2017年上半年深圳房地产市场报告

,2017年上半年深圳房地产市场解读,2017.7,宏观经济背景政策背景分析土地市场表现商品住宅市场表现商业市场表现办公市场表现下半年市场预判,目录,Content,宏观经济背景,1,Part,经济总体呈现稳中向好发展态势，金融去杠杆初见成效，居民收入结构进一步优化；上半年房地产行业对经济贡献度出现回落，政策调控效果显现，全国商品住宅市场增速放缓；热点城市需求外溢，周边三四线城市楼市升温，房地产行业整合趋势加快。,国际宏观经济,【全国经济】经济仍处于中速增长，CPI仍处通缩区间,数据来源：统计局，wind,国际宏观经济,【全国经济】上半年我国居民收入同比增长8.8%，跑赢GDP增速,2017年上半年居民人均消费支出及构成,居民收入结构进一步优化，财产收入和转移收入增长快于整个居民收入增长：2017年上半年，全国居民人均可支配收入12932元，比上年同期名义增长8.8%，扣除价格因素，实际增长7.3%。按收入来源分，上半年，全国居民人均工资性收入增长8.6%，占可支配收入的比重为57.5%；人均经营净收入增长5.9%，占可支配收入的比重为16.4%；人均财产净收入增长9.6%，占可支配收入的比重为8.2%；人均转移净收入增长11.9%，占可支配收入的比重为18.0%。,居民商品消费支出增长平稳，服务消费支出继续快速增长：2017年上半年，全国居民人均消费支出8834元，比上年同期名义增长7.6%，扣除价格因素，实际增长6.1%。上半年，全国居民人均消费总支出中，食品烟酒和居住消费所占比例最高，分别占比30.3%和21.7%，消费额达到2678元和1919元，分别增长了5.6%和8.3%；医疗保健和教育文化娱乐消费的增长率最高，分别达到11.9%和10.0%。,数据来源：统计局,国际宏观经济,【全国经济】我国外汇环比上升，美元加息对我国影响减弱,数据来源：wind,北京时间6月15日，美联储公布将联邦基金利率提高25个基点，并维持2017年再加一次的预测。此次调整后的联邦基金利率上限为1.25%，下限为1%。算上2015年12月、2016年12月，以及今年3月份的加息，美联储已经累计加息4次。,6月末，我国外汇储备规模为30568亿美元，环比增幅0.11%，自今年1月份跌破3万亿美元后连续第五个月出现回升，反映美联储加息对我国资本流出影响减弱。与2015年12月美联储首次加息相比，当前我国经济运行更加稳定，对于美联储加息，我国的应对能力和适应能力也大幅提升。总体来看，上半年我国跨境资金流动形势回稳向好，外汇市场供求趋向基本平衡。,国际宏观经济,【全国经济】进出口改善，经济温和筑底,数据来源：wind,【行业经济】上半年我国房地产开发投资增长8.5%，中部地区二三线城市投资加码,数据来源：统计局,2017年上半年，房地产开发投资额超预期增长，其增速在2015年降至1%的“冰点”后，在2016年逐步回升，2017年上半年增速持续冲高，前4月累计增长9.3%，创近两年新高。上半年，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%（其中住宅投资34318亿元，占比67.8%，增长10.2%）；房企土地购置面积10341万平方米，同比增长8.8%；商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%（其中住宅增长13.5%，办公增长38.8%，商业增长32.5%）；商品房销售额59152亿元，增长21.5%。,从区域来看，东北区域房地产投资增速为负，且降幅扩大，与房企拿地不积极、库存较高不无关系，而中部地区增速仍然保持在16%以上，一定程度上得益于中部二三线城市土地市场的火热。此外，年初以来，受地产集中调控的东部地区核心城市地产销售增速继续回落，同时中西部地区地产销售增速明显提升，中部地区二三线城市房地产投资加码可能受核心城市限购后的溢出效应影响。,【行业经济】一线城市价格上行趋势放缓，部分二三四线城市价格大幅上行,数据来源：中国指数研究院数据,【行业经济】成交金额排名前30的城市市场缩量趋势明显,数据来源：中国指数研究院数据,成交金额排名前30的城市，1季度有一半成交同比下行；二季度有近七成同比出现下行，市场缩量趋势非常明显。,【行业经济】开发投资、新开工、竣工指标增速回落，土地购置指标扩张,数据来源：wind,【行业经济】各类物业待售面积持续减少，库存呈现下行趋势,截至2017年6月，商品住宅待售面积3.52亿平方米，同比下降19.3%，商品住宅待售面积连续10个月出现负增长。,截至2017年6月，非商品住宅待售面积2.94亿平方米，同比上升0.06%，非商品住宅待售面积增长趋势连续11个月放缓。