物业费构成及测算

物业成本的构成及计算物业服务费用或物业服务支出的构成应包括以下部分：N1。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利基金等。N2。物业共用部位和设施的日常运行和维护费用。N3。物业管理区域清洁卫生费用。N4。物业管理区域的绿化和维护费用。N5。物业管理区域秩序维护费用。N6。办公费用。N7。物业管理企业固定资产折旧。N8。物业共用部位、共用设施设备和公共责任保险费用。N9。业主同意的其他费用。n个以上物业管理区域是指物业管理的公共区域。n、物业服务费用外包的，物业服务费用的构成不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；对于那些实行物业服务费薪酬制度的人来说，物业服务资金的收取不仅包括物业服务支出，还包括物业管理公司的薪酬。N 1)住宅物业服务费的计算V=Vi(i=1，2，3，12)v-表示获得的物业服务费标准(元/月平方米或元/年平方米)；六表示每项收费标准(元/月平方米或第一年平方米)；成本项目一般分为：管理按规定提取的服务人员工资、社会保险和福利基金；物业共用部位和设施的日常运行和维护费用；公共区域清洁卫生的物业管理费；公共区域绿化养护的物业管理费；物业管理公共区域治安和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备和公共责任保险费用；业主批准的其他费用N1。管理服务人员工资、V1社会保险福利基金按规定提取= fi/s (I=1，2，3，4)(元/月m2)本费用用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资、福利基金、加班费和按规定提取的服装费用，但不包括管理和服务人员的奖金。奖金应根据企业经营的经济效益从利润中提取。其中：基本工资(元/月)。各类管理和服务人员的基本工资标准应根据企业性质和当地平均工资水平确定。NF2 -按规定提取的福利基金(元/月),包括福利基金、工会基金、教育基金、社会保险、住房公积金等。NF3加班(人民币/月)。NF4服装费用(元/月)。表示可以共享的建筑面积的总和。单位为平方米。N2。V2物业共用部位和设施的日常运行和维护费用= fi/s (I=1，2，3，4，5)(元/月m2)其中：NF1 -公共照明系统的电力和维护费用：N电费：(W1 T1W2T2.WNTN) 30PeW1代表照明设备的总功率(千瓦时)，Tl(小时)表示每天的接通时间；T1代表每日开放时间(小时)；更多精彩与房地产社区微信：wysclub30代表每月计算的天数；指电费单价(元/千瓦)；(2)维护成本：这是一个估计的经验值，通常根据当地的工资水平、使用过的备件的成本和购买价格来计算。NF2 -给排水设施费用，其费用计算可逐项如下：N给水泵(包括生活水泵和消防蓄水池泵)电机功率，电费=W24I30PE(元/月)。I代表使用系数=每天平均开放时间/24；(n) (2)消防泵(包括喷淋泵和消防栓泵)的电机费，电费=W24I30PE，(元/月)；污水泵(包括污水坑排水泵和污水处理排水泵)的电机功率，电费=W24I30PE(元/月):(4)维护费(元/月)。NF3配电及供电系统设备维护费和检查费(元/月)。NF4建设和道路维护费用(元/月)。NF5 -电梯费用的计算：N (1)电费=nW24I30PE(元/月)，其中n为电梯数量；w是电梯功率；I是电梯使用系数。由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，因此会有差异，通常可以通过统计方法进行估计。住宅物业价格约为0.4英镑；(n) (2)维修费用(元/月)，可以分包给电梯专业维修公司，也可以修理(包括人工费和材料费)；(3)年审费(元/月)。成本项目F1至F5不是固定项目。不同的属性项是不同的，不能机械地应用。以下项目也是如此。N.3物业管理区域清洁费用V3V3=fi/s(I=1，2，3，4，5，6)(元/月平方米)其中：全国劳动力成本(元/月)。NF2清洗机械、工具、材料、服装的费用，按价值和使用寿命换算成每月价值(元/月)。NF3杀人费(元/月)。NF4化粪池清洁费(元/月)。NF5垃圾处理费(元/月)。NF6水池(箱)清洗费(元/月)。N4。物业管理区域V4绿化维护费用V4=f I/s(I=1，2，3，4，5)(元/月平方米)其中：-人工成本(元/月)。NF2绿色工具费(元/月)。NF3化肥和除草剂材料成本(元/月)。NF4绿化水费(元/月)。NF5景观改造费(元/月)。N5。物业管理公共区域秩序维护费用V5V5=Fi/S(I=1，2，3，4，5)(元/月平方米)其中：-人工成本(元/月)。服装费用(元/月)。NF3 -维护费(元/月)。NF4日常保安设备费(元/月)，包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。NF5保安用房和保安人员用房租金(元/月)。N6。办公费用V6V6= fi/s (I=1，2，3，4，5，6，7)(元/月m2)每月费用通常由年度费用预算转换而来，即年度费用除以12个月。其中：交通通讯费(元/月)。NF2 -文具、办公用品和其他低值易耗品费用(人民币/月)。NF3车辆使用费(元/月)。NF4节日装饰费(元/月)。NF5公关费和广告费(元/月)。NF6 -办公设施(元/月)。NF7 -图书申请费(元/月)。N7。物业管理企业固定资产折旧费V7n此费用是指物业管理企业每月计提的各类固定资产折旧费用，包括运输、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。更精彩的物业社区微信：wyscub将上述实际拥有的固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产主要应该直接用于项目服务。N8。物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用V8NV8=(保险总额费率)/保险财产总面积物业管理公司必须为住宅物业区域的水、电、电梯及其他设施和设备提供财产保险、相关责任保险(如电梯责任保险)和公共责任保险。保险费根据被保险财产的总建筑面积分摊。N9。业主同意的其他费用V9本项目指业主大会同意的所有业主均可受益的必要服务费。N10。意外开支V10不可预见费用(一般按上述费用之和的3% 10%计算)。不可预见费用应单独核算，并严格控制其支出。N11。利润或管理费V11不同的物业管理协议有不同的方式来决定管理报酬：N(1)根据租金收入确定管理薪酬=业主租金收入薪酬比率(2)根据约定的物业价值使用年限，业主自己使用物业时可采用此方法。管理报酬=(财产价值/财产约定使用年限)报酬比率N(3)由固定利润/薪酬或行业利润率/薪酬决定。固定费用或利润是指管理企业完成合同规定的服务任务时，双方与服务提供者协商的固定费用或利润。更精彩的加物业社区微信：w