小区物业管理问题及策略

小区物业管理问题及策略近年来，随着住宅市场化进程的加快，城市住宅区物业管理市场化进程也在加快。 在市场化进程中，国家也以立法、行政管制的方式加强了物业管理市场的依法管理，但是关于我国现有物业管理制度设计的缺陷、民主管理意识和能力的不足、物业管理税制不合理等问题，产生了一系列区域物业管理问题，必须直接影响民众的安居乐业和城市社会的稳定，引起各级政府的充分重视下面，本文从当前物业管理存在的问题出发，分析问题的原因，提出解决途径和方法。1 .当前物业管理存在的问题及原因(1)产业委员会受到控制，成为少数业主受益的工具。 目前法律和地方法规明确了业主委员会的法定要件、程序，但由于园区业主民主意识不强、参与度不高，往往为内心的业主提供谋求私利的土壤和条件。 例如，一些小区产业委员会利用房地产合同的决定权，不仅要求房地产在小区收入中出一部分给产业委员会成员发工资，而且为了方便产业委员会的租赁，采用了房地产公司一年签一次字的方式。 有些业主为了达到与产业委员会控制房地产的目的，利用园区业主民主意识不强、参与度不高的漏洞，做虚假，骗取法定的足够票数交换和控制房地产公司，达到个人目的。(二)房地产企业运营不规范，损害业主合法权益； 部分小区业委会没有成立或成立业委会，但有业委会，不能有效监督房地产公司，甚至与房地产公司形成利益共同体。 这些是直接物业管理公司在园区实施物业管理过程中规范、透明度不足。 例如，某住宅区的房地产存在随意分配公共电费，不当地挪用住宅区停车费、124家入场费、广告费等住宅所有者的收入，非法侵占公共空间获利等现象，侵犯住宅所有者的合法权益。(3)开发企业留下建筑质量问题，增加房地产负担。 目前，园区商社的建筑质量问题主要有两个方面，一是业主购房质量问题。 这常见于屋顶、墙面渗水、卫生问题、阳台漏水、地板裂缝、空鼓等建筑质量通病。 二是小区公共建设部分的质量问题。 主要集中体现在小区道路、地雨污水管网、地下室设备、防盗、消防等质量问题上。 这些问题往往是隐蔽工程，而且由于是住宅区的公共建设设施，因此在初期并不明显，但是改建、维护、整修多需要大量资金，房地产多无能为力。 由于特殊住宅区消防管网、设备设施缺乏专家和相关设备的维护，继承大量物业管理的住宅区域消防管网、设备设施老化和破坏严重，形成严重的火灾危险。 最近福州市组织进行的消防大检查中发现的福建省发西湖广场，芍药园1日因消防设备设施老化或被破坏，不能整理房地产，被消防支队暂时停业，是这方面的典型案例。(四)房地产费、水费拖欠情况普遍，房地产管理难以继续。 由于各种因素，地区有一般不支付房地产费的情况。 目前较为普遍的房地产费支付滞后的原因是开发人员的遗留问题还没有解决，房地产费用的申请变得困难。 二是物业管理的问题。 警备、清洁、停车管理不周到，公共场所的管理、使用不周到，附近的装修、住宅的使用失误等成为不支付房地产费用的原因和借口。 物业管理费是物业公司最主要的收入来源，其支付不足直接影响物业管理公司的服务水平和质量。(五)物业管理公司税收重，运营成本高。 物业管理是劳动力密集型行业，要保持一定的服务质量和水平，必须保持一定的人员配置。 因此，房地产从业人员的社会保险、医疗保险是房地产企业必须承担的责任。 同时，房地产企业承担的税金也很重。 以福州市为例，福州市房地产企业需要将营业收入的6%用于营业税、文化建设城市税等，并预付所得税(营业收入的25%乘以10%征收)。 在这个无形中，房地产企业向国家提供营业收入的8.5%，加上企业承担的社会保险、医疗保险的补助费用，房地产企业的税收成本在营业收入的10%以上。