河南阳光名郡理想城邦项目可行性分析报告_103p_前期策划.ppt

阳光名郡项目可行性分析报告,2,第一部分项目总论1.项目概况2.主要技术经济指标表第二部分市场研究1.宏观环境分析2.房地产市场分析3.竞争对手情况分析4.市场预测第三部分项目定位,目录,3,目录,第四部分项目推广第五部分投资收益分析第六部分开发进度第七部分资源供给第八部分风险评估第九部分综合评价,4,第一部分项目总论,5,项目概况,本项目由房地产开发有限公司于200年月日通过公开拍卖获得土地开发使用权（土地证号：国用（）第号），并于200年月日正式立项，200年月日通过建设用地规划许可审批。项目已经进入规划设计阶段。本项目地处驻马店市区路，位于路和路交界处，项目红线内建筑面积为亩（合平方米），地块平整，现在已经实现了“五通一平”（上水通、下水通、路通、电通、通讯通和土地平整）。,6,项目开发模式,本项目由公司负责开发，项目开发包括多层住宅和临街商铺。项目的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺部分，车位全部。,7,总平面规划图：,8,户型示意：,二室一厅83.28m2,9,户型示意：,二室一厅78.135m2,10,户型示意：,三室两厅一卫99.153m2,11,户型示意：,三室两厅两卫134.56m2,12,户型示意：,三室两厅两卫129.75m2,13,户型示意：,三室两厅两卫117.97m2,14,项目主要经济技术指标,15,第二部分市场研究,16,1、宏观环境分析,平舆位于河南省东南部两省河南、安徽）三市（驻马店、周口、阜阳）结合处，具有独特的区位优势。全县土地总面积1282平方公里，辖5镇12乡2个徒街道办事处，总人口95万人，是国家扶贫开发重点县、全国东西合作示范县、全县防水防潮之乡、国家卫生县城、省级园林城市，连续两年被评为全省平安建设先进县。,（1）具体位置及自然条件,17,平舆新貌图示：,18,地形特点：县域地势西北高东南低，地面平均坡降甚微，西北最高海拔47.70米，东南最低海拔39米，境内属第四系冲积层，地表以下12米处可见流沙，60米处可见岩石。其特点是：地势平坦，土层深厚，视野宽阔，人口集中。地质地貌：平舆县地质是由淮河北岸多年泛滥冲积而成的疏松沉积物质覆盖的亚粘土，厚度很大，一般具有石灰质的反映，部分地区已发现土中含钙质结构，东部地区分布着3米左右的粘土层，以透锐体出现，经测定地质承载力一般在每平方米1215吨，适宜建立高层建筑，是工业、农业城镇建设的良好用地。,19,人口平舆现有总人口92.92万人，其中农业人口87.41万人，占总人口的94.07；非农业人口5.51万人，占总人口的5.93，高中以上文化程度人口5.58万人，占总人口的6.01；初、小学文化程度以上人口86.75万人，占总人口的93.36，文盲人口0.59万人，占总人口的0.63。我县人口密度725人平方公里，高于全国人口密度（134人平方公里）；城填人口密度4124人平方公里，人口自然增长率4.74。,2、社会经济概况,20,三产业发展及其比例平舆县国内生产总值（GDP）全年为219144万元,其中：第一产业87966万元，占国内生产总值的40.14；第二产业82257万元，占国内生产总值的37.54；第三产业48921万元，占国内生产总值的22.32。年财政收入8616万元，农民人均年纯收入1667元，城镇人均纯收入3923元，贫困人口数14.33万人，贫困人口比例占总人口的15.39。单位GDP能耗2.5吨标准煤万元，单位GDP耗水量776吨万元。,平舆县三产业发展比例图,21,经济发展目标继续保持经济增长速度略高于全市、全省平均水平，国民经济增长的质量和效益显著提高。全县国内生产总值年均增长12以上，力争达到13，2005年，按2000年计算的国内生产总值达到40亿元以上，人均GDP达到4100元以上，与“九五”末相比，人均水平与全省的差距缩小约9个百分点，财政收入年均增长8。