4 .按房地产购买目的5 .其他划分方式3 .房地产市场特征和功能1 .房地产市场特征(1) 分散区域市场(2)准市场(3)权益转让市场(4)专业市场(5)易出现市场不均衡和垄断2 .房地产市场职能(1)配置库存房地产资源和利润(2)显示房地产市场需求变化(3)指导供给适应需求变化(4)政府制定科学的土地供给计划(5) 4 .引导需求适应供给条件的变化；5 .房地产市场运营的一般规则；6 .房地产使用市场和房地产投资市场两个市场有两个结合点：第一，房地产使用市场决定的租赁水平资产需求中心。 第二，两个市场在房地产开发部分相连。 房地产开发量增加，房地产供应量增加，不仅房地产投资市场价格下降，房地产使用市场租金水平也下降。 2、房地产市场周期；(1)房地产市场自然周期；(2)房地产市场投资周期；(5)房地产开发项目可行性研究；(1)可行性研究的含义、目的和作用； 2 .可行性研究工作阶段3 .可行性研究内容4 .房地产开发项目投资和收入估计5 .房地产开发项目财务评估6 .房地产开发项目评估的不确定性分析1 .可行性研究的含义、目的和作用，1 .可行性研究的含义可行性研究在决定投资前对建设项目进行全面的技术经济分析、论证二、可行性研究目的可行性研究的根本目的是实现项目决策科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。3 .可行性研究的作用(1)是项目投资决策的依据。 (二)筹集建设资金的依据； (三)开发者与有关合作部门签订协议、合同的依据。 (四)编制下一阶段规划设计方案的依据。二、可行性研究工作阶段，一、投资机会研究阶段区域投资机会研究一般机会研究部门机会资源利用机会研究的具体项目机会研究精度为30%，研究费用一般占总投资的0.20.8%。2 .初步可行性研究阶段的初步可行性研究将以机会研究为基础，进一步论证分析房地产项目建设的可行性和效益。 本阶段投资估算精度为20%，研究费用一般占总投资的0.251.5%。 3、详细可行性研究阶段的详细可行性研究是房地产项目投资可行性研究的主要内容，其特点周密、详尽。 这个阶段的投资估算精确度在10%以内。 在小型项目中，研究费用一般占总投资的1.03.0%的大型项目中，研究费用一般占总投资的0.21.0%。 4 .项目评估和决策阶段通过详细的可行性研究后，对建设的房地产项目进行综合评估，选定最佳方案。 这个过程是评价和决策的过程。 三、可行性研究内容、一般房地产开发项目可行性研究内容主要包括以下几个方面：1.项目概况2 .开发项目用地现状调查和迁移配置3 .市场分析和建设规模确定4 .规划设计方案选择5 .资源供应6 .环境影响和环境保护7 .项目开发组织机构、 管理费用8 .开发建设计划9 .项目经济和社会利益分析10 .结论和建议4 .房地产开发项目的投资和收入估算1 .房地产开发项目的成本费用构成(1)土地费用(6)销售费用(2)前期工程费用(7)财务费用(3)房屋开发费用(8)其他费用(4)专家费用(9) 无法预测的费用(5)管理费用(10 )税金，2 .房地产开发项目的成本费用的估算(1)土地费用的估算手段估算法(2)前期工程费用的估算单位指标法(3)住宅开发费用的估算工程量动作算法(4)专家费用的估算指标估算法(5)管理费用的估算类似工程预算估算法(6)销售费用的估算(7) 财务费用估计(8)其他费用估计(9)无法预测的估计(10 )税收估计3 .房地产开发项目租赁收入估计；(1)房地产开发项目租赁计划租赁计划一般应包括以下内容： 1 )项目是租赁、销售还是租赁，租赁面积与销售面积的比例。 2 )可出租面积、可销售面积和可分配面积以及各建筑物的位置。 3 )租赁和销售的时间表和各时间段租赁面积的确定。 4 )租金和售价的确定。 5 )确定收款计划。 3 .房地产开发项目租赁收入的估算；(2)房地产开发项目租赁收入的估算，在明确房地产项目租赁计划后，可以估算房地产项目租赁收入。 5 .房地产开发项目财务评估，1 .财务评估的基本概念财务评估，根据国家目前的财税制度和价格体系，分析计算项目直接产生的财务利润和财务支出，编制财务报表，计算评估指标，考察项目收益能力、偿还能力、外汇平衡等财务状况，判断项目的财务可行性2、财务评估的主要技术经济指标，(1)反映开发项目盈利能力的指标财务内部收益率(FIRR)财务现值净值(FNPV )或财务现值比率(FNPVR)投资回收期间(Pt或pt)开发人员成本利润率、资本利润率成本收益率、投资收益率、 2 .财务评估主要技术经济指标(2)反映开发项目偿还能力的指标固定资产投资偿还期资产债权率流动率速动率，3 .开发项目财务评估指标的计算实例，本部分着重掌握开发人员成本效益、净现金流量、财务净现值和财务内部收益率的计算。 计算中要注意几个时间段的关系：开发期经营期准备期建设期租赁期重点把握例5-1、例5-2、例5-5用计算机计算。，6 .不动产开发项目评价的不确定性分析， 1 .房地产开发项