,数据来源：wind,数据来源：wind,2017年6月住宅销售面积、金额、均价，分别累计同比上升13.5%、17.9%、3.9%；与2017年3月比，增长速度分别为-3.4%、-2.3%、1.1%，市场表现为“量跌价平”。总体而言，市场自2016年4月同比增速达到顶峰55.9%后阶段性下滑，至年末回落至34.8%，但仍然惊人，进入2017年以来继续下行态势，至5月同比增速降为18.6%，6月稍有回调，但仍处于震荡下行通道，市场增速有望进一步缓慢下降。,【行业经济】上半年房地产行业对经济贡献度出现回落,数据来源：wind,【行业经济】上半年房地产开发资金贷款创三年新高,2017年上半年，全国房地产开发资金贷款6月累计同比达到22.1%，创三年新高；2017年上半年信托发行规模同比上升六成，2017年下半年房企资金流动性呈偏紧趋势。,数据来源：wind,【行业经济】上半年全国土地成交TOP10城市成交额同比增速有所放缓,数据来源：中国指数研究院数据注：以公开招拍挂市场成交数据为准，城市下辖区县不纳入统计范围。,上半年全国土地成交城市排行榜TOP10,【行业经济】上半年热点城市需求外溢，周边三四线城市升温,数据来源：中国指数研究院数据,各线城市上半年土地指标对比,【行业经济】上半年房企集中度大幅提升，行业整合趋势加快,数据来源：中国指数研究院数据,上半年TOP10房企排行榜,宏观环境小结,经济总体呈现稳中向好发展态势，金融去杠杆初见成效，居民收入结构进一步优化。上半年我国GDP同比增长6.9，制造业PMI均值为51.5%，经济总体呈现稳中向好发展态势。随着稳健中性货币政策的落实，M2同比增速连续5个月放缓，金融去杠杆初见成效。上半年我国居民收入同比增长8.8%，财产收入和转移收入增长快于整个居民收入增长，居民收入结构进一步优化。上半年房地产行业对经济贡献度出现回落，政策调控效果显现，全国商品住宅市场增速放缓。上半年我国房地产行业对经济贡献度出现回落，成交金额排名前30的城市市场缩量趋势明显，一线城市价格上行趋势放缓，受地产集中调控的东部地区核心城市地产销售增速继续回落，政策调控效果显现，全国商品住宅市场增速放缓，市场表现“量跌价平”。热点城市需求外溢，周边三四线城市楼市升温，房地产行业整合趋势加快。上半年一二线城市调控不断深化，一二线热点城市溢出效应加速显现，周边三四线城市升温，平均溢价率较去年同期明显上扬。巨头房企市场占有率显著提升，行业并购洗牌继续白热化，全国房地产行业整合趋势加快。,政策环境分析,2,2017年我国经济继续推进供给侧结构性改革，房地产政策整体延续分类调控、因城施策的主基调；上半年地方城市政策收紧范围扩大，40多个城市先后发布140多个调控政策，北上广深商办物业限购政策持续跟进；深圳继续推进“强区放权”改革，城市更新核心权力下放。,Part,【全国政策】2017年政府工作报告：坚持稳中求进总基调，推进供给侧结构性改革,【全国政策】两会定调2017年房地产市场以平稳发展为主,两会政府工作报告：2017年房地产的6个发展方向,对于大部分一二线城市来说，棚户区改造是政策红利区域，房企积极介入这部分业务有政策红利,2017年的信贷政策将以稳健为主，整体2017年房地产市场的发展也将逐渐平稳,2017年房地产去库存依然是最重要的任务，全国三四线城市房地产政策依然会以宽松去库存为主,以长效机制引导市场稳预期,核心城市增加土地供应难度大，这些区域的发展主要在辐射区，包括北京、上海、深圳周围,未来2017年房地产政策的主要特征将是托底盖帽，三四线刺激有效需要，一二线抑制投资需求,2017年楼市政策的主要特征依然是稳定为主,去库存,分类调控,增加住宅用地,加快棚户区建设,信贷政策,长效机制,【全国政策】2017年楼市调控方向：因城施策，加强热点城市分类调控,【全国政策】中央财经领导小组会议：研究房地产长效机制,“坚持稳中求进工作总基调“,“深入推进去产能”,“防控金融风险“,“保持房地产市场稳定”,“振兴制造业”,1.,2.,3.,4.,5.,确保经济平稳健康发展，努力提高经济运行质量和效益；确保供给侧结构性改革得到深化，经济结构调整取得有效进展。,深入推进去产能，做好转岗就业、再就业培训等各项工作。区别不同情况，积极探讨有效的债务处置方式，有效防范道德风险。,防控金融风险，加快建立监管协调机制，防范和化解系统性风险；要通过体制机制改革创新，提高金融服务实体经济的能力和水平。,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。,振兴制造业，要推动制造业从数量扩张向质量提高的战略性转变；在降低垄断性行业价格和收费方面下更大功夫，尽一切努力降低企业负担。