济南房地产市场调研报告

一、城市背景研究济南市概览n济南是中国东部沿海经济山东省，全省政治、经济、文化、科学技术、教育和金融中心，也是全国15个富城城市之一。n城市的总面积为8177平方公里，其中城市面积为3257平方公里。n济南是“世界泉之都”，旅游资源很丰富。济南的文化强调“泉城”的特点。济南有黄土泉、黑湖川、珠江、鄂伦坦等四个大泉。n济南市被定位为“环渤海地区的南翼和黄河中游地区的中心城市”。n在2011年全国城市综合实力排名中，济南排在第13位，综合实力领先。N 09年在济南举行的全国运动会极大地促进了城市建设，全国运动会主会场所在地有力地带动了济南洞新城的经济发展。2、行政区划济南市现有7个市管辖区，3个县，1个县级市托管：7个城区：市、里河区、天桥区、淮林区、黎城区、高新区、长清区；三个县：平音、济阳、湘江；一个县级市：章丘市。3、城市位置省内地位：山东政治、文化、经济、金融、教育中心济南都市圈的地位：都市圈的中心城市，山东中西部发展的最大引擎现在山东形成了“一群一带”的空间结构，形成了具有三种不同资源、位置、发展基础条件的城市集团(带)。分别是济南工具、半岛城市郡、鲁南城市带。济南首都圈地区范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、得克萨斯、聊城、滨州7个城市，总面积约为5.3万平方公里，人口3219.4万人。济南都市圈的选址条件优越，交通发达，目前已基本形成“一小时经济圈”，同时城市体系不完善，经济发展不平衡、对外经济贸易不发达等问题和不足。国内地位：国家批准的沿海开放城市和15个富城城市之一，黄河中游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，全国城市综合实力50强和“全国投资环境40强”城市之一。济南位于环渤海经济圈内，是黄河三角州最大的中心城市，位于山东中西部，位置优势良好。北连接北京、天津汤、南连接长江三角洲，西连连接黄河中游，东连桥洞半岛位于全省胜东西部。是连接华东、华北、中西部地区的重要枢纽。环渤海经济区现已成为我国最大的工业密集型地区，渤海湾西部城市群的合作与繁荣日益发展。4、交通分析济南是山东省首都城市，具有完整的三维交通网络体系，对国内航空、高速铁路、公路、计划建设中的城市地铁等城市的产业发展和经济建设提供了非常重要的支持。航空：济南国际机场与清代、京台、京上海高速公路相接，位于济南市东北方向的遥远潭镇，距市中心28公里。济南国际机场是全国综合4e机场之一，可以搭载大型民航货运飞机。2011年济南国际机场的乘客达788万人，每天直飞全国主要城市。铁路：济南市是济南铁路局驻地，济南枢纽是济南铁路局最大的铁路中心枢纽。京上海铁路、交游铁路、邯郸泽铁路、京上海高速铁路、交游城际铁路、石制高速铁路(建设中)、精制高速铁路(规划)。高速公路：截至2011年，全市公路里程达11940公里。目前纵横济南的G2北京-上海、G3北京-台湾高速(北京-台北)、G35制广告属(济南-广州)；东西方向的G20厅包括高速公路(青岛-银川)、G22清兰高速公路(青岛-兰州)、S1日潭高速公路(济南-聊城)；G2001济南周边高速公路环绕济南。济南也是地方高速公路网络中心和高速公路中心枢纽。2011年，北京-上海高速公路济南-爱岭段、济南到滨州高速公路的主要工程项目开工了。地铁计划：2011年济南铁路运输建设计划已经竣工。总计划共由6条轨道线组成。总里程为262公里。154站，18个换乘站，地铁网设计日运送约450-500万乘客。在“十二五”计划中，济南市开工5条线路，共50公里，总投资额达250亿元。客运：济南是我国计划的十大区域客运枢纽之一。铁路客运有济南站、济南东站、济南西站三个客运枢纽，济南新东站已经在规划建设中5、济南旅游资源济南是“世界泉水之都”，旅游资源很丰富。济南的文化强调“泉城”的特点。济南有黄土泉、黑湖川、珠江、鄂伦坦等四个大泉。城市旅游资源包括黄土山、千佛山、大明湖、明浦城、五龙潭解放角循环角循环公园、天乐广场、“旧商埠”历史街区、黄河森林公园等。郊区旅游资源包括蛇纹塔、龙山文化、城子崖遗址、志娟区、灵岩寺、白脉川、济南九山瀑布副集团名胜地、济南洪艺区森林公园等。