武汉华侨城一期商业街设计总结2014

,2014.12,武汉华侨城生态住宅社区一期商业街设计总结,目錄,1,前期定位阶段,2,方案设计阶段,目录,3,扩初、施工图设计阶段,4,深化设计、施工配合阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,5,商业招商配合及装修图纸校核,1,定位,前期定位阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,4,本项目针对性分析：消费者大都收入水平高、文化层次高，更加侧重生活的质量，体验、娱乐以及社交的消费支出其商业功能包括比较多的休闲设施，如酒吧、咖啡厅、健身馆等本项目所在区域为广义的武汉政务核心区，高端商务、政务接待需求较大，适当考虑增加红酒吧、高档餐厅、养生会馆等商务型业态,以上海为例，高档社区业态比例：(1)龙头店占较大比例。购物中心龙头店可以导入以大卖场为主,占总面积的55%。(2)各种个性化专卖店配合支持。五花八门的国内外精品专卖店数十家,一般可占总面积20%。(3)多种多样的服务配套,如维修、彩扩冲印、风味小吃、特色餐饮、洗衣店、银行、咖啡馆、茶坊、书店、邮局、药房、小型影剧院、舞厅等,占25%,对于商业街业态的考虑回归本元,根据经验外向型和中间型社区业态比例：,以社区需求为主，强化商务休闲业态,高档社区商业街业态分布比例一览,上海万科四季花城业态配比,上海万科假日风景业态配比,业态定位及比例分布建议,目前国内的主题商业街定位大致可分为以下四个类别：,北京二十二院街艺术与时尚的完美结合,二十二院街正在立志打造一个精英人群的消费殿堂，这个消费包括物质的和精神的，而这个时代最贵的消费是精神,二十二院街由今典集团斥资开发，地上2万多平方米，地下1.9万平方米，集中画廊、美术馆、书吧、酒吧、餐吧、茶吧、咖啡吧等，占据着CBD资源最为稀缺的闹中取静处，是北京首个艺术与时尚相结合的步行商业街，为CBD填补了人文空白，自成一种别致的雅趣,上海碧云体育休闲商业中心体育休闲为主题的特色商业街,六个小建筑和主体建筑相接，它们位于交往主题的网络中，主要功能为咖啡、酒吧或餐厅。每一个建筑都有与其相临的景观相呼应，每一个都是完全独立且形态各异，它们的演绎是完全自由的，形态也不与主体建筑相关,上海碧云体育休闲中心位于浦东金桥出口加工区碧云路，由澳大利亚的BAUinternational建筑与城市设计事务所设计并建成，总建筑面积1.9万平米。引入各种社会交往和体育活动创造大城市中的多元化感受,大部分的功能都朝向南北走向的内街。它是一条约240m长形状体量逐渐变化的空间，入口两端安排有不同的功能。在内街中的感受是丰富而连续的：大玻璃包围的游泳池、室外活动场地、酒吧、商铺、广场、餐厅、运动超市、有日光浴平台的水景池、熟食店、举重房、运动草地、玻璃盒子内的按摩中心、会议中心、咖啡、健身房、运动设施以及体验空间,上海龙茗路十尚坊时尚主题商业街,“十尚坊”名称的由来缘于商业街中的10栋形态不一的商业建筑，“十”既是数目又是“时”的谐音，因此“十尚坊”实际上是指10栋时尚建筑汇聚而成的商业街。十尚坊商业街全长300米，总建筑面积为18000平方米,每个商家都是独立的楼栋，外立面各不相同,十尚坊以餐饮为主，其招商工作以仔细筛选、精心组合为原则，注重吸引小而精的餐饮品牌企业。周边有一些餐饮大企业并不是十尚坊的招商目标，和这些企业形成差异化竞争才是十尚坊的目的。所以，十尚坊赖以鹤立的，是其较高的招商门槛及对时尚品牌的侧重,武汉K11商业街艺术、人文、自然三大元素融合的主题街区,K11之所以称为艺术购物中心，是因其把艺术欣赏、人文体验、自然绿化三大核心元素融合在了一起，令购物中心不仅成了购物天堂也成了观赏天堂。K11这种三大元素融合的模式对当前购物中心的运营模式可能是个颠覆,chiK11艺术空间为大众在社区里提供了零距离接触艺术的机会,武汉首个都市农庄及垂直绿化墙,重庆龙湖蓝调天街西班牙风情格调生活中心,龙湖蓝调天街定位为“中高档邻里中心”、蓝调天街是龙湖商业公司打造的重庆首个西班牙风情格调生活中心、同时是一条辐射重庆北部新区的配套式主题商业街,商业体量整体为3万平米、主要分为主题商业街、和社区配套两大部分为主的形态；物管费用：4.2元；租金：45-80元；内廊式的商业规划，整体效果较好，但周边商业项目还普遍不成熟，辖区消费外流严重，市场处于萌芽阶段,对于主题商业街四大定位方向的具体研判,商业街的目的在于提升项目形象档次、促进住宅销售，并且作为大盘，需要严格控制市场风险，基于以上目的，建议本项目首选风情化营造的手法，需要结合一期低密度产品风格，共同作势；次选艺术主题，可充分借助艺术会所的吸引力制造话题,2,方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,设计的难点：一、前期世联地产的定位未确定，后续没有新的定位，也没有商业运行的具体要求二、武汉市规划局对于整个A地块一期的报审要求三、商业街立面处理需同时考虑高层与低密度风格,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ第一版方案,1,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ2010.10第一版方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ2010.10第一版方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ2010.10第一版方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ2010.10第一版方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ2010.10第一版方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ2010.10第一版方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ2010.10第一版方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ2010.10第一版方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,香港划坤概念方案,2,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,香港划坤2010.10概念方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,香港划坤2010.10概念方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,香港划坤2010.10概念方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,香港划坤2010.10概念方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,香港划坤2010.10概念方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,香港划坤2010.10概念方案,根据两版方案比选，公司2011.01明确了按NBBJ的方案深化商业街的设计，但提出来以下要求：1.