写字楼报告05849.ppt

写字楼市场报告,城东写字楼东大街板块,总述,早在2007年，锦江区政府提出将东大街打造成为金融大道、西部华尔街，明确了东大街的金融商务定位。根据规划，在3-5年内，在东大街沿线的在建项目中，将至少有四个项目建筑高度会超过170米。东大街沿线已拆迁待开发以及通过拓展拆迁可扩大的土地面积约有1100亩，且呈线状连续分布。其中：已拆迁未开发的存量土地约为850亩（二环路以内约为400亩，攀成钢片区东大街沿线约为450亩）；可拓展拆迁的土地约为250亩。从今年底开始，这些地产巨头开发的楼盘项目将陆续进入开发销售期，每月供应量将达10万平方米。,备注：据公告称，位于东大街1号和9号的两宗土地分别为7.1307亩和23.1318亩，均为商业用地，而且两宗地的挂牌起始价同样为每亩1500万元。目前已经有多家知名地产巨头已进场展开争夺，具体花落谁家还要等到8月12日才能一见分晓。,东大街写字楼分部情况,已投入使用项目在建或规划项目,东大街1号地块2008年8月13日，东大街1号地块被阳光保险集团以1500万/亩竞得。,九龙仓天府时代广场,项目地址：东大街水井坊开发商：香港九龙仓占地面积：106亩规划指标：A地块是商业、金融、办公、旅馆业用地兼容二类住宅(兼容比例不大于50%)，容积率不大于7.0，建筑不小于100米。B地块是二类住宅用地(可兼容不超过20%的商业)。总面积：8.8万余,天府时代广场规划,开工时间：2006年规划高度：185米地下：2层规模：13栋27-43层住宅一栋40层公寓式办公一栋30层酒店二栋23层商业一栋46层写字楼注：预计2009年入市，目前写字楼部分尚未动工。,成都商会大厦,建设单位：成都汇兴置业有限公司成都人民政府机关事务管理局总建筑面积：5.1万平方米竣工时间：2008.12高度：地上27层44751.32平方米地下2层6342.18平方米合同价格：5500元/工程进度：主体封顶项目情况：该项目属于集资修建类型，已完成销售，主要客户为外资（韩国、日本、新加坡）企业和内地知名企业，在价格上底于同类产品为5100元。,销售价格、周期,2006年在成都商会进行内部销售，价格在5000元/左右，略高于同区域住宅价格每平方米200元，实现销售量过半；2006年至2007年上半年对实行对外销售（非商会会员），价格在55006800元之间，与普通住宅价格相当，销售形式以整层起售。注：该项目凭借商会的社会资源优势，在项目动工前即实现约30%销售量，项目主体封顶前完成100%销售。,1.5年完成销售，价格与同区域普通住宅价格相当,新鸿基东大街攀成钢项目,暂定名“国际金融中心”：该建筑为双子塔座，规划高度不低于280米，预计投资160亿元，位于双桂路以南、牛沙路以北、二环路以东、沙河以西片区，中临沙河和东大街南北两侧。占地：259亩规划高度：280米建筑面积：120万平方米建筑形态：金融中心、商务中心、大型购物中心、高档旅游酒店注：预计08年内开工，预计上市时间2010年。,花样年喜年广场,项目分为东西两个塔楼，其中，东塔为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米，西塔为星级酒店和精装公寓的综合楼，其中3-14层为星级酒店，15-31层为精装修公寓。整栋写字楼配备有目前先进的5a智能化配套设施，13台知名品牌电梯，中央空调新风系统均采用国际品牌，同时使用节能环保设计理念，引领健康建筑。,售楼部电话：85111888,东方广场2期,国嘉新视界,售楼部电话：8454311184543222,东大街商务写字楼调查总结,东大街以金融商务定位，以美国铁狮门项目、爱美高项目和新鸿基项目为代表的大量品牌开发商进入，未来该区域写字楼市场将进入品牌竞争时期。到2010年该区域将新增写字楼项目9个（喜年广场、铁狮门项目、东方广场2期、国嘉新视界、摩根中心、天府时代、新鸿基攀成刚项目、9号地块、10-3号地块），供应面积达45万平方米以上。