,【全国政策】央行提出将进一步强化房地产市场的“逆周期调节”,【全国政策】住建部携国土部调控楼市：严防高价地扰乱市场预期,【全国政策】住建部发布我国首个住房租赁和销售法规征求意见稿,【全国政策】上半年全国要点政策事件盘点,【地方政策】上半年地方城市政策收紧范围扩大,【地方政策】限购限贷限售，商办限购，珠三角楼市调控升级,惠州（2017.4.8）新购房产取得房产证满3年方可转让,东莞（2017.4.10）限购2套，非莞籍首套社保1年，本科学历社保半年，二套2年新房备案价上调幅度不得高于5%新购房产取得不动产证满2年方可转让,广州（2017.3.30）穗籍单身1套，家庭2套；非穗籍2套，5年社保买房、受赠满2年方可转让个人禁买公寓等商服产品结清买二套首付五成，未清7成离婚不满一年内按有一套认定,佛山（2017.3.24）11个镇街限购，佛籍2套，非佛籍1套，限购区域1年社保,中山（2017.3.28）中山籍3套，二套房首付四成非中山籍首套半年社保，2套2年社保，限购2套房价一经备案6个月之后方可调整,珠海（2017.4.8）珠海籍3套；非珠海籍1套，需5年社保；受赠房产满3年方可购房，房产满3年方可转让有房无贷/无房有贷，购买普通住宅首付四成，非普通住宅首付六成,深圳（2016.10.4）深户单身1套，家庭2套，非深户1套，5年社保；无房有贷首付5成二套首付7成,【地方政策】上半年20多个城市陆续加码限售,【地方政策】北京、广州再度升级限购限贷政策,限购政策：上海北京深圳广州；限贷资格：北京上海深圳广州,【地方政策】北上广深商办物业限购政策持续跟进，商改住监控持续,2016.5.07,北京市住建委发布针对通州区的商住限购北京市通州区人民政府关于加强通州商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知,2017.1.07,上海全面暂停酒店式公寓产品网签上海整顿商住市场，128个项目暂停销售,2017.1.13,深圳官方严控商办项目转为公寓关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）,2017.3.26,北京严控商办项目购买条件及使用用途关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告,2017.3.30,广州官方严控商服类地产项目转为住宅用途关于进一步加强房地产调控通知,2017.4.21,上海严控商办类项目的建设及出让条件关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定,2017.5.12,深圳正式发文严控商办项目转为公寓关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知,关于商业办公项目违规销售、擅自改建的投诉大量增加。擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。一些项目在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。,【地方政策】上半年地方调控政策盘点,【地方政策】发改委首次公布粤港澳湾区六大方向,六项重点工作,【深圳政策】深圳首批7个未来产业集聚区，3年内将培育3个千亿级产业群,【深圳政策】深圳推出最新旧改细则，鼓励旧工业区转型升级,首提清理未推进项目更新计划公告1年内，未完成土地信息核查和报批规划、或报批通过2年内未确定项目首期实施主体、亦或实施主体确定1年内，未办理土地出让手续的项目，均将被清理。,小地块城市更新单元拆除范围内用地应为完整宗地，权利主体旧改意愿需达到100%，可供无偿移交政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%,首提旧住宅宅区拆除重建要求建筑楼龄要大于20年，零散旧住宅区总面积不能超过总拆除面积的一半，权利主体更新意愿应达100%，住宅类合法房屋产权置换原则按套内1:1的比例置换。,拆除重建类旧改中的商务公寓，建成后按照一、二、三类地区分别将20%、18%、15%的公寓移交政府，作为人才公寓。,旧工业区、旧商业区建筑物楼龄要大于15年，部分楼龄未满15年的，占地面积之和必须小于6000平，且不超过总拆除重建面积1/3。,住宅,未推进项目,人才住房,拆除要求,旧工业区旧商业区,商务公寓,首提配建人才住房开发商配建“两房”可获得商品用房。配建公共租赁住房，可取得不超过总建筑面积45%的商品性质建筑面积；配建安居型商品房，可取得不超过总建筑面积25%的商品性质建筑面积（住宅套型建筑面积需控制在90以下）。