房地产业资料汇总.doc

本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。 房地产业资料目录一、最新实务21.住房契税优惠综述22.以前的资产损失应在发生年度扣除33.低利润率存疑点寻找查账突破口34.房地产企业税收漏洞警示及实务梳理35.拆迁补偿收差价的财税处理36.“城中村”改造项目不能享受棚户区改造的有关税收优惠政策37.房地产企业收到政府给予的拆迁补偿的税务处理3二、最新咨询31.一个项目涉及不同性质的开发产品如何确定增值额？32.同一项目分次开发土地增值税要分别清算？33.人防设施清算时能否作为配套设施？34.房地产企业售房合同怎样缴纳印花税？35.宗地容积率低于0.5时如何计算房产税？36.用股东借款与其他企业合作建房如何纳税？3最新实务住房契税优惠综述契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税。我国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。新中国成立后颁布的第一个税收法规就是契税暂行条例。1997年7月7日国务院重新颁布了中华人民共和国契税暂行条例，于1997年10月1日起施行。契税实行3%-5%的幅度比例税率，个人购买住房各地一般都按3%征收契税。一、个人购房契税优惠以前强调“普通住房”及“首次购房”为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，财政部、国家税务总局于1999年7月29日发布了关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号），规定对个人购买自用普通住宅，减半征收契税。各地一般都是按照最低税率3%减半（即1.5%）征收的。普通住房的认定，原则上应同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地可在上述标准基础上适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20%.大部分省市都按20%的比例向上进行了浮动，即普通住房的单套建筑面积应在144平方米以下、实际成交价格应低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。不符合普通住房标准的，为非普通住房。为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合发布了关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号），规定对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。针对很多投资客采用与未购买住房的亲友联名购房的方式，来获得首次购房契税优惠的现象，2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（财税201013号），规定对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。二、个人购房契税优惠现在强调“家庭唯一住房”为遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场健康发展，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日下发了关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财税201094号），对房地产交易环节契税的征收作出了如下调整：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。也就是说，个人购买普通住房但不属于家庭唯一住房，或者个人购买非普通住房，均无契税优惠。个人购买住房的契税优惠，以前强调“普通住房”和“首次购房”，现在则强调“家庭唯一住房”。只要不是家庭唯一的住房，就要征收3%的契税。比如父母名下有房，以未成年子女名义购买90平方米及以下普通住房，尽管未成年子女是第一次购房，但在该家庭属二套房，以前按1%缴纳契税，现在则要按3%缴纳契税，一套价值100万元的房子，要多上缴契税20000元；再比如一户家庭想再买一套90至144平方米的普通住房，以前契税按1.5%征收，现在由于属二套房，也要按3%征收契税，一套价值100万元的房子，要多上缴契税15000元。此次国家调整契税优惠政策，无疑将增加购房税费成本，从而进一步遏制楼市投机行为。为了加强契税征收管理，征收机关首先应查询纳税人契税纳税记录。