房地产评估报告最终结果要点

1 房房 地地 产产 估估 价价 报报 告告 项项 目目 名名 称称 ：银川市金凤区西苑小区住宅：银川市金凤区西苑小区住宅 委委 托托 方：张永军方：张永军 估估 价价 方：银川万达房地产评估有限公司方：银川万达房地产评估有限公司 估估 价价 人人 员员：吴建勇吴建勇 吴建超吴建超 谢等弟谢等弟 王丽君王丽君 卢晓倩卢晓倩 马艳娟马艳娟 张张 亮亮 估价作业日期：估价作业日期：20132013 年年 1 1 月月 1 1 日日-2013-2013 年年 1 1 月月 3 3 日日 估价报告编号估价报告编号：万达房估字万达房估字20132013第第 04350435 号号 2 目目 录录 致 委 托 方 函 .3 估 价 师 声 明 .4 估价的假设和限制条件.5 房 地 产 估 价 结 果 报告.6 一、委托方 .6 二、估价方 .6 三、估价对象 .6 四、估价目的 .6 五、估价时点 .6 六、价值定义 .7 七、估价依据 .7 八、估价原则 .8 九、估价方法 .8 十、估价结果 .8 十一、估价作业日期 .8 十二、估价报告应用的有效期.8 十三、估价人员 .9 房 地 产 估 价 技 术 报告.10 一、个别因素分析 .10 二、区域因素分析 .11 三、市场背景分析 .11 四、最高最佳使用分析.14 五、估价方法选用 .14 六、估价测算过程 .15 七、估价结果确定 .18 附件 3 致致 委委 托托 方方 函函 张永军先生： 承蒙委托，我公司于 2013 年 1 月 1 日至 1 月 3 日，对位于银川 市金凤区，建筑面积为 83.13m2西苑小区 3 号楼 3 单元 301 室进行市 场价格评估，为您出售房屋提供参考依据。 估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵 循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析 影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准 日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点 的客观合理价值 (总价值)为人民币 43.07 万元 （大写金额为肆拾叁万 零七百圆人民币） 吴建勇 建房估证字 2005035 号 4 估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 一一、本本项项估估价价的的假假设设条条件件 1.本报告在评估过程中， 假设委估房地产 为商业用途，在未来剩余使用年 限内不改变房地产用途。 2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。 3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有 说明的除外。 二二、本本项项估估价价的的限限制制条条件件 1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不 实而导致估价失实 、失误和错误 ，责任不在估价方 和估价人员 。 2.本报告仅供委托方 购买该房地产 提供参考 依据用，不对其他用途负责。 3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。 4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确 定其内部缺损 。 5.本报告中的建筑面积按 房屋所有权证存根 所载数据计。 6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与 本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。 7.房地产估价报告备查编号： 万达房估字2013第 0435 号。 8.本报告一式 五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。 5 银川市金凤区西苑小区房地产估价结果报告银川市金凤区西苑小区房地产估价结果报告 一一、委委托托方方 委托方：张永军 地址: 银川市金凤区西苑小区 3 号楼 3 单元 301 室 联系电话：0951- 二二、估估价价方方 机构名称 ：银川万达房地产评估有限公司 单位住址 ：银川市怀远路号 18 号 法定代表人：吴建超 联系电话 ：0951- 三三、估估价价对对象象 估价对象坐落于银川市金凤区西苑小区 3 号楼 3 单元 301 室，为框架剪力墙结构， 总建筑面积为 83.13 m2。本次评估范围房屋具备天然气、暖气、水、电等生活设 施。 估价对象建成于 2000 年初，维护保养情况较好，成新率为 87%。该估价对象所 处住宅小区东至正源南街，南至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。该区域的各种 基础配套设施及生活服务设施较为齐全。 四四、估估价价目目的的 为出售该房产提供价格参考依据。 五五、估估价价时时点点 2013 年 1 月 1 日。 