第六章-房地产保险

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,房地产金融与投资分析,周天建中国矿业大学土地资源管理系二一三年三月,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述（理解）6-2房地产保险的运作（掌握）6-3房地产保险的品种（熟悉）,Chp6房地产保险,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,一、保险的定义保险源于风险的客观存在，是现代社会的风险管理手段。保险就是保险人对被保险人的损失提供经济补偿。保险是指投保人根据合同约定（形成责任和义务法律关系）向保险人支付保险费（聚集资金建立基金，保险运行的基础），保险人对于合同约定的可能发生的事故因（对特定危险的后果提供经济补偿）其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任（是一种财产转移的机制，按合同规定，确认危险发生，被保险人得到赔偿）的商业保险行为。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,一、保险的定义,本质是：保险人与被保险人之间的关系,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,一、保险的定义,保险形成的条件,1、可保危险的存在：保险存在的必要条件可保危险需具备2个条件：一是具备偶然性不可预知；二是具有可承担的可能性和必要性。人的患病和死亡是不是可保危险？2、多个经济单位的结合：有共同危险顾虑，形成集体的力量来分担危险。3、随机事件的科学化：大数法则和概率论。个别损失的不确定性，多数损失的可预知性,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,一、保险的定义,保险的职能,1、基本职能：（1）分散危险：全体参保人共同承担内在功能；（2）组织经济补偿：外在功能。2、派生职能：（1）融通资金：把部分保费用于资产业务（投资）；（2）防灾防损：提高整个社会的防灾防损能力；（3）分配：参与了国民收入的再分配。（社会保险最能体现）,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,一、保险的定义,保险的种类,1、以保费来源不同：商业、社会、政策保险；2、以保险标的不同：财产、责任、信用保证、人身保险；3、以实施形式不同：（1）自愿（2）强制：法定保险。4、以标的是否确定其价值：定值保险，不定值保险；保险金额？保险人承担赔付或给付的最高限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额。5、以危险数量为标的：（1）单一：某一种危险造成的；综合危险保险：基本险（主险）附加险,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,一、保险的定义,保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的实际投保金额。（）,在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担损失赔偿的最高限额是保险标的的保险价值。（）,请判断：,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,一、保险的定义,保险的基本原则,1、最大诚信原则：全部实质性重要事实，绝对信守合同约定，承诺；2、保险利益原则：指对投保标的所具有的法律上承认的利益，以保险标的及其相关的利益为要件；,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,一、保险的定义,保险的基本原则,3、近因原则：事故与损失之间因果关系的判定，确定赔偿责任；引起损失的最直接、最有效、起决定性作用的因素。4、损失补偿原则在保险责任内的损失给予经济补偿；不能因损失获得额外利益。财产保险-权益转让原则：支付赔偿金后，取得相关保险标的的所有权或向第三人索赔权。分摊原则：重复保险同一标的，向两个以上的保险人投保。若发生保险事故，各保险人分摊损失，总合不超过保险价值。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,二、与房地产有关的风险房地产是由建筑物和土地有机结合而组成的统一整体，而土地是一种天然形成的自然产物，一般不存在灭失的风险，所以房地产风险一般是指房产风险。房地产运行过程中所面临的风险主要有房地产财产风险、房地产责任风险、房地产人身风险和房地产信用风险四种类型。