如果无记录或有记录但有疑义，应由纳税人提供房地产主管部门查询纳税人家庭住房登记记录的书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报。依据税收征收管理法的规定，进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金（每日万分之五），并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。三、其他取得住房的契税优惠根据有关规定，个人以下列方式取得住房不征收契税：继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承房屋权属；婚姻法规定属于夫妻共有的房产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方；对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭房产；将个人创办的独资企业、一人有限责任公司的房产更名至自己名下。另外，承受停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等与房屋相关的附属设施，如果是与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率。个人购买了可以享受契税优惠的住房，如果同时也购买了相关的附属设施，可将其与房屋统一计价，一并享受契税优惠。个人购买住房时，还应关注当地房屋契税计税价格核定情况。为完善契税征管制度，堵塞征管漏洞，大部分省市都实行纳税申报成交价格（包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益）与计税价格相比较的办法。申报成交价格高于财政部门核定的计税价格的，按申报成交价格计征税款；申报成交价格明显低于财政部门核定的计税价格且无正当理由的，按财政部门核定的计税价格计征税款。现实中当购买住房成交价格明显高于计税价格时，很多纳税人都采用签订“阴阳合同”的方式来避税。需要指出的是，这种避税方式除了可能面临交易风险外，也产生了相应的税务风险，因为税收征收管理法规定纳税人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。 返回目录以前的资产损失应在发生年度扣除近日，某房地产公司的财务负责人李某向当地国税局所得税科反映：多年前，该企业发生了一笔306万元的应收账款一直无法追讨，企业于2009年3月向法院起诉追缴欠款。鉴于债务人的偿还能力有限，在法院的调解下，2009年6月该房地产企业与债务人达成调解协议，债务人在2009年12月31日前偿付原债务的50%，即153万元，其余的一半则免于偿还。这样，该房地产企业在2009年度就发生了153万元的坏账损失。后来，李某看到了财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知（财税200957号）第四第（四）项的规定，对于债权人与债务人达成债务重组协议而无法追偿的债务损失，纳税人可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除。便在没有向主管税务机关申请批准资产损失税前扣除的情况下，在2009年进行了会计处理，并在2009年的年度企业所得税申报表中申报扣除了153万元的坏账损失。然而，在最近当地国税局稽查局对该房地产企业2007年2009年度企业所得税纳税情况进行检查时，发现该房地产企业2009年度发生的153万元的坏账损失既未向主管税务机关申请报批也未向主管税务机关进行专项申报扣除，决定不准其在2009年度税前扣除，企业需补缴所得税38.25万元。李某问：既然在2009年度发生的坏账损失在2009年度不能税前扣除。那么，能否补报一下手续在以后年度扣除呢？首先，对于在2009年度发生的坏账损失，依照当时企业资产损失税前扣除管理办法（国税发200988）的规定，须经过主管税务机关审批方可扣除。未经审批自行扣除是违规的。当地国税稽查局要求企业补缴2009年度税款是正确的。其次，按照企业资产损失所得税税前扣除管理办法（国家税务总局公告2011年第25号）第五条规定，企业发生的资产损失，应按规定的程序和要求向主管税务机关申报后方能在税前扣除。未经申报的损失，不得在税前扣除。同时，按照该公告第三条、第四条、第六条和第五十二条的规定，企业实际资产损失（是指企业在实际处置、转让资产过程中发生的合理损失），应当在其实际发生且会计上已作损失处理的年度申报扣除；企业以前年度发生的资产损失未能在当年税前扣除的，可以向税务机关说明并进行专项申报扣除。其中，属于实际资产损失，准予追补至该项损失发生年度扣除，其追补确认期限一般不得超过5年。因此，该房地产企业现在可以就2009年度发生的坏账损失向主管税务机关说明并进行专项申报扣除。