深圳宝能收购万科的价值评估详解

摘要内容随着我国并购问题的频繁出现，科学评价目标企业的价值变得尤为重要，是并购成功与否的核心问题。本文以深圳宝能收购万科股票的最新案例为基础，分析万科集团的运营绩效和财务状况，结合现金流贴现法定金额评估万科集团的内部价值，分析和讨论并购收益。结果，市场低估了Vanke的内在价值，深圳Bao(深圳Bao)在执照停止之前平均以15元/周的价格获得了wanke近23%的流通股票64%的资本收益。如果市场表现有效，股价将走向本文评价值45.78元/股票，即深圳市宝最终可以获得投资收益的200%。从投资角度看，深圳宝能源合并和收购行为是合理的经济行为。本研究预计，将为Vanke企业中小股东和证券市场的投资者提供有用的投资信息。关键字：m&a企业价值评估现金流折现法Vanke组AbstractIn China，as the number of mergers and acquisitions among enterprises increasing，Scientific assessment of the value of the target companythe result shows that : the market is under estimating the intrinsic value of Vanke。shenz Henbn acquired nearly 23% of the shares at an average of 15 yuan/share . until the date of suspension，Bnsuccessfully got 64% ofand if the market was effective，The value of The stock will tend to be The assessed price(45.78 yuan/share)，The shenzhou bn是eventkey words :ma valuation DCF method Vanke列表一、简介1二、文献复习1(a)理论研究和现状1(b)企业价值评估现金流方法模型21.股票现金流方法22.物理现金流量方法2三、万科的业务状况分析4(a)企业简介4(b)管理分析41.按业务类型分析52.按区域类型分析5(c)财务分析61.垂直比较分析6水平比较分析7四、价值评估分析万科价值几何？7(a)确定权益资本成本7(b)确定加权平均资本成本8(c)使用现金流量折扣模型进行评估分析91.决定预测期间9评估流程分析103.销售收入增长率预测10其他财务数据估计115.公司价值估算13五、结论宝藏可以收购万科是合理的决策14(a)评价结果的说明14(b)宝能集团投资决策评价14(c)对万科集团股东和投资者的建议15参考文献16表示谢意广东财经大学会计院深圳宝能源收购万科的评价分析一、引言并购从美国开始的1993年9月开始，以“保连派”为起点，正式进入我国国民的视野后，我国上市公司掀起了大规模并购浪潮。面对中国积极的收购/合并市场，根据市场趋势合理、准确、有效地进行收购/合并价格，成为收购/合并活动的关键，而收购/合并定价的起点是目标企业的价值评估。通过对目标企业资产或股权的价值估计，可以为收购和合并行为是否妥当、是否妥当提供理论依据，从而确定收购和合并协商中交易双方的心态。此外，可以有效地描述目标企业，分析未来发展，在自己的业绩评价中占有重要地位。2015年，深圳宝能源系通过其两个控股子公司，以300多亿元人民币大量收购深圳万科集团流通股票中近23%，受到舆论关注。本文研究了Vanke的经营状况、财务状况及其内在价值，并开展了深入的讨论和分析，希望通过这个案例，baoney能够评估该措施的收益，总结对投资者有用的一些建议。二、文献综述(a)理论研究和现状企业合并和收购始于19世纪末的美国，并购在中国正式开始的签名是1993年9月的“保连派”(“安全集团”通过第二市场收购“年产业”流通股)。此后，我国开展了广泛的并购活动。1994年收购所有者的莱茵河的港口通集团收购了林光产业，2003年首次公开收购的南钢共同收购了南江股份等。面对中国积极的合并市场，科学、合理、准确地评价被收购企业的价值是收购事业的首要前提。我国学者还对并购评价的方法和利用进行了深入研究。李峰(2007)介绍了国外多个评价机构常用的评价方法，分析了国际通用的评价方法的应用，提出了对我国企业价值评价的重要建议。郑艳川(2014年)强调，企业价值评估是针对股权和债券的总和进行的。此总和不仅仅是简单的汇总，还根据企业的整体财务状况和其他条件，对资产和负债经营财务会计阶段进行综合预测和评价。在国民经济的主轴房地产业界，实际上体价值评价受到了学者们的密切关注。方法从债权人的角度考虑未来现金折扣，因为我们使用了EVA模型、股权现金流模型、物理现金流模型，例如刘云(2015)等分析和研究房地产企业价值的事实，发现股权现金流更接近实际市场价格。我国也在持续改善和推进企业价值评估政策。中国资产评估协会2004年公布了企业价值评估指导意见（试行）。2012年，开发并发布了资产评估准则企业价值，以允许注册资产鉴定人进行企业价值评估业务行为。(b)企业价值评估现金流方法模型企业价值评估的理论模型有很多种，本文试图将现金流折现法作为本文案例分析的基本工具。现金流折现方法是根据公司未来的盈利能力计算公司净现值的总和，以确定公司的内部价值。现金流折现法的现金流，主要用于实际现金流和股票现金流。1.