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,二、与房地产有关的风险1、房地产财产风险房地产财产风险是指由于房地产标的有遭受毁损、灭失、贬值的可能而使房产所有人面临潜在损失的不确定性。原因有自然原因、社会原因和经济原因三种类型。2、房地产责任风险房地产责任风险指由于某些单位或个人的侵权行为或疏忽造成他人的财产损失或人身伤亡，在法律上负有经济赔偿责任的风险。在房地产经营中，房地产所有者、使用者和设计、建造、经营、使用房地产的个人和企业都可能面临着责任风险。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,二、与房地产有关的风险3、房地产人身风险房地产人身损失风险指还款人的生命和身体所面临的遭受自然灾害、意外事故或疾病的风险。4、房地产信用风险房地产信用风险指有关房地产开发、设计、营建、销售、服务、抵押贷款等合同不能完全履行而给权利人造成经济损失的风险。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,三、房地产保险的含义房地产保险就是指房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。房地产保险只承保符合条件的可保风险。该类风险必须符合以下条件：（1）风险必须具有偶然性和意外性；（2）风险必须具有可测定性；一定概率（4）风险必须足以导致较大的经济损失；（5）承保该风险必须符合社会公共利益。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,四、房地产保险的基本原则1、最大诚信原则最大诚信原则是指房地产保险双方在签署和履行房地产保险合同时都要做到高度诚信。2、可保利益原则可保利益原则就是要求投保人或被保险人对保险标的在签订保险合同或履行合同过程中必须具有可保利益。3、公平互利原则公平互利是指投保人和保险人签订房地产保险合同和遇损赔偿都应从双方应得的利益出发，协商一致，公平互利。（政策性保无）,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,四、房地产保险的基本原则4、经济补偿原则是指在保险标的损失时，按照保险合同约定的条件，以保险标的的实际损失，在保险金额以内进行赔偿的原则。（1）权益转让规定（2）重复保险规定5、近因原则近因是指导致保险标的损失的直接原因或主要原因，是保险人确定损失是否由保险责任范围内的事故所引起的主要依据。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-1房地产保险概述,六、房地产保险的作用1、分摊意外损失，实现经济补偿，维护社会经济持续稳定发展。2、免除购房者的后顾之忧，推动住房制度改革。3、增强被保险人的信用，促进房地产金融发展。4、分散房地产开发经营者的风险，繁荣房地产市场。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-2房地产保险的运作,一、房地产保险的参与者1、房地产保险人我国保险法第九条规定：“保险人是指与投保人订立保险合同，并承担赔偿或给付保险金责任的保险公司。”我国，保险公司不得兼营财产保险和人生保险业务，分为财产保险公司和人身（人寿）保险公司。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-2房地产保险的运作,一、房地产保险的参与者2、房地产投保人、被保险人和受益人房地产投保人是指对于房地产保险标的具有可保利益，并且与房地产保险人订立保险合同，按保险合同负有支付保险费义务的人。房地产被保险人是指其房屋等财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人。房地产受益人是指房地产人身保险合同中由房产被保险人或者房地产投保人指定的享有保险金请求权的人。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-2房地产保险的运作,一、房地产保险的参与者3、房地产保险中介人房地产保险中介人是指介于各保险人之间或保险人与投保人或被保险人之间，专门从事房地产保险的中介服务活动，并从中获取手续费或佣金的组织或个人。房地产保险中介人的主要包括房地产保险代理人、房地产保险经纪人和房地产保险公估人。房地产保险公估人是指接受房地产保险人、投保人或被保险人的委托，办理房产保险标的的勘察、鉴定、估损以及赔款的理算，并向委托人收取佣金的组织或个人。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-2房地产保险的运作,二、房地产保险基金保险基金具有广义和狭义之分：广义的保险基金即指整个社会的后备基金体系；狭义的保险基金指由专业保险机构根据投保人的意愿，在严密的风险概率测算的基础上，与投保人签订的责权对等的商业保险契约，通过收集投保人缴纳的保险费或保险储金而筹建起来的、专门用于补偿被保险人合同约定风险损失的一种货币基金。