由于该房地产企业2009年度发生的坏账损失属于实际资产损失，向主管税务机关说明并进行专项申报后必须在2009年度进行扣除，而不能在以后年度扣除；若在2009年度税前扣除后出现2009年度多缴税款的情况，则应依照国家税务总局公告2011年第25号第六条第二款的规定，可在追补确认年度企业所得税应纳税款中予以抵扣，不足抵扣的，向以后年度递延抵扣。 返回目录低利润率存疑点寻找查账突破口案例某税务检查组近日到甲房地产开发公司进行例行检查。检查前的案头分析发现，甲公司的利润率远低于行业平均利润率，检查和揭示利润率偏低的原因自然成为检查组的首要任务。检查组仔细检查并比较了被检查年度甲公司竣工的一大一小两个商品房项目（都是框架结构）的成本内容。两个项目已完工的建筑面积差异较大，检查组测算了单位建筑面积的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建安成本等主要指标。经过比较发现，两项目的前期工程费、基础设施费、配套设施费变化不大，但土地成本、建安成本却存在很大差异：大项目单位建筑面积的土地成本远小于小项目，而大项目单位建筑面积的建安成本又远大于小项目，两项目单位建筑面积的开发成本却相差无几。检查组周组长为此请甲公司财务科徐科长予以解释。徐科长说，由于大项目的征地时间较早，当时发生的征地拆迁成本较低，而且大项目的容积率偏高，由此造成大项目单位建筑面积的土地成本偏低。施工中，大项目采用了新型节能墙体材料，建筑要求较高，由此造成大项目单位建筑面积的建安成本偏高。由于找不到问题的突破口，周组长重新思考土地成本和建安成本的问题。他觉得徐科长的解释乍一听很有道理，但仔细分析还是有疑点。由于大项目每平方米建筑面积分摊的土地成本小于小项目近900元，而每平方米建筑面积分摊的建安成本又大于小项目800多元，达2600元，而当地房地产开发正常建安成本为1800元左右，45%的建安成本差异值得怀疑。于是，周组长决定检查甲公司新型节能墙体材料的耗用情况。在对甲公司两项目分别使用节能砖和普通砖的情况进行比较分析后发现，节能砖的价格仅是普通砖价格的1.4倍，从大项目对节能砖的实际耗用量、耗用金额及所占建安成本的比例来看，根本不可能使得单位建筑面积分摊的建安成本高出45%.随后，周组长专门对甲公司两项目所耗用的主要规格的钢筋、商品混凝土、水泥、沙石、防水材料等主要耗材分别进行了统计，并计算了两个项目单位建筑面积所耗用的上述耗材，发现大项目单位建筑面积所耗用的上述耗材明显高于小项目。对此，徐科长不得不承认了存在的问题。原来，甲公司在开发大项目时使用了新型节能墙体材料，该材料能够在一定程度上保持室内的温度，起到冬暖夏凉、节能环保的功效。甲公司在宣传该项目时提出了节能环保的新概念，并借机将房价提高了1000元。由于使用新型节能墙体材料所增加的成本有限，如果整个建安成本不上来，将产生很高的计税利润。为了降低利润，甲公司决定提高主要耗材的成本，考虑到仅提高一种材料的成本很容易暴露问题，于是采取了同时提高多种耗材成本的方法，由公司业务人员用购进的假材料发票或用虚开、多开的材料发票作材料购入并领用，从而导致单位建筑面积所耗用主要规格的钢筋、水泥、沙石等明显提高的情况。经检查组统计、计算并经甲公司复核认可，甲公司采取上述方法一共虚列了建安成本1172.5万元。最终，甲公司受到了处罚。分析上述案例给税务检查人员带来两个提示：一是注意开发商的营销行为带来的连锁反应。开发商为促销商品房推出一些新概念，往往会借机抬高房价，尽管开发商会为新概念付出一定的成本，但房价的上涨幅度要远大于为新概念付出的成本。此时，开发商为了防止因提高利润而增加所得税税负，会采取各种手段降低账面利润，虚增成本则是最常见的手段。二是明白商品房耗用材料的数量有定额。尽管检查人员不一定精通建筑物耗用材料定额方面的专业知识，但必须知道商品房耗用的各种材料之间存在一定的比例关系，不同结构的建筑物对材料耗用的种类和比例存在差异。 返回目录房地产企业税收漏洞警示及实务梳理随着税收政策不断完善，房地产业税务管理的不断加强，打击房地产业偷漏税的手段不断严厉，房地产企业的涉税风险的广度和深度在进一步加强。结合实际工作经验，笔者将房地产企业存在的主要涉税问题进行列举并就涉税风险的化解策略作一提示。一、涉税问题列举（一）以明显偏低价格销售商铺少计销售收入如某商城低价销售关联企业及投资人商铺141套，建筑面积8200，采取低价销售少计销售收入4，841万元的方式逃避地方税收。按税法规定应补缴少计销售不动产收入的营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税等，并补缴税款滞纳金。低价销售金额=（正常销售均价-低价销售均价）*低价销售面积（二）住宅销售收入未申报纳税截止2010年12月，住宅销售收入2761.12万元，未有纳税申报，金额挂预收账款账户。按要求进行纳税调整。