6、摘要n济南市位于环渤海经济圈和长三角经济圈之间，执行两大经济圈辐射，是山东政治、经济、文化中心、济南都市圈的中心城市，位于省内胜东西部，位置条件优越。n济南市具有比较完整的对外交通体系，该地区内有全国综合4e机场级机场、京上海铁路、京上海高铁等，还计划未来市内6条地铁线路，开工11次5条线路，有利于地区发展。n济南是著名的“泉城”，旅游资源很丰富。二、城市规划研究1、计划范围有计划地决定的城市规划区是济南市，即市辖的行政6区，面积为3257平方公里。中心城市规划范围面积1022平方公里。2、城市的性质山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游的中心城市。3、城市功能加强和完善的城市功能：地方的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心、区域金融中心、国家的重要交通枢纽。培育和强调的城市功能：现代服务产业和总部经济、高科技产业、高科技制造业。4、城市发展方向中央省建设用地集中在北部黄河和南部山区之间适当的建设地区，土地发展方向以现状城市土地为基础，主要扩展到东西方利益。5、城市布局根据济南市地理环境、城乡空间和产业发展特点，将南部山区、中原和北部黄河沿岸三个带状区域分别定位为南部山区保护开发带、中部城市空间和产业开发带、北部黄河保护开发带。中央带是城市空间和产业的主要发展区，是中心城市发展的主体。南北两个地区是为城市开发提供生态支持和服务的重要生态功能6、中心城市空间结构中心城市空间结构是“一城两区”。“一城”是主要城市，“两区”是西部城市和东部城市。主要城市地区位于玉夫河以东，周边高速公路东环路西、黄河和南山之间；西部城市是玉夫河的西边。东城是城市高速公路东环东线。主要城市地区分为西部城市、东部城市地区和绿色空间。中心城开发严格控制城市建设用地到南部山区，完善西部城市和东部城市，扩大，在黄河河北建设新城市。济南的城市空间开发结构将显示“带状集团”式布局分布。构成：乐山、唐家、老城、燕山、王雪仁、玄文人口：310万土地规模：290平方公里产业规划：调整和加强政治、经济、科技和文化中心功能，发展会展、体育、物流等新兴服务产业。配置：Guo Dian、sun village和彩色石头人口：70万土地规模：70平方公里产业计划：高新技术产业、高附加值制造业和加工产业、改善生活生活、支持公共服务、形成现代新城。构成：门窗、平安和庐山人口：50万土地规模：50平方公里产业规划：西部城市规划以高等教育发展、高新技术产业、生活生活生活为主，形成现代新城。7、城市等级规模结构中心城市-二级中心城市-中心城市-一般城镇四级结构规划。中心城市是首都圈和城区城市体系的中心，即济南中心城，人口规模430万人。章丘市和济阳、平音、上江三郡等第二中心城市。人口规模确定为章丘60万人，济阳35万人，平阴20万人，上江20万人。8、人口计划到2020年，城市化水平将从2005年的58%增长到75%以上。地方自治团体户籍总人口从2005年的597万人增加到700万人左右，城市人口从2005年的347万人增加到530万人左右。企划区总人口550万人，城市总人口480万人左右9、住宅计划n全面实现小康住宅目标，人均住房建筑面积达39平方米，城市低收入家庭人均住房保障面积不超过23.5平方米，住房建设总面积约为13000万平方米。n优化住宅用地的结构和布局。加快旧城内旧居住区的重建，控制居住人口容量，改善居住环境质量。n随着城市的扩张，在各地区平衡安置新的居住区，引导人口集聚，为旧城人口和城市人口规模的扩大提供承载空间；另外，随着城市产业结构和土地结构调整的优化，部分产业或仓库等被居住地代替。10、业务计划n市、地区和地区-社区三级业务服务中心系统构建。n完备的泉城路市政商业总中心，新燕山，乐山两个市政商业子中心。“十二五”期间，加快了泉城路商业中心区、奥布迪文博中心区、新城核心区等16个城市综合体的建设。n在东部和西部城市建设党艺、庐山两个地区级商业中心。n主要城市西部市场，山无迹可寻，概念大人、英雄山、洪楼地区商务中心，北湖、威东、白马山、党地区商务中心建设；玄文、王雪仁地区建设高新区、凤凰山和王雪仁地区商业中心；在西部城市建设长清文昌，经济开发区区域商业中心。东部市建设孙村、郭店、采石区商业中心。