,供应情况,区域物业类型将以五星级酒店、甲级写字楼和高档住宅为主。包括九龙仓天府时代广场的五星级酒店、香格里拉大酒店、未来东大街沿线将会超过6个五星级酒店，加上其它星级酒店和快捷酒店，可能会有20余个商务酒店。,供应情况,目前东大街板块共有14个写字楼项目，其中已入驻项目5个，销售时间在20032005年间，单价在6000元以内；已销售完的在建项目2个，销售时间在20062007年间，单价在50007000元之间；在售项目只有国嘉新视界，销售均价在10000元/左右，规划项目6个，预计未来三年内入市，预计销售均价在10000元/左右。,价格,租金情况,甲级写字楼：中环广场，租金价格在110130元之间，物管则是五大行之一的仲量联行，物管费高达16元/月；乙级写字楼：东方广场、香槟广场，租金在45元左右，物管是戴德梁行、嘉宝物业，物管费较低4元/月，配套达5A智能化；普通写字楼：东恒国际，租金为2535元之间，物管费2元/月，为本地物业管理公司。,入驻企业情况,甲级写字楼：入驻企业中外资居多，占60%，内资企业占40%。从行业来看，以金融业、制作业、科技类、服务类为主；乙级写字楼：入驻企业中外地企业在成都设办事处或分公司占45%，少量外资办事机构5%，本地企业占50%；从行业来看，以科技公司、金融、消费品、服务类为主。普通写字楼：入驻公司为本地中小公司，以第三产业服务类公司为主。,市中心写字楼人民南路沿线,总述,市中心作为一个城市传统的商业、金融、经济中心，以交通便利、配套设施完善为优势，代表项目有：时代广场、川信大厦、冠城广场。由于受土地资源限制，市中心可开发土地日益稀少，且土地成本非常高，地块较小。市中心板块写字楼项目多以前几年已建城项目为主，新项目较少。入驻企业情况：老牌甲级写字楼以管理及名气获得市场认可，入驻企业均以大中型企业为主，代表项目冠城广场、川信大厦、时代广场，以外资、成都办事处、成都分公司为主。乙级代表项目城市之心、财富中心、铂金时代，入驻企业以中小公司为主，外地分公司、本地公司、省内办事处。,市中心板块写字楼分布,已入驻项目,在建项目,该板块写字楼项目的分部呈现出一个明显特点，往人民南路方向发展。顺城街沿线被老项目占据，而人民南路上不断有新项目出现。,市中心(一环路内)板块甲级写字楼分布,已入驻项目,在建项目,市中心板块在建写字楼分布,目前在建项目物业形态多为裙楼商业+写字楼+住宅或酒店的复合型产品，如锦天国际、仁恒广场。,中环广场,中环广场位于市中心盐市口地带，2006年建成，由两栋38层塔楼组成，定位于甲级写字楼。由仲量联行管理，对入驻企业有条件限制。,时代广场,华敏翰尊国际,仁恒广场,航天大厦,供应情况该区域已入驻项目14个，体量达40万平方米以上，其中甲级项目存量达25万平方米，平均空置率为15%，占用量21万平方米。未来23年入市项目个供应量8个，预计体量达30万平方米以上，其中甲级项目2个，供应量预计在7万平方米左右。,市区板块写字楼综述,此表内项目均为已交付使用项目，调查价格为转手报价。其中华敏项目不售，只是一个对外报价，不进行销售。新建项目目前尚未进行销售，具体售价不详。,价格,据调查该区域代表写字楼租金价格情况见下表，从表中可看出甲级项目租金在100120元/月之间，乙级项目租金在6580元/月之间。,租金,该区域甲级写字楼7座（冠城、时代广场、川信、城市之心、仁恒广场、航天科技大厦、汇日央扩），是目前甲级写字楼分布最多的区域。采用高标准的硬件配套设施，进口高速电梯、中央空调、新风系统、充足停车位、多功能会议室，实现智能化办公。在物业管理上（除川信外）由国际知名五大行之一的专业公司打理。高品质的在建项目以仁恒广场为代表，以节能环保为基本理念，在传统高智能化基础上，采用了地热系统，打造会呼吸的办公空间。入驻率在80%以上，租金在80120之间，物管费在1517之间。由于汇日央扩、香格里拉的硬件品质、配套资源最为优越，租金相对较高，达150180元/月；香格里拉的物管费则最高，达20元/月。