（三）支付地价费用无合法凭证确认地价款结算金额：15660.23万元，取得合法凭证7489.1万元，地价支付费用无合法凭证8171.13万元，不得税前扣除。（四）多计开发成本某建安工程项目结算同实际建安成本差异4，000万元，建安合同金额13，850万元，双方确认结算金额16，500万元，已开发票列入成本金额：20，500万元，多开票9份金额4，000万元。包括：1、开具前期费用535万元。截止2009年9月，经贵公司和某建安单位双方确认的文书证明，应开具建安发票15份，实际开具建安发票24份，列入该项目开发成本，两者差异535万元。2、自购的建筑材料2，385万元，用于自建办公楼。以公司名义开票购置钢材水泥2，385元，且订立合同时间为工程竣工后的2008年12月。3、后期的绿化费用1，080万元。前期的绿化工程由关联公司承办，项目金额为120万元，后期的绿化完善工程由其关联子公司完成，费用金额1，080万元。（五）建安成本畸高表见附件。（六）公共配套设施支出无成本对象（七）增加注册资本未缴印花税转为资本公积的资金4，919万元，记入资本公积土地评估增值部分4919万元，按照0.05%的税率计算，应缴未缴印花税24，595元。（八）现金捐赠超标准税前扣除2010年度实际公益性现金捐赠1，200万元，利润总额6200万元，对于企业的赠款捐物，企业所得税法第九条规定：“企业发生的公益性捐赠支出，在年度会计利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除”。2010年可税前扣除金额744万元，应调增应纳税所得额456万元。（九）项目列支愈期借款利息某项目2008年5月完工，逾期支付2009年支付借款利息188万元，2010年支付借款利息49万元，合计列支愈期借款利息237万元。二、涉税风险因素分析房地产开发企业的特点是生产周期长，投资数额大，市场风险不确定，是集房地产开发建设，经营管理和服务为一体，以第三产业为主的产业部门。也是涉税政策最多、政策变化最快的一个行业。当前房地产税收总体偏重，主要是结构不合理，开发环节和交易环节重、持有环节轻。同时，房地产企业土地取得模式和房地产开发方式多种多样，是一个复杂的系统工程，需要经过计委、建委、土地、规划、房产、银行等多个相关部门的审批、许可与监督，这些行政部门的政策又层出不穷，纷繁复杂，导致房地产企业在税收问题、合同管理及经营中极易产生法律纠纷，另外在会计核算方面又赶上近几年财务会计制度的改革，导致房地产企业涉税隐患异常严重。加大房地产开发企业涉税风险的原因是税收政策滞后，税收管理不到位，纳税人纳税意识等原因造成的。目前，房地产业是高收入，高所得，高税负，高风险的行业，房地产业的税收存在的问题已引起各级税务部门的高度重视，各地税务机关加强房地产业的税收管理的措施不断出台，如项目管理，信息比对，一体化管理，以票控税，清算管理，纳税评估等。打击房地产业偷漏税的税务检查也不断加强，房地产行业已经连续多年被国家税务总局列为专项检查的重点行业。目前，国税总局已有对土地增值税立法的计划，藉以消除土地增值税缴纳计算和程序灰色空间。大型房地产公司有好几十家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利用为提高成本的工具。假成本、假发票的基本操作手段也在国税总局的关注之下。国税总局稽查注意到了关联公司之间的问题，调查不仅针对房地产企业，也对其下属子公司和关联企业逐个进行调查。三、涉税主要风险警示（一）以明显偏低价格销售的涉税风险能否按低价，主要看低价转让的理由，如果以不公允价格转让给关联方，或者按公允价格转让但隐瞒部分收入，导致账面的转让价格偏低，都是违反税法的行为，前者属于避税行为，后者属于逃税行为。公司应当有向主管地税机关说明低价转让的合理理由，此理由应当符合经营常规，如因公司资金紧张急于变现，或能够找到当地同期同类转让价格相当的房产作为参照物等等。否则，由于计税依据明显偏低，可能会遇到税务机关调整的问题。中华人民共和国税收征收管理法第三十五条第六项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。（二）销售收入未申报纳税的涉税风险房地产收入环节涉及营业税，城建税，教育费附加，预征的企业所得税，预征的土地增值税，印花税，涉税风险大，是税务检查的重点环节。房地产开发企业将预收的账款（预收售房款）不及时进行账务处理或将预收账款计入其他应付款等科目都会增加涉税风险。房地产企业应加强以上项目的核算，减少涉税风险。按照新企业所得税法，房地产企业的商业行为如果是以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，不管这种行为在法律、财务或商业上是否合理，在税务上都有可能被认为不具备合理的商业目的，税务机关有权进行纳税调整。