股票现金流法股票自由现金流是企业在扣除营业支出、利息和负债本金、支付必要的周转资本和固定资本后，可用于支付给普通股股东的现金流。根据现金流分布的特点，有两种股权现金流模型：永续增长模型和两阶段增长模型。(1)可持续增长模式可持续发展模式假设企业未来的长期、稳定、可持续发展。对于可持续增长，公司价值是下一期间现金流的比例函数。永久增长模型的典型表达式如下：拥有值=下一期间拥有的现金流拥有的资本成本-可持续增长率可持续发展模式的使用条件：企业必须处于可持续发展状态。在表达式中，我们可以看到可持续状态是企业的可持续增长率g和投资资本收益率r。(刘天浩，2004)其中，企业价值对增长率的估算很敏感，当增长率接近折扣率时，企业价值倾向于无限增长。因此，对增长率和拥有成本的预测质量要求很高。(2)两阶段增长模型两阶段增长模型的一般表达式如下：拥有值=预测期间拥有的现金流现值后续期间值的现值假定预测时段为n，则：拥有价值=i=0n拥有的现金流t(1拥有的资本成本)t拥有的现金流n 1/(拥有的资本成本-永久增长率)(1拥有的资本成本)n两阶段增长模式适用于增长处于两个阶段的企业。第一阶段是非凡的增长阶段，增长率比可持续增长阶段快得多。第二阶段有零属性场的特性，增长率是较低的正常增长率。2.物理现金流方法企业的自由现金流是企业支付包括税收在内的营业支出和必要的周转资本(库存等)和固定资本(设备等)后，可以支付给企业全体投资者的现金流的总和。使用FCFF方法评估企业时，计算预测企业自由现金流，并使用加权平均资本成本折现整个企业的价值。假定企业未来增长一致性、准确的负债价格等：企业整体价值=股票资本价值负债市场价值同样，物理现金流模型也可以分为两种类型：(1)可持续增长模式公司价值=i=0n以下期间的物理现金流(1加权平均资本成本)t(2)两阶段增长模型拥有价值=i=0n实体现金流t(1加权平均资本成本)t实体现金流n 1/(加权平均资本成本-永久增长率)(1加权平均资本成本)nFCFF和FCFE之间的区别主要在于与负债相关的现金流，例如利息、负债本金偿还、新负债发行和优先股股息。(周云兰，朱曼，张思泉，2015年)实际上，大多数使用物理现金流模型。(丰春里，2004年)因为FCFF是负债偿付前的现金流，所以使用FCFF时，在不考虑负债现金流的情况下估计FCFE时，必须考虑FCFF不像FCFE那样经常表示负值。实际上，Vanke的股利政策波动频繁，构建模型时无法消除此波动因素的影响。其次，DFL高或频繁更改的企业通常适合于FCFF价值评估。(流星雨，2015)由于债务偿还的可变性，这些企业的FCFE计算相对困难。正如我们在后面的文章中看到的，Vanke的资产负债比例高达77%。最后，公司价值总计包括股东价值，权益现金流方法(FCFE)对风险和增长率设置更敏感，不适用于房地产企业评估。综合考虑后，本文选择物理现金流方法评价万科集团。三、万科的业务状况分析(a)企业简介万科企业股份有限公司，证券代码：2016年第一季度股份总额：11，039，132，001股，成立于1984年，总部设在中国深圳，现任董事会主席是王石，总经理是余莉。通过30多年的开发，1988年进入房地产行业的Vanke现在成为国内最好的房地产公司，目前是主大房地产开发及房地产财产服务。万科把城市房地产开发作为战略中心。截至2015年底，Vanke在我国建设房地产的城市达65个，包括北部、上方、广域、深层、中西部成都地区。此外，万科从2013年开始海外建设。目前进军了美国、欧洲等5个海外城市。最新年度报告显示，2015年Vanke的房地产销售金额为2614亿美元，销售面积为2067.321万美元，领先于全球同一产业的平均销售水平。Vanke的房地产服务以Vanke property limited为主体开始，宗旨是“提供一流的房地产服务，完成建筑管理”。据年度报告，2015年底，包括我国64个大城市、980个服务项目、21487万平方米合同管理区域在内的房地产服务同步。(b)管理分析图1 2015年80强内的市场份额2015年，万科实现了2614.7亿元(销售面积：2067.1万平方米)，同比增长20.7%(面积14.3%)。2015年全国商家销售总额为87，280.8亿韩元，Vanke市场份额为3.00%(2014年：2.82%)据万德界统计，2015年共有80家房地产企业进入100亿韩元左右，共2.8万亿韩元，市场份额接近40%。100亿销售企业可以分为3个等级，其中1层是7，000亿个，绿地，万科是2，000多亿个领先企业。第二个阵营是12家300-1000亿企业。其他层次(61个)的销售额在100-300亿以内。Vanke在80家企业中占据了10%的全国市场份额。本文从包括业务和地区在内的两个角度分析了2015年Vanke的销售情况。1.按业务类型分析(1)房地产事业2015年在Vanke销售的住宅中，93%是中小型普通商品房。其销售主要分布在珠江三角洲矿区、长三角上海地区、环渤海北京地区、成都地区。情况如下表所示。表1次区域销售此外，截至报告期间，包括美国、英国、新加坡等5个海外城市在内的Vanke海外投资项目对销售收入28.8亿元(面积2.8万平方米)的贡献。(2)房地产服务事业截至2015年底，以我国64个一线城市为对象的Vanke property service共980个服务项目，合同管理面积21487万平方米。在整体事业收益方面，Vanke房地产2015年实现了29.7亿元，同比增长了49.4%。在盈利能力方面，营业利润率为17.38%，同比增长4.14%，保持稳定增长。2.按区域类型分析表2