6 六六、价价值值定定义义 本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、银 川市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值 是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合 理价值应是公开市场价值。 委估房地产的价格定义为：建筑物为框架剪力墙结构，用途为住宅，经济耐用 年限为 70 年，已使用 12 年，尚可使用 58 年；委估宗地法定使用年限为50 年(从 2000 年 11 月到 2050 年 11 月)，即委估宗地剩余使用年限为38 年。按 房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限38 年计的市 场价格。 七七、估估价价依依据据 （一） 行为依据 委托评估函 。 （二）法律法规依据 1.中华人民共和国土地管理法 。 2.中华人民共和国城市房地产管理法 。 3.房地产估价规范 （GBT 502911999） 。 4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。 5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。 （三）产权依据 房地产权证银房权证字第 7894 号 （四）其他依据 (1)评估约定书 (2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料; (3)本公司掌握的有关资料。 7 八、估价原则八、估价原则 合法原则 公平原则 最高最佳使用原则 替代原则 需求与供应原则 估价时点原则 协调原则 综合分析原则及多种方法比较原则 九、估价方法九、估价方法 估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析， 根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和银川市房地产市场的实际 情况，决定采用市场比较法和成本法来测算委估房地产的价格。 十、估价结果十、估价结果 通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为肆 拾叁万零七百圆整 十一、估价作业日期十一、估价作业日期 2013 年 1 月 1 日至 1 月 3 日。 十二、估价报告应用的有效期十二、估价报告应用的有效期 本估价报告有效期为壹年，即从2013 年 1 月 1 日至 2014 年 1 月 1 日。 十三、估价人员十三、估价人员 估价师签名 资格证书号 吴建勇 建房估证字 2005035 号 银川万达房地产评估有限公司 二一三年一月三日 银川市金凤区西苑小区房地产技术估价报告银川市金凤区西苑小区房地产技术估价报告 一一 、个别因素分析、个别因素分析 1 估价对象四至 估价对象位于银川市金凤区正源南街 260 号，东至正源南街，南至黄河东 路，西至丽园巷，北至祥安巷。 2 估价对象概况 估价对象位于银川市金凤区西苑小区 3 号 3 单元 301 室。 估价对象状况一览表估价对象状况一览表 项目名称西苑小区 3 号 3 单元 301 室 项目位置银川市金凤区正源南街 260 号 建筑结构框架剪力墙 楼层 6 土地使用权类型出让 土地使用权用途住宅 土地使用面积（m2） 83.13 共有情况单独所有 房屋所有权人与土地 使用权人 张永军 房屋性质商品房 规划用途住宅 二、区域因素分析二、区域因素分析 1 地理位置：估价对象位于银川市金凤区正源南街 260 号，东至正源南街，南 至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。 2 交通便捷度：估价对象向约东 600 米为正源南街，周边公交线路有 21 路、34 路、49 路、1 路、11 路、18 路、105 路，道路通达性和便捷性较好。 3 公共配套设施：商务配套主要有中国工商行宁夏分行、宁夏银行西城支行等。 生活配套设施如购物场所、邮电局、饭店等较齐全，周边公共配套设施基本满 足商务活动和日常生活的需要。 4 周边环境： 综合商场：双宝菜篮子丽园店、新华百货超级购物广场、新华百货良田购物中 心 医 院：宁夏残疾人康复中心、宁夏人民医院分院、新协和医院、宁夏眼科医院 邮 局：中国邮政凤凰南街邮政所、北塔邮政所 银 行：中国工商银行宁夏分行、宁夏银行西城支行、建行西桥支行 公 园：银川市中山公园 学 校：宁夏北斗星外国语学校、金凤区第六小学、银川唐徕回中 宾馆酒店：凯元宾馆、国安宾馆 娱乐餐饮：红兜兜串串香丽园店、天威保龄中心 5 基础设施状况：估价对象位于银川市市中心，市政基础设施齐全，区域土地 的水、电、气、暖、通信、宽带等官网均已接通。 三、市场背景分析三、市场背景分析 1 总体市场状况分析 在限购、限贷和加大保障性住房建设等一系列政策措施的作用下，银川市 商品住房价格涨幅逐步趋缓，房地产投资和住房消费逐步趋于理性。 （1）从区域发展环境看，一方面，银川是宁蒙陕甘毗邻地区 500 公里范围内的 区域性中心城市，辐射带动作用较强；另一方面，随着“两个最适宜”城市的 全面建成，城市化进程加快，城市功能的进一步完善和城市品位的提升，会吸 引周边地区更多的人到银川投资、置业、居住。 （2）从经济社会发展趋势看，预计 2015 年银川市总人口达到 220 万，其中非 农业人口 160 万，城市化率“十二五”末达到 73%左右，年均增长 1.5 个百分 点，城市人口的不断增加，城市规模的扩张，必然导致银川市住宅供应及住房 需求持续增长。 （3）从住宅产业自身发展看，银川市房地产市场与经济发达城市相比还有较大 的发展空间，在西北省会城市中处于中等水平，房地产投资、需求将会较快增 长。房地产作为保值增值的首选投资理财产品，已经逐步被老百姓所认可，而 住宅投资又是房地产投资中最易操作、最为平稳的产品，因此未来对住宅的投 资性需求也将逐步增长。 综合近年来银川市住宅市场供需、价格情况，参照国内一线城市的发展经 验，以及住宅市场发展的一般规律，可以初步判断，在国家宏观经济政策调控 下，银川市住宅价格总体保持基本稳定态势。随着房地产市场调控力度的不断 加大，限价房、经济适用住房等保障性住房以及小户型普通商品住房的大量上 市销售，既增加了住房供应数量，也稳定了居民对住房价格的预期；在房价涨 幅低于城镇居民收入增长幅度的条件下，有购房能力的中等收入群体的房价收 入比可保持目前水平，甚至会有所降低，同时伴随着住房困难的中低收入家庭 逐步实现应保尽保，即使高收入群体的房价收入比有所提高，总体房价收入比 仍相对保持在一个稳定的水平，甚至会有所降低。 2 西苑小区基本状况分析 估价对象西苑小区位于银川市金凤区正源南街 260 号，交通便利，可乘坐 21 路、34 路、49 路、1 路、11 路、18 路、105 路到达；宁夏北斗星外国语学 校、金凤区第六小学、银川唐徕回中毗邻此处，学区完善；周边综合商场，公 交，医院，银行，邮政所等生活周边设施齐全，出行和生活较为便利，小区布 局合理，不同楼层采光效果均良好，最大程度的做到小区绿化面积合理，环境 优雅，生活便利，物业管理优秀，治安良好。 西苑小区价格走向西苑小区价格走向 西苑小区租房价格西苑小区租房价格 四、最高最佳使用分析四、最高最佳使用分析 委估房地产位于银川市金凤区区，周围多为商铺、企业，配套设施齐全， 交通便捷,人流量大。委估房地产同时位于技术开发区东侧，现作住宅用，这和 规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保 持现状用途为最高最佳使用。 五、估价方法选用五、估价方法选用 根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)，常 用的房地产估价方法有收益还原法，市场比较法，假设开发法，成本法等，估 价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结 合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此评估中，考虑到估价对象为住 宅的实际情况，选用市场比较法，成本法作为本次评估的基本方法。 1 由于西苑小区在金凤区，象估价对象这种普通住宅比较案例较多，所以采用 市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值。市场比较法 是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类 似房地产的成交价格做适应的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法。由于估价对象为住宅用地，是一种比较常见的物业类型，可采用市场 比较法。根据替代原理，在同一供求范围内的类似地区，选取在较近时期内发 生的、相同用途物业的交易案例进行市场比较、修正，可求取估价对象的比准 价格。根据银川市人民政府文件，可通过对该地段上的住宅基准地价进行个别 条件系数修正，求出估价对象的基准地价修正价格。 2 由于本次估价对象为住宅，用途为自住，因此本报告采用成本法测算估价对 象作为一般商品房的房地产市场价格。成本法是指求取估价对象在估价时点的 重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的 方法。 3 本报告采用市场比较法和成本法两种方法，从不同角度反映了估价对象的房 地产价值。 4 综合分析以上两种方法测算的房地产价值，采用加权平均法求出土地的最终 地价结果。 六、估价测算过程六、估价测算过程 市场比较法 采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产 档次市场价 格进行比较，根据估价人员对 银川市金凤区房地产市场的了解，分别选取 如下可比实例： 1. 确定比较因素 实例 比较项目 待估房产 （西苑小区） 紫园小区绿园小区夏盛小区 坐落位置金凤区正源南街金凤区郑源南街正源南街绿园 巷 金凤区郑源南街 交易时间2002/32005/112007/52004/11 用途商业商业商业商业 交易情况正常正常正常正常 交易方式出让提供依据出让出让出让 中心职能总 数 2222 基础设施状 况 较好较好较好一般 公交流量较好较好较好较好 人流量较好较好较好较好 商业繁华程 度 一般一般一般一般 区 域 因 素 区域交通管 制 一般一般一般一般 附近公交情 况 较好很好较好较好 临街宽度 （m） 81066个 别 因 素 面积（m2）83.13858982 房屋形状长方形长方形长方形长方形 停车状况一般一般一般一般 2. 