有关土地一级开发项目的成本测算工作

论土地一级开发项目成本估算论土地一级开发项目成本估算一、土地一级开发成本概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。 项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共辅助设施建设费用、工程建设其他费用、管理费用、财务费用、土地征收中的交易费用、公共市政辅助设施转移前的管理费用等。二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量巨大，要求项目投资者具有较强的融资能力，保证土地一级开发的资金需求。 土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，为筹资提供了依据。 土地一级开发从不同融资渠道筹资，金融机构评估和决策项目融资的主要依据是土地一级开发成本。 三、土地一级开发成本是确定土地交易价格的依据土地转让交易价格是指被赋予使用权的区域土地被撤去，土地开发的程度是区域外通道、通电、通水、通水、燃气、通热以及区域内土地平整(简称“七通一平”)，是可以直接用于建设的土地价格。土地转让交易价格由毛地价(土地转让金、四源费和大市政费)和土地一级开发成本构成。 毛地价由专业评价机构按基准地价进行评价，并向国土局报告审定，毛地价水平比较稳定，对土地转让交易价格的影响较小。四、土地一级开发成本的构成(一)项目前期费用；立项报告书、可研究报告书、土地一级开发实施方案等编制费和项目前期的各种工程咨询费委托制定建设性的详细计划和地区内的流水线综合等计划费用工程勘察、测绘和打桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费和施工图审查费投标代理费，投标服务费工程保险费1、立项报告书、可研究报告书、土地一级开发实施方案等编制费和项目前期的各种工程咨询费立项报告、可研究报告的编制费用土地一级开发实施方案的编制费用项目前期各种工程咨询费估计标准可参考国家计划委员会制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定和地方物价局、计划委员会关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知中的有关评价标准。2 .委托制定建设性详细计划和区域内的管线综合等计划方案费用 2001年国家计划委员会关于放开和下放部分商品和服务价格的通知 (计划价格20011218号)废除了1993年建设部、国家物价局共同公布的城市规划设计计费标准，开放了计划设计市场。 2004年6月，为了规范规划设计市场费用，中国城市规划协会进行了全国性的调查研究，制定了城市规划设计计费指导意见作为城市规划设计费用的参考依据。3、工程勘察、测绘、打桩费用2002年1月7日国家计划委员会、建设部在计算价格的200210号文件中发表了工程勘察设计收费管理规定，从2002年3月1日起执行。 必须根据这份文件的规定计算工程勘察费用。建筑用地拨号： 关于测绘产品收费标准的通知4 .环境影响评价分析费用2002年10月28日，全国人民代表大会通过中华人民共和国环境影响评价法，规定在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域建设影响环境的项目，进行环境影响评价。 之后，国家计划委员会、国家环境保护总局发布了关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知 (计划价格2002125号)。 该通知规定在项目前期进行建设项目的环境影响评价分析，包括环境影响报告书(包括大纲)、环境影响报告书和环境影响报告书(包括大纲)、技术评价环境影响报告书的费用标准，可作为计算环境影响评价分析费用的依据。5 .交通影响评价分析费用需要交通影响评价的项目规定，项目业主要委托符合资格的设计和咨询机构进行交通影响评价，按照地方建设项目交通影响评价准则和要求制作咨询报告书。 进行建设项目交通影响评价咨询的单位，必须具有城市规划和交通咨询a级的资质。 但委托编制交通影响评价报告的费用标准没有明确规定，实践中可以参照委托计划设计咨询的标准和市场行情协议(目前的费用标准通常为0.52元/平方米)。6 .地震影响评估分析费用自2002年1月1日起施行，中华人民共和国国务院令(第323号)颁布的地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、改建建设工程，必须按照中华人民共和国防震减灾法和本条例的规定进行地震安全性评价的，要严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。 建设部门应将建设工程地震安全性评估工作委托给具有相应资质的地震安全性评估部门。 地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应编制该建设工程的地震安全性评价报告。 目前，全国各省市地震安全性评价收费标准有不同规定。七、地价评估费用1994年12月12日，国家规划委员会和国家土地管理局共同发布关于土地价格评价收费的通知，土地价格评价收费是房地产市场的重要经营性中介服务收费行为，评价机构按照“自愿委托、有偿服务”原则与委托方签订合同，开展评价服务，征收合理的收费。 具有土地评价资格的经土地、物价部门确认的企业，可以接受土地所有者和使用者的委托，评价土地价格，按照本通知的规定征收土地评价费。 房地产价格的评价价格、土地价格的评价价格标准实施政府的定价，其价格标准根据目标额采用差额定率分级渐进制。8、工程设计费和施工图审查费工程设计费的估算，可以根据2002年1月7日国家计划委员会、建设部计算价格的200210号文中发表的工程勘察设计收费管理规定中的相关标准来测定实际情况。施工图审查是当前基本建设过程中必备的环节。 2004年8月23日，建设部134号令发表的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法中再次明确规定“施工图未通过审查，不能使用”。 但相应图纸审查收费标准，国家没有统一规定。9 .招标代理费、投标服务费原国家计划委员会发行的招标代理服务收费管理暂行办法通知价格20021980号明确了招标代理服务的收费标准。