房地产基础知识

.,*,房地产基础知识,.,*,在培训前需要了解什么是房地产：,房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”，指土地及土上的建筑物、附着物。地产：是土地及其使用权、收益权等权利的总称。房产：是房屋及其处分权、使用权、占有权、收益权等权利的总称。,.,*,土地、土地所有权、建筑物、权益,土地地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑结构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益产权、使用权、抵押权、典权等等。,.,*,房地产的特性,、位置的固定性、地域的差别性、高值耐久性、保值增值性,.,*,发展商只有得到土地使用权才能建房,获得土地使用权方式a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）b.协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）,.,*,国有土地使用权出让年限：,住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年,.,建筑,建筑：建筑物和构筑物的总称。狭义建筑物：指各类房屋，构筑物如树木，电梯，水暖设备等。合格建筑物的标准：适用，经济，美观；1适用：安全，防水，隔声，保温隔热，采光，功能齐全，空间格局合理；2经济：购置价格合理，维修保养，采暖，空调耗能不高；3美观：建筑造型，色彩美感，与环境协调。,.,*,与面积有关的概念,用地面积：用地方案图中划定的面积。建筑面积：建筑物外墙或结构外围水平投影面积。容积率：指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。,.,*,.,*,与面积有关的概念,套内建筑面积：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。套内使用面积：指房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算。阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和。,.,套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共有墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积,.,*,与面积有关的概念,使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。使用率：套内建筑面积和住宅面积之比。公用建筑面积=整栋楼的建筑面积套内建筑面积不应分摊的建筑面积容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。,.,*,开间与进深,开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地。,.,*,层高与净层高,层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m)净层高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);,.,*,.,*,住房种类,【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。安居房：是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对人均住房4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。【村证房】一些城中村利用本村的集体土地自行开发的村民福利房，只能销售给本村村民和村民内部转让，不允许作为商品房对外销售。,.,*,期房、现房、准现房,【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,.,*,尾房、烂尾房,【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。,.,*,住宅销售价格术语,【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：元平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。,.,*,住宅销售价格术语,【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。双倍。【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。,.,*,房屋内部结构：,跃层复式错层平层,.,*,.,*,.,*,.,*,.,*,住宅产品种类：,别墅Townhouse（联排、双拼、叠拼、独栋、洋房）板楼（条子楼）塔楼（墩子楼）,.,*,.,*,.,*,.,*,.,*,.,*,.,*,.,*,.,*,房屋建筑结构分类,建筑结构的定义：(1)砖木结构(2)砖混结构(3)钢筋混凝土结构(4)钢结构,.,*,.,*,.,*,.,*,.,*,建筑物的分类（按建筑高度分）：,1、低层2层及2层以下2、多层2层以上，7层以下3、中高层7层以上，16层以下4、高层16层以上，24层以下5、超高层24层以上,.,*,什么是五证二书？,商品房销售须具备以下五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房销售（预售）许可证。、房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示：住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。,.,*,市场分类：,.,房地产市场分类：,一级市场政府出让土地予开发商的市场；（也称土地市场）二级市场开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手楼”市场）；三级市场消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手楼”市场）。,.,*,三级市场,.,*,什么是房地产产权,指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等,.,*,权属分类,完全产权：商品房、私产、房改购房（以成本价购买）部分产权：房改房（以标准价购买）、共有产权使用权：公产、企业产（自管产、托管产）其他：军产、宗教产,.,*,什么是共有权,指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。,.,*,房地产产权登记,房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认，即确认房地产的权属状态；