房地产市政配套工程流程梳理

工程管理公司（南京）合约管理部,2014年08月27日,房地产市政配套工程流程梳理,2,主要内容,房地产市政配套工程介绍,房地产市政配套工程业务流程,1,1,3,2,3,房地产市政配套工程介绍,4,市政配套工程成本约为315元/，占整个项目建安成本的12%左右，各专项工程所占成本比重如下所示：供配电工程：66%市政给水工程：22%有线电视工程：6%燃气工程：2.8%雨污水工程：2%通信管网工程：1.2%,5,供配电工程1、对接单位江苏省电力公司南京供电公司2、承包范围供配电工程主要分为居配工程、用户变工程、供配电土建基础工程（1）居配工程范围1.1红线外高压电缆接入；（包含高压架空线路、电缆接入土建施工、高压电缆及其保护套管供应及敷设）1.2红线内环网柜、开关站、配电房内高压柜、变压器柜、低压柜、母线槽等设备的供货安装及系统调试（包含电缆支架制安、防火封堵以及通信自动化、集中抄表、视屏监控等）；1.3低压出线电缆及其保护套管、电缆分支箱的供货安装及调试；(住户部分低压出线电缆施工至每栋塔楼电表箱，其余施工至电缆分支箱）1.4居配电表箱的供货，电表的供应及安装。,6,供配电工程（2）用户变工程范围2.1用户变内所有高压进线柜、高压计量柜、高压出线柜、变压器柜、低压进线柜、无功自动补偿电容柜、母联柜及所有低压馈线柜的供货安装及调试2.2用户变高压进线电缆及其保护套管供应及敷设2.3用户变低压馈线柜至相关用电末端电源总箱电缆敷设；（一般而言至地下室部分出线电缆由总包单位负责施工，至地上塔楼、商铺、幼儿园、社区中心、物业办公用房、消防控制室、景观等出线电缆由用户变施工单位施工）,7,供配电工程（3）配电土建工程3.1红线内居配工程、用户变工程室外电缆沟、电缆保护管、操作手井、标志桩及低压分支箱基础3.2开关站、居配配电房、地下室用户变配电房设备基础、室内照明、居配门禁系统工程,8,3、分判模式（1）居配工程,供配电工程,居配工程以住宅建筑面积为基数向江苏省电力公司南京供电公司缴纳小区供配电工程费，依据苏价工【2012】316号省物价局文件规定，南京市（含各县、区）以190元/m2（不带电梯的多层住宅）为基准单价收取供配电工程费用，按照不同建筑类型，调整收费基数，具体计费基数及单价如下表,9,供配电工程,（2）用户变工程我司自行招标，但投标单位需选择供电局备案的电力施工单位，验收由供电局负责。（3）配电土建工程我司自行招标，但投标单位需选择供电局备案的电力施工单位，验收由供电局负责。,10,1、对接单位市区及江宁主要由南京市自来水公司管理，合同签订和施工主要由南京丰源给排水工程安装有限公司负责；浦口属于南京浦口自来水总公司管理，合同签订和施工主要由南京浦口自来水总公司负责。2、承包范围市政给水工程主要分为室外市政给水管网工程、水泵房建设及维护工程、室内给水立管及挂表工程（1）室外市政给水管网工程主要包括从市政给水总接驳口至每个单元阀门井之间的管沟挖填、支墩施工、管道制安（包含管材管件、法兰、阀门等制安），管道冲洗试压、检查井水表井的砌筑等。,市政给水工程,11,（2）水泵房建设及维护工程2.1二次加压水泵房设施建设，含水箱、水泵、电机、电控装置（含远程监控系统）、管道阀门的供货安装及调试，不含相应的土建结构。2.2二次加压供水设施运行维护委托管理工程，含供水设施至住宅计量水表前所有设备及管道维护管理，不含供水设施运行电费。（3）室内给水立管及挂表工程3.1主要包含从单元阀门井至计量水表之间的立管工程，包括管材管件供应及安装、阀门及相关辅材的供应安装、管道支架的制作安装及防锈防腐等。3.2分户计量水表及前后截止阀的供应及安装。,市政给水工程,12,3、分判模式（1）室外市政给水管网自来水公司按照施工图出具工程预算由我司审核，确定价格后签订施工合同。（2）室内给水立管及挂表工程自来水公司按照施工图出具工程预算由我司审核，确定价格后签订施工合同。