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-2房地产保险的运作,三、房地产保险合同1、保险合同的含义和构成要素保险合同构成要素包括主体、客体和内容三部分。保险合同的主体指合同权利和义务的承担者，具体指保险合同的当事人和保险合同的关系人，即投保人、被保险人、受益人、保险人和保险中介人。保险合同的客体是指被保险人在保险标的上的保险利益。保险合同的内容就是保险合同主体间的权利和义务关系，即合同中规定的保险条款。保险条款主要包括基本条款、附加条款、保证条款。,（1）基本条款是保险合同文本的基本内容，是按法律规定必须在保险合同中明确的内容。保险合同应包括以下条款。当事人条款，保险标的。保险责任和责任免除。保险期限。保险价值，指保险标的的实际价值总额。保险金额。保险费。保险赔偿和给付办法违约责任和争议的处理等,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-2房地产保险的运作,（2）附加条款附加条款是对于基本条款的补充，是对基本险责任范围内的不予承保的风险而约定其他险种下承保的扩展性条款。附加条款所列的保险种类成为附加险。（3）保证条款保证条款，指保险人要求被保险人在保险合同有效期限内应该遵守的规定。这些规定被保险人必须严格遵守，否则保险人有权拒绝承担保险责任。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-2房地产保险的运作,2、房地产保险合同房地产保险合同作为保险合同的一种，其形式和主要内容条款基本上与一般保险合同相同。主要形式如下:（1）保险单（2）保险凭证又称小保单。（3）暂保单又称临时保险单。（4）投保单又称要保单。（5）批单是房地产保险人应房地产投保人或被保险人的要求出具的修订、补充或增减房产保险合同的书面凭证。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-2房地产保险的运作,四、房地产保险的运作1、房地产保险的投保与承保房地产保险的投保是指具有保险需求的组织或个人向保险人发出购买保险产品要约的过程。在这个过程中，保险人的工作主要是让潜在的投保人充分了解所能提供的保险产品并协助投保人填妥保险单。房地产的承保是指保险人接受投保人的申请并与之签订保险合同的全过程。承保工作的程序主要包括制定承保方针、接受投保申请、审查核保、做出承保决策、缮制单证、复核签章等工作。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-2房地产保险的运作,2、房地产保险的索赔与理赔房地产保险的索赔是指房地产被保险人或受益人在保险标的遭受损失后，按照保险合同规定，向保险人要求经济赔偿的行为。理赔是指被保险人在规定时间内提交申请赔款报告后，保险人根据被保险人提出的索赔要求，按房地产保险合同履行有关保险赔偿义务的工作。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-2房地产保险的运作,四、房地产保险的运作,一、房地产财产保险财产保险是以各种有形的物质财产及其相关利益和责任为保险标的、以补偿投保人或被保险人的经济损失为基本目的的一种社会化的经济补偿制度。1、企业房产保险（1）保险标的的适用范围企业房产保险的保险标的的范围包括：被保险人所有或与他人共有而被保险人负责的企业房产；被保险人经营管理或替他人保管的企业房产；其他具有法律上承认的与被保险人有经济厉害关系的企业房产。违章建筑、危险建筑、非法占用的企业房产不属于保险标的的范围之列。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-3房地产保险的品种,一、房地产财产保险1、企业房产保险（2）保险责任P167企业房产保险包括企业房产基本险和综合险两种。基本险包括：火灾、雷击、爆炸、飞行物坠落；损失抢救中的、发生后的必要费用及赔偿；综合险包括：洪水、台风、雪灾、冰凌等。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-3房地产保险的品种,甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是（）。A、甲公司非法占用的财产B、甲公司所有的危房C、甲公司替乙公司保管的财产D、甲公司未经规划许可建造的房屋,一、房地产财产保险1、企业房产保险（3）责任免除（4）保险金额和保险价值保险金额确定方法：账面原值、账面原值加成数、重置价值；保险价值：重置价格或账面余额。（5）保险期限和保险费率一年；费率与建筑结构和占用性质有关。（6）附加险（水管爆裂等。）