目标成本管理制定方法(试行)

目标成本管理方法初探二.进程概述进程的目的明确目标成本的编制程序和编制方法；进程范围适用于公司开发的所有项目。进程驱动和参赛队成本部(主导)，相关部门部门在过程中承担责任会长1 .负责目标成本指导书的审查和批准；总经理1 .审查目标成本指导书。成本部1、收集资料和同类工程经验数据，支持测算。2 .根据收集的资料进行成本估算，制定目标成本管理指导书，控制成本。设计部1 .提供详细的设计图文件。2 .提供各种设计指标、装饰标准及工程方法。3 .提供调查设计前相关成本的估计数据。工程项目部1 .负责提供前期厂房三方一平相关成本测算数据。3 .工作程序3.1 .资料准备阶段3.1.1 .成本部收集以下有关资料：一)规划设计方案、建设标准及以前竣工的类似工程数据指标；3.2 .编制阶段3.2.1 .初步设计阶段成本估算审核后3天内，成本部组织设计部、营销部、工程项目部和会计部召开成本分析会，提出各种成本估算要求。 开发间接费用中，行政管理费用、利息、房地产维修费用由会计部提供数据，土地费用由集团开发投资部提供，政府申报单费用和政府行为费用基准信息由前期部提供数据，调查设计费用由设计部提供数据，营销费用由营销部提供，工程前期费用(拆除补偿、 周边协调等)由工程项目部提供数据，其他项目由成本管理中心根据类似工程的经验数据推算。3.2.2 .在估算过程中，应遵循分离测定价格、根据经验和计算确定工程量、根据经验和单价分析确定单价、计算合计价格的原则。3.2.3 .原则上初步设计审查完成后30天内应确定目标成本，成本部编制完成后立即报告小组领导审查，报告董事长审查。3.2.4 .目标成本估算完成后，按使用功能进行成本分配。3.2.5 .成本部总结各成本账户的估计数据，编制目标成本控制指导书并提交主管审查，最终经社长批准，作为项目实施阶段的正式成本管理目标。2.3重要部分的说明2.3.1项目投资计划阶段成本推算(可研究版)【集团成本部主办】规划部提供土地信息、周边市政补助、政府收费情况。设计部提供项目的初步定位【初步产品提案书】。设计部提供项目的初步规划指标和建议。成本部根据小组模板的要求，根据类似项目的成本数据或结算项目的数据(但必须在数据中注明来源)，组织完成【成本估计(可研究版)】。项目投资规划阶段目标成本(可研究版)是项目可行性研究报告的组成部分，与项目可行性研究报告及其他资料一起报告集团决策层审查/审查【目标成本(研研版)】控制目标成本(定位版)的制作，指导概念设计。2.3.2项目产品定位计划阶段成本测算(定位版)【集团成本部主办】在这个阶段，集团成本、设计、营销人员密切配合，各专业工作交流，实现“最大化满足质量要求的成本绩效”成本管理目标，提高工作和决策效率。市场部在这个阶段组织项目定位企划，制作“产品定位企划报告书”。设计部负责该阶段概念方案的设计。成本部将探讨各部门提供的计划指标、初步建设标准、产品配比、体验示范区、周边市政界面等，以及与市场营销、设计、工程、财务等部门交流确定的产品定位，完成“成本估算(定位版)”的制作。成本部引入【目标成本(定位版)】经济模型的推算应满足目标成本(可研究版)的收益指标。【成本估算(定位版)】【项目产品定位企划报告】的构成部分，【项目产品定位企划报告】和其他资料一起报告给组决定层的审查/批准设计部根据目标成本完成【方案设计担当书-成本管理附件】，指导方案阶段的设计。【成本估计(定位版)】概念方案的设计成果满足【成本估计(科研版)】的收益指标，用于控制批准的【成本估计(定位版)】【目标成本(方案版)】的制作。2.3.3方案深化(扩张初设计)阶段目标成本【成本部主办，小组审核决定后计算项目目标成本】根据设计部提供的项目技术经济指标、项目配置标准，成本部在项目部、设计、工程、采购、营销等部门充分讨论后，完成“目标成本”的编制。【目标成本】制定完成后，结合工程实际情况完成【项目合同计划草案的初稿】。【目标成本】编制过程中，成本部在与有关部门讨论后，对方案的深化(扩展设计)图纸，通过必须提出技术经济优化措施的高管审查、社长审查执行。