,22,平舆县要在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，继续保持较高的发展速度，生产总值年均增长14以上，到2010年，GDP总量达到83亿元，人均GDP达到8700元，实现生产总值和人均GDP比2005年翻一番。优化三次产业结构，进一步提高二、三产业在GDP中的比重，力争“十一五”期末将三次产业的比例关系调整到25.3：50.6：24。2010年,地方财政收入达到1.13亿元，年均增长13%。全社会固定资产投资总额达到48亿元，年均增长19%。城镇化水平进一步加快，县城建成区面积和县城人口分别翻一番，全县城镇化水平达到25%。,23,县城建设发展以省道S213（即吴黄路）为轴心，以向西、向南方向发展为主，并适当向北、向东方向发展，共同构建未来平舆城市的框架。通过发挥比较优势,壮大支柱产业,繁荣县城经济,加快人口聚集,涵养文化特色，使平舆县城发展成为带动区域发展、辐射周边地区、以医药化工和农副产品加工业为主导产业的驻马店市东部生态型宜居城市。2010年，县城建成区面积和城区人口比2005年翻一番,分别达到14.3平方公里和15万人。,3、平舆县规划前景,24,以居民住宅为重点，扩大功能配套齐全的住宅小区建设，支持开发建设健康环保和节能节地型住宅，适当发展高档住宅和商务写字楼。完善个人住房融资机制，搞活二、三级交易市场，规范发展市场服务，扩大市场机制的作用范围。积极推进房地产开发、销售、物业管理的市场化、产业化经营和分业经营，显著提高全县物业管理水平。规范房地产市场主体行为的监督责任，控制和化解房地产市场风险，促进房地产市场持续健康发展。还要引导装饰装修行业加快发展。,4、平舆县房地产发展规划,25,平舆新貌图示：,26,目前经济形势一片大好，经济的快速发展同时也促进了工业、农业等其他行业的发展;房地产和固定资产投资增长尤为明显；良好的经济发展为房地产健康快速发展奠定了基础。,小结,27,第三部分项目定位,28,一、项目SWOT分析,优势；,劣势：,总表：,29,优势分析,1、区位优势本项目所在的位置是平舆的核心位置，优势应用：2、地段优势优势应用：,30,3、项目可塑性强本项目占地面积28147平方米，具备营造中高档楼盘的条件；优势应用：作为新的住宅项目，本项目具备很强的可塑性，在项目功能上可以规划地比较完善。4、政策优势优势应用：,31,劣势分析,1、应对措施：,32,2、应对措施：,33,机会分析,1、目前平舆新区房地产发展态势较好2、项目周边项目客户群关系的建立，有利于新开项目的销售和品牌的建立。,34,威胁分析,1、2、3、4、,35,总结,36,目标客户定位的准则,目标客户定位是整个营销推广中最重要的一环，他决定了我们的媒体投放时机及广告表现方式。目标客户定位准确，是项目成功的关键。本项目的市场定位是平舆县金字塔中上层群体，他们有自己独特的消费心理及消费习惯，主要表现在以下几方面：,37,客户细分主要通过置业次数、置业用途来划分。以置业次数划分，可分为一次置业者和多次置业者；以置业用途划分，可分为实用型客户和投资型客户。通过调查研究，平舆房地产市场的各类型客户群体的特征如下：（1）以置业次数划分一次置业者的主要特征收入较稳定，有一定积蓄，对未来有较好的预期；年龄在2535岁之间；追求实惠、实用、方便；对价格反应敏感，偏好灵活的付款方式；决策较为慎重，需反复比较，有意向的楼盘会看二次三次以上。,38,二次及以上置业者的基本特征事业较为成功，有较丰厚的收入及积累；支付能力较强，对价格不敏感，不在意付款方式；注重身份，对物业的档次要求比较高；购房主要是为了改善居住环境或保持资金增殖能力；对车位数量及方便性要求较高；注重教育配套以及休闲设施，注重产品的质量以及发展商的信誉；有相当丰富的社会阅历，有充分的市场信息；注重物业的知名度以及市场口碑；对现场环境氛围除非有较高的感染力，一般不为所动。