某某商业地产计划书

某某商业地产计划书 某某商业地产计划书 一、某某 县 概 况 某某县地处安徽省东部，是皖东地区第一大县。国土面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口93.8万，辖22个乡镇，253个行政村。 某某区位优越，交通便捷 东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。近入南京、合肥都市圈，远融长江三角洲经济区。古有“境连八邑，衢通九省”之誉。与经济最发达的长江三角洲紧密相连，具有明显的区位、交通、资源、成本和市场优势，是投资兴业的理想之地。地理位置优越，交通十分方便，淮南铁路贯穿境内，津沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程。 淮南铁路、合蚌公路、合徐高速公路及其淮南连接线穿境而过，距南京、合肥等周边大中城市仅1小时左右车程，到上海6小时车程。 某某物产富饶，资源丰富 农产品主要有粮食、油料、水产品和肉类等，还盛产棉花、烤烟、大蒜、薄荷等经济作物。尤其是“某某猪”、“某某麻鸭”深受全国各地欢迎。油料总产进入全国前6名，居安徽第一位，粮食成为全国百强县之一，居全国第27位。年产粮食8亿公斤、油料1亿公斤，是全国商品粮生产基地县。2004年，粮食总产居全国第30位、全省第7位，油料总产居全国第43位、全省第9位。畜牧养殖业发达。 1 某某商业地产计划书 常年存栏生猪180万头，出栏110万头，目前，年生猪存栏量居全省第二，肉类总产首次进入全国百强县第88位、全省第6位。我县境内矿产资源丰富，特别是非金属矿产品种多、质量好。已探明的有岩盐、石膏、石灰石、方解石、大理石、麦饭石等23个品种。其中：岩盐储量为20亿吨，为安徽省独有，已形成年产120万吨盐的开采加工能力。石膏储量3亿吨，平均品位70%以上，已形成年产150万吨的生产规模。 某某经济发展迅速，消费能力潜力较大 “十五”以来，某某县凝心聚力，开拓进取，保持了经济持续、稳定增长和社会事业全面进步。2005年，实现国内生产总值比上年增长6.6%；规模以上工业增加值增长38.4%；地方财政收入增长23.3%；农民人均纯收入增长10%。尤其是招商引资工作取得重大突破，一批重大工程项目落户某某。中盐东兴公司年产60万吨精制盐工程已经投入生产。省政府一号工程、省861计划和“十一五”重点工程安徽煤化盐化一体化工程盐化项目，总投资286亿元，其中煤化、盐化项目各149亿元。当前，某某县正处于蓄势待发阶段，经济发展后劲十足，“十一五”期末，该县经济建设和社会各项事业都进入了快速发展时期。 在这样的背景下，我们认为在某某县建立一个大规模的商业中 心是符合其经济发展的规模和趋势的，必将取得辉煌的成功。 2 某某商业地产计划书 二、建 筑 布 局 总体上，商业建筑布局有其一定的规律和模式，在一般的布局上，我们主要针对人性化，规模化，长远化，这几点进行一点深入的阐述。 人性化 是商业地产的重要衡量标准之一。作为大型的商业街和某某县的消费购物中心，如何让消费者感觉到更加便利和舒适，是我们要考虑的问题。针对人性化这一点，我们在布局上从设置便利的交通和完善的公共设施方面两点考虑 因此，我们： 将商业街四周设置成环行通车道，可以通行车辆，但不能够 入商业街内，只能够停车后通过任一入口步行至街内； 在环行通车道内某一角设置大型停车场作为商场的主停车 场； 在环行通车道的某条路上设置可以让车辆顺停的机动停车道 作为临时停车道，既不影响原道路车辆通行也不影响沿路的 商铺经营； 在封闭的步行入口处设置可以移动的拦截设施，以便于必要 时的商铺进出货物通行； 合理布局几座公厕，以方便购物者； 中心广场和其他大型露天区域设置休息的公共设施或者水吧 之类以供消费者休闲。 3 某某商业地产计划书 规模化 这里所谓的规模化，意指使整个商业街形成一个有机的整体，使其具有最大化的竞争力和长久的生命力。规模化体现在两个方面： 是使外在的布局形成一个有机的整体； 是使整个商业街的业态定位与分布、经营管理理念和发展目 标形成一个整体。（将在后面详细说明） 从外布局上，整个商业中心，以3个主要的购物街道组成，各个街道的楼层不同，但我们将通过一定的途径使它形成一个有机的整体。我们这样做： 将各个原分开的商业结构在二楼设置共同的通道，三楼设置 共同的阳光板，使其在整体的布局上具有统一性； 单个铺面的建设上，秉承可分可合的机动性，既如果需要， 相连的商铺可以合成一个整体的大商铺。 长远化： 一时的辉煌不代表永远的成功，要保持企业的长久的生命力，走可持续发展的路子是必须的。长远化的要求是无论是布局也好还是经营理念也好，都要给后来的发展预留一个空间。 体现一：建立大型的停车场和可以临时停位的街道 从长远的考虑有两点可以证明，汽车企业有根据的预言，5年之后，汽车的价格会降到和现在家电的价格水平，成为家家的生活必需品而不是奢侈品；另外某某随着盐化工程的启动和发展，外来的投资者、管理者和合作者会越来越多，高层次的人会越来越多，车辆的 4 某某商业地产计划书 使用必然会增多。 体现二：将中心广场建立的更加完善。 即其空间不仅有利于消费者在逛街的时候有一个可以放松休闲的舒适设施，还要可以为整个商业中心的大型宣传推广活动预留足够的、合理的空间。在广场的中心，设置一个足够的舞台空地，舞台的后面建立诸如七彩喷泉、阳光背景墙等能够给活动增加氛围的设施。这样的设置还有一个目的，就是，使该商业中心广场可以作为某某政府、某某人民进行大事件的首选地，起到真正的中心价值。同时还要考虑到，如果以后进行业态定位和招商后，建立休闲、娱乐、餐饮、住宿的楼盘有没有相应的积水、排水等设施。 建筑布局部分效果图： （彩图另附） 5 某某商业地产计划书 三、业 态 定 位 一个商业项目要在经营上取得成功，需要涉及到诸多方面的工作，商业项目的定位及业态的组合规划无疑在其中占有着重要的地位。现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。业态定位方面，一方面要与商业中心的整体建筑布局相吻合，第二方面要考虑到分与合都是一个有机的整体。考虑到该商业中心建成后的领袖地位，我们从整体上对商业中心应该进行业态的定位。 业态定位指导思想： 详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功定位的前提 因此，某某的商业地产的业态定位我们从以下几个方面考虑分析： 整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 商业中心功能、规模 商业中心的经营档次与形象 6 某某商业地产计划书 在分析后，业态规划应当从以下两个方面考虑： 业态战略规划 业态规划组合定位 业态定位详细分析 整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 主体服务对象：某某县城12万居民 目标客户群：某某县12万固定居民、周边乡镇具有中等消费 能力的乡镇居民、回家过节打工族、盐化工程投资建设者、部 分旅游人群。 