(6)调整房地产费用标准、在公共场所修理基金等行为，在效率过低的现在通货膨胀和人工费用不断上涨的情况下，很多住宅区如果继承原来的房地产费用标准，就不能留下房地产管理员工，直接导致房地产管理服务水平和质量下降，导致业主不满但需要调整房地产费用标准的，必须征得占总建筑面积和总人数1/2的业主同意。 时-f，j，区的很多业主缺乏民主意识，在参与意愿差的情况下提高房价确实是一项艰巨的任务。 另外，公共部门服务基金这样的活动，按照(福建省商品住宅特别服务资金使用暂行办法)第11条的规定，使用住宅特别服务资金，需要经过计划、业主确认、备案、首次开户、资金计划、竣工验收、结算审查共7个手续，业主确认环节还需要总建筑面积的2/3和总人数由于其门槛较高，业主之间的利益平衡困难，因此该基金的使用效率下降。(七)物业管理服务的义务和公共行政管理的权利责任不明确，容易发生纠纷。 这是实践中最突出的集中表现是两个方面：一是房地产安全服务二是阻止小区违法、违法装修行为。 (按照物业管理条例第三十六条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业服务企业不能履行物业服务合同的约定，损害所有者的人身、财产安全的，应当依法承担相应的法律责任。 但由于小区物业管理基本使用形式合同，这部分内容的约定非常广泛，而且完全没有关系。 这常常是在业主侵权案件发生后，房地产和业主之间就损害赔偿举证、索赔金额等问题容易引起争议。 除此之外，目前居民房主在房屋装修过程中的违法装修行为相当普遍，对于这种违法行为，说服和制止无执法权的房地产毫无效果。(8)物业管理难以完全履行城市社区，严重影响城市居民的居住安全和生活质量。 目前城市部分地区开发快，设施老化严重，业主结构复杂，支付能力差，地区无房地产和房地产。 有些住宅区因业主意见不统一，拆迁旧房产后，新房产不能及时到达，成为住宅区物业管理的真空。 据不完全统一，截至2010年7月，福州市区已有住宅小区2200多个，其中实行专业物业管理的小区1200个，不实行物业管理的小区约1000个，基本上是老小区。 但是，住宅区没有房地产，或者房地产管理低于2011年第l2期发展研究位，对住宅所有者的生命财产安全构成威胁，容易造成损害。二、完善我国物业管理制度的思路和方法为了认识到园区是现代城市社会构成的重要细胞，加强园区物业管理，必须将园区物业管理纳入社会管理大系统，以广阔视野、创新思路、实用方式，在新形势下构建我国物业管理新体制、机制(一)将房地产费缴纳情况纳入个人信用体系； 在现有的物业管理体制下，随着越来越多的新建住宅区的使用，开发者、业主和物业之间的矛盾越来越积累，物业费支付滞后的情况也越来越普遍。 另外，报销申请的房地产费拖欠的管理成本、司法成本过高，很多房地产企业不得不采取被工作追赶的态度。 这肯定进一步助长了业主拖欠房地产费的行为。 但是，少数业主的费用不足行为不仅实际上损害了房地产企业的利益，实际上也几乎损害了按期支付的业主的合法权益，是极不道德受害者的不利行为。 因此，为了防止这种行为的蔓延、扩散，除了持续推进和完善福州市现有的社区调解员制度外，还需要将房地产费用支付情况纳入个人金融信用体系，业主们不怕支付房地产费用。 同时为了保证房地产费拖欠情况信息的公正性、公平性，应以房地产费拖欠事件为简易类事件，采用房地产公司向基层法院申请支付命令的方式，确保房地产费拖欠情况进入个人信用系统的工作效率和权威性。(二)实施税收归还，专门用于社区科学教育文卫基础设施建设。 目前，西方媒体频繁宣传中国税负和税收痛苦指数等新闻，但这实际上在我们税收转移支付和使用方向上还是不科学、不完美、不透明的。 