（三）支付地价费用无合法凭证的涉税风险地价款是税务检查的重点，涉税风险比较大，在购买土地使用权的环节，可能涉及契税，耕地占用税，印花税等，购买土地使用权的成本的真实性，还关系到土地增值税和企业所得税的扣除问题，由于购买土地使用权形式多种多样，应该取得合法真实的发票入账，在实际业务中，有时因种种的原因，很难取得合法真实的发票，这样很可能被税务机关不按规定取得发票处罚。同时由于不按规定索取发票，造成对方偷漏销售不动产或无形资产营业税，城建税，教育附加，土地增值税，企业所得税和个人所得税，印花税等，按发票管理办法的第三十九条规定违法发票管理法规，导致其他单位或个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款。不按规定索取发票，实质上是卖方转稼税负，买方去税务机关代开发票，还要上税。风险防范，在购买土地使用权时，应在合同条款中明确卖方必须提供合法发票，同时注意价款结算方式，应全额通过银行结算，避免大额现金结算，避免一方列开发成本（地价款），一方长期挂应付账款，长期不结算价款，从而减少涉税风险（四）多计开发成本的涉税风险1、多开具工程的“前期费用”发票。一是税票无建筑商印章，二是开支项目未有列示清单，三是前期费用无预算，四是未有取得相关的发票对应。若税务机关一旦查出，将不得在税前扣除，要能承担巨额的税额支出。2、以公司名义购置建筑材料列入装修费用。一是供货合同在工程竣工且销售的情况下签订和采购，与事实不相符合；二是简单装修售房条件下，少量的装修工程消耗大量的钢材水泥于情理不符：三是购置的建筑材料（甲供材料）未有按规定交纳营业税及其附加。显然，该项装修支出也不会得到税务机关认可。3、后期绿化费用列入开发成本。（五）建安成本畸高的涉税风险1、从建筑施工合同中的一些约定事项看，可以验证成本、费用支出是否合理，比如合同约定的承包方式，就可以大体划定计入开发成本的项目范围。一般来说，在包工包料的总包方式下，计入建筑安装工程费的支出项目应为“工程费”而不应是其他项目。在总包方式下企业以大量“材料费”计入开发成本的现象。这时的材料费虽然取得或可以取得相应的发票，但已明显与合同约定的条款不符，能否计入开发成本总额需要推敲。2、从财务核算角度看，合同标的金额就应当是开发成本的金额，所以，该金额对于财务核算及涉税事项意义重大，应是税收审核所应关注的首要因素。从理论上说，合同标的金额应与最终的支付金额完全一致，但由于合同执行过程中各种特殊情况的出现，一般会有一个比较合理的差额，所以，最终确定的金额应以实际收支的金额（企业收到发票的金额）为准。成本项目有4种状态：一是有合同又有发票，应该确认成本；二是有合同无发票，可以暂时确认成本，但最终应以实际支付金额确定成本；三是无合同有发票，一般情况下将不予确认成本；四是无合同无发票，不能确认成本。从这4种状态可以看出，一个成本项目的支出缺少了合同金额就基本失去了确认的可能。3、以上简析可见，该项目工程建安成本畸高，涉税风险极大，若地方税务机关实行查账征收有可能补缴巨额的税金，主要包括企业所得税和土地增值税。如果开发商无法按清算要求提供开发成本核算资料，或提供的开发成本资料不实、鉴证报告有问题，或虚报房地产开发成本的，税务部门应按核定办法扣除开发成本。如深圳市2008年商品房建安造价标准为1，540元/（深地税发2007206号），地税部门将制定分类房产单位面积建安造价表，如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表又没有正当理由，地税部门也将按核定办法予以扣除。（六）公共配套设施支出无成本对象的涉税风险1、是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。2、是否向关联企业发包或分包工程，人为提高建安费用，转移利润。在核算开发产品成本时，不分成本对象一把结转，期间费用也不按成本对象归集，完工产品也不管销售与否统统结转成本。对房地产开发产品的主要成本核算和税前扣除原则性的规定：即属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊.其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除.由此可见，不分成本对象归集分摊成本和核算税前成本扣除，都要作纳税调整。（七）高转开发成本的涉税风险高转成本，如二期成本进一期成本，以购代耗，高转开发成本，高转库存商品，也是税务检查关注的重点环节，房地产企业应正确进行成本核算，不得虚列成本，正确结转房地产开发成本，正确结转地价款在各期、各开发项目之间的分配，开发成本在各期的分配，开发产品在已售，未售之间的分配，减少涉税风险。（八）增加注册资本未缴印花税的涉税风险根据有关规定，记载资金的账簿，按“实收资本”与“资本公积”合计总额0.5贴花，因此，企业应补纳（贴）印花税额。