关于房屋买卖合同无效的几种情形

几起房屋买卖合同无效案件房屋买卖合同是指买卖双方就房屋买卖、过户等各种事宜签署的书面文件。它关系到买卖双方的重要权益，因此其效力非常重要，但在实践中也存在许多导致房屋买卖合同无效的情况，下面将对此进行解释。1.如果房屋和土地分别转让，合同无效。中华人民共和国物权法第147条规定：“转让、交换、投资或捐赠建筑物、构筑物及其附属设施的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处置。”城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物及其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物及其他附着物作为动产转让的除外”。城市房地产管理法第42条规定：“房地产转让时，土地使用权转让合同中规定的权利义务随之转移。”这是我国现行法律对土地和房屋管理采用的“房屋一体化”原则。根据这一原则，当所有人处分自己的房屋时，建筑物所占范围内的土地使用权应一并处分。因为房子是建在土地上的，与土地是分不开的。因此，房屋所有权通过出售方式转让时，房屋所占面积内的土地使用权也必须同时转让。出卖人将房屋产权和土地使用权分别转让给不同的买受人，或者在出卖房屋时只转让房屋所有权而不转让土地使用权的，买受人可以提出买卖合同无效。2.该合同因侵犯优先购买权而无效。物权法第103条规定，如果共有人未就不动产或动产的共同所有权或共同所有权达成一致，或协议不明确，则共同所有权应视为股份共同所有权，除非共有人有家庭关系等。第民法通则号法第78条规定：财产可以由两个以上的公民和法人分享。总股份分为股份和股份。共有人应当按照各自的份额分享共有财产的权利和义务。共有人对共有财产拥有权利和义务。每个共有人都有权要求分割或转让他的份额。但是，在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。合同法第230条：出租人出售租赁物的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下购买租赁物。最高人民法院关于执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第118条规定：“出租人出售租赁房屋时，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权；出租人未按照本规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告出售无效。”(李英俊律师注：根据新的司法解释，承租人的优先购买权被削弱，未通知承租人的房屋买卖协议不一定无效。)房屋所有人出售共有房屋时，共有人在同等条件下享有优先购买权。房屋所有人出售租赁房屋时，应当提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。因此，相同的条件主要是指相同的房价，包括相同的交付期限和房价的方法等。房屋所有人出卖房屋时，侵犯共有人和承租人优先购买权的，共有人和承租人可以请求法院宣告房屋买卖无效。3.商品房预售是违法的，合同无效。我国城市房地产管理法第45条规定，商品房预售应具备以下条件：已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；根据商品房预售，开发投资最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的预售合同视为无效，但出卖人在起诉前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。4.买受人因恶意串通第三方另行签订商品房买卖合同并交付房屋使用而无法取得房屋的，买卖合同无效最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通订立单独的商品房买卖合同，交付房屋使用，致使买受人无法取得房屋为由，要求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，买受人应当予以支持。5.无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。民法通则第12条规定，10岁以下的未成年人是无民事行为能力人，其法定代理人应在民事活动中代表他。第十三条规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，其法定代理人应当在民事活动中代表他。第十四条第五十八条下列民事行为无效： (一)无民事行为能力人的民事行为。因此，无民事行为能力人签订的购房合同无效。6.限制行为能力人未经法定代表人同意而签订的房屋买卖合同无效民法通则第12条规定，10岁以上的未成年人是民事行为能力有限的人，只能从事与其年龄和智力相适应的民事活动。其他民事活动应当由其法定代表人代表或者经其同意。民法通则第13条第2款规定，不能完全识别其行为的精神病人是限制民事行为能力的人，可以开展与其精神健康相适应的民事活动。其他民事活动应当由其法定代表人代表或者经其同意。民法通则第58条规定下列民事行为无效：(2)限制民事行为能力人不能依法独立实施行为的。第合同法号法第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经其法定代表人批准后生效，但纯粹利益合同或根据其年龄、智力和精神健康状况订立的合同，不必经其法定代表人批准。对方可以督促法定代表人在一个月内予以批准。法定代表人未作表示的，视为拒绝追认。善意相对人有权在合同生效前解除合同。撤销须以通知方式作出。”7 .房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益的，所签订的房屋买卖合同无效民法通则第58条规定，下列民事行为无效：(4)损害国家、集体或第三方利益的恶意串通；合同法规定，第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效： (二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的。8.权属有争议的房屋买卖合同无效中华人民共和国城市房地产管理法第38条规定，下列房地产不得转让：(5)权属有争议。上述法律规定是城市房地产管理法特殊法律法规禁止的规范，具有强制性。合同法第52条规定，有下列情形之一的合同无效： (五)违反法律、行政法规强制性规定的。出卖人应当对所售房屋拥有绝对、无瑕疵的所有权，因为产权有争议的房屋所有权尚未确定，出卖人不一定拥有绝对所有权，出卖人签订的房屋买卖合同当然无效。9、司法机关和行政机关应当裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房屋买卖合同无效第三十八条下列房地产不得转让： (二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的。上述法律规定是20世纪80年代被禁止的规范中华人民共和国城市房地产管理法第52条规定，有