,39,感性分析,1、他们就住在本项目的周围，比别人更深刻的体会到这些年周边的发展；2、他们对项目的前景极为看好，对周边的发展充满信心；3、他们属于中产阶级，但向往社会高层人士的生活；4、他们处于事业的初始阶段，仍有着自己的居住梦想，有一定的经济基础和灵活的经济头脑；5、他们对地产有自己独到的见解；,40,我司本案客源认为主要有以下类型：个体商贩：手头上拥有一笔可观的的资金，极力想寻找一个舒适，安稳的居住社区。私营老板：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。政府公务员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。,41,第四部分项目推广,42,市场定位,要在众多竞争对手中脱颖而出，能否成功塑造楼盘的品牌就十分关键，仅停留在平面园林和单一概念的楼盘形象是远远不够的。,唯有品质独特而且真正迎合、倡导和引领市场消费需求的楼盘才能在竞争中引爆市场。,43,塑型（形）,积淀,造势,项目营销思路,营销思路,44,塑型（形）,45,方向,46,寻找个性制造向往,因此，我们的判断是：项目必须是一个深具欧式个性魅力的风尚与品质楼盘，以幸福感并注重活力的生活愿景为诉求，以此建立起独特的形象与沟通语境，从而以个盘价值战略战胜同质化区域竞争，使阳光名郡脱颖而出。,47,价值,富有欧式浪漫格调的优雅/纯粹/阳光的生活方式,项目不是比其它已有楼盘更好，而是推崇一种完全不同的欧式幸福生活方式。,战略,48,定位依据：,理想的居住形态是什么样的呢？,理想的居家之所应该和繁华保持不即不离的状态，要有区别于郊区住宅实实在在的东西存在。,正因为人们对郊区楼盘的失望之处在于其割断了人与城市的脐带联系。代表了新都市生活新方向的本项目正是众望所归，是居住氛围较浓、配套成熟的城郊区楼盘。,49,建筑一个时代的理想城邦！,项目主题定位：,阐释：“建筑一个时代的理想城邦”，集中以时代的理想为特征，优越的交通、生活配套，是理想的居住形态之首先，代表着项目将成为平舆新都市、新生活的领跑者与典范。其最终目的也是最大限度地突出和体现耳目一新的项目特点。正因为如此，项目所呈现的状态才富有现代活力、都市魅力、时尚色彩，才是现代都市人群推崇的主流生活方式。,50,核心价值体系的提炼,在于围绕主体概念全程策划推广；在于依托概念策划出独占性的行销卖点；在于推动现场的热卖气氛塑造；在于广告企划方案的有效性和独创性；在于市场策划的针对性和竞争性,主概念对营销策划的指导意义,51,产品概念塑造流程,概念的升华主概念,概念的塑造次概念,概念的支撑产品卖点,建筑一个时代的理想城邦,幸福生活的升华,强强组合、欧式建筑、精致房型,52,建议案名,阳光名郡,释意：1.“阳光”：无论是在规划、设计、建筑、品质、气质上都给人一种舒适的感觉。能够深刻诠释经典社区的感召力、影响力。从一定程度上可提升产品的品质。感。2.“名郡”：具有很强的气势，能体现小区档次和前景。本案名，气质非凡、手笔宏大，将都市阳光生活与人居未来完美结合，既与竞争手拉了差距，又给人留下无限的想象空间。,53,广告总精神,阳光名郡建筑一个时代的理想城邦,推广主题:,形象口号：,一方世袭文脉血统的精神领地一个包容城市理想的铂质居所感受如铂金般纯粹的质感人生,54,推广方向：,幸福生活三部曲,55,塑形期：幸福像花儿一样！,热销期：幸福像花样灿烂,造势期：幸福还有多远？,幸福生活三部曲：,56,阳光名郡幸福的理由：,青年人实现第一次置业理想可实现住宅,中年人多年职场打拼之后渴望的温暖港湾,老平舆人规划退休生活的首选,中国人对家庭价值的终极理想,一个可以把你的健康、亲人和审美需求都完美实现的社区,57,传播策略,形象勾勒与价值移植,利益诉求与感情互动,公司品牌的建立,58,欧式生活的幸福,向往的所在,59,这个为市场所建造的优雅生活方式有市场吸引力么？,？,理念：,由欧式建筑风格构建的优越生活方式的背后，其本质是蕴含着一种源自欧式的幸福与浪漫的。它所产生的能量，是一种源自人类尊崇与自然的心灵渴望与感召的理念。,这个理念，就是幸福生活复兴的理念。归附一种幸福生活的复兴，创造更加优雅与优越生活，陶冶一生，使生命怡然与优雅，便是归属，也是阳光名郡项目的开发理念原型。