武汉理工大学公选课房地产评估实务考试参考答案

交通学院 船海ZY1101 * *房地产估价练习交通学院 船舶与海洋工程 ZY1101班 * 学号：*1、某人拟购房，开发商提出两种方案，一是每年年初付15万元，共付5年；另一方案是5年后付100万元，若目前的银行贷款利率是7%，应如何付款？解：方案一：P=15(P/A，7%，51)+1=154.3872=65.8(万元)方案二：P=100(P/F，7%，5)=71.3(万元)由于方案一的现值65.8万元小于方案二现值71.3万元，所以该人应该选择方案一。2、一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为100万元，130万元，120万元，150万元，160万元，从第六年起租金为170万元，前3年利率为6%，以后各年利率均为9%，评估该房地产的价格。解：P=100/(1+6%)+130/(1+6%)2+120/(1+6%)3+150/(1+9%)4+160/(1+9%)5+170/9%*1/(1+6%)3+(1+9%)2 =1314.99(万元)3、某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的70%，其它第二年投入。目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。解:1.估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩750(元/平方米)2.估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用 3亿元/平方公里5万元/亩 300元/平方米75元/平方米 375(元/平方米)3.估算资金成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 资金成本750（16%）2137570%（16%）1.5 137530%（16%）0.51 92.7023.983.33120.01(元/平方米)4.估算开发利润 开发利润（750375）10% 112.5(元/平方米)5.计算土地价格 土地单价750375120.01112.5 1357.51(元/平方米) 土地总价1357.5180,000108,600,800(元)即该地块经开发后的价格为108,600,800元。 4、假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权七十年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为两年，建筑投资第一年占60%，第二年占40% ，建筑成本为2500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为15%，有关税费为楼价的5%，折现率为8%，工程完工后每平方米售价5800元工程竣工后20%即销售，其余80%估计一年内售完开发商委托你评估该宗土地价格，试计算总地价、单位地价、楼面地价。（按复利计算）解：由题意可得最大建筑面积为50004=20000平方米(1)完工后的预期楼价限值为58002000020%+58002000080%/1.080.5/1.082=9644.8 (万元)(2)估算建筑费用及专业费用建筑总费用为：20000平方米2500元/平方米=5000（万元）建筑费用为：（500060%/1.080.5）+（500040%/1.081.5）=4668.7(万元)专业费为4668.76%=280.12（万元）(3)估算税费及总利润总税费为：9644.85%=482.24(万元)总利润为：（地价+建筑费+专业费）利润率=低价15%+742.3万元(4)计算地价地价为：（9644.8-4668.7-280.12-482.24-742.3）/1.15=3018.64（万元）单位地价为：/5000=6037.28(元/平方米)楼面地价为：6037.28/4=1509.32(元/建筑平方米).5、简述那些经济因素影响房地产价格的涨跌？（1）经济增长速度；（GDP与房地产价格） （2）居民收入水平（储蓄和投资水平）；（3）财政金融状况；（物价水平；利率水平；汇率水平；） （4） 国际因素（国际竞争 ，军事冲突等）6、分析说明房奴、蜗居产生的原因？你对这一问题的解决有什么措施或者方案？答:原因是:1、住房价格快速上涨是居民债务负担沉重并成为房奴的首要原因.2、居民消费观念“亚健康”.（1 ) 20世纪 90年代中后期以来，西方超前消费理论在国内逐渐被接受，居民逐渐形成消费主义观点。(2)伴随着经济连续高速增长，居民收入水平连续较快增长，国内居民对未来收入的预期比较乐观。(3)居民对拥有自有住房具有强烈的偏好。受“居者有其屋”等传统思想的影响，加上国内的住房租赁市场欠发达和完善，大部分国内居民尚未形成通过租房解决住房问题的观念。因此，为了改善住房条件，一些经济条件一般的居民仍然选择购买住房或购买过大过好的房屋。(4)从众心理严重，国内居民的攀比心理也是导致居民无法理性消费的原因。3、银行利益驱动. 银行在预期收入理论支配下大量发放贷款，并在同业竞争的形势下，不断降低住房贷款发放标准，对借款人的弄虚作假熟视无睹甚至默契配合.4、居民风险教育缺失，商品房市场投机意识盛行.5、各地政府为改善市容市貌，进行了大量的旧城改造，由此产生的市政动迁使一些动迁户不得不购买商品房。由于被动迁户往往具有收入低、学历低、人口多的特征，动迁款不能解决购买住房的全部资金需要，由此背上沉重的债务负担. 对策: 个人觉得首先，政府应当转变观念，发展城市房地产固然重要，但不能再把城市房地产对GDP的贡献率看作政府的首要考量，城市发展首先要满足城市人的居住权。其次，政府应当加大廉租房和经济适用房的建设，关注民生，努力使城市居民“住有所居”是当务之急的大事。在目前高房价的形势下，加强廉租房和经济适用房建设，一方面能够为解决部分居民住房困难问题提供