十、工程保险费建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月公布关于推进建设工程质量保险工作的意见建筑质量2005133日表示，建设工程质量保险由一系列保险产品组成，可以在工程建设和使用之间以转移可能的质量缺陷引起的经济责任的方式转移工程技术风险，执行质量责任，建设工程的一切危险、安装工程的一切危险其中，工程质量保证保险主要为工程完工后一定期间内发生的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。 的双曲馀弦值。 工程建设领域涉及的保险种类主要有职工意外伤害保险(雇主责任保险)、设计责任保险、工程质量保险和建筑(安装)工程的所有保险。 但具体汇率，市场波动较大，建设工程所有保险一般为保险金额的1%左右，由第三方签约保险。 但在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以估算为建设工程成本的1%-2%。(二)征收、拆迁费用；一、征地补偿费用根据土地所属地区和征用前的土地性质，土地征用费用也不同。在市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿配置办法进行补偿配置。 征集补偿费包括土地补偿费和补助费。 涉及青苗和其他土地附着物的，应当向所有者支付青苗的补偿费和其他土地附着物的补偿费。 青苗是指尚未收获的农作物。 其他土地附着物包括房屋、井、道路、管线、渠道等建筑物、建筑物、林木和其他经济作物等。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位，结合征地农村村民生活水平、农业产值、土地地点及本办法规定的人员配置费用等综合因素确定，报告上级人民政府执行。 征地补偿费最低保护标准应根据社会、经济发展水平适时调整。2 .撤销补偿费用房屋所属地区和属性不同，会产生不同的拆迁补偿费用，计算依据也不同。3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费一些地方规定“通过征用撤去来评价房价的话，按照补偿金额的11.5%向征用撤去公司要求评价费”房屋拆迁管理费：不超过房屋拆迁补偿设置费用的0.5%。房屋拆迁服务费：不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.5%。 4 .撤销工程费用拆除工程费用应根据工程实际需要估算拆除工程量，适用相关估算指标和估算定额，充分考虑残土运输、消纳等因素进行估算。5、古树保护和文物古建的修理和建设费用根据古树保护方案和文物古建的修复重建方案，应用相关的估算指标和估算分配，充分考虑修复保护还原等因素进行费用估算。6、其他是指按照国家和地方政府的要求征收、撤去的过程中产生的各种费用。 例如耕地开拓费、耕地占有税、蔬菜田基金、防洪费、提前转移奖、重点工程费等。(三)公共区域市政基础设施建设费用；不同阶段控制性详细规划、建设性详细规划、初步设计图纸或施工图纸，应参考相应工程估算指标、估算分配或预算分配的测量。(四)区域内公共环境景观建设费用；包括绿化(花草、树木栽培)、微地形、艺术小物、喷泉、地下出入口处理、休息片等。此部分费用为土地一级开发区域内各二级开发区域红线范围外的公共区域环境景观建设费用。 这是土地一级开发成本的重要组成部分，必须参考不同阶段控制性详细规划、建设性详细规划或初步设计图纸或施工图纸，参考相应的工程估算指标，估算定额，测量预算定额(五)区域内公共辅助设施的建设费用；包括：市政管理用住宅建设费用汽车停车场(仓库)、非汽车停车设施建设费用规划中还应包括土地一级开发成本的辅助设施建设费用。不同阶段控制性详细规划，建设性详细规划，根据初步设计图纸和施工图纸，参考相应工程报价指标，估算定额，测量预算定额。(六)工程建设的其他费用1、工程监理费根据地方工程建设监理费用标准的实施方法，实施监理工程，监理费用按工程总成本百分比计算，按插入法计算。 建设前期阶段按工程概况的0.1-0.2%计算。2、竣工图编制费2002年国家发展规划委员会和建设部联合发表的工程勘察设计收费标准 2002中工程设计收费标准 1.0.16条规定：编制工程施工图预算的，按照该建设项目基本设计费用的10%编制征收施工图预算编制费用的工程竣工图的，占该建设项目基本设计费用的8%3、建设期区域管理费用包括保安、环保、临时绿化、美化等费用。 这部分费用在项目初期很难估算。 不同土地一级开发项目建设区域面积、基本情况、区域周围环境一定，每年有多少保安清洁工需要管理公共区域、需要多少面积临时绿化、整个区域建设时间多少年等基本明确，估算相应的费用。4 .项目竣工后移交管理部门前的维护管理费用由于这部分费用主要是在当前土地级开发项目完成后形成了大量资产，这些资产的管理主体比较复杂，如道路、水、电、(天然)气、热、交通设施、园林景观绿化设施等分别属于不同的管理机构，产权转让尚未规范化的模式和程序这可能是在土地层面的开发任务基本完成后，暂时照顾资产，从社会利益的角度运营一些项目。 因此，土地一级开发主体应支出管理费和运营费。 这笔费用根据不同层次的开发项目情况，千差万别，不足，需要慎重处理，认真估算。五、项目后评估费用土地一级开发工作完成后，土地一级开发主体组织，委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发，公正客观评价土地一级开发项目和整个开发过程。 这笔费用可参考国家有关工程咨询的收费标准来估算。6、其他指其他归属项目前期及其他费用项目。 例如，委托代理的项目中还会产生“代理工程管理费”等。 污染地区还需要环境整治费用。(七)管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中产生的管理费用，包括土地一级开发建设期和代政府转让土地的销售期。 这笔费用应按项目具体情况和土地水平按企业管理水平、资源投入情况等计算。有关地方规定以招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用在土地储备开发成本的2%以下。 以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。(八)财务费用一级开发期间发生的相关财务费用。其估计因企业(或项目)资本结构和融资能力不同，融资渠道、金额和期限完全不同。 那笔融资成本应该根据情况分别估算。(九)销售费用包括土地一级开发主体为提高开发区土地价值，吸引二级开发人员和最终用户，完成土地转让任务，尽快回收开发成本的策划推进活动，为此产生的各种广告宣传费用