,60,营销策略,竞争策略,客户策略,品牌策略,树形象：颠覆传统，独树一帜造话题：大事件，全城轰动抢市场：多渠道推广创意媒体，抢夺既定客户群,蓄水策略：多渠道、广蓄水逼定策略：多节点营销、价格策略维系策略：客户联谊,营销口碑：创造第一口碑现场展示：树立第一展示,61,策略机制,推广攻略,现场展示攻略,销售攻略,解决客户上门积累客户上门量,上门量转化为有效客户有效客户转化为购买客户,阳光名郡营销攻略,62,推广思路,区域行情的突破,差异化的广告策略,打造现代人居城市住宅典范(导引思路产品区隔),覆盖性广的概念超越性强的主题(强化竞争弱化对手),创新视听市场聚焦成为平舆聚焦的亮点,提升认知接受事实,63,推广攻略,活动事件营销,媒体资源整合,竞争+品牌策略区位、团队、产品,阵地包装：现场围墙、现场看板、现场售楼处,媒体策略：第一阶段：“建筑一个时代的理想城邦”户外+现场第二阶段：“幸福像花儿一样，阳光名郡盛大公开”媒体覆盖：户外+电视第三阶段：“幸福还有多远?”，阳光名郡解读”户外+现场+报纸第四阶段：“幸福像花样灿烂！“做幸福生活的VIP”媒体覆盖：户外+现场,直邮渠道：定向选择直邮渠道,信息拦截：短信覆盖整个平舆范围,渠道资源整合,主题活动：“幸福生活是什么样子的？”“我有一个梦想，幸福寄语”“我有一个梦想，十大幸福生活评选”“我有一个梦想，你的幸福我实现”专题SP活动：阳光名郡认筹活动,竞争+客户策略,竞争+品牌+客户策略,竞争+客户策略,64,现场展示攻略,销售物料展示,产品价值展示,卖场氛围展示,竞争+品牌+客户策略,临时景观区：体现项目景观设计的精髓绿化层次丰富、色彩缤纷景观空间尺度,销售中心：保证销售功能的基础上，空间以体验式为主，风格以PUB为主,现场导示：昭示性好，导示性强画面设计简介，文字醒目看房通道：绿化铺设，改变看房通道呆板化，呈现丰富的景观效果围墙：销售中心和展示区与施工区域的分割，因此围墙必须加高至3米围墙内容以形象与卖点结合为主道旗：销售信息公布精神堡垒：醒目，独树一帜,模型：项目模型：融合周边资源环境分户模型展板：项目卖点罗列销售资料：产品楼书、产品折页、户型单页,65,销售攻略,体验式服务：保安：敬礼、开车门、指引、打伞等温馨服务保洁：日常清洁工作销售人员：销售销讲到位,竞争+客户策略,多节点营销：VIP卡售卖根据客户需求推出新房源保证客户对产品的期望值，不流失客户,价格策略：中开高走，以市场均价入市中、小户型：高单价，低总价大户型：低单价，控制总价,66,第四部分投资收益分析,67,房地产业是一个高度资金集密性行业，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，应借助各种融资手段，争取充足自己来开发商品房项目。依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其它政策性收费标准、实际成本水平，公司计划投入开发资金亿元，预售收入元。详细构成如下表：,一.成本预测,68,项目成本费用情况表,69,70,71,二、项目收益估算情况表（）,72,项目估算收益表（）,73,三、财务指标分析,本项目从全部投资角度来编制现金流量表，通过现金流量表（1）分析可得知如下指标（所得税后）：财务内部收益率：财务净现值：元项目投资回报期：年经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率%远高于同期银行的贷款利率，且项目全部投资财务净现值为元为正数，则本项目在财务效益评价下是可行的。,74,本项目从全部投资角度来编制现金流量表，通过现金流量表（2）分析可得知如下指标（所得税后）：财务内部收益率：财务净现值：元项目投资回报期：年经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率远高于同期银行的贷款利率，且项目全部投资财务净现值元为正数，则本项目在财务效益评价下是可行的。