,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-3房地产保险的品种,2、居民房屋保险居民房屋保险，使居民在其住房遭到自然灾害或意外损失后能得到经济补偿，有利于居民尽快恢复安定的生活。而在未开办居民房屋保险的保险公司经营中，家庭房屋保险通常归入家庭财产保险大类。家庭财产保险是以城乡居民家庭所有的财产作为保险标的的一种保险，其保险标的包括房屋及其室内附属设备、室内装潢和室内财产。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-3房地产保险的品种,一、房地产财产保险,2、居民房屋保险居民房保险包括房屋普通保险、房屋两全保险。1）普通险：保险期限为一年，保费不退还。一年一交2）两全保险：不管是否赔偿，到期后保险储金全部退还，具有储蓄和保障功能。期限为1、3、5年；,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-3房地产保险的品种,一、房地产财产保险,3、房屋利益保险房屋利益保险是依附于房屋财产保险的一种附加险，其承保内容是针对房屋财产因遭受保险责任范围内的事故而带来的利益损失，包括费用的增加和收入的减少。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-3房地产保险的品种,一、房地产财产保险,二、房地产责任保险责任保险是指以被保险人依法对第三人承担应承担民事损害赔偿责任为保险标的的一种保险。与房地产相关的责任保险主要包括公众责任保险和职业责任保险。1、公众（产品）责任保险公众责任保险是以被保险人的承保责任为保险标的的一种保险，主要承保被保险人在固定场所进行生产经营活动或从事其他活动时，由于意外事故造成他人人身伤亡或财产损失，依法由被保险人承担的经济赔偿责任。（被保险人对第三人需要责任赔偿时）,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-3房地产保险的品种,二、房地产责任保险2、职业责任保险房地产职业责任保险承保从事房地产业的各类专业人员因工作上的疏忽或过失造成他人损害（财产、人身）应承担的经济赔偿责任。目前我国推行的建设工程设计责任保险就属于该类险种。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-3房地产保险的品种,三、房地产人身保险人身保险是以人的生命或身体为保险标的的保险。随着房地产业发展的日新月异，各家保险公司纷纷进入房地产人身保险领域，目前针对房地产领域的人身保险主要就是房地产人身意外伤害保险。房地产人身意外伤害保险指在保险期限内，房地产从业人员在建筑施工现场工作，或从事与建筑施工相关的工作时因遭受意外事故造成死亡或伤残，保险人按照保险合同约定给付保险金的一种保险。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-3房地产保险的品种,四、房地产信用和保证保险信用保险和保证保险都是承保的信用风险。两者存在区别，信用保险是指保险人根据权利人的要求担保被保证人信用的一种保险。在信用保险中，被保险人（银行）是权利人，通过支付保险费的形式，将被保证人（借款人）的信用作为保险标的要求保险人予以承保。保证保险是保险人应被保证人（借款人）要求向权利人（银行）保证其信用的保险。（合同保证保险）信用保险是权利人投保的，而保证保险是由被保证人投保的。谁投保，谁付费。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-3房地产保险的品种,五、建筑工程保险（责任保险）建筑工程保险，是以工程项目承包合同价格或概算价格作为保险金额，以重置基础进行赔偿，以建筑的主体、工程用料、临时建筑等作为保险标的，对整个工程建设期间由于保险责任范围内的危险造成的物质损失及列明的费用予以赔偿的保险。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-3房地产保险的品种,六、住房抵押贷款保险（保证保险）住房抵押贷款保险是为了避免抵押贷款坏帐风险而设置的金融担保工具，即发放房地产抵押贷款的贷款机构为了保障房地产抵押贷款的安全，而要求借款人将抵押房地产向保险人投保的房地产保险。具体做法是，由银行向居民提供住房抵押贷款，而由保险公司作购房者的还贷担保，并取得所购房屋的抵押权。当购房者即借款人因突发事件暂时无力偿还贷款时，由保险公司先行垫支，日后由借款人再行偿还；或者当购房者完全丧失还贷能力，例如发生人身意外等情况时由保险公司全权承担还款事务，同时按合同处置借款人的房屋产权。,SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院,ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学,6-3房地产保险的品种,归纳小结,1、与房地产有关的风险种类。由于自然