定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年 龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾 向等调研数据）。 定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分 析得到不同消费群的构成： A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约4万消费能力较强的县城高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求求综合型、一站式消费场所； 7 某某商业地产计划书 业种需求百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍、酒吧、茶坊、美容等； 功能要求 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。 B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约8万的县城中高层消费人群；主要需求的消费特征： 业态需求综合型、一站式消费场所； 业种需求百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。 C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的乡镇中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征： 业态需求综合型、一站式消费场所； 业种需求百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产； 功能要求购物、娱乐、休闲、美食、观光等； 8 某某商业地产计划书 消费者结构消费意识较高的中高层收入的城内及周边县市、乡镇的居民。 商业中心功能、规模定位 定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模 商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。 故某某商业中心的基本功能应集商品零售与娱乐休闲为一体，形成一个整体超大规模的商业休闲中心。 定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标 一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑、景观、中心广场、步行道融为一体共同营造某某县城景观文化的亮点。 9 某某商业地产计划书 定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况 和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。 商业中心的经营档次与形象定位 商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。我们以打造商业中心中低档品牌和现代商业商圈，形成明显的差异化定位经营为目标来确定商业中心的经营档次和综合形象。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。 建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。 业态战略规划 主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。 主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。核心主力店和主力店是拥有国内外知名品 10 某某商业地产计划书 牌、商誉和口啤的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。 业态规划组合定位 在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店 为核心主力店。 在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。 选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、 娱乐店为主力店。 主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。 11 某某商业地产计划书 规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。 选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综 合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、 家政等）作为专门店及普通店。 专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。 在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。 大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区 域，以活跃购物中心立体纵深区域，且易于错时营业和区隔 管理。免费的公共娱乐设施可穿插分布。 12 某某商业地产计划书 业态定位前期具体规划 平面图： 商业街 （业态待定） 通道 A 1 1 22 广 场 通道 通 通 通 212 1 老老 商商 通道 业业 2 中心广场 街街 B C 2112 道 道 道 通道 商业街商业街 （业态待定）（业态待定） 县内主道1、2、3代表楼楼层；虚线代表该区域从2楼起连成整体。空白处代表路、白色代表中心街通道；中心为广场。 根据以上分析，我们将某某商业中心规划为： 所有1楼：服饰、鞋帽、针织等； A区虚线内，23楼900010000平米为主体超市； B区2、3楼14001500平米为家电、IT商城； C区2楼为700平米左右另类连锁，3楼为约700平米的休闲美食。 13 某某商业地产计划书 四、经营思路 经营思路以业态定位为主，通过业态定位，我们选择相应的经营思路。一方面，将每一个专业的大型商城，通过招商，合理布局，满足大众消费的目的，同时具备同经济的发展相适应的品牌、档次的增长空间；另一方面，将整个商业中心，经营成为某某政府举行大型活动、会议的举办地、接待中心，某某县居民生活大事件采购的必来地。在逐渐消磨周边的商场、步行街的竞争力的基础上，保持长久的领袖地位，是我们的经营目标。 为达到我们的经营目标，一方面我们