小区公用设施管理程序(上部)

精品文件单元格实用程序管理程序(顶部)住宅区公共设施管理计划(上部)要旨：修理：完整的修理。 拆除所有设备，全面检查、试验、探伤、调整，零故障，零部件和附属装置全部更换。 修理随着园区的发展需要技术改造更多精品源于财务单元格实用程序管理程序(顶部)为规范园区机电设备等公共设施管理，保持公共设施良好状态，确保辖区公共设施发挥正常功能，制定本管理程序。一、公共设施分类1、配电系统：发电机、高压环形盘、变压器、配电盘、动力盘、控制盘(箱)、公共照明、供电线路等。2、给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、下水池、供水管网、排水管网、水泵、各种阀门等。3、消防系统：烟/温度传感器、报警装置、消防控制本体、联动盘、消防广播系统、消防对话系统、消防泵类、消火栓系统、淋浴系统、水幕系统、防排烟系统、防火闸系统、煤气自动灭火系统等。4、电梯5、空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机组、风箱、风机盘管、自控箱、温控开关、电磁阀、膨胀箱、其他空调等。6、通信系统：电话、有线电视、宽带网等。7、防盗系统：闭路监视系统、门禁控制系统、停车场管理系统、安全对话系统、居家报警系统、周边防盗系统、巡逻系统等。8、维修设备和工具：焊机、切割机、打磨机、冲击钻、手钻、丝锥、板齿、各种测量仪表等。9、其他公共设施：游泳池和设备、娱乐场所和设备、煤气管道和开关、停车场和设备、割草机和绿化设施、吸尘器等。10、房屋主体及附属设施：防雷系统、自行车棚(房间)、外墙面、楼梯间、通道、屋顶、道路、连廊、建筑小物等。二、管理责任管理处经理负责公共设施的保养检查、监督工作。2、设备负责人负责公共设施的维护整备，实施组织安排，制作设备总帐，解决技术问题，制定技术改造方案。3 .设备负责人负责责任范围内公共设施保养维修的日常工作。 设备负责人(技术维修人员，以下与相关作业手册相同)4、管理处顾客服务中心不定期检查设备维修情况和相关质量记录，监督设备维修和重要维修工作，鉴定检查质量，记录在公用设施保养维修记录表。三、管理细则1 .设备室管理严禁在设备室内吸烟，堆积易燃、易爆、与管理无关的物品，严禁按消防规定配置有效灭火器材。设备的门需要“机械室的重要场所，请勿进入”等标识，出入后立即关闭。设备房关键设备上端有管网等设施的，应在设备上端设置喇叭口等设施，采取防护措施，保证关键设备的安全使用。高低压配电室、变压器室、电梯室、空调室、发电室等重要设备室设置干湿球式温度计，监测环境温湿度。 设备室内温度应在40以下，相对湿度应在80%以下。参观者必须进入设备室，管理所的经理可以通知，指定向导进入。设备负责人每天检查设备室，检查房间环境温度、湿度，将各种运行数据记录在公用设施保养维修记录表，每周清理一次设备室。2 .设备维护和维护日常维修工作由设备负责人负责每天巡视责任范围内的设施，正常情况下无需记录，发现问题时处理，记录在公用设施保养维修记录表。设备负责人每天负责检查维修的监督，发现问题时，立即要求设备负责人处理，并记录在公用设施保养维修记录表。每月管理处经理与设备主管和设备负责人一起检查各种公共设施的状态和质量记录，发现问题时记录在设备（设施）检查记录表，明确处理负责人、完成日期，完成后由设备主管审查并作成记录。设备检查等级按以下分类进行高水平检查。 低水平检查的内容都包括在内日检：巡视性检查的维护。 清洁设备室及周围环境，检查设备漏水、漏油、漏电、漏气等异常情况，如实记录运行数据，确认设备运行状态是否异常。月检：预防检查。 全面检查设备性能，修理或调整故障危险场所，预防事故发生，保证设备正常运行。季度检验(半年检验):保守检验。 进行设备的清扫、加油、调整。年度检查：恢复性检查。 对设备进行局部拆卸检测，要重点恢复设备的电气性能、机械精度，必须根据情况更换主要的零件和附件。修理：完整的修理。 拆除所有设备，全面检查、试验、探伤、调整，零故障，零部件和附属装置全部更换。 修理随着园区的发展需要技术改造。 设备主管应当根据设备故障情况立即提交设备维修报告，经管理处经理审核后，准予园区业委执行。按承包人分列的维护服务：根据合同内容住宅区公共设施管理计划(上部)要旨：修理：完整的修理。 拆除所有设备，全面检查、试验、探伤、调整，零故障，零部件和附属装置全部更换。 修理随着园区的发展需要技术改造更多精品源于财务按设备负责人的指示进行定期维护和故障处理，必要时记录在分承包方设备保养记录表。管理处的设备主管应将设备检查情况和重要部件更换情况记录在公用设施保养维修记录表、设备台帐和设备（工具）汇总表。关键设备、设施易损耗，易损耗零部件，管理所需储备适量，易于及时处理突发故障。设备负责人应根据批准的检查计划和修理内容，做好修理前的调查准备和预防措施。 人身安全与生活、事务等密切相关，涉及到顾客投诉和容易影响公司形象的重要维护工作，管理所经理应当在现场指挥、协调、组织。设备维修、管理处顾客服务中心主管应到现场进行维修状态检查，监督检查人员解决技术问题，保证检查质量。 