不按规定在其资金账簿上补贴印花税，违反了印花税暂行条例，根据财政部、国家税务总局关于印花税违章处罚问题的通知，税务机关有权作出如下处理：（1）补缴印花税；（2）处以应补缴印花税款3倍的罚款。四、防范化解涉税风险的措施（一）熟练运用税收政策房地产企业共涉及营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、车船税、印花税、土地使用税、房产税、契税、耕地占用税。代扣营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、代收的契税等。应当根据企业自身实际及其经营特点，通过利用税收政策差异，分析研判税法的漏洞、不足，合理选择确定税收规划方案，应对税务机关的例行检查和税款清算。（二）实施税务风险评估合理控制税务风险，防范税务违法行为，依法履行纳税义务，避免因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉损害。企业应全面、系统、持续地收集内部和外部相关信息，结合实际情况，通过风险识别、风险分析、风险评价等步骤，查找企业经营活动及其业务流程中的税务风险，分析和描述风险发生的可能性和条件，评价风险对企业实现税务管理目标的影响程度，从而确定风险管理的优先顺序和策略。（三）严格履行纳税义务房地产企业流转税、土地增值、及企业所得税、不包括个人所得税整体税费约占收入的15%左右，相对其它行业而言，税负偏重，这就要求房地产行业的纳税人对自已总体税负要有清醒的认识，不断提高纳税意识，守法经营，依法纳税，合理合法取得税后利润。（四）自我约束控制风险1、做好自查自纠及时采取应对措施，化解项目先期税负风险，有效解决商业目的与税务目之间的分歧。2、化解涉税风险在实际工作中要具体问题具体分析，谨慎操作，把具体业务做实、做细，将涉税风险化解到最低水平。3、进行税收筹划在充分理解税收政策的同时，进行必要、合理的税收筹划，尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。在专业人士的指导下，进行节税操作，用最小的代价获取最佳的、合理的筹划方案，并取得可观的经济效益。4、进行必要的账务调整纳税自查中查出的大量错漏税问题，多属因账务处理错误而形成的。在查补纠正过程中必然涉及到收入、成本、费用、利润、税金的调整问题。如果只办理补退税手续，不将企业错误的账务处理纠正调整过来，使错误延续下去，势必导致新的错误和错漏税，造成重复补退税问题，也使企业的会计核算不能真实反映企业的经营活动状况。因此，为了真实反映财务状况和经营成果，防止新的、重复的错误发生，必须做好补退税后的调整账务工作，使错账得以真正纠正。 返回目录拆迁补偿收差价的财税处理房地产开发企业异地购房安置拆迁户，难以实现拆迁与补偿面积一致，由此收取的差价款如何进行纳税处理？例如，德华房地产公司向A房地产公司购房500套用于安置被拆迁户，每套房面积100平方米，价值80万元，德华公司与A公司约定将房屋过户至指定的拆迁安置人。按照拆迁补偿协议，德华公司应补偿被拆迁户人均90平方米，由于购入安置房屋面积较大，对于超出补偿面积的部分，德华公司拟按市场价值1万元/平方米与被拆迁户结算并收取价款10万元，德华公司每套安置房收取的10万元是否涉及营业税？会计处理时应当冲减拆迁安置成本吗？营业税处理时，有人认为，德华公司购入A公司房屋用于拆迁补偿，根据国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函1995549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。本案例中，若认定德华公司购入房屋再行转让，则由于其购置房屋成本价已经确定，无须核定计征营业税。由于购置与转让价格相等，偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分即90平方米补偿不需要缴纳营业税。超过部分即每套10万元，仅需按照购置差额2万元计算纳税。会计处理如下（单位：万元，下同）： 购入房屋借：开发产品 80贷：银行存款 80. 安置补偿借：土地征用及拆迁补偿费 72贷：开发产品 72. 收取差价借：银行存款 10贷：营业收入 10借：营业成本 8贷：开发产品 8.根据实质重于形式的原则，以上纳税和会计处理欠妥当。由于德华公司购入房屋并没有以自己为购买人，而是指定将房屋直接过户给拆迁安置人，德华公司相当于以每套90平方米标准价款72万元支付货币补偿给被拆迁户，被拆迁户委托德华公司以每套80万元购买A公司房屋并支付德华公司手续费2万元。A公司销售不动产发票直接开具给被拆迁户，与德华公司无关。因此，德华公司应以收取的超面积价差2万元按照“服务业代理业”税目申报缴纳营业税。会计处理如下： 购入房屋：借：其他应收款 80贷：银行存款 80. 