湖北省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路试题

湖北省2015年上半年房地产估价师理论与方法：制定估价作业方案的思路试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。 A：抵御通货膨胀的影响 B：提高资本金的投资收益率 C：提高全部投资的平均收益率 D：降低借贷资金的资金成本 E：借款合同 2、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。 A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对 B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄 C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣 D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解 E：工业用地的监测点评估价格3、房地产估价机构组织形式中，出资人以其为限承担法律责任。 A：个人财产 B：个人房产 C：出资额 D：出资人家庭财产 E：执行层的组织协调 4、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。 A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调5、不属于引起房地产价格上升的原因是。 A：外部经济 B：需求增加导致稀缺性增加 C：生活水平的提高 D：通货膨胀 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。 A：高层建筑地价分摊 B：房地产投资价值评估 C：因环境污染导致的房地产价值减损评估 D：城市房屋拆迁中的停业损失评估 E：工业用地的监测点评估价格 7、房产税的课税对象是_。 A房产所有人 B房屋使用人 C房产 D房产收益人 8、_是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。 A书面报告 B口头报告 C叙述式报告 D表格式报告 9、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、下列属于间接融资方式的是。 A：政府发行债券 B：国家信用 C：商业信用 D：银行贷款 E：执行层的组织协调11、按照规定，非出售的新建物业项目应当在交付使用前日完成选聘物业服务企业。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层的组织协调 12、下列关于预告登记的表述中，正确的是。 A：预告登记仅适用于预售商品房的登记 B：预告登记后，债权消灭，或者自能够进行不动产登记之曰起3个月内未申请登记的，预告登记失效 C：房屋预告登记只能由双方共同申请 D：房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明 E：执行层的组织协调 13、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。 A最低租售价格 B最低租售数量 C最低利润水平 D最高土地取得价格14、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。 A：出资额 B：注册资本 C：部分财产 D：全部财产 E：执行层的组织协调 15、称为() A等额序列支付储存基金系数 B等额序列支付现值系数 C等差序列现值系数 D等比序列现值系数 16、在MRMC的均衡产量上，企业_。 A必然得到最大利润 B不可能亏损 C必然得到最小的亏损 D若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小 17、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。 A65.4 B81.8 C87.2 D109.0 18、住房公积金管理的决策机构是_。 A住房公积金管理委员会 B住房公积金管理中心 C存储住房公积金的金融机构 D设区城市人民政府 19、某个国家从20022006年的基尼系数分别为033、038、039、041和045，从中可以看出，该国。 A：居民收入分配趋于平均化 B：居民收入呈现出下降的趋势 C：居民收入分配两极分化越来越严重 D：居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调 20、现有某待开发项目建筑面积为3850，从当前开始开发期为2年根据市场调查分析，该项目建成时可出售50，半年和一年后分别售出其余的30和20，出售的平均单价为2850元，若折现率15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为2006年考题 A：766万元 B：791万元 C：913万元 D：1046万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是。 A：个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型 B：个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型 C：我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息 D：我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80 E：借款合同 22、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，免予征收_。 A营业税 B个人所得税 C增值税 D契税23、以下_因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。 A开发成本的变化 B收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期 24、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。 A43万元 B112.5万元 C123.3万元 D150万元25、由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响，这是由于其_的特性。 A不可移动性 B用途多样 C相互影响 D易受限制二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列物业中，属于特殊物业的是。(2008年试题) A：在建工程 B：车站 C：购物中心 D：科技产业园区 E：借款合同 2、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_万元。 A50.0 B92.4 C60.0 D98.03、耕地占用税实行。 A：比例税率 B：累进税率 C：比例税率和定额税率 D：定额税率 E：执行层的组织协调 4、短期偿债能力指标主要是。 A：流动比率 B：速动比率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：存货周转天数5、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是_万元。 A050 B5075 C50100 D100150 6、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（） A11.12% B11.36% C11.66% D12.95% 7、收益性物业的经营费用不包括_。 A人员工资及办公费用 B保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C保险费、房产税和法律费用等 D抵押贷款还本付息费用 8、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为_万元。 A400 B450 C500 D540 9、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是_。 A11.12% B11.36% C11.66% D12.95% 10、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是。 A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D：可分配利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润) E：借款合同11、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。 A可比实例房地产 B估价对象房地产 C标准房地产 D类似房地产 12、民法通则规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过_年的，人民法院不予保护。 A1 B5 C15 D20 13、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。 A：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和 B：建设项目可由一个或几个工程项目构成 C：工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分 D：高等院校的综合教学楼属于单位工程 E：通风工程属于单位工程14、在房地产市场的分类中，一级市场是指_。 A土地使用权转让市场 B新建商品房租售市场 C土地使用权出让市场 D土地使用权出让市场和新建商品房租售市场 15、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是_。 A8.17% B13.62% C14.00% D23.33% 16、下列属于不得转让房地产情況的有。 A：司法机关依法决定查封的 B：经过其他共有人书面同意的共有房地产 C：未依法登记领取权属证书的 D：依法登记领取权属证书的 E：权属无争议的 17、金融工具的一般特征包括。 A：偿还性 B：可转让性 C：安全性 D：收益性 E：决策参与陸 18、最大诚信原则的內容主要包括。 A：告知 B：保证 C：弃权 D：禁止反言 E：允许反言 19、凡综合风险度超过_的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A50% B60% C70% D80% 20、房地产估价公司为其从业人员在房地产估价方面由于疏忽、过失责任而投的保险是。 A：财产损失保险 B：责任保险 C：信用保险 D：保证保险 E：执行层的组织协调 21、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A：间接融资 B：直接融资 C：基金融资 D：债券融资 E：借款合同 22、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。 A：短期贷款 B：中期贷款 C：长期贷款 D：抵押贷款 E：保