,配套,入驻情况该板块写字楼主要分布在三个点上，即天府广场侧人民南路两侧；春熙路商圈；顺城街金融圈。由于市中心土地资源稀少，新项目较少，只有新加坡仁恒广场、航天科技大厦两个项目。目前早期入住项目招租率较高，在70%100%之间，达甲级标准的项目招租率在90%左右，如川信、冠城广场、时代广场。新入住项目入住率不理想，如香格里拉、中环广场等，香格里拉偏离城市商务中心，而中环广场则是由于处于城市中心交通拥堵地区，停车、出行问题成为影响项目品质的重点因素。,甲级写字楼：外资企业占53%，内资企业占47%。从行业上看，以制造业、通信科技、专业服务为主，占租客的79%。乙级写字楼:内资外地企业在成都设办事处占60%，本地公司35%，合资公司5%。从行业分类上看，以消费品、专业服务、通信科技、自造业为主，类似甲级项目租客。普通写字楼：以本地中小公司为主占80%，外地公司设办事机构占15%，少数外资企业占5%。从行业上看，以专业服务、消费品为主，占租客85%。,入驻企业情况,区域办公用房总汇,城南写字楼人民南路沿线,总述,城南CBD中央商务区指人民南路沿线，一环路到三环之间的黄金商务走廊。该区域为成都的富人区，云集众多高档住宅、酒店、餐饮，美国领事馆也坐落于其间，是市政府着力打造的中央商务区，众多国内国外高级商务人士在此聚集。该区域商务、生活配套十分成熟，在土地资源上相对于市中心板块较丰富，但地块较小，属于置换出来土地，地价成本高。,城南区域写字楼分布,已入驻项目,在建或建成未入驻项目,来福士广场,售楼部电话：86181788,力宝大厦,大厦功能定位：1F-3F：建筑面积10451.88，单层建筑面积约3500平米，为配套性商业，层高4.8m；4F：开敞式国际办公间，建筑面积约3667平米，层高4.8m；512F：办公写字间，单层建筑面积2902平米，最高吊顶净高2.9米；13F：国际商务会议中心和写字间，写字间最高吊顶净高2.9米；14F23F：办公写字间，单层建筑面积2168平米（A栋、B栋面积分别为1084平米），最高吊顶净高2.9米；四层为开放式国际商务空间，为大厦的企业配套服务，如为律师机构、建筑设计机构提供灵活的办公空间。五楼至二十三楼为办公写字间，主要目标客户群体为世界500强、国内大型企业、发展良好的国内企业。其中，5楼8楼，15楼23楼为整销售楼层，9楼14楼为开零楼层（除13楼会议厅），面积范围为：196495平米。入驻时间：2007年12月,力宝大厦介绍,威斯顿联邦大厦,外资：新加坡华侨银行、戴尔（中国）成都分公司、香港美亚电子成都办事处、美国讯宝科技成都办事处、汇高律师事务所（中国）有限公司、法国安盟保险成都分公司、通用信号（中国）成都办事处、夏普办公设备（常熟）成都营业所、美国福禄克国际成都办事处、马来西亚航空公司、英美烟草成都办事处、德国驻成都总领事馆、加拿大浩特国际有限公司等内资：成都天府新城房地产开发公司、中国建筑技术开发总公司西南公司、海南航空成都营业部、北京新网互联科技成都分公司、上海侨光酒业公司有限公司、中航阳光地产、杭州富通通信成都客户服务中心、西藏神鹰旅游包机股份有限公司驻成都办事处、成都中烟科技发展有限公司、百威武汉国际啤酒有限公司成都办事处、中国石油物资成都公司以外资、外地企业为主，少数本地投资类公司、生产型企业。,部分入驻企业,商鼎国际,销售价格、销售周期,2006年9月开盘，价格6950元/；2007年，均价7800元/2008年，均价9500元/，目前还余少量房源。注：项目位于人民南路与二环路交汇处，是成都市的核心商务区，截至目前该项目已入驻半年时间，尚剩余10%的销售量。,3年完成销售80%，价格比同区域住宅价格高39%,国航世纪中心,丰德万瑞中心,2008年3月28日，全球服务式公寓“奥克伍德公寓”项目正式落户丰德万瑞中心。建筑面积达30441平方米，共25层。拥有服务式公寓237套，包括标间、一室、二室，三室户型。预计于2011年正式营业，它将为外国驻蓉政府机构人员和世界知名企业驻蓉的外籍人士及国内商务人士提供私密强，品质高的住宿环境。