,75,四、环境效益分析,本项目设计以人为核心，商住分离，相得益彰，注重人与环境的相互协调，建筑形态时尚且经典，曲线流畅、造型优美，线条和细部处理简约明快，独具一格，符合当前设计总体潮流，且该项目四周环路，中间有两条商业街，为入住客户营造一个良好的经营、居住氛围。项目建成后可以彻底改变当地低矮、设施简陋，环境恶劣的现状，形成一个环境优美、配套设施齐全，注重生态效益的智能化商住项目。,76,五、社会效益分析,图表分析：,项目的建设有利于改善平舆城市形象和投资环境，促进城市总体规划早日实现，社会效益巨大。,77,根据本报告拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关工作表格分析(1)，整个项目开发期累计税后利润元，项目开发税后利润达到,方案一为保守方案，成功率；工作表格分析(2),整个项目开发期累计税后利润元，项目开发税后利润达到，方案二为理想方案，成功率为。总体上来看该项目收益水平相当理想。,收益水平综合分析,78,第五部分开发进度,79,一、进度安排,年月至年月为本项目前期准备工作时间，为将本项目打造成精品楼盘，因此新建项目的规划设计需要反复推敲，已达到“铸造精品，奉献社会”的目标要求，同时报批报建也需要一定的时间。,1、前期准备,82,2、市场调研及策划市场调研报告对目标客户群体的认定以及基于该认定基础上对目标客户群体心理、行为等的分析，是项目开发的依据。针对目标客户群体的特定的建筑方案及要求，是作为规划设计及户型方案设计的参考依据。3、项目包装及VI识别系统针对目标客户群体进行目标包装及设计满足青年人新、奇、特心理的VI识别系统。4、规划、设计及报建项目规划方案设计已经有了初步意见，建议委托国内外有影响力的规划设计单位进行设计，项目设计应注意参考项目策划书中关于建筑方案及要求的意见和建议。,83,5、现场供水、供电供水及供电要提前申报，尤其是供电，由于近年国内电力供应紧张，因此宜尽早申请用电指标。6、工程地质勘探地质勘探结果是地基与基础设计的依据，宜在年月底以前完成。,84,二、建设及设备采购,1、建筑装饰施工安排年月至年月进行建筑装饰、室内管道施工。2、年月至年月进行建设及设备采购工作。对建筑物的内部分隔组织施工。,85,3、设备安装及调试年月至年月进设备安装和调试运行。4、工程验收年月至年月进行工程竣工并验收并进行项目综合验收。,86,第六部分资源供给,87,一、配套设施,拟建的项目位于路，水、电、暖、气、通讯等设施齐全，能够满足配套要求。1、供热与供暖本项目冬季采暖方式采用集中供暖。可由热力公司提供设计及施工。力求达到能源的合理配置，节约能源。,88,2、通讯及办公设施该项目的通讯及办公设施，为适应未来的发展需要，技术应该超前。要采用先进的网络技术和计算机技术，同时要采用最先进的消防安全、监测、大楼智能化管理等方面的技术手段和设备实施。内部要达到办公现代化、智能化，要考虑电话、电视、宽带网的接入，还要考虑建筑物内防盗、防火的安防报警监控系统、多媒体系统、音响系统的设置。通讯及办公系统的安装，要对计算机网络接口、通讯接口、电视监控、消防报警等采用通用的综合布线系统。使它具有未来变更的灵活性，为信息技术的发展留有充分的余地。,89,3、供电本项目的供电系统采用双回路供电，供电分设备供电和办公、照明供电等。接入KV电源，有区域供电所引入后进入高压配电装置。动力负荷主要来自底层，在底层设有变压器房，高低压配电室，中央空调室，消防控制室等。照明负荷主要根据各层的要求进行布置。在供电设计、安装中，尽量采用节能产品。对消防、安防系统要采用双回路供电。应有停电应急照明供电系统。,90,4、给排水本工程的给水由市政管网提供，由于本项目的工程是高层建筑，需配备二次加压设备。室内给排水系统包括办公生活用水系统和消防用水系统。室外也应留有消防用水接口。院内雨水，直接排放到市政雨水管道中。生活污水经过处理后，在排放到市政污水管网中。在给排水系统设计中，采用新技术、新材料。用水器具采用节水产品。