（3）水泵房建设及维护工程浦口：水泵房建设由我司按照浦口自来水公司要求进行施工图设计及招标分判，交付后三年内日常维护由我司物业负责，三年后移交自来水公司维护管理。市区及江宁：由自来水公司负责建设和维护，费用按照增压住宅建筑面积指标收费，详细收费标准如下：,市政给水工程,13,市政给水工程,14,1、对接单位市区主要由南京港华燃气有限公司负责，江宁由南京华润燃气有限公司负责，浦口由南京中燃城市燃气发展有限公司负责。2、承包范围主要工作包括室外燃气管道、室内燃气立管工程、燃气调压设备、燃气表、阀门、楼板开孔及修补、管道制安、支架制安、管沟挖填、检查井砌筑、管道试压、调试送气、维护等工作，所有材料为乙供。3、分判模式无论是市区、江宁还是浦口均按照物价局规定的收费标准进行收费，但各区域收费标准不同。,燃气配套工程,15,（1）市区民用管道燃气设施安装费用按照2600元/户收取，用户户外地下共用低压管长度平均每户超出一米的部分按照800元/m进行收费。（2）江宁户内收费标准多层为2515元/户，高层为2715元/户，户外收费标准按照小区可销售建筑面积每平方米16元收取，别墅型住宅按照22元/收取。（3）浦口民用管道燃气设施安装费用按照2280元/户收取，用户户外地下共用低压管长度平均每户超出一米的部分按照200元/m进行收费。,燃气配套工程,16,1、对接单位市区及江宁由南京城管局排水处负责，浦口由浦口市政管理处负责。2、承包范围小区楼栋各单元及室外景观雨污水井至市政雨污排水口之间的管沟挖填、基础夯实、垫层铺设、管道敷设、砌筑检查井、井盖安装、清运垃圾、成品保护等。3、分判模式我司自主招标分判,市政排水工程,17,1、对接单位市区由江苏省广电有线信息网络股份有限公司南京分公司负责，浦口由南京浦口广电网络有限公司负责，江宁由南京江宁广电网络有限公司负责。2、承包范围包含从有线电视主干网至用户终端的户外管道、设备、楼内布线、户内有线电视终端等材料及施工费用，并包含业主的开通费及后期维护工作，每户赠送一个机顶盒。3、分判模式有线电视收费按照住宅建筑面积指标进行收费，住宅按照18元/收取，其终端配置标准为建筑面积在144平方米以下的，每户设置2个终端，建筑面积在144平方米（含144平方米）以上的，每户设置3个终端，在此基础上每增加一个终端加收5元/m2，对于商业、会所、幼儿园、物业管理用房这类非住宅用房的收费，物价局文件的规定为“由有线电视公司与用户约定收费，可以由价格认证机构提供成本认证”。,有线电视工程,18,1、对接单位通信网络主要对接政府部门为南京市驻地网联合办公室。2、承包范围小区内通信管网工程、三合一通信箱供应及安装、三合一通信箱至每个住户弱电箱之间蝶形光缆的供应及安装，本承包范围所包含的的通信管网由各运营商共享。3、分判模式我司按照施工图自行招标分判。,通信管网工程,19,房地产市政配套工程业务流程,配套工程业务流程1.管综图设计及报审2.专项设计及报审3.合同签订4.现场施工5.工程验收及结算,20,管综图设计及报审,21,专项设计及报审,22,专项配套工程合同签订,23,专项配套工程合同签订,市政配套工程费用主要有三种方式：1.按照物价局指标收费(居配工程、水泵房建设及维护费用、有线电视配套费、燃气配套费）关键词：面积2.提供预算（室外给水管网、室内给水立管以及挂表工程）关键词：工程量工程做法3.自行招标（用户变工程、市政排水工程、通信管网工程）关键词：工作界面,24,现场施工市政工程施工往往是项目施工最后阶段，面临着竣工验收入伙交付的压力，所以工期往往很紧，抢工已成必然，但是由于市政单位多，工作界面交叉多，所以室外施工过程中经常会出现管道破坏无责任单位、土方管沟反复开挖回填、管道互相打架等乱象,解决之道：统一管理合理规划按部就班适时穿插协调配合互相谦让,25,竣工验收及结算,验收技术