商业街物业管理方案

目录一、项目框架和部门概述.2二、各单位具体工作安排3三、分阶段入场方案5四、物业费收费模式7五、特色化服务11一、项目框架和岗位介绍1名项目经理；保持六个人的清洁保安十三人工程三人科尔三人项目负责人： 1名负责项目总体管理，房地产和开发代表、商户代表、商业专家共同组成商户管理委员会。 每月初组织商务代表召开商务座谈会，就每月的活动计划和现场布局制定了计划。科尔： 3名2名员工的工作时间为交叉工作制，2名员工的工作时间为73336330-113336330、1333363000-1733363000。另一名员工的工作时间为13330-1133363000 呼叫人员从星期一到星期五只能休息一天，请确保每天在7:30-21:30有呼叫值班工程： 3名主要负责日常公共区巡逻、商户维修，工作时间与呼叫一致，遇到商业街活动时，时间另行调整。安管： 13名值夜班5人，早班7人，警卫1人。警长：工作时间为8:00-17:00，调整各级具体工作，中午11:00-13:00南门指挥访问车辆，协助确保治安。早班：地下菜市场1人南侧的门头的前2人指导车辆和治安巡逻保安的商业街的内侧有1名保安人员的移动岗是1名，不交换的情况下巡逻内侧保安和商业街的内部状况的监视职员1名保安人员收费岗1名保安。 早上的工作时间是103365000-223365000，12小时工作制，每周休息一天。夜班：监视岗1人，巡逻岗2人，移动岗1人，收费岗1人。 工作时间22:00-103365000，12小时工作制，每周休息1天。 其中一人有责任每天关闭和开放日野菜市场通道。保洁： 6名保洁班长一名，保洁员五名。保安班长：平时主要从事检查和管理工作，同时员工休息时代替休息员工打扫，遇到商业街活动组织的员工后立即打扫。清洁工：南侧的门头前广场打扫的1人摊集中打扫1人的料理市场打扫1人的内侧商店街打扫2人。 (清扫范围不包括商户的租赁部分和料理市场的内部卫生，需要清扫时可以另行研究。 中所述情节，对概念设计中的量体体积进行分析二、各单位具体工作安排项目经理：1、每月25日至下月3日召开一天商户座谈会，就全月活动计划、活动主题、活动内容、现场布局进行协商，按协商结果执行。2、每月1-5日为商户颁发各种手续证明书，其馀时间不提交资料。每周组织一次职员会议，传达总部工作安排，了解各单位情况，根据活动情况安排人员。4、不定期巡视项目，记录各单位工作不足，执行到人员及时整理。5、向客户收取房租和水电费，遇到难以收拾的商户，进行访问交流。6 .协助商户管理委员会处理日常工作。7 .项目的一般管理工作。8、客户服务向业主填写制作证书所需的表格，由项目经理统一到有关部门办理手续。客户：1 .接到商户的电话，访问报纸。2 .收取水电费和租金。3、协调工程、保安管理、清洁帮助所有者解决不动产管辖范围内的问题。4 .按照项目经理的安排，安排和协调参加活动前的活动。5 .各种文件的管理。项目：1、根据业主报告处理服务范围内的维修问题。2、每月一次检查设施、设备的运行情况(具体设施、设备入场后一一统计)。 把检查的情况记在对应的表里。3、每月初按户抄写水表，复印件数汇总到顾客服务中，顾客服务按计价收取水电费。4、根据月活动计划表，事先连接活动所需的电线。清洁度：1 .为公共区别完成日常清洁。2 .通过项目经理的统一安排，完成临时清洁工作。遇到活动时，保洁班长率先在第二天上午10点之前清扫活动现场。4、保洁班长每天上班前5分钟开早会，简单安排一天的工作。 每周组织一次以上的集中训练，训练内容包括礼仪、礼仪等工具的使用清扫标准团队等。5、保洁班长按训练要求制定评审标准，每月对所有员工进行评审，评审表由电话记录。