深圳区域商业市场返租销售案例专题研究.ppt

深圳区域商业市场返租销售案例专题研究,美格行商业地产2011.1,第一部分、社区商业类第二部分、商业街区类第三部分、购物中心类第四部分、专业市场类,社区商业、商业街类返租项目列表,购物中心、专业市场类返租项目列表,第一部分、社区商业类,梅林商业步行街缤纷商业中心燕南路88号万花筒概念购物街,梅林商业步行街,销售背景本项目由我司操作，2006年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售一层，销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的8%，3年合计返还24%，目前售价为：街铺51000元/，内铺28000元/，实现1层100%销售；,经营现状项目商业类型为社区商业，由于2009年初租约到期后，出现经营分散的现象，导致1层内铺一度出现较多转让和空置铺位，经营状况较差，后经物业管理处和业主协商，引进创品淘宝零售品牌进行整租经营，定位潮流精品商业，目前经营局面好转。,缤纷商业中心,销售背景项目2007年发售，1、2层销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的5%，3年合计返还15%，开盘售价为：街铺7万元/，内铺3万元/，实现1层100%销售，2层部分销售，主力店部分自持；每年返租售价总额的8%，,经营现状项目商业类型为社区商业，招商先行引进人人乐超市、肯德基、苏宁电器、必胜客、宅急送和中国银行等品牌机构，符合了该区域主力消费人群的消费需求，项目自开业后经业态调整，目前人人乐超市周边以服饰精品为主，一层部分整租给儿童教育类品牌经营，经营情况较好。,燕南路88号,销售背景项目2006年发售，率先销售街铺，二三层引进主力店沃尔玛后销售内铺，1层内铺销售采用2年返租的方式，每年返租售价总额的8%，2年合计返还16%，开盘售价为：街铺均价76000元/，内铺45000元/，实现1层100%销售，部分商家看中沃尔玛进驻二三层，以及周边麦当劳等次主力店聚集，购买内铺；,经营现状一层定位为外贸服饰精品，通过主力店的人流带动内铺的商业价值，但由于返租期过后，一楼内铺经营分散，人流很难聚集，导致经营情况较差，空铺、转让铺位较多，内铺二手交易困难。,万花筒概念购物街,销售背景项目2002年5月发售，1-4层内铺销售采用15年返租的方式，每年返租售价总额的8%，2002年10月，与深圳市曼哈商业有限公司签订租赁合同，将该物业1楼至4楼整租给曼哈，曼哈于当年10月进场，开办了南山曼哈商场。按照合同约定，2004年6月至9月，万浩盛履行合同，向业主支付了租金。但从2004年10月开始，小业主就再没有收到万浩盛公司的租金。后经调整，2009年8月重新开业；,经营现状目前是政府扶持引导业主共同建立的青年创业基地，对深户人员在此开店创业给予一定的租金减免，项目目前以潮流精品为主，一二三层经营状况较好，四层正在调整中.,第二部分、商业街区类,万科城风情步行街振业城商业街,万科城风情步行街,销售背景本项目由我司操作，2005年发售，销售策略采用先行招商而后带租约销售的方式，分2次销售：第一次2005年6月11日，推出85间商铺，当日售罄，第二次7月24日，推出28间，售出26间，销售总面积的91%（剩余铺位面积大总价高），整体销售状况较好；,经营现状项目先期招商引进华润万家、肯德基、丹桂轩等品牌商家带动整体商业街的经营，其商业街部分与住宅内外分离，人流互不干扰，期间商业经过几轮的调整，目前主要以餐饮业态为主，经营状况较好。,振业城,销售背景本项目由我司操作，于2006年发售，只销售集中商业一层近3000平米，销售策略采用3年返租的方式，3年共返25%，第一年8.3%分成四个季度返还业主，第二、第三年委托经营收益16.7%一次性在铺位的首期款中抵扣。销售期间铺位涨价两次，销售情况较好。,经营现状项目紧邻深惠公路，且紧邻地铁口六约站，但由于周边缺乏人气，商业氛围淡薄，缺少主力店进驻，招商较为困难，集中商业始终处于空置状态，商业街只有一家餐饮商家经营，状况较差。,第三部分、购物中心类,港惠新天地中信地铁商城,港惠新天地,经营现状返租期间统一经营，靠主力店带动，经营状况较好，但目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间未能达成统一续租协议，导致部分商家撤场，铺位空置，经营明显下滑，目前解决办法正在协商中.,销售背景本项目由我司操作，于2008年5月发售，街铺直接销售，内铺仅销售超市辅营区部分及负一层，采用3年返租的方式，返租比例逐年递增，分别为售价总额的7%、8%、10%，合计返租25%，其中7%、8%在首期付款中扣除，10%在总价中扣除，部分商家看中沃尔玛惠州首家进驻，购买内铺；,中信地铁商城,销售背景本项目由我司操作，于2005-2007年销售，销售策略采用3年返租的方式，每年返租销售总额的8%，3年合计24%，返租金额一次性在首期中抵扣，并且租赁税费由发展商承担，解决投资门槛高的问题，同时，发展商5年按合同价分区回购，为投资者带来利好；,经营现状在3年返租期内，销售铺位经营状况较好，目前返租期已到，商家、业主以及发展商之间未能达成统一续租协议，导致大量铺位空置，经营惨淡；,第四部分、专业市场类,东门荟新银座服装批发城布吉东大街龙华电子市场,东门荟,销售背景项目2010年5月发售，2-4层销售策略采用2年8个月返租的方式，年回报总金额的6%，合计返还16%，开盘售价为：街铺20万元/，内铺9万元/，2楼7-8万元/，3楼6万元/，4楼4万元/；,经营现状项目预计2011年中旬开业，5、6层引进迪可可大型儿童主题商业，2、3、4层规划以儿童、母婴用品业态为主，项目为双地铁口接驳物业，-1层与地铁接驳目前在建，未来规划为地铁商场。,新银座服装批发城,销售背景本项目由我司操作，项目2007年销售之初由于主力店招商困难，无法进行内铺的销售，后期重新定位为服装批发市场，以主题性商场的形式推出市场，销售策略采用3年返租的方式，每年返租销售总额8%，合计返还24%，销售情况较好；,经营现状前期由于ITAT主力店进驻，经营情况较好，随着主力店撤出，经营出现下滑，目前业主面临缺乏统一经营，且返租期到期等局面，大量商铺空置，经营状况较差。,布吉东大街,销售背景本项目由我司操作，于2004年销售，项目由于靠近大芬油画村，销售之初定位为油画城展览示范基地，从而带动整体销售，项目在销售中主推低首付，10年按每年8%返还以及10年回购保障，短期内实现了100销售；经营现状目前在返租期内，业态重新调整，统一租给乐安居，华润、苏宁电器，经营状况较好，以前内铺均以虚拟铺位对外出售，返租期到后可能出现纠纷问题。,龙华电子市场,经营现状项目属电子类专业市场，周边客群较为集中，返租期结束后，由于项目具备规模优势且区域内同类型业态较少，竞争相对有限，因此经营状况较好。,销售背景项目由我司操作，于2004年销售，销售策略采用3年返租的方式，3年共返租24%，开盘街铺售价6-7万/，内铺2-3万/，2层销售1-2万/；,返租销售项目专题研究结论：1本次共调研类比销售商业项目12个，其中购物中心2个，社区商业4个，商业街2个，专业市场4个；2类比项目中，除万科城采用带租约销售以外，其余均采用返租方式销售；3从返租期限上看，多数项目均采用3年返租策略；4从返租回报率上看，多数项目均采用3年合计24%-26%的回报率；5返