各社区中心相应规模的业务服务设施建设计划。11、产业规划改变中心市的职能过多聚集状况，积极引导传统产业进入中心城周边县(市)，围绕“东土、西进、南控、北交、中宿城”展开城市空间发展战略，城市产业发展计划实施两翼展开、渡江的整体战略，沿着主要城市产业聚集区和交通走廊向东、西、北三个产业聚集区。n主要城市产业集聚区：以现代服务产业的发展为主体，城市型产业的积极发展，总公司经济的活跃发展。n东部产业集聚带：实施城市“东部扩张”战略，建设电子信息、运输设备、食品药品等产业集群，重点发展高新技术产业，山东省智青产业带拥有西部制造基地。n西部产业集聚带：实施城市“西进”战略，积极进行中心城市传统产业的转移，建立机械设备、电子信息等产业集群，建设机械设备、旅游产品制造基地和农业和副业产品的深加工基地。n北方产业集聚带：重点实施城市的“北跨”战略，打造精细化工、煤化工、石化、纺织服装、农副产品的深加工等产业集群。n市农业布局：南部山区生态农业区建设，黄特色农业区和黄河高效农业区的区域化布局。12、大城市发展计划按照区域发展、产业布局调整的要求，加强区域合作，围绕省道济南建设，围绕淄博、莱芜、泰安、聊城、德克萨斯州、滨州六个城市加强济南都市的集聚辐射能力，提高济南区域中心城市的地位。济南首都圈建设将促进以济南为中心的7个城市的统一协调发展，加强交通等基础设施和产业的联系，整合旅游资源，提高生态保护与环境治理的协同效应，促进经济、生态、旅游等功能的完善发展，进一步加强济南环渤海地区的南益、黄河中下游地区的中心地位。十三、土地规模按照国家规划建设用地基准规定确定城市人均建设用地指标95平方米，到2020年，中央厅建设用地规模将从2005年的295平方公里增加到410平方公里。近期规模。2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模为330平方公里。14、开发计时最近城市发展以东部为主，长期以来逐步改善了城市的整体布局。珠海市最近以济南奥运会体育中心项目推进燕山新区建设。加快玄文、王雪仁及党家地区产业整合，引导产业集聚，改善生活服务支持。在漳州机场之前，乐山新区以合理的控制地为主。以乐山新区建设为主，改善燕山新区建设，带动旧城地区的提升和改造，消除有机性。东部市最近要加强基础设施建设，重点服务于孙村地区地区，长期以建设郭店篇和采石文具为主，改善东部市的整体布局。西部市最近以崂山片区的大学科学园建设为指南，加快了平安区基础设施建设。着重建设平安片区的经济开发区，进一步改善了文昌片区和庐山片区的建设布局。15、摘要n由于经济的快速发展和政府的计划，济南市加强旧城改造，积极开发新城，济南正在从单一中心城市逐步发展到主要城市加新城的大城市，未来将展示“带状集团”布局结构。n的郊区化方向很明确，东西方的强大发展，南部受地形控制，北部横穿黄河，但是北部还很远。因此，济南的城市化主要是东西两个方向。n东部：最近以东部发展为主，东部发展明显加快，主要市产业向东转移，全国运动会辅助建设拉动，进一步带动了整个东方经济的腾飞。n西部：西部地区的发展由政府通过计划强制发展到西部地区，大学城、产业计划、北京-上海高铁、西客站的建设都带动了整个地区和周边经济发展和城市功能的全面升级，为西部地区迎来了新的发展机遇。n中部：中部重点是提高整个区域经济，加强旧城改造，不断升级文化商业核心商务区。在“十二五”计划中，济南将加快千成路商业中心区、五体门堡中心区、西部新城核心区等16个城市综合体的建设。n产业的迁移迹象明显，主要致力于现代服务产业的发展，东部主要发展高新技术产业，西部主要发展传统机械等产业，南部山区主要发展生态农业。n济南的城市化已经超越了自然增长力支配的阶段，市场驱动力的优势也逐渐丧失，政府调控将成为济南市发展的主导动力，区域规划、产业调整、角色定位将决定其未来的发展趋势。n今后，以济南为中心的济南都市圈功能将进一步提高，联系更加紧密，区域辐射能力将继续提高。三、城市经济背景研究1、总经济分析2011年实现生产总值4406.02亿元，济南的GDP增长率为10.6%，连续4年保持10%以上的增长，金融危机09年也保持了12.2%的增长，经济发展势头很好；经济保持稳定增长，但增长势头在放缓。从国际惯例来看，如果GDP增长率超过8%，这个地区的宏观经济和房地产业将迅速处