警卫：保安队长：1、根据商业街具体情况制定“消防救援预案”“特殊事件应急预案”“预防应急预案”三个预案(夜班和夜班分别制定)，对三个预案的细节进行人员执行，每月训练一次以上，以便在特殊事件发生时有效应对。2、每月检查消防设备的设施情况，如有问题立即报告，将所有检查记录填入对应的文件，由客户报告。每周进行一次集中训练，分夜班和夜班进行。 训练内容包括军事训练、服务礼仪、相关法律法规、案例分析等。白班：1、南街冈2名警卫主要将车辆有序停车，在不忙的时候依次参加商业街全体巡逻，特别是小吃店周边和客户相对集中的店铺。2、为了固定巡逻路线，内侧的1名警卫必须每2小时和监视所交换一次，在2小时以内持续巡逻状态。3、1名移动岗除了各职场的交替以外，以内部巡逻为主，重点放在小吃店周边和客户相对集中的店铺。4、地下菜市场保安设立独立监视所，每小时监视一次以上，除监视所和特殊任务外，不得离开监视所。5、监视岗1名，更换内部巡逻岗，经常监视商业街整体动态，动员各岗位警卫执行特殊任务。6、收费员一人监督进入停车场的车辆，按餐票发行，票在停车时间不收费。夜班：收费站从夜间轮班的22点到第二天上午5点不允许车辆出入。2 .巡逻岗全面负责商店内外夜间巡逻，每两小时更换监视岗，夜班巡逻按要求巡逻。 第二天早上5点到10点根据车辆在指定位置停车。夜班巡逻早晚开关蔬菜市场的门，关上蔬菜市场的门后，和巡逻一起巡逻地上的部分。4、监视岗与白班监视岗性质相同。5、移动岗除替代岗外，还配合巡逻岗安全巡逻夜间商业街，协助第二天上午5点以后车辆的规制。三、逐步入场的方案房地产入场暂定为三个阶段，各阶段配置不同的工作目标，安排具体工作第一阶段时间：春节前至正式交货期间。工作目标：与开发企业交接工作，准备正式入场所需资料详情，检查园区设备设施。人员配置：项目经理1人呼叫1人工程1人保安2人保持清洁。费用结算方式：按人数结算工资。 结算标准可参照本文的“人工费估算”。具体工作内容：项目经理：1、与工程一起交接纸版施工图纸并提交客户存档。2 .准备房地产合同模板，组织有关资料印刷。3、与办公机关合作，按照办公证书要求准备相关纸版资料，以纸版形式表现资料填写规范要求。4 .组织管理委员会的筹备工作。5 .跟进工程报告的各种设施、设备损坏、老化、丢失、废弃等情况，与开发企业研究修理事项。6、对商业街的布局和管理提出合理的建议，与营销公司合作开展宣传活动。7 .组织职工进行岗前培训，按照公司标准严格约束职工行为。8 .安排全体员工全面开拓商业街整体卫生。9 .编辑各岗位职务、操作规范、审查标准等。客户：1 .为客户准备各种纸张。2 .协助项目经理编辑一些复印类工作。3 .学会征收房地产费、水电费和房租，对接总部财务和工作。4 .做好仓库管理，登记固定资产、物料的出入库。5 .协助项目经理完成办公用品的购买和互联网、电话的开通。6 .汇总现有商户的资料，制作电子表格并备案。7 .全体员工参加保持商业街清洁的荒凉工作。项目：1、参照设计图纸，对住宅区水管、电路、管井、设备室、消火栓、扶手、基础建筑、门窗等进行全面检查，将所有问题排列在问题汇总表，由开发企业统一修理。 个别的小问题可以自己修理。2、对新租的店铺进行装修检查，严格排除破坏承重墙、接水、违法建设等现象，督促排放量大的店铺建设排放池，确保排放管道的使用年限。3、根据住宅区情况通过项目经理的协助制定设备、设施巡查记录表。4、和全体人员一起清洁开垦商业街。警卫：1、根据区域情况制定打点路线，结合监视布局找到监视盲点，在图纸上进行标记。2 .管理商业治安，进行正常治安巡逻。3 .协助项目经理开垦商业街；清洁度：1 .