实际上，我们的想法是，对于实践中所有者向房地产企业支付的房地产管理费等征收的税收，以及将来可能征收的房地产税，采取“拿到社区，用于社区”的政策，将各社区所有者向国家缴纳的相关税收，用于社区、社区内的学校、诊所、体育馆、博物馆等公益机会同时，也可以从上述税收归还中切出一个，专门从小区内所有业主共有的公共部位、公共设施、公共设备的修缮、维护中进行。 实质上，土地化使用房地产税、物业管理税有利于真正实现社区老板儿童入学、医疗管理，有利于社区公共资源的合理配置。(3)规范房地产开发企业和房地产的前期开发和后期管理。 为了防止开发企业工程质量原因导致园区公共建设辅助、设施和设备质量问题的发生，建议对新开发项目实施物业管理过渡制度，对新开发项目在一定年限内的物业管理规定开发企业应当设立的物业责任，及时改善过渡期内出现的公共建设辅助质量问题在过渡期内，如果业主大会通过法定程序选择新的房地产来管理小区，开发企业可以换算成过渡期的长度，改善业主委员会和新选择的房地产专家开业费和小区协同建设的质量问题，使小区不会因开发企业留下的质量问题而影响房地产服务的质量。 对房地产企业，行政机关可以利用资质年检等行政手段，在向房地产企业公示房地产管理各项收入和使用情况的同时，采用检查方式，对房地产企业的财务状况进行年度审查发现问题，进行规范性审查。 同时，调动园区老板，采用聘请义务监督员的方式，全面监督园区房地产日常管理活动，发现问题立即反映在社区监事中，切实监督房地产透明度，规范管理园区。(四)社区委任企业委员会监事，加强对企业委员会的监督管理。 小区实行行业委员会民主自治管理是正确的趋势，是正确的模式，必要的只是进一步完善。 具体来说，对于产业委员会的选任职责，实践中不断执行福州市业主大会和业主委员会指导规则，积极探索业主自治与行政干预之间的利益平衡管理模式，以社区派监事到产业委员会的方式完善，明确监事的权利责任。 就这样，在园区内建立了业主大会为最高权力机构、产业委员会为常设机构、房地产为具体执行机构、社区为监事机构的公司股东会、董事会、监事会和职业经理等管理框架，在“民主监督、相互制约”中共同履行各自职责，实现园区物业服务管理的(五)明确公共行政管理机构和房地产服务机构的工作界线，由各部门履行其职责。 园区是城市社区的重要组成部分，也是城市的一部分。 因此，区域公共安全、治安管理、交通安全、区域建章建筑，政府有关职能部门也有义务和责任，不能把这些职能全部转让给房地产。 因此，公安、城管等有关部门应规范、明确物业管理及其间的职责分担，并将这些分担内容列入业主手册或在园区公布，向业主们明确物业的职责。 条件成熟时，保安可以由专业公司任命，也可以由公安、城管等行政机关在小区派代表进行小区公共行政管理。 该吨可以通过技术手段将住宅区内的防范体系结合到城市防范体系中，实现住宅区公共、交通、装修、装饰管理的行政机关与房地产机关的联动，更科学有效地实现住宅区的房地产管理。(六)充实公共部门维修基金，简化基金批准程序。 目前采用的业主购房时按购房价2-3%的比例支付公共部门服务基金的招聘方式单一，不利于住宅区的持续管理。 因此，有必要在将来征收的房地产税和房地产税中抽取一部分比例，抽取公共部门的维修基金来补充和充实住宅区的房地产。 此外，公共部门维护基金使用程序复杂复杂，基金使用效率过低，不会影响住宅物业管理质量和住宅所有者的生命财产安全。 可以对基金的使用实行分类管理，有些事情在进行住宅所有者的生命财产安全，例如住宅消防、道路、防盗等维修的情况下，可以通过法律法规直接规定，126可以由所有者委员会申请，有关部门可以依法批准开始使用。 有关部分所有者利益的，简化程序，建筑物所有权划分的所有者进行民主表决，通过表决后，所有者委员会向有关部门申请，在该部分所有者的公共场所修理基金，确保房地产安全、合理可持续使用。(七)