代购房屋收取差价借：土地征用及拆迁补偿费 72银行存款 10贷：其他应收款 80营业外收入 2.最终，德华公司实际承担的拆迁补偿费支出为72万元，与国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）的“异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费”纳税处理一致。德华公司不需就10万元差额缴纳营业税，仅就收取的代理手续费2万元缴纳营业税即可。 返回目录“城中村”改造项目不能享受棚户区改造的有关税收优惠政策税务机关在对某房地产公司2010年度纳税情况进行检查时，发现企业上半年正常缴纳了城镇土地使用税，而下半年没有缴纳。问其原因，企业会计说公司开发的是“城中村”改造项目，国家出台了税收优惠政策，即财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（财税201042号），免征城镇土地使用税，上半年缴纳的税款正要申请退库。所谓“城中村”，是指在城市总体规划范围内，使用集体建设用地，并以农村集体经济（村民委员会）为组织形式的农民聚居村落。“城中村”改造项目有税收优惠吗？财税201042号文件第一条规定，城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。第七条规定，本通知自2010年1月1日起执行，2010年1月1日至文到之日的已征税款可在纳税人以后的应纳相应税款中抵扣，2010年年度内抵扣不完的，按有关规定予以退税。那么“城中村”和棚户区是一回事吗？“城中村”改造能否享受棚户区的税收优惠政策？为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）精神，扎实推进城市和国有工矿棚户区改造，2009年12月24日，住房和城乡建设部等5部门联合印发了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）。为落实指导意见精神，促进房地产市场平稳健康发展，财政部和国家税务总局出台了财税201042号文件。分析财税201042号文件的适用范围发现，当地的“城中村”和文件中规定的棚户区完全是两码事，主要有三方面不同：一是土地性质不同。“城中村”的土地是集体建设用地，而棚户区是指国有土地上集中连片建设的。二是房屋结构不同。“城中村”是以农村集体经济（村民委员会）为组织形式的农民聚居村落，房屋结构完好，功能健全；而棚户区内简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋。三是批准立项单位不同。当地的“城中村”改造是区政府提出意见，市政府批准的建设项目；而棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目。所以，该房产公司的“城中村”改造项目不能享受棚户区改造的有关税收优惠政策。 返回目录房地产企业收到政府给予的拆迁补偿的税务处理2010年12月，某房地产企业收到当地政府相关部门给予给企业的拆迁补偿款500万元。近日，该房地产公司咨询，该笔款项应作为收入处理还是作为冲减拆迁补偿支出处理？是否需要缴纳营业税？房地产企业收到政府给予的拆迁补偿款，主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税。按照税法规定，3个税种对该项补偿款的税收处理是不同的。企业所得税处理在企业所得税处理方面，政府补偿款项属于财政性资金，视为收入处理不冲减相关成本费用。税务上要判断该项政府补助是否属于不征税收入，如为不征税收入，收到当期不计入当期应纳税所得额，但该项收入所形成的成本费用支出也不能税前扣除。如不属于不征税收入，则应在收到当期计入当期应纳税所得额征税，其支出形成的成本费用也可以按税法规定税前扣除。关于上述企业所得税的处理问题，财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知（财税200987号）规定，对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。文件同时规定，企业将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。例如：该房地产企业2010年除政府补助收入外，当期应纳税所得额为1000万元。如500万元为不征税收入（该项收入当年用于管理部门的管理费用为300万元），则2010年应纳税所得额仍为1300万元（1000+300）。如500万元不属于不征税收入，则应将500万元纳入当期应纳税所得额，其费用支出300万元也允许税前扣除，则该房地产企业2010年应纳税所得额为1500万元（1000+500）。