协助项目经理开垦商业街；2 .根据实际清洁工作量，协助项目经理划分清洁区域完成。第二阶段时间：交货后店铺租赁率达到80%。工作目标：按照管理方案使房地产工作上轨。人员配置：根据管理方案，呼叫、工程、南店车辆停车指挥所、内侧店铺巡逻所、警卫可根据店铺租赁情况选择配置，收费所、监控所、蔬菜市场警卫所可选择配置。费用结算方式：合作方式为报酬制的话，人员按照管理标准满额配置。 采用向承包商发放租金的形式，本公司将根据收入情况逐渐增加人员配置(两种方式详见后面的合作方式)。具体工作内容：各单位按照入社前的单位训练，严格执行管理方案规定的单位工作，在此不作说明。第三阶段：店铺租赁率达到80%以上。工作目标：完全进入房地产服务轨道，所有人员通过专业培训具有良好的服务意识，有为客户提供酒店式服务的感觉。人员配置：按照管理方案配置人员。费用结算方式：报酬制或承包与租金相结合的形式具体工作内容：在第二阶段，人员服务意识、礼仪、专业程度进一步上升，服装、行为进入统一标准化。四、合作方式薪酬制度：商业收费总面积31947平方米，地下蔬菜市场面积3000平方米，地上部3.8元/平方米.月，地下部1.0元/平方米.月，房地产报酬占房地产收费总面积的10%，每月(3.8元/平方米*31947平方米1元/平方米*3000平方米) *10%=1.24万其盈馀费用全部用于正常开支，每年公布。 房地产报酬与费用征收额无关，首先扣除，剩馀费用根据实际费用，大多数部分自动转入下一年，所有不足的业主摊位。 房地产费单独收取商户租金1%的手续费。承包商与租金组合：地上部分2.0元/平方米.月，地下蔬菜市场0.5元/平方米.月，停车场费用另行研究，将优惠反馈给商户，房租占房租的10%，所有花销由房地产自行承担。报酬制费用预算：服务经营支出为126475元/月。费用项目月支出额(元)(一)人工管理费、服务人员工资、社会保险等附加费用95213办公费用1815(三)固定资产折旧费666(四)保证清洁消耗品的摊销费用；2400(五)设备设施的维修费用；4601(六)工程修理低耗材；300(七)公共区域、房地产事务水电费和损失；5000(八)房地产利润；12440(九)法定税收取决于收入的3.3%4040合计126475房地产总收入3.8*31947 1.5*3000=125899(1. )人事费估计(89631元/月)单位：元序列号名字劳动标准/月(元)人数金额(月)备注1项目经理4000140002呼叫人员2600378003工程修理2600378004保安主管3500135005保安人员280012336006保安班长2200122007清洁工20005100008社会保险2910*27.4%*262620731合计2689631(二. )事务费用估计(1815元/月)单位：元类目推测的依据折旧月费用合计前台电话费一百元/月100员工服装折旧1名项目经理(正装)2454科尔三人(正装)241631名主管(正装)2454白班巡逻岗五人(正装)24271施工三人2475收费，夜班2人(保安服)2475菜市场保安2班共计2人(保安服)2475夜班巡逻三人(保安服)24113保持六个人的清洁24150办公用品墨盒60/3月A4纸35/月笔、书等办公用品30/月85交通费100其他各种表格的印刷、活动部件、办公装饰品的折旧、其他费用等500合计1815注：正装1300元/套工程修理员服装600元/套清洁绿化员服装600元/套保安员服装900元/套。 (上述报价包括春秋服2套、夏服2套、棉袄1件。 中所述情节，对概念设计中的量体体积进行分析(三)固定资产折旧(666元/月)单位：元