OakwoodResidence服务式公寓,首座,均价区间720015000元/,新希望大厦,上善国际,中汇广场,该区域作为成都传统商务中心，凭借完善的商务配套环境，加上政府规划的引导，各类别办公用房均存在，且呈现出百花齐放。据不完全统计人民南路沿线一环路至三环路之间共有20个办公用房，其中甲级写字楼4座，乙级写字楼6座，在建项目或建成未入驻项目7座，商住混用项目4个。,城南板块总结,该区域内已入驻项目13个，体量达4.5万平方米以上，其中甲级写字楼2个（力宝大厦、威斯顿），供应量达10万平米以上。未来2-3年内入市项目7个，预计供应量达40万平方米以上，其中甲级写字楼2个（来福士、国航世纪），预计供应量在10万平方米以上。,供应,建成未入驻,在建项目,城南板块有7个在建项目，其中国航世纪中心、凯德来福士广场为国际甲级写字楼，其他为5A智能乙写字楼。国航世界中心、首座目前正在进行内装阶段，即将交房入驻。上善国际、新希望大厦、凯德来福士广场工程进度均处于基础阶段，预计面市时间在2009年至2010年间。万瑞中心、科华天城的工程进度为主体施工阶段，将在2009年底完工。,在建项目情况,该板块价格在800012000之，其中国航世纪中心以国际甲级标准打造，均价达12000元每平方米，万瑞中心、商鼎国际达5A标准，价格在800011000元之间。本区域项目土地性质均为商业用地，使用年限40年。,价格,由于该板块各个等级办公用房均存在，因此租金差距比较大，从20元至130元之间。甲级写字楼租金在100元以上，物管费在1618元之间；乙级写字楼租金在6090元之间，物管费在710元之间；早期商住形式的项目硬件配套差，租金相对较低，20元40元之间。,租金,由于该区域各等级办公用房同时存在，各项目各等级的硬件配套差别较大，加上修建时间的差别，如早期的商住楼，基本无智能化，电梯陈旧，物业管理只有保安、保洁。人民南路作为成都CBD核心区域，目前在建项目在硬件配套上均能大道5A智能化办公要求，在物业管理上委托国际五大行之一的专业公司打理，确保项目的品质及预期增值。商鼎国际、科华天成这类乙级写字楼项目的物业管理公司仍然请五大行的专业公司打理。由此可见，该区域未来写字楼项目将不断往高端发展。,配套,区域办公用房总汇,南部新城写字楼天府大道沿线,人民南路作为连接南北的主要交通干线，也是成都市的经济大动脉。国际城南新中心，根据市政府向东向南发展的规划，目前天府大道沿线已汇集世界500强企业，形成聚群效应。天府大道将以中央商务区、总部科研基地、会展经济、金融后台中心、高档住宅区打造国际城南新中心。,总述天府大道中央商务区,高新国际广场,高新国际广场概述,高新国际广场是三环外，天府大道上较早开发的类甲级写字楼项目，依托高新区行政办公中心进驻项目A栋，目前已销售完毕，写字楼部分招租状况较好，剩余少量房源，面积在60300平米之间；商业配套部分空置较多。该项目是目前天府大道上唯一投入使用且不受行业限制写字楼项目。入驻率：70%租金：5575元已售完，售价：7700元/,威尔斯洲际广场,特拉克斯,售楼电话:8135960082982982,一期目前销售大约5000平米，销售进度不到10%。目前B座17-19F已经销售给西门子。B座商业裙楼部份出售给某法国餐厅。A座由开发商自已持有。B座年底交付。,拉德方斯,售楼部电话：85336969,中信广场,中国水电大厦,售楼部电话：8533000085331999,成都锦江工业总部基地,锦江工业园规划面积为：1.29平方公里。目前园区内总部经济项目有：攀峰锦江创意科技大厦、火炬动力港、银海科技、中冶成工大厦、新泰新项目、博瑞创意成都、大陆项目。按照锦江高新管委会布局规划，锦江工业园将大力发展总部基地，打造成为成都市的创意产业孵化基地。,银海芯座,售楼部电话：8068160180681602,由于该项目发展商为成都银海信息技术有限公司，本身企业有相当数量软件开发公司资源，所以项目定位为软件科技孵化基地。