杭州楼市板块特征

2012.05.17,杭州地产板块特征,杰仕堂,本案概要：,1杭州城市规划2杭州城市发展趋势3杭州地产板块发展趋势,杰仕堂,城市规划,杭州市城市总体规划（2001-2020）,杰仕堂,城市规划,1、城市东扩、沿江开发2、旅游西进、优二兴三3、一主三副4、双轴六组团5、六条生态带6、东动西静南新北秀中兴,杰仕堂,城市规划,“东动”是指江东和临平工业区要建成现代化大型制造业基地，为构筑大都市东部产业带、发展新世纪杭州加工业提供充足空间，并带动义蓬组团；下沙城要增强科教和城市服务功能，临平城要建成承东启北的城市副中心。“西静”是指城市西部地区要调整产业结构，加强基础设施建设，提升综合服务功能，建成城市旅游扩展区和生态保护区，并辐射余杭组团。“南新”是指江南城要接纳主城的部分市级功能和人口，拓展城市发展空间，建成具有大都市新功能的城市副中心，并辐射瓜沥和临浦组团。“北秀”是指要贯彻“积极保护”方针，妥善保护和利用好良渚文化遗址，良渚和塘栖组团要增强休闲度假、旅游观光和科教产业功能。“中兴”是指西湖核心景区要整合南线资源，改造北山路，实施“西湖西进”，建设湖滨商业特色街区，使西湖这颗明珠更秀美、更靓丽；运河（杭州段）和市区河道要实施综合整治和开发；钱江新城一期两年打好基础、五年基本成形、八年全面竣工，建成城市新中心。,杰仕堂,城市规划,东动,西静,南新,北秀,中兴,西湖时代钱江时代的过渡,杰仕堂,城市发展,按照杭州市的设想，城市将有这样三种定义：一是以行政区划为单位划分的城市。比如杭州市。二是具有副城、组团功能，或者具有该特点的城市区域，为区别城市，这些区域被称为“新城”，比如，钱江新城、下沙新城。三是指城市综合体，具有特殊城市服务功能的建筑群。它们将在构造网络化大都市中发挥其作用。,杰仕堂,城市发展,钱塘江两岸要布局十大新城。省委常委、杭州市前任委书记王国平表示，杭州要成为“造城”的顶尖级高手。“十大新城”江南有四个，钱江世纪新城、空港新城、滨江新城、湘湖（临浦）新城；下沙新城，江东新城，临江新城钱江新城，城东新城之江新城,杰仕堂,十大新城,地产板块,去年那些板块是比较招人喜欢呢？,杰仕堂,它们是：,那个或将扛不住的地方,那个最先有“起价”的地方,那个有黎明曙光的地方,那个存量房居高不下的地方,那个外来房企最多的地方,那个被温州人炒起来的地方,那个最尊贵的地方,那个购买力最强的地方,那个战火最猛的地方,桥西,申花,丁桥,九堡,城东新城,下沙,滨江,市中心,萧山卧城,桥西板块,桥西，即拱宸桥以西，东至京杭大运河，北至石祥路，西至西塘河，南至和睦路、湖州路，与市中心武林广场直线距离5公里，是京杭大运河杭州段历史遗存较为集中的区域。,桥西板块,杰仕堂,桥西板块,臻园28000元/,大河宸章,目前在售的项目有：大河宸章、德信臻园、凯德龙湾、名城公馆、吉祥半岛；待售项目有：九龙仓碧玺、富越香郡。,凯德龙湾,名城公馆,楼盘特征：一类是吉祥半岛为首的“刚需派”，在售均价18500元/左右，户型面积以小户型为主兼有少数大户型；另一类是以远洋大河宸章为首的“高端派”，在售均价30000元/左右，大户型为主兼有少数小户型，此类项目似乎要将高端进行到底，奢适的户型，总价不是一般购房者所能够接受。优势：1、桥西板块距离市中心有天然的优势，心理距离小于实际距离；2、大桥西配套逐渐成熟，商业综合体的建成将会是未来的利好；3、微观居住环境佳，闹中取静。,杰仕堂,桥西板块,申花板块,区位：申花板块是一个夹在城西和三墩之间的“中间板块”它主要由三墩路、莫干山路登云路、余杭塘河和古墩路围合而成。莫干山路以西便是去年坚挺的申花板块，莫干山路往东就是硝烟四起的桥西板块。,杰仕堂,杭州“徐家汇”,申花板块是城西的延伸篇章，拱墅区政府吸取了城西建设的教训，控制好地块规划，引导区域建设。