,【深圳政策】深圳推进“强区放权”改革，城市更新核心权力下放,【深圳政策】深圳出文调控商办物业，商办和研发用房转公寓受限,【深圳政策】深圳公布2017年度住房建设计划：拟新建商品房8万套,2017住房建设计划总体安排情况表,2016年商品住房市场情况表,2016年人才住房和保障性住房建设项目落实情况表,政策环境小结,2017年我国房地产政策整体延续分类调控、因城施策的主基调2017年我国经济坚持稳中求进总基调，推进供给侧结构性改革，房地产市场以平稳发展为主。政策整体延续分类调控、因城施策的主基调，并将深入推进“三去一降一补”，进一步强化房地产市场的“逆周期调节”。上半年地方城市政策收紧范围扩大，北上广深商办物业限购政策持续跟进上半年地方城市政策收紧范围扩大，40多个城市先后发布140多个调控政策，限购、限贷、限售层出不穷。北上广深商办物业限购政策持续跟进，商改住监控持续。深圳推进“强区放权”改革，城市更新核心权力下放深圳继续推进“强区放权”改革，城市更新核心权力下放。“十三五”期间，全市将试点开展10个左右重点更新单元实施。2017年度深圳将落实以存量用地供应为主的商品住房建设2017年度深圳新增安排建设商品房8万套、保障房和人才住房5万套，将落实以存量用地供应为主的商品住房建设。,土地市场表现,3,上半年深圳土地招拍挂成交30宗土地，成交金额354.42亿元，其中住宅用地出让数为零；全市仅龙华区有城市更新计划；南山区为招拍挂用地主力成交区，以10宗领先全市；上半年华侨城在深拿地出资最多，达到105.6亿元；2017年深圳计划完成土地整备不少于12平方公里。,Part,【土地市场综述】上半年招拍挂供应土地明显减少，仅龙华区有城市更新计划,数据来源：国土局,数据来源：国土局,【土地市场综述】上半年深圳土地市场招拍挂供应52.2万，成交52.5万,数据来源：国土局,【招拍挂】上半年深圳土地招拍挂成交金额354.42亿元,数据来源：国土局,【招拍挂】上半年深圳土地招拍挂共成交30宗土地，成交重点来源于南山,【招拍挂】上半年深圳土地招拍挂项目盘点,【城市更新】2017年龙华首批旧改五个项目获公示，拟拆除重建用地面积13.7万,数据来源：国土局,宝安区招拍挂5宗，总建筑面积24.37万，楼面均价2.35万元/，主要为商业服务业用地、文化和游乐设施用地。城市更新0宗,南山区招拍挂10宗，总建筑面积127.72万，楼面均价1.47万元/，主要为商业服务业用地、新型产业用地和道路用地。城市更新0宗,福田区招拍挂1宗，总建筑面积8.14万，楼面均价1.38万元/，为商业用地和商业性办公用地。城市更新0宗,罗湖区招拍挂0宗城市更新0宗,盐田区招拍挂1宗，总建筑面积1.30万，楼面均价3.71万元/，为商业用地。城市更新0宗,光明新区招拍挂3宗，总建筑面积45.46万，楼面均价0.20万元/，均为新型产业用地。城市更新0宗,龙华区招拍挂3宗，总建筑面积23.34万，楼面均价3.39万元/，主要为商业用地和文体设施用地。城市更新5宗，总面积13.7万，拟更新方向为新型产业、商业、商办及居住用地。,龙岗区招拍挂5宗，总建筑面积14.34万，楼面均价0.31万元/，均为新型产业用地。城市更新0宗,坪山区招拍挂2宗，总建筑面积26.45万，楼面均价0.04万元/，为工业用地。城市更新0宗,大鹏新区招拍挂0宗城市更新0宗,【土地市场总结】上半年南山为招拍挂用地主力成交区，全市以商业及产业用地成交为主,土地市场,【重点地块分析1】华侨城340轮59.8亿抢下龙华商地,土地市场,【重点地块分析2】宝安区欢乐海岸再度拍卖，华侨城45.8亿竞得,土地市场,【重点地块分析3】龙湖首入深圳溢价75.9%拿下沙头角商业用地,土地市场,【重点地块分析4】首创首入深圳以楼面价4.23万元/平拍得龙华地块,数据来源：中指数据库，世联行,【开发商拿地排行榜】上半年华侨城在深拿地出资最多，达到105.6亿元,开发商在深拿地排行榜(2017年1月至2017年6月),土地市场,土地市场,深圳市2017年度土地整备情况汇总表,注：资金项均四舍五入至保留小数点后一位,【土地整备】2017年深圳计划完成土地整备不少于12平方公里,上半年深圳土地招拍挂成交30宗土地，其中住宅用地出让数为零上半年招拍挂供应土地明显减少，供应52.2万，成交52.5万，共成交30宗土地，其中住宅用地出让数为零。全市以商业及产业用地成交为主成交金额354.42亿元。上半年全市仅龙华区有城市更新计划上半年仅龙华区有城市更新计划，拟拆除重建用地面积13.7万。南山区为招拍挂用地主力成交区上半年南山为招拍挂用地主力成交区，以10宗领先全市。深圳湾超级总部基地成交5宗土地，是今年截至目前最热门的区域。华侨城在深拿地出资最多，达到105.6亿元上半年华侨城在深拿地出资最多，达到105.6亿元，分别成功竞得宝安中心区滨海文化公园（一期）宗地和龙华新区民治办事处A811-0322宗地。