【目标成本】推算经济模型时，应该满足【成本推算(定位版)】的收益指标。【目标成本】是项目计划深化设计(扩展设计)阶段论证资料的一部分，应当结合项目计划深化设计(扩展设计)的成果报告小组审批。 通过审查后，作为该项目的目标成本管理要求提出，作为该项目的审查依据。设计部根据目标成本，指导设计图的设计。【目标成本】设计的深化(扩展设计)的成果符合【成本估计(定位版)】的收益指标，被认可的【目标成本】和【项目合同计划草案初稿】成为【项目合同计划详细方案】的制作依据。【目标成本】分发后设计部需要根据目标成本，指导最终版设计图的设计，在投标后项目开始前，根据分发的【目标成本】和投标结果完成【目标成本指导书】，报告组审查/审查后执行。2.3.4施工图阶段、合同计划详细方案在设计图的设计阶段，成本部组织各有关部门结合工程实际情况，在总承包工程招标前调整项目合同计划草案初稿，形成“项目合同计划详细方案”，报告小组备案。施工图完成后，开展工程招标采购。2.4比较分析阶段目标成本估算完成后，成本部与类似工程进行比较分析，找出成本差异，进行成本分析。2.5确定目标成本应遵循的基本原则标杆瞄准在项目选择和项目策划阶段，营销部应通过市场调查提供销售价格市场指标，成本部应通过工程成本市场指标和非工程成本市场指标确定目标成本。满足顾客的需要1 )在项目选择和项目策划阶段，必须分析目标客户的定位、目标客户的核心需求和一般需求，并将其转变为定性或定量的明确描述。2 )在逐步确定目标成本时，必须经常注意使成本部分结构向客户的中心需求倾斜。竞争战略要求一)在项目选择和项目策划阶段，调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目本身的资源条件和经营目标，形成明确的竞争战略，竞争战略应将产品定位要求表达为定量指标或定性描述。2 )在逐步确定目标成本时，应注意成本节结构始终满足竞争战略要求。追加成本1 )通过项目选择和项目规划阶段的市场调查和可行性研究，根据市场指标和项目潜在措施，准确判断和取舍项目可获得的收益空间。2 )以合理的预计税前利润额追赶项目总成本，指导“限度设计”和项目开发计划硬指标。3 )在项目总成本层追加计划设计成本、初期设计成本、设计图设计成本。a )方案设计形成的目标成本项目总目标成本-成本备用费(一般为项目总目标成本8% )。 项目总目标成本减去成本备用费后，强制指导方案设计，直到方案设计的优化满足该要求。b )初步设计形成的目标成本方案设计形成的目标成本预备费20%。 以方案设计中形成的目标成本指导初步设计，直到初步设计优化满足这一要求。c )设计图形成的目标成本初期设计形成的目标成本预备费10%。 以初步设计形成的目标成本指导设计图设计，直到优化设计图设计满足这一要求。d )在测量的设计图的设计成本中加上未使用的成本预备费(70%的成本预备费)，成为确定的项目成本管理目标。2.6项目实行动态控制成本部负责监督各部门执行和执行目标成本管理指导书。各部门按照目标成本管理指导书的要求实施，根据每月成本变化信息反馈成本部。成本部控制各阶段成本，所有项目的资金结算支付经成本部审核，向超出目标成本的部门负责人发出成本警告，由部门负责人负责调整和管理。2.7目标成本调整对于超出目标成本的各项目，判断是否有补充预算(设计变更书、签证批准书)，如果有补充预算，则通过目标成本管理指导书调整目标成本，相关部门的负责人申报成本部的审查，由社长批准。对于没有补充预算、工程量清单中未记载的其他发生项目的成本，在项目竣工结算中原则上不予考虑(应进行部门审查)，向董事长报告审查。项目市场定位和规划设计发生重大变化时，应根据最新规划指标调整目标成本，调整后的目标成本应在原批准过程中批准后重新发行。4 .支助文件4.1. 项目成本管理制度4.2. 目标成本测算表填报细则4.3 .目标成本测算和经济模型会计科目表5 .相关记录5.1 .模板目标成本指导书目标成本估计书记入细则为了实现目标成本估算的精细化，提高估算的准确性，结合各项编制经验，完成目标成本估算表的编制和完善，提高各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的收集和存储，并在责任成本管理、前期设计优化、投标管理等环节中做出更有效的指导作用一、规划指标和建设标准在测算前，首先要填写“本期计划指标表”和“各种产品建筑标准”。 