至此，申花板块已经吸引多家开发商进驻，从早些年的滨江、广宇、旅游、华元房产，到现在的保利、欣盛、绿城等品牌房企进入，申花板块已成为杭州房产市场的热门板块。,为什么申花板块房价坚挺呢？,杰仕堂,申花板块,优势：1、地理和交通优势2、公共服务的配套优势3、申花板块拥有强大的教育资源4、文化的价值优势,劣势：1、申花板块可用的土地资源有限，房源主要是以改善性住房为主。2、从长远来看，随着居住人口日益增加，板块承载的交通压力比较大。3、板块内的中策橡胶对环境影响比较大，在一定程度上阻碍了房地产市场的发展,丁桥板块,丁桥位于主城区北部，一个曾经以“经济适用房聚集地”为杭州市民所熟知的板块，近些年随着广宇、昆仑、中豪等房企的进驻开发，板块的定位逐步转型，慢慢转变成为一个真正意义上的大型居住区。,杰仕堂,目前在售的项目有：昆仑天籁、中豪四季公馆、冠宇隽园、广宇上东城、丁桥颐景园等楼盘；待售的项目有：玺之湾、城发云锦城以及一些待开发的地块。,丁桥板块,优劣势：1、公共生活配套较好2、作为杭州大型经济适用房小区的所在地，使得板块的定位不高3、交通便利性方面有待改善发展前景：1、70008000元/平方米或许是在当前市场下较为有吸引力的价位；2、以经济适用房小区被大家熟知，建设时间较早，未来生活便利性能够得到保证；,杰仕堂,九堡板块,九堡，下沙和城东新城的连接地带，也是杭州房产开发最早的外围区域之一。早期一些开发商对于房产开发的梦想在杭城人买房的观念中被撕裂，随后梦想延续到现在存在的各个项目。九堡也是杭州经适房第二多的区域，居住区以外在不少人眼中目前是一个相对脏乱差的地方，不断修整的道路被物流大车一次次碾压，九堡客运中心站、四季青服装中心周围人流繁杂的局面始终得不到很好的改善。,杰仕堂,九堡板块,一定的江景资源也打造了丽江公寓和阳光国际等相对高端的项目。现今，板块内在售项目主要有华鸿罗兰春天、德信泊林印象、郡原相江公寓、康恒悦麒美寓、宋都阳光国际、天阳九筑、郡原九润公寓等,杰仕堂,发展趋势,1、将通车的地铁拉近与市中心距离；2、相对优惠的房价适合刚需购买；3、足够的房源满足挑选的余地九堡沿江板块是目前杭州主城区最尴尬的区域，降价动能不强，但是不降又没有成交量。德信泊林印象均价14800元/平方米是个价格标杆，购买其他楼盘应以此作为价格参考。,下沙板块,下沙板块：历来都是杭州楼市的热点板块。每当外来房产大鳄进入杭州楼市时，下沙通常都会被当成首选，保利、世茂、龙湖、宝龙、碧桂园等房企无一不是如此。近年来，随着大量土地的推出，下沙板块的范围不断扩大(下沙沿江、金沙湖等区域)。正因为如此，下沙板块的供应量，一直在杭州各个板块中位列前茅。在售楼盘：保利江语海、玫瑰湾、龙湖滟澜山、宋都晨光国际、东郡国际、德信中外公寓、宝龙城市广场下沙板块价格发展趋势：下沙板块在去年一直扮演着“领降”的角色，几大率先降价的楼盘也因此喝到了头口水。从今年的形式判断，降价仍是主旋律，预计下沙将会有更吸引眼球的楼盘以及价格。,杰仕堂,滨江板块,滨江板块自03、04年起就是杭州楼市备受关注的热点板块。这个位于钱塘江南岸的板块，距杭州市中心约7公里。自上世纪90年代前期兴起，大规模开发出现在03年土地大量供应之后，自05年起成为供应量非常集中的重量级板块。但是到07年，随着住宅的大批交付，滨江板块在新房市场的地位逐渐下降。特别是到09、10年变得尤为明显，延续到目前，只有为数不多的楼盘仍处于“在售”状态。,杰仕堂,滨江板块在售楼盘,绿城明月江南、中海寰宇天下、天阳半岛国际、积家、钱塘帝景、荣安望江南、瑞立东方花城。从在售的项目来看，目前该板块房源具有差异性，这也在一定程度上决定了价格战很难打起来。