2017年深圳计划完成土地整备不少于12平方公里2017年度全市首批安排的土地整备项目共135项，完成任务不少于12平方公里。其中，在土地整备规模上，宝安区以365公顷居首，整备项目达22个，安排年度资金13.4亿元。,土地市场小结,商品住宅市场表现,4,2017年上半年，深圳一手商品住宅市场同比去年上半年量跌价涨；上半年全市供应商品住宅共7554套，成交商品住宅共10502套，销售额575.4亿元；南山区上半年成交均价最高，豪宅市场全市占比超5成；二季度出清周期连续下降，万科继续蝉联成交面积及金额冠军。上半年，深圳二手房成交面积242.07万，同比下滑50%，各区二手住宅成交量均同比下滑，龙岗下滑幅度最大；上半年二手房成交量为新房成交的2.3倍，南山、福田和盐田该比例均为十倍以上，龙岗一二手成交比例相当。,Part,商品住宅一手市场分析,数据来源：中指数据库，世联行,2017年上半年深圳市商品住宅供应销售情况对比图,【一手商品住宅市场综述】上半年深圳商品住宅市场同比去年上半年量跌价涨,数据来源：中指数据库，世联行,【供应分析】上半年龙岗区供应商品住宅面积最大,数据来源：中指数据库，世联行,【供应分析】上半年全市供应商品住宅共7554套，主力区域为龙岗和龙华,数据来源：中指数据库，世联行,【成交分析】上半年龙岗区成交商品住宅面积最大，为39.03万,数据来源：中指数据库，世联行,【成交分析】上半年南山区商品住宅成交均价最高，为10.4万元/,数据来源：中指数据库，世联行,【成交分析】上半年各区每月成交均价走势盘点，南山福田稳排前二,数据来源：中指数据库，世联行,【成交分析】上半年全市商品住宅共成交10502套，销售额575.4亿元,价格表现上半年深圳商品住宅成交均价为54628元/，较2016年同期的51008元/上涨6.6%,影响因素,2016年3季度，“3.25新政”影响持续，市场成交量持续低位，龙岗、龙华入市项目增加，价格略有回调,2016年4季度，受“10.4新政”影响，市场成交量持续低位，关外项目成交占比近6成，价格逐步回调,价格管理及高低价项目搭配入市及备案，均价稳定在5.4万元/平左右波动,市场仍处调整阶段，龙岗、龙华和光明的刚需盘成交较为活跃，均价稳中带降,【成交均价】价格管理和刚需成交活跃，上半年均价为54628元/,2017年上半年面积-总价成交比例交叉表(套数比例，),注：数据来源，中指数据库，在套总数上与规土委存在一定误差,2017年上半年总价段产品成交结构对比（）,2017年上半年面积段产品成交结构对比（）,【成交结构】90以下、301-500万总价段仍为市场成交主力,【各区分析】罗湖区：上半年住宅零供应，量跌价涨,数据来源：规土委，中指数据库,上半年，罗湖无新增供应，成交面积3.18万，环比下降23.73%，同比下降77.32%，主要成交来自【中海天钻】、【华润银湖蓝山】及【深业东岭】。价格方面，上半年成交均价为76083元/，环比增长2.91%，同比增长24.03%。,注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。,【各区分析】福田区：上半年【安峦公馆】入市打破福田住宅零供应局面,数据来源：规土委，中指数据库,上半年，福田新增供应3.73万，6月份【安峦公馆】的入市打破福田2016年来住宅零供应的局面。成交方面，上半年福田成交住宅面积为3.03万，环比下降28.26%，同比下降23.6%，主要成交来自【万科臻山府】，占总成交的98.6%。价格方面，上半年成交均价为98973元/，环比上涨4.57%，同比上涨24.09%。,注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。,【各区分析】南山区：上半年新增供应10.89万，成交14.62万,数据来源：规土委，中指数据库,上半年，南山新增供应10.89万，环比下降74.21%，同比下降65.27%。批准入市的项目是【天鹅湖花园（二期）】成交方面，上半年南山成交住宅面积为14.62万，环比下降66.87%，同比下降66.7%，主要成交来自【半岛城邦】、【前海东岸】、【豪方天际】、【山语海苑】、【华润城】价格方面，上半年成交均价为103603元/，环比上涨19.25%，同比上涨29.69%。,注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。,【各区分析】盐田区：上半年住宅市场零供应，成交量仅0.29万,数据来源：规土委，中指数据库,上半年盐田住宅零供应。成交量0.29万，环比下降74.56%，同比下降93.32%，成交主要来自【合泰御景翠峰】。