土地增值税处理在土地增值税的处理上，该项500万元拆迁补偿收入应该是冲减拆迁补偿支出，而不是单独作为企业的营业外收入处理。也就是说，该项收入不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。关于上述土地增值税的处理问题，土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，计算增值额的扣除项目，具体为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。文件对土地征用及拆迁补偿费项目范围明确为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。房地产企业拆迁补偿费用全部支出虽然可以作为开发成本，但税法规定的是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除。例如：该房地产企业开发某项目时，购置土地使用权后，实际发生的拆迁补偿支出2000万元，但收到政府拆迁补偿补助500万元，则在计算土地增值税时，构成开发成本扣除项目的拆迁补偿净支出为1500万元，而不是2000万元。同样，500万元补助收入不作为计算土地增值税的项目收入。营业税处理拆迁补偿收入是否缴纳营业税，要视不同情况处理。如果房地产企业征地后自行负责拆迁，而不是受政府委托，其取得的政府补助收入，不属于营业税应税收入，不需要缴纳营业税。如果企业是受政府或其相关部门委托进行拆迁，其取得的拆迁补偿收入，则属于营业税中的“服务业代理业”收入，应就其代理差额收入缴纳营业税。关于上述营业税处理政策问题，国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函2009520号）第二条规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 返回目录最新咨询一个项目涉及不同性质的开发产品如何确定增值额？问：我企业是重庆纳税人，在缴纳土地增值税时，税务部门要求企业分普通住宅、非普通住宅（住宅）、其他用房（商业用房及车库等）三类分别计算增值额缴纳土地增值税。在同一个开发项目（2004年之前的项目），普通住宅增值额为100万元（负数）、非普通住宅增值额1000万元（负数），其他用房（商业及车库等）增值额500万元，按照项目清算整个项目增值额为600万元（负数）。而税务机关按照其他用房增值额500万元计算缴纳土地增值税150万元，住宅类增值额1100万元不计算在内。这种征税行为是否正确？答：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。关于项目清算中不同开发品分别计算增值额问题。重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知（渝地税发2010167号）规定，在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。依据上述规定，对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅不同开发品的，应分别核算增值额。普通住宅增值额为100万元；非普通住宅（包括：非普通住宅、车库、营业用房）增值额500万元（1000+500），因此清算项目中非普通住宅无增值额，不需缴纳土地增值税。 返回目录同一项目分次开发土地增值税要分别清算？问：我公司现有一块土地，分三期进行房地产开发。现在主管税务机关要求按三次进行清算，但是此次开发区发改委的批文只是按一个项目立项，只是人为分为三部分开发（分三次办理规划等相关手续）。请问分三次清算是否合理？假设按税务机关要求清算后，能否到最后合并起来后再缴纳土地增值税？答：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。根据上述规定，对分期开发的项目，应以分期项目为单位清算。企业分三期开发房地产，土地增值税清算时，应分三期进行清算，不能合并一次进行清算。财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第三条规定，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。根据上述规定，企业按分三期项目进行土地增值税清算。各分期项目竣工结算后，应及时对各项目进行清算，多退少补。而不能各分期项目清算后，将三期合并确定多退少补税款。 返回目录人防设施清算时能否作为配套设施？问：我公司为河北省一家房地产企业。请问：1、无产权的地下室如何判断是否为人防设施？2、如果是人防设施的地下室（无产权）是否可以作为配套设施在土地增值税前扣除，取得的地下室销售收入是否并入土地增值税收入？3、如果是非人防性质的地下室（无产权），部分