规划指标应由设计部协作提供，建设标准应根据市场营销、设计、成本、工程等有关部门的探讨结果确定，尽量明确写出道路用地、绿化用地等景观规划用地指标，为道路景观的估算提供正确的计算指标。对于长期开发的项目，您必须在第一次估计时填写“总体计划指标表”，并使用计划指标值来估计期间的成本分配。二、期间成本分摊1 .地价的分配计划指标和建设标准填写后，首先可以进行地价分配，地价分配总原则按各期或产品类型的用地面积进行分配，期间或本期公共用地按各期或产品类型的建筑面积进行分配，形成地价分配比例系数来分配总地价。如模拟林凯城项目总占地面积. 75m2，二期占地面积70999.9m2，总地价25460万元。 会所、幼儿园、设备用房的占地面积按各期建筑面积比例分配给各期，全期地价分配表如下地价分配完成后，应该一期分配的地价计算如下。 的双曲馀弦值。 的双曲馀弦值。 的双曲馀弦值。 的双曲馀弦值。 万元，然后将此地价分配给该期间的各产品类型。 总体分配原则是“按各产品类型占地面积比率分配”，用表格除以各产品类型的可销售面积得到分配基数。 形成的本期地价分配表如下容积率指标或范围由测量时设计部提供，各产品类型的容积率指标在项目定位阶段事先进行统计和设定。三、其他期间成本分摊地价分配结束后，可以按照其他期间进行分配成本的分配。 这些分期成本根据项目的特征而不同，通常包括红外市政设施费、项目整体调查设计费、需要分期分配的园林环境费、会所、学校、幼儿园等补助费。期间成本分配项目通过各期间的建筑面积和占地面积等方法分配给各期间。 分配标准必须注明。 在跨期分配推算时，尽可能依据充分，推算帐户详细情况例如在推算俱乐部的成本的时候，可以细分为以下的指标进行推算最终形成的期间成本分配表如下：这些成本科目项目需要跨期分配，可根据项目的具体情况根据利益原则来决定。 关于分配到“后期”的成本，在确定后期的计划指标后，以确定的建筑面积比率具体分割到第二期的第三期等，直到最后期的项目计划确定后分配为止。请注意，在固定分配成本之后，如果分配成本帐户的总成本发生变化，则变化的成本只会反映在结算开发期间，而结算开发期间不会调整分配成本。估计四、六种摊款和销售费用期间成本分配表完成后，可以进行本期“六种公共折旧费和期间费”的估算1 .土地成本这个成本项目的地价和红外市政设施费等可以直接从“地价分配表”和“分期成本分配表”中引用。6种公费中，费用项目由按期间分摊表引用时，必须在表最后一列的工程量和单价说明中注明“由按期间分摊表引用”。2 .开发前期费用在测量时，原始指标应根据计划指标表数据灵活采用，为了达到测量的准确性和精细化，应避免粗略使用项目的建筑面积指标测量景观、公共区划等成本值。 例如，计划指标表中“重要公共用地”填写为9000m2，进行“公共绿地景观设计费”的计测时，只要将该面积值作为直接计测的依据即可，不应该使用建筑面积、占地面积等更大的指标。申报单建设费按项目当地优惠政策填写，具体科目内容可按当地政策自行增减。 在说明栏中填写费用的根据和政府发行文件编号等信息。三方一平、进行临时设施费用项目估算的，应填写场所状况、拟定方法等估算依据完成。 一方面有利于更准确的测量，另一方面也有利于后期测量时的比较参考。3、园林环境在进行园林绿化成本估算时，根据规划指标和景观控制目标确定各科目的成本园林环境成本测算和指标发布后，可以根据景观设计工作的开展逐步细化控制指标，根据不同组景观等级的不同，也可以将景观成本控制指标细分为组级，指导景观设计工作的开展。 通过细化景观成本控制指标、纠正设计阶段偏差等措施，将景观整体成本控制在目标成本内。4 .辅助设施在估算辅助设施的费用项目时，必须注意车位成本的处理。 地面车库、架空楼梯、地下车库所有权可以出售的，作为独立的计算对象，单独计算其主体的建设成本，按售价的50%承担自己的成本，其馀的建设成本应作为辅助分配列入住宅等其他产品类型。