价格方面，上半年成交均价为52894元/，环比上涨8.79%，同比上涨21.85%。,注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。,【各区分析】宝安区：上半年成交14.82万，【华盛西荟城】占总成交23.7%,数据来源：规土委，中指数据库,上半年，宝安新增供应面积13.16万，环比增长8.76%，同比下降67.35%；成交面积14.82万，环比下降25.97%，同比下降58.61%，成交主要来自【华盛西荟城】、【壹方中心】、【华侨城四海云亭】，其中【华盛西荟城】占全区成交的23.7%。价格方面，上半年宝安成交均价60382元/，环比下跌6.76%，同比上涨9.62%。,注：由于4月按项目统计成交数据与总成交数据存在较大误差，暂无4月份相关成交数据。,注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。,【各区分析】龙华区：上半年新增供应集中在4月，成交面积15.19万,数据来源：规土委，中指数据库,上半年，龙华新增供应面积14.87万，全部集中在4月份备案。成交面积15.19万，环比下降36.97%，同比下降69.68%。主要成交来自【鸿荣源壹城中心】、【金洪观荟二期】、【阳基御龙山】。价格方面，上半年龙华成交均价49401元/，环比下跌6.23%，同比上涨21.51%。,注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。,【各区分析】光明新区：成交面积3.0万，成交均价37294元/,数据来源：规土委，中指数据库,上半年，光明住宅零供应，成交面积3.0万，环比下降55.29%，同比下降54.61%。主要成交来自【中粮云景国际】、【益田米兰公馆】、【光明1号】。价格方面，上半年成交均价37294元/，环比上涨3.28%，同比上涨18.61%。,注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。,【各区分析】龙岗区：上半年供应面积全市第一，成交面积39.03万,数据来源：规土委，中指数据库,上半年，龙岗新增供应20.62万，供应面积全市第一，但环比、同比均大幅下降。成交面积39.03万，环比下降29.01%，同比下降48.06%。主要成交来自【远洋新干线】、【合正丹郡】、【佳兆业城市广场】、【奥园翡翠东湾】。价格方面，上半年成交均价39774元/，环比下跌6.57%，同比上涨1.2%。,注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。,【各区分析】坪山新区：上半年新增供应9.74万，成交6.71万,数据来源：规土委，中指数据库,上半年，坪山新增供应9.74万，环比下降21.45%，同比增长262.08%。成交面积6.71万，环比增长12.58%，同比增长266.67%，主要成交来自【心海城】、【天峦湖】、【深城投中心公馆】。价格方面，上半年成交均价34441元/，环比上涨10.82%，同比上涨30.81%。,注：由于4月按项目统计成交数据与总成交数据存在较大误差，暂无4月份相关成交数据。,注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。,【各区分析】大鹏新区：上半年成交0.3万，成交均价36836元/,数据来源：规土委，中指数据库,上半年，大鹏新区住宅零供应，成交面积0.3万，环比下降91.43%，同比下降94%。主要成交来自【承翰陶柏莉】。价格方面，上半年成交均价36836元/，环比上涨7.12%，同比上涨63.65%。,注：由于4月按项目统计成交数据与总成交数据存在较大误差，暂无4月份相关成交数据。,注：因中指数据库分区数据存在误差，故区域数据与规土委公布数据有所出入，最终数据以规土委公布数据为准。,【去化周期】整体存量水平健康，二季度出清周期下降,数据来源：中指数据库，世联行,【热销楼盘】远洋新干线、悦府分别获成交面积、金额冠军,从成交面积来看，2017年上半年成交量前十楼盘所在区域较为分散。远洋新干线获得全市楼盘成交量的冠军，成交面积为7.33万；鸿荣源壹城中心以4.99万位居亚军；金洪观荟二期以4.42万位居季军。从成交金额来看，前十楼盘主要集中在南山、龙岗和龙华。华润深圳湾悦府以36.88亿元取得上半年成交金额的冠军，其次为万科瑧山府和鸿荣源壹城中心，成交金额分别为29.57亿元和28.87亿元，前五名楼盘中，除壹城中心外，其余均为豪宅。,【开发商排行榜】万科继续蝉联成交面积及金额冠军,数据来源：中指数据库，世联行,从开发商来看，万科以8.78万和67.51亿元继续蝉联上半年成交面积及金额的冠军，鸿荣源以8.33万和59.64亿元获双榜亚军。