街区整体人车分流2.商业街中央水系布局3.商业街区开放性，保持景观面的开敞4.3层高商业不能对住宅造成大的影响，应错开住宅设置5.可部分考虑坡屋顶,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ深化后的商业街方案,3,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ深化后的商业街方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ深化后的商业街方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ深化后的商业街方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ深化后的商业街方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ深化后的商业街方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ深化后的商业街方案,方案设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ深化后的商业街方案,3,初步、施工图,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,设计的难点：一、方案与施工图的衔接过程，对于商业街最终效果至关重要。协调方案公司NBBJ及武汉院的工作对接。二、规划局意见及公司定位的调整对商业街平面布置的影响。三、商业街定位及招商均不明确。,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,NBBJ汇总公司、设计院等意见深化后的商业街初步设计,1,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,武汉院结合领导意见及前期方案修改后的商业街立面,2,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,初步、施工图设计阶段,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,初步、施工图设计阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,4,深化设计、施工配合,深化设计、施工配合阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,深化设计、施工配合阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,深化设计图纸部分因商业街在施工过程中，立面根据领导意见进行了较大的修改，为了满足合同预算部招标要求，在武汉院商业街修改后1个月广东科浩出门窗幕墙二次设计，为了更好的衔接并达到图纸质量要求，安排科浩在现场及武汉院办公一周，核对完善后出图。根据门窗幕墙的验收要求，幕墙部分需图审。因二次设计单位非武汉本地单位，图审过程相当复杂。,深化设计、施工配合阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,石材、铝板幕墙、金属屋面部分：为了尽快明确石材、铝板、金属屋面的拼贴方式，收集已建成项目架空层石材拼贴照片，确定拼贴方式后现场做样。图纸部分由二次设计单位整理节点做法，拼贴方式由施工单位按我司意见及现场样板整理。铝合金门窗幕墙、栏杆部分：因门窗幕墙构造很复杂，有倾斜的玻璃幕墙、旋转的玻璃幕墙，施工现场存在图纸中未交代的很清楚的地方，结合现场实际情况，部分门窗开启由施工单位按修改意见整理图纸，再交由二次设计单位重新出图。,深化设计、施工配合阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,现场施工配合：设计院图纸落实到现场有一定难度，例如石材超过600高成本会增加很多，檐口尺寸未考虑实际抹灰后尺寸、格栅上下收口位置没有做法等。结合这些问题，规划设计部将石材拼接、铝板拼接、穿孔板洞洞尺寸及分布、檐口节点、PK砖混合拼贴等均进行了深化设计并交由施工单位现场做样。铝板颜色进行了多轮对比，最终确定了两种颜色。,武汉华侨城生态住宅一期设计总结,门窗幕墙深化设计,石材幕墙石材拼贴方式参考如下：,纯水岸七期,武汉院建议做法,武汉华侨城生态住宅一期设计总结,门窗幕墙深化设计,石材幕墙结合石材尺寸对成本的影响、石材面处理后色泽的变化以及现场实际尺寸，石材拼贴方式按我部门所出图纸现场做样如下，后续一层石材、二、三层真石漆均沿用此做法：,武汉华侨城生态住宅一期设计总结,门窗幕墙深化设计,铝板幕墙拼贴方式参考如下：结合铝板尺寸限制，现场样板如下：,武汉院建议做法,武汉华侨城生态住宅一期设计总结,门窗幕墙深化设计,格栅、檐口等现场做样格栅现场样板如下：檐口现场样板如下：,深化设计、施工配合阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,PK砖、穿孔板现场做样PK砖现场样板如下：穿孔板现场样板如下：,深化设计、施工配合阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,商业街相对住宅体量小、但造型复杂，施工阶段因立面调整进行过一次较大的修改，设计院及二次设计图纸错漏碰缺较为严重，在施工过程中，建筑与结构、设备不一致问题较为严重，为了不对施工进度造成较大的影响，部分内容规划设计部结合现场情况与地产工程部沟通好做法后，征求领导及设计员意见后以联系单的形式下发，后续安排设计院出相应变更。,深化设计、施工配合阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,教训：1.深化设计单位不能片面的按照设计院的图纸进行设计，要发挥设计院和深化设计单位的创造力，图纸要能用于指导施工，而不只是参考；2.设计院应提供准确的外装饰详图和材质样板，一期材料样板设计院基本没有参与进来；3.结构专业要深入参与幕墙、门窗的深化设计；4.要加强深化设计施工图审图制度。,深化设计、施工配合阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,建成后照片,深化设计、施工配合阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,建成后照片,深化设计、施工配合阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,建成后照片,5,招商配合,商业招商配合及装修校核,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,招商配合及装修校核阶段,武汉华侨城生态住宅一期商业街设计总结,商业街因