确定比较因素系数见下表 项目 比较因素 待估房产 紫园小区绿园小区夏盛小区 交易时间 10010010299 交易情况 100100100100 中心职能总 数 100100100100 基础设施状 况 10010010098 公交流量 100100100100 人流量 100100100100 商业繁华程 度 100100100100 区 域 因 素 区域交通管 制 100100100100 附近公交情 况 100100100100 临街宽度 1001039898 房屋形状 100100100100 个 别 因 素 停车状况 100100100100 3. 比准价格确定 项目 比较因素 紫园小区绿园小区夏盛小区 房地产价格 （元/m2） 552953324999 交易时间 100/100100/102100/99 交易情况 100/100100/100100/100 中心职 能总数 100/100100/100100/100 基础设 施状况 100/100100/100100/99 公交流 量 100/100100/100100/100 人流量 100/100100/100100/100 商业繁 华程度 100/100100/100100/100 区 域 因 素 区域交 通管制 100/100100/100100/100 附近公 交情况 100/100100/100100/100 临街宽 度 100/103100/98100/98 房屋形 状 100/100100/100100/100 个 别 因 素 停车状 况 100/100100/100100/100 比准价格 536753295201 根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则： （536753295201）3=5299 元/m2 (二) 成本法 1 成本法的基本公式 房地产价值=重新构建价格-折旧 新开发的房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 +销售税费+投资利息+开发利润 2 估价过程 假设估价对象的市场价值为 V 土地取得费=土地购置费+土地税 =900 x (1+3%)=927 开发费=建筑费+转业费 =2419.28 x (1+8) = 2612.82 元 投资利息=900（13）（1+6.15%）2-1+2612.8260%(1+6.15%) 1.5-1 +2612.82 40%(1+6.15%)0.5-1 = 293.52 销售税费=房地产市场价值6%=6%V 管理费用=房地产市场价值的 x5.5%=5.5%V 利润=（土地取得费+开发费）20% =900（1+3%）+2612.8220% =707.96 市场价格= 土地取得+开发费用+投资利息+销售税费+利润+管理费用 V =927+2612.82+293.52+6%V+5.5%V+707.96 即 V=5131.42 折旧价格 =市场价格 x1.2%=1.2%V=61.56 最后 V=5131.42-61.56=5069.86 元/ 七、七、 估价结果确定估价结果确定 采用市场比较法和收益法测算的结果如下： 市场比较法 总价=44.05 万元 单价=5299 元/m2 成本法 总价=42.095 万元 单价=5069.86 元/ 上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值，因此，本报告利 用简单算术平均法取得最终结果： 总价43.07 万元 （大写金额为肆拾叁万零七百圆人民币） 单价5184.43 元/ 银川万达房地产评估有限公司 2013 年 1 月 3 日 附附 件件 1、估价对象区域位置示意图。 2、估价对象现状利用照片复印件。 3、选取得比较实例的照片复印件。 4、估价对象实地勘察表。 1、估价对象区域位置示意图 2、估价对象现状利用照片复印件 目前作为住宅 3、选取的比较实例的照片复印件 绿园小区 夏盛小区 紫园小区 4、估价对象实地勘察表 房屋坐 落 金凤区正源南街 260 号 房屋所有 权人 张永军房屋所有权 证号 土地证 号 使用权 类型 私有土地面积 土地使用权终止 日期 土地形状 矩形房屋登记 用途 住宅建筑面积 83.13 建筑结构：框架剪力墙 标的所在楼层/总楼层：3 / 6 层 使用状 况 自用 空置 出租层高(米)：3成新率： 70% 现状用 途 住宅办公商 铺 户型结 构 2 房 2 厅 1 厨 1 卫 1 阳 建成时间： 2000 年 朝向： 南 使用状 况 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏 危房评估目的：出售 维修保 养 良好一般较 差 通风采 光 良好 一般 较差 物管类型：小区大 院单体楼封闭半 封闭开放 公交线 路 有 无 共 条线路步行 2 分钟 地铁 站 有无 步行至该地铁站口约 分钟 步行至 汽车站 2 分钟 景观 公园小区园景望江人工湖山球场 泳池无 小区配套： 房屋间 距 车位 比重电 梯 部客梯 货梯每层 户 无 完好基本完好一般损坏严 重损坏 临街状 况 使用 状况 通讯电话 有线电视 网络 完好水 电 明敷暗敷无 完好基本完好一般损坏严 重损坏 管道煤 气有 无