从深圳房地产市场企业聚集度来看，上半年成交面积前十企业占全市成交面积的51.6%，成交金额前十企业占全市成交金额的50.5%，占比均超过5成，行业集中度进一步提高。,【豪宅市场】南山成交量占比超5成，宝安、福田位居其后,数据来源：中指数据库，世联行备注：豪宅指的是1000万以上的产品,受2016下半年深圳豪宅集中入市影响，2017上半年深圳千万级豪宅成交占比持续攀升，上半年成交占比为21.13%，较2016年的19.69%提高1.44个百分点，但增速有所放缓。各区域来看，豪宅市场集中度高，其中南山占比为53.6%，超过5成，【半岛城邦】、【华润深圳湾悦府】和【华润城】是其主力成交楼盘。另外，宝安、福田分别占16.1%和14.3%的份额，其主力成交的楼盘分别为【壹方中心】和【万科瑧山府】。,【豪宅市场】南山依然为豪宅供应及成交主力,万科臻湾汇价格待定,上半年市场上在售及未来供应的豪宅主要集中在南山、福田片区。,华润深圳湾悦府14.3万/,海上世界双玺12.7万/,华润城8.3万/,中粮天悦壹号8.3万/,宝能公馆9.8万/,前海时代8万/,商品住宅一手市场小结,2017年上半年，深圳商品住宅市场同比去年上半年量跌价涨2017年上半年，深圳商品住宅市场同比去年上半年量跌价涨。总供应面积73.0万，同比下降69.51；总成交面积105.3万，同比下降56.64%；成交均价54628元/，同比上涨7.10%。上半年全市供应商品住宅共7554套，成交商品住宅共10502套，销售额575.4亿元上半年全市供应商品住宅共7554套，主力供应区域为龙岗和龙华，龙岗区供应商品住宅面积最大。上半年全市商品住宅共成交10502套，销售额575.4亿元，90以下、301-500万总价段仍为市场成交主力。南山区上半年成交均价最高，豪宅市场全市占比超5成上半年全市商品住宅每月成交均价南山福田稳排前二，南山区上半年成交均价最高，为10.4万元/。豪宅市场方面，上半年南山成交量占比超5成，宝安、福田位居其后。二季度出清周期连续下降，万科继续蝉联成交面积及金额冠军上半年全市商品住宅整体存量水平健康，二季度出清周期下降，6月份下降至13.55个月。上半年远洋新干线、悦府分别获成交面积、金额冠军，万科继续蝉联成交面积及金额冠军。,商品住宅二手市场分析,写字楼市场价格走势,2017上半年，深圳二手住宅成交面积为242.07万，同比下滑50%。一季度成交量为2016年以来最低谷，仅成交82.1万；进入二季度，前期购房需求逐步释放，成交量开始呈回升趋势。,一季度受评估价政策影响，客户入市积极性高，成交量再创新高,二季度受325政策影响，成交量下滑明显，5月份为全年最低位,政策逐步被消化，购房者入市信心提高，成交量有所回升,104政策出台，评估价调整，购房门槛提高，成交量应声回落,政策影响持续，并受春节传统淡季影响，成交量继续走低,前期需求逐步释放，刚需客户入市，成交量上升,数据来源：深圳规土委，中指数据库,【成交面积分析】一季度受政策和淡季影响成交处于低谷，二季度开始回升,从各区域来看，上半年宝安二手住宅成交量最高，共成交62.0万，占全市的25.6%；其次为龙岗，共成交49.7万，占全市的20.6%；福田成交48.5万，为关内最高。受2016年”104“政策的持续影响，2017上半年各区成交量均同比大幅下滑，幅度在42-62%之间，其中龙岗下滑幅度最大，为61.5%。,数据来源：深圳规土委，中指数据库,【各区成交分析】各区二手住宅成交量均同比下滑，龙岗下滑幅度最大,从全市一二手成交占比来看，上半年全市二手住宅成交量占总成交的69.9%，较去年同期的70.8%小幅下降了0.9个百分点。各区域来看，福田、罗湖和盐田由于新房供应稀缺，三区二手成交量均为一手的10倍以上；而龙岗一二手比例相当。全市来看，上半年二手成交量为一手的2.3倍。,数据来源：深圳规土委，中指数据库,【一、二手对比】二手房成交量为新房成交的2.3倍，龙岗一二手成交比例相当,一季度受政策和淡季影响成交处于低谷，二季度开始回升上半年，深圳二手房成交面积242.07万，同比下滑50。一季度仅成交82.1万，上半年二手住宅成交主要集中在二季度。各区二手住宅成交量均同比下滑，龙岗下滑幅度最大受2016年”104“政策的持续影响，2017上半年各区成交量均同比大幅下滑，幅度在42-62%之间，其中龙岗下滑幅度最大，为61.5%。二手房成交量为新房成交的2.3倍，龙岗一二手成交比例相当上半年全市二手住宅成交为新房住宅的2.3倍，南山、福田和盐田该比例均为十倍以上，龙岗一二手成交比例相当。