金沙滩地块考察及判定报告

项目管理手册编 号：kb-kcbg-001版 号：1生效日期：2010-06-07金沙滩地块考察及判定报告编制 日期 2010-06-22 审核 日期 2010-06-22 批准 日期 7 / 7一、 地块位置综述该考察地块位于青岛市经济技术开发区薛家岛，金沙滩路北侧、烟台前村西，面朝大海，距薛家岛轮渡及即将完工的青黄海底隧道都只有五分钟左右车程。二、 地块现状情况分析1、地块地质地貌描述：地块面积约为8120平方米，地形为边线齐整的四边形，南北长110.51米，东西宽80.01米。2、环境污染情况1空气：空气状况良，基本无浮尘；空气清新。2噪音：周围较为宁静，虽然正对金沙滩路，但车流密度不大，街道宽敞，噪音较小。3绿化：正面有宽约20米左右的绿化带，西侧有2000平方米左右的小树林。4土地：无垃圾污染。3、地块用地性质1本地块用地性质为：商业用地。2本地块西侧地块也为商业性质，正在建设希尔顿酒店项目。4、地块优劣势分析优势：1地块位于XX市市近年来经济和房地产发展迅猛的XX旅游度假区，具备旅游地产项目开发先天条件。2地块5公里半径内休闲度假资源较为丰富（金沙滩海岸、游艇俱乐部、星级酒店、大型客货运码头等）。3青岛到开发区海底隧道及跨海大桥的动工，将加速开发区与青岛的融合，优美的海岸景观资源与相比青岛市区较为低廉的房价，必将成就“青岛小浦东”的开发和建设。5本地块附近其他地块已经拍出，区域已建成和在建的别墅、酒店产生的规模效应，加之金沙滩的知名度和优美环境，可使本地块的市政配套进一步加快，人气进一步聚集。6地处绝版位置，此种良好地理位置正在逐步枯竭，稀缺就会产生抢购。后期的销售会便利许多。劣势：1地块面积较小，难以做到大规模开发，设计方案相应也受到一定制约。但小面积地块也可能将开发风险降低不少，从某种意义上说，此种小项目也可以成为我司锻炼开发队伍的课堂。2作为旅游旺角的地产开发项目，在吸引外来旅游、度假的消费者时，青岛开发区同时会受到胶东半岛县域拥有同样海景资源的乳山银滩、荣成石岛、海阳凤城、蓬莱、龙口等区域的客户争抢；反过来说，可供客户选择的海景楼盘城市较多，拥有性价比最高的海岸小城将会备受青睐。三、 地块交通及配套规划情况1、 青黄沟通根据计划，2010年，青岛海湾大桥通车；2011年，青岛海底隧道竣工通车。此举必将带动开发区尤其是薛家岛金沙滩附近的城市发展和人气提升。届时，开发区将告别依赖青黄之间极不稳定的轮渡交通的日子，实实在在纳入“青岛生活圈”内。与青岛之间方便的交通，必将给薛家岛金沙滩的楼市注入一支兴奋剂。2、 城市公共交通开发区及黄岛街道办事处最为主流的公共交通线路皆汇聚于此，1路、2路、18路等多路公交可以将此处居民方便地带往开发区的任何政治经济中心地域，远期的青岛开发区地铁项目更使此处锦上添花。3、 距开发区政府、科技大学、石油大学、佳世客近在咫尺，无论乘私家还是公交车都非常方便。四、开发区金沙滩海景楼盘开发情况统计（见附件1：青岛开发区新盘全库）五、金沙滩旅游度假区房地产市场发展综述开发区金沙滩房地产市场是随着旅游度假区的设立而发展起来的，随着青岛市经济重心西移而逐渐升温。一些有远见的外地开发商纷纷涌入，抢滩开发区市场。1、区域定位主要是用于旅游度假、高收入家庭自用之用。由于交通条件的便利，越来越多的高收入家庭愿意在一个距市中心不远，比较幽静，景色优美的地段购置自己的居所或度假别墅。开发区的经济发达程度、配套设施齐全程度、环境优美程度、交通便利程度，无疑成为这部分人群的首选地区之一。金沙滩作为国内著名的旅游景点，加之海洋节主会场的影响力和影视基地的号召力，无疑会给当地的旅游业发展带来强大的助推力。这也是金沙滩在建高档酒店较多的重要原因之一。2、地段的价值高目前的规划设计已经比较成型，但海边的海景地段，尤其是面朝金沙滩的黄金地段的土地资源已近枯竭，基本已经被各个开发商收入囊中。此地块面积虽小，确实将来很长一段时间内难以再现的土地资源。海底隧道的建成通车更会提升金沙滩旅游度假区的地段价值。3、建筑形态丰富在开发的项目中，别墅、联排别墅、多层、小高层、高层都有，还有酒店式公寓等。小区的绿化率相对要高，容积率低，很适合居住。4、销售状况逐渐看好包括几个别墅项目在内的高档项目的销售情况不错，客户投资很注重项目的档次和品质，看好项目的长远投资。一般在金沙滩投资置业的客户应该算得上是中产阶级，比较富裕，有私家车。六、规划设计方案由于此地块用地性质目前为商业用地，而我司的开发又不能被商业用地的开发限制缚住手脚，因此必须在政策规定的范围内做好周全的开发设想，达到既不违反政策规定，又能达到我司意图的目的。所以我们的开发设想应在表面完全以商业用地的面貌出现（即名义上是商用），但又能为后续转为住宅埋下伏笔（实际上是住宅）。而该地块由于面积所限，在设计布局上可能最好的选择就是后为一栋多层建筑，前为四座双拼别墅的结构。如图：为此我们主要考虑如下三种设想：1、办公写字楼后部的多层建筑以写字楼的名义建设，分户设置办公室，带独立卫生间。厨房以储藏室的名义建设。水、电、网线、有线电视的介入不成问题，以分户供热的名义给每户接入天然气。待工程验收完毕后可以方便地改为住宅公寓设置。前部的四栋双拼别墅（共八套），以独栋办公楼的名义建设，各种配套设施的接入同上。验收后可以不做改动转变为别墅出售。这一设想即可方便的转为住宅公寓和别墅出售，如有合适机会也可一次性作为办公楼出售给驻开发区集团企业。2、度假酒店 仿照青岛五星级的“海景花园”大酒店模式，后部的多层建筑作为酒店客房、餐饮、会议等建设。前部的别墅作为和高档客房。建成后可与酒店管理公司合作，依托金沙滩酒店业的发展，在金沙滩的旅游酒店业占得一席之地。3、公寓式酒店