某房地产项目计划书

空气家苑项目计划书工程管理09-1 容乐一、项目建设说明空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。二、项目选择地理位置概况该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位1、市场需求状况（1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。（2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/。2、开发策略定位（1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。（2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。（4）、较好的施工质量。（5）、科学的物业管理。四、项目建设规模、小区规划、建筑风格1、建设规模规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。2、小区规划、建筑风格（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。五、环境影响、风险分析及防范措施1、环境影响符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。2、风险分析（1）、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。（2）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。（3）、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。（4）、周边企业入驻数量不足，需求量不大。3、防范措施（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。（4）、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。六、建设成本、销售、税金、利润估算1、建设成本估算：（1）、住宅按900元/（砖混）：58485900元/=元。（2）、商业建筑1200元/（框架）：17683.981200元/=元。（3）、车库、物业等1100元/：车库7922.88，物业450（其它640），计：90131100元/=元。（4）、土地成本：270元/41568.8=元 ，单位建筑面积地成本：132.5元/。（5）、前期费：规划设计费：3元/（含外网竖向），审图费：2元/，防雷检测费：1元/，测绘费：2.72元/，质量监督费：1元/，环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：0.6元/，公司费用（工资、招待费等，计180万元）21.29元/，广告费：100万元，即11.82元/；其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等)：65元/。土地契税（5%）：56万元，即6.62元/，消防管理费：2元/ ，设计费：8元/，勘察费：1元/，监理费：6元/质检费：2元/，总计：134.5元/。（6）、小区配套费：小区道路（含照明），30元/。小区绿化景观，15元/。小区外网：给水10元/、排水10元/、雨水10元/、消防20元/。小区供热一次费：40元/。小区供电：90元/。（含有线电视、电话、网线、监控）。消防：40元/。人防：35元/。上述计300元/（建筑面积）。（7）、住宅成本计：900+132.5+134.5+300=1467元/，总费：146758485=元。商业成本计：1200+132.5+134.5+300=1767元/，总费：176717683.98=元。车库成本计：1100+132.5+134.5+300=1667元/，总费：16679013=元。总计：元，计6.65%贷款利息，总计：元。2、销售估算：（1）、住宅：按2300元/58485=元；（2）、商业：按3800元/17683.98=元；（3）、车库：按2700元/9013=元；（4）、总计：元。3、利润估算：（1）、销售利润：-=元。（2）、税金：暂按下三项计：营业税：5%5%=元。所得税：25%25%=元。城建、教育附加税8%：8%=元。（3）、税后利润：-=元。七、项目资金运作1、项目初期投资（1）、土地费：270元/=1122.3万元（2）、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：420万。合计：1542.3万元。2、项目的融资（1）、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。（2）、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。（3）、寻找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。（4）、房屋销售过程融资。（5）、银行抵押贷款。八、项目实施原则及建设周期1、项目实施原则（1）、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。（2）、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。（3）、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。2、建设周期（1）、2012年3月20日-3月25日， 地质勘察。（2）、2012年2月1日-4月1日 规划、设计及施工图设计阶段。（3）、2012年4月1日-4月15日 审图、图纸交底。（4）、2012年4月15-10月25 工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。九、销售策划1、销售宣传的重点区域：金城江区 2、及时开展销售宣传，准备工作（2012年1月1日-3月1日），3月1日开始正式销售宣传。3、销售中心办公室，内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展示（2012年2月20日做完）。4、多方位广告宣传（1）、网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。（2）、通过媒体（报纸、广播、电视），销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。十、项目立项结论通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，方便生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。本项目在周边企业入驻具有一定数量，且有相应配套设施，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业管理，把握好销售市场，其项目是可行的。本课题研究的目的就是通过一系列教学活动，激发学生的学习兴趣，为学生创造和谐的“说”的氛围，为学生积淀“说”的素材，为学生创造“说”的情景和空间局党建工作总体思路是：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面学习宣传贯彻党的十九大、十九届三中全会精神force (youth teams) and County party leaders, aimed at weakening the anti-Japanese forces. Zhuang Shaozhen was removed from Office and to the underground revolution activities carried out in the country, political parties were dissolved. Zhejiang comrades and thus losing a foothold in Wujiang basis points. To make them stay, jindapeng served as captain of the young workers through activities, make the political player-wise into the youth team. Save a group of the backbone of the resistance, and gave the Communists . Commander Zhu Xi, led by Deputy Commander Wang Hesong, stationed along the junction of Jiangsu xincheng, Wuzhen. Zhu Xi troops KMT-CCP cooperation and anti-Japanese policy of solidarity, he moved to Jiangsu and Zhejiang provinces. Zhu Department times and day Army hand-to-hand combat made victory, grow has momentum, standing strict Tomb, and new Cheng of appeasement army giant Haru Brigade anyway, received adapted; living Taihu Lake of bin of two a even Hunan army with of allegiance; Jiangsu and Zhejiang junction area of Wang Chunlin Department about 500 people also has done a Yu Zhu Xi men; River, and Zhejiang, and Shanghai area many tour miscellaneous forces also attracted attached return, plus many local youth have joined forces, Zhu Xi strength big increased, from original more than 200 more people quickly development to more than 4,000 more than people, opened has a to Wuzhen for Center, including strict Tomb, and Shuanglin, practicing guerrilla base of the urban, new Cheng became strongest guerrilla forces of the Kuomintang along the border of Jiangsu