,杰仕堂,滨江板块房产发展前景,1、价格调整不大，产品定位偏高端2、各类配套处于兑现期，入住率不断提升；3、价格方面仍有下调空间，仍需观望；4、在售楼盘不多，因此内耗不大，目前处于焦灼状态；5、潜在力量较大，二手房有一定存量，不排除会有抛盘事件发生；6、板块均价应维持在1.82万元左右,杰仕堂,市中心板块,区位：东至东新路，西至天目山路、绕城西路和南山路，南至秋涛路，北至文山路特征：传统的市中心板块，是指武林商圈辐射范围内的区域。由于其得天独厚的地段优势，让板块内的楼盘大多以“豪宅”著称。,杰仕堂,市中心板块,市中心板块房地产发展趋势,“你说这样的公寓，一平米你得卖多少钱？我觉得怎么着也得两千美金吧！两千美金那是成本，四千美金起，你别嫌贵还不打折，你得研究业主的购物心理，愿意掏两千美金买房的业主，根本不在乎再多掏两千，什么叫成功人士你知道吗？成功人士就是买什么东西，都买最贵的不买最好的！所以，我们做房地产的口号就是，不求最好但求最贵！”,杰仕堂,大腕,市中心板块,板块本身具有特殊性，价格并不是促进销量最主要的因素，房源合适最重要。,杰仕堂,黄龙板块,地理位置：黄龙板块位处西湖旅游景区，地理位置优越，南靠黄龙洞、宝石山，西邻老和山、北高峰，往南2公里就能到达西湖，可谓咫尺之遥。绝佳的地理位置和山水环境造就了黄龙“聚宝盆”的效应。浙江大学、浙大附中的学区效应也为周边的住宅环境营造了良好的人文气氛,板块特征：黄龙体育中心作为杭州最大，功能最全的体育馆，各种大型活动举办的首选地点，黄龙旅游集散中心的设立，黄龙俨然成为杭州的一张名片。与武林广场商圈的同时代发展也奠定了黄龙的发展起步很早，是杭州最早形成同时也是最高端的商务区，聚集了众多的高端写字楼以及品牌的入驻。,杰仕堂,黄龙板块,板块发展：地理位置的优越性和稀缺性决定了地块的高价值，同时也限制了板块的发展，现在市场上已经没有新推的地块和新开的住宅楼盘，在建项目只有写字楼黄龙时代广场。钱江新城CBD的建立也吸引了部分客群的外溢，但是黄龙凭借着自然资源的优势依旧竞争力不减。,点评：黄龙板块发展早，起点高，配套齐全，交通便利，占有优势自然资源。对住宅来说，地块的稀缺性及良好的环境决定了产品向高端化发展且始终能够保持较好的竞争力。对写字楼来说，随着城市的扩张和需求的扩大，黄龙商圈无法满足日益变大的需求，加上政府打造钱江新城CBD的导向，黄龙的竞争力会受到影响。,杰仕堂,西溪板块,优势：环境优势-西溪湿地自然景观，优势地理位置；板块优势市场公认高端住宅板块；产品优势-区域首创4合院排屋产品(排污别墅低密度，和家园中跃层单身公馆，蝶园空中楼阁，留庄平层大宅)；交通优势-文一文二绕城立体网络，区域大盘多，物业形态丰富,劣势：规模劣势园区生活设施不足，环境劣势绕城高速噪音影响发展趋势：从价位和离主城区的距离，西溪占据高端住宅优势。,杰仕堂,西溪板块,桂花城，紫桂花园，城西真正意义上的商品房,提出“一组三副六组团”，城西划入主城区,首个以西溪为名的楼盘“大华西溪风情”出现4k元/平米,西溪湿地总体保护规划被批复,文一西路延伸段通车，老余杭楼盘入购房者视野,西溪湿地公园正式向游客开放翡翠城摇号,和家园首次开盘销售，该年西溪里，西溪晴雪刚通过招拍挂,非诚勿扰上映，西溪湿地名声大噪，西溪楼盘火速升温,西溪湿地公园西区开放，西溪湿地延伸至五常,12年1月9日西溪湿地被授予“5A级旅游景区”称号,杰仕堂,西溪板块楼盘,1）优势：环境优势-西溪湿地自然景观，优势地理位置；板块优势市场公认高端住宅板块；产品优势-区域首创4合院排屋产品(排污别墅低密度，和家园中跃层单身公馆，蝶园空中楼阁，留庄平层大宅)；交通优势-文一文二绕城立体网络，区域大盘多，物业形态丰富2）劣势：规模劣势园区生活设施不足，环境劣势绕城高速噪音影响,杰仕堂,西溪板块,从环境资源来看和西溪板块有一些共性的板块有：之江转塘板块，三墩板块，良渚板块，银湖板块。a之江转塘板块：在别墅排屋物业：国都-明谷（35k），绿城-九溪玫瑰园，南都-西湖高尔夫别墅，绿城未来世