据了解，银海信息中心一期2009年3月竣工后，除银海信息，成都恒泰数据应用技术有限公司，银海研发基地，银海培训中心等银海软件所属各机构和子公司，参、控股公司入驻外，“银海-HP解决方案体验中心”、“银海-EMC存储解决方案中心”等也将入驻。其中发展商将自己持有50%左右的物业；,中冶成工大厦,售楼部电话：8592538385925386,项目定位以及规划：该项目定位与本案定位几乎雷同，中冶成工大厦分为三部分：a区为中冶集团自身办公，b区为对外销售租赁部分，c区为一家四星级宾馆。目前该项目已经正式对外认购，价格也仅仅5000多元/平米,从现在的销售情况来看，十分不理想，现主要客户为中冶集团上下产业链合作企业，但行销效果不好。,火炬动力港1期,写字楼部分：目前火炬动力港是锦江工业园区内唯一一个对外租赁的写字楼，由于该写字楼本身定位为中低档次写字楼，其硬件配套比较差，净层高也才2.8米，从目前入驻的企业情况分析，该写字楼入驻企业大多为建筑设计、工程管理、网络科技等的中小企业，主要需求的办公面积在100300平米之间。租金在35元/月售价：3500元/底商配套目前该项目底商部分仅仅入驻了成都市商业银行（大约200多平米）以及五冶项目临时销售中心（100平米），其余的部分都是处于空置状态。,南部新城板块总结,天府新城是成都未来经济中心、商务中心。目前动工项目有拉德方斯、特拉克斯、中信大厦、威尔斯洲际广场、中国水电大厦，其中中信大厦价格尚未出台。总部基地内仅有两个在售项目，其中“中冶成工大厦”，,硬件配套相对较低；银海芯座定位与本案类似。基地内在建项目或近期规划项目有银海芯座、创意成都、火炬动力港2期、鑫泰新锦江国际、中鼎国际、锦江创意大厦。,供应情况,价格,相比天府大道延线，总部基地内在售项目因硬件配套和周边商务环境的原因定位相对较低；定价普遍低于天府大道延线项目。而天府大道附近个别项目定价在万元左右，已接近市区项目。,销售情况,目前整个新入市写字楼市场除一些有特殊渠道和自有资源的项目有推进外，基本销售进度缓慢。其中拉德方斯、特拉克斯销售情况都较差，银海芯座因刚入市两个月，目前还无销售，但按照目前市场情况估计，今年年内销售不会有太大起色。,配套,目前整个天府新城新兴写字楼基本为高端定位，项目纷纷以5A甲级标准、品牌空调、品牌电梯、精装大堂、新风系统、环保节能设计等高科技元素吸引着客户。,市场小结,市场供应量连续三年递增,从2002年前后，成都甲级写字楼市场开始启动，到2006、2007年进入快速发展阶段，成都写字楼市场迎来了一个发展高潮。去年上马或在售的项目绝大部分都有4万平方米以上的体量，其中包括香格里拉酒店、商鼎国际、力宝大厦、天府时代广场、国航世纪中心、航天科技大厦、仁恒广场、华敏翰尊国际、宏达大厦、水电集控中心以及尚未开工的来福士广场、华人置业文化宫项目等。据相关机构统计，成都现有甲级写字楼的体量达到了32万平方米，在未来三年，供应体量仍将持续增长。在成都经济高速发展的大背景下，预计到2010年，成都甲级写字楼总供应量将达到100万平方米左右。,产品供应,工业用地成为天府新城主要供应用地目前东大街板块、市中心、人民南路延线（一二环）板块写字楼项目多为商业产权，新兴写字楼如天府新城及锦江工业总部基地区域内，项目地块大多数为工业产权。超高层建筑成为市场热点超高层建筑逐渐成为写字楼市场供应主流。百米以上建筑在市场上十分常见，例如东大街花样年喜年广场为190米，新鸿基东大街攀成钢项目规划为280米左右建筑。市场供应以大中型面积区间为主，甲级写字楼普遍在500以上目前天府新城内在售项目区域内最小起售面积为300左右，部份项目如中国水电大厦、拉德方斯均为半层（1000以上）起售；客户群体以跨国公司或大中型企业为主。,现有和在建写字楼冰火两重天,成都现有的甲级写字楼继续保持极高的出租率和租金水平目前时代广场、川新大厦、威斯顿联邦大厦、开行国际等甲级写字楼达到90%左右的出租率和100-120元/平米