检验应符合国家相关行业检验规范的要求。年度检查计划由管理所每年十二月十五日前向公司报告批准。 必须严格执行检查计划。 因特殊原因需要更改检查计划时间的，应提前一周报告公司批准。管理所为了系统地把握设备的状态，使今后的维护作业变得容易，需要保存负责人必要的符合运转设备的技术图纸、产品说明书、相关资料等设备管理文件。3 .配电系统管理管理处应严格遵守电力部门供用电协议，明确高压设备边界点和供电设备产权属性，并保存相关资料。管理处应认真对待自己设备的管理。 在巡视设备中发现处于产权边界点的电力部门等对方管理的设备有异常的，应立即通知对方，不要影响本单元的电力供给安全。管理处应根据供用电协议和功耗的季节性特征，合理调整变压器的运行方式，有效发挥变压器的利用率。 容量补偿屏幕自动控制器应始终保持良好状态，确保功率因数满足电网运行规定的要求。配电设备的检查必须尽量在不影响顾客的时间内进行。 有高压环网盘等设备的，有高压入网许可证的技术人员应当成为配电设备的设备负责人。为了确保住宅区配电系统的安全，变压器二次总开关的保护整定值，变更设备负责人不得随意变更的整定值，需要公司批准。 变更配电电路开关的整定值，须向公司报告，管理处经理同意可以在后方完成。备用发电机应始终保持良好状态，商用电源停电时，设备负责人应在5分钟内运行发电机供电，保证重要负荷的正常使用。 运行状况记录在柴油发电机运行记录表。 发电机和商用联络开关的机电联锁装置必须可靠地工作，防止逆向输电。设备负责人应及时准确填写电力系统设备运行记录表、发电机运行记录表，每年对发电机、电动机进行绝缘测试和记录。停电设备检查时的安全注意事项设备主管指定设备责任人为现场监护人，填写停送电操作票。关闭隔离开关，设备负责人必须做好“有人工作，严禁投入”的标识。停电检查设备应由设备负责人用高低压检查笔测试变压器和配电盘，并连接临时接地线。最后由设备负责人检查，确认无误后再检查。检查结束后，安装了原来的接地线的人取下了接地线，同时安装了原来的招牌的人取消了“有工作的人，严禁投入”的标识。低压带电作业的安全注意事项严禁在感应负载的主回路和变流器的二次回路上作业。设备主管可向管理处经理报告带电检查设备的原因、时间，经批准后予以检查。 设备主管必须指定现场监护人。操作人员必须穿绝缘手套和绝缘鞋。4 .给排水系统管理没有自动切换功能的生活泵每月进行一次主、备用泵的自动切换试验并记录。消防泵、喷射泵每2月启动一次管网末端的试验水装置，或者打开泵的放水试验阀。雨水泵、污水泵每年3月进行年检，根据情况决定拆除检查和记录。生活水管的防腐涂层和管网检修要根据情况决定，但至少每五年重新涂一次。泵房控制柜的日常维护由给排水设备负责人负责并记录。水箱，水池至少半年要清洗一次。 清洗后，联系水质检测中心进行样品检测，结果由管理所归档。5 .消防管理报警装置、联动装置、管网末端试验装置的试验应由设备负责人或专业技术人员出席，试验时间应尽量不影响住宅区顾客的休息和工作时间。消防软管的防腐蚀涂层和管网支架的检修必须根据情况决定，但至少每5年重新涂装一次。水流指示器每半年检查一次，检查前书面报告管理处管理人员审查，及时通知顾客。送风阀、排烟阀、排烟防火阀每季度由设备负责人清洁，保证表面清洁，油漆安全，旋转轴柔软，恢复正常，自动状态，联动正常，记录成功。破玻璃按钮每季度检查，保持警报按钮外观清洁，文字清晰，玻璃无损伤，具有警报功能。送风、排烟风机每季度清洁外部，保证正常运转。消防管阀每月检查一次，阀门处于常开位置。消防泵、喷油泵每2月试运转1次，保证手动、自动起动正常。消防箱每季度检查，保持表面清洁，附件齐全，箱内无垃圾，箱门关闭，顺利打开，消火栓玻璃完整，牢固，按钮功能正常，检查结束后贴上密封和检查棒，在密封上签字，最后做成记录。灭火器材每周检查，做好记录，要求压力表指针在绿色区域内，灭火器表面清洁、整齐放置，确认标签、铅封未损坏，核对灭火器的使用说明和有效期限，按照使用说明对灭火器进行压力测试和充填。 管理处应编制灭火器分布列表，查明灭火器的品名、规格、数量、分布位置和有效期，以备调查。消防用具，防火面罩，火灾和消防训练时专门用于消防队员灭火，任何人不得为他挪用。 必须配置在指定的位置。 表面要清洁整齐，标志清晰，油漆干净。6 .电梯管理6.1电梯管理设备的负责人必须持有市劳动局签发的有效操作证明书才能出港。 由设备负责人负责住宅区公共设施管理计划(上部)要旨：修理：完整的修理。 拆除所有设备，全面检查、试验、探伤、调整，零故障，零部件和附属装置全部更换。 修理随着园区的发展需要技术改造更多精品源于财务电梯的日常巡视和清扫工作，在发现问题时应对，将自己无法解决的情况通知维修承包人进行维修的同时，知道设备负责人，监督承包人的维修和定期维修工作的质量。 填写相关的质量记录。 积极配合劳动安全检查部门进行认真审查，在轿厢内公布劳动安全部门签发的准用证。 电梯无效时，请将轿厢停放在最上层。设备交接后，设备负责人敦促前期干预者和应交接设备的设备负责人向维护方提出年度检查计划。 每年签订的维修分包合同应以年度检查计划作为合同的附件。分包公司签订维护合同时，必须明确维护不合格或者发生延误时的扣除条款，以半保险合同明确零