,二手住宅市场小结,商业市场表现,5,上半年商业市场供应量同比下滑明显，成交主要集中在南山、龙岗和宝安，成交价格同比小幅下跌。,Part,上半年全市商业（含公寓）供应面积36.04万，同比下降46.9%，2月份零项目获批预售，供应主要集中在4、5月份。各区来看，龙岗供应面积最大，为15.2万，占全市的42.3%；关内以南山供应面积最大，为6.8万，占全市的19.0%。,【供应分析】上半年商业供应同比下降46.9%，关内以南山供应量最高,数据来源：深圳规土委，中指数据库统计口径：商业指用地为商业性质，包括部分公寓,上半年全市商业（含公寓）成交面积为31.39万，较去年同期下降8.7%，除一月份外，其余月份成交量在4.5-6.5万左右。各区来看，南山和龙岗成交量相当，分别成交10.8万和10.7万，均占全市成交的34%左右；其次为宝安，上半年成交8.5万，占全市成交的27.1%，而罗湖、福田和盐田三区成交量不足5%。,【成交分析】上半年商业成交31.39万，罗湖、福田、盐田三区成交量不足5%,数据来源：深圳规土委，中指数据库统计口径：商业指用地为商业性质，包括部分公寓,【销售排行榜】启迪协信以7889居成交面积之首，龙光玖龙玺夺成交金额之冠,数据来源：深圳规土委，中指数据库统计口径：商业指用地为商业性质，包括部分公寓,上半年，全市商业（含公寓）成交均价为53967元/，较去年同期小幅下跌2.6%。各区来看，福田均价最高，为82500元/，其次是罗湖，为68666元/，而龙岗商业成交的均价为37599元/，远低于宝安及关内其他区域。,【均价分析】上半年商业成交均价53967元/，小幅下跌2.6%,数据来源：深圳规土委，中指数据库统计口径：商业指用地为商业性质，包括部分公寓,上半年商业供应同比下降46.9%，关内以南山供应量最高上半年全市商业（含公寓）供应36.04万，同比下降46.9%，供应主要集中在4、5月份。关外以龙岗供应最大，关内以南山供应最大。上半年商业成交31.39万，罗湖、福田、盐田三区成交量不足5%上半年全市商业（含公寓）成交面积为31.39万，同比下降8.7%，成交主要集中在南山、龙岗和宝安，而罗湖、福田和盐田三区成交量不足5%。,商业市场小结,写字楼市场表现,6,上半年深圳写字楼供应同比增长超1倍，成交亦有所增长，主力成交集中在南山、罗湖和龙岗，受成交区域结构变化的影响，成交价格同比下滑,Part,【供应分析】上半年写字楼新增供应60.3万，南山、龙岗两区供应近5成,上半年全市写字楼供应面积为60.3万，同比增长112%。供应主要集中在二季度，其中四月份供应量最高，单月供应34.0万。各区域来看，龙岗供应量最高，上半年共供应15.6万，占全市的25.9%，【万科广场】是其主力供应楼盘；南山上半年供应13.5万，占全市成交的22.4%，位居第二，【恒大天璟大厦】是其主力供应楼盘。,数据来源：深圳规土委，中指数据库,上半年全市写字楼成交面积25.2万，同比增长18.3%。主力成交来自南山【塘朗城】、坪山【龙光玖云著】、罗湖【万科深南道68号】以及宝安【前海卓越时代广场】。各区域来看，龙岗成交量最大，上半年共成交9.1万，占全市的33.4%；其次为南山，成交8.7万，占全市成交的32.0%。,【成交分析】上半年写字楼成交同比增长18.3%，南山、罗湖和龙岗是主力成交区域,数据来源：深圳规土委，中指数据库,【销售排行榜】上半年写字楼成交面积前十项目分布于各个区域,数据来源：深圳规土委，中指数据库,上半年写字楼成交均价为52377元/，同比下跌6.9个百分点，三月份写字楼成交均价为67464元/，达到近一年来最高位，但随后3个月均下滑至5万元/以下。,数据来源：深圳规土委，中指数据库,【均价分析】上半年写字楼成交均价为52377元/，三月份达到高位后回落,供应同比增长超1倍，南山、龙岗两区供应近5成上半年全市写字楼供应面积为60.3万，同比增长112%。【万科广场】、【恒大天璟大厦】是主力供应楼盘。成交同比增长18.3%，南山、罗湖和龙岗是主力成交区域上半年全市写字楼成交面积25.2万，同比增长18.3%。主力成交来自【塘朗城】、【龙光玖云著】、【万科深南道68号】以及【前海卓越时代广场】。成交均价为52377元/，三月份达到高位后回落受成交区域结构变化影响，上半年写字楼成交均价为52377元/，同比下跌6.9个百分点，三月份成交均价达到近一年来最高位。,写字楼市场小结,下半年市场预判,7,2017年3季度GDP预期上行，下半年货币政策仍处于稳健偏紧阶段；流动性结构性收紧，分类调控深化，楼市抑泡沫与去库存并重，下半年调控继续加码的概率不大；深圳刚需入市积极性增加，供应及成交或将有所增加，成交或更集中于低价项目或公寓项目；长期来看，深圳未来市场仍向上。,Part,写字楼市场价格走势,【宏观经济】G