5、消防消防设计要严格按照建筑设计防火规范设计。建筑物周围预留环形消防通道。建筑物建设时要有完善的消防系统，各层都要设置烟感、温感探测器，喷淋、消防自动报警设备及手动报警器。室内装修、装饰设计和施工，应符合建筑内部装修设计防火规范的规定。,91,二、其它配套标准,（1）门窗：高级塑钢窗，阳台门为高级塑钢门；（2）厨房：设排烟道，预留下水接口、管道燃气接口；（3）卫生间：预留下水接口；（4）门扇：每户住宅入户门采用高级防盗门，商业为高档卷帘门；（5）空调：住宅预留空调穿墙管，设置冷凝水排水管；（6）楼梯：公共楼梯间铺高级防滑地转；（7）网络：有线电视线、电话线、宽带网线进户；,92,（8）安保：采用高级对讲门，设置周边红外线监控防范，24小时保安，公共部分及商业设置监控；（9）供水：采用变频供水；（10）供电：采用双回路供电；（11）内墙：公共楼梯间采用高级乳胶漆；（12）外墙：华丽美观的外观设计，外墙为高级进口涂料装饰。,93,三、设计中的配套,（1）少采用或不采用玻璃幕墙，减少光污染。（2）吊装的轴流风机均采用减震吊架，必要时还采用隔声措施。（3）水泵进出口采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。（4）通风系统均用消声器。（5）厨房等下水采用螺旋管，降低噪声，废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。（6）地下蓄水池与污水池及管道间要有卫生防护带。（7）水泵等震动较大设备均采用减震器控制。,94,四、施工中的环保,（1）现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、伴和过程中会产生大量粉灰，故建材的堆放应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量采用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染。（2）施工做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。（3）地块周围竖立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁边树立屏障，减少施工机械的噪声影响。（4）高噪声作业，尽可能远离居民住宅，以减少施工噪声对居民生活的影响。（5）环保措施与工程进度做到“三同时”。（6）施工中不产生超标准的空气污染。（7）建筑垃圾及时清理，文明施工。,95,五、使用中的环保,（1）室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。（2）室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。（3）设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。（4）厨房油烟废气采取油烟净化处理。（5）进出基地的车辆限制行使路线及速度，禁鸣喇叭。（6）大楼的生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。,96,第七部分风险评估,97,1、项目风险分析,风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险：购买力风险从宏观面上来看，平舆目前的住宅市场在表面繁荣的背后，隐含着一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人们对平舆房价高速上涨有一定的抗性，难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和资金投放产生压力。竞争风险平舆房地产市场尚未形成良性发展，有效需求形成的市场容量相对较小，追逐利润是资本的本原，出于对房地产开发预期利润看好，开发商把企业资