湖南郴州房地产研究报告.ppt

郴州房地产市场研究,一、国家或城市发展宏观政策：,1、国家宏观政策因素：1）2007年9月27日，人民银行、银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，第二套房40%首付+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数；2）货币政策继续坚持稳中适度从紧，货币政策2008年继续紧缩，开发商资金压力成本和消费者购房资金压力都在上升；3）增加限价房供应，90/70”政策继续贯彻，中小户型普通商品房继续获支持，在供求偏紧的情况下，结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。90平方米以下的住房供应量持续增大，其中包括普通商品房里面的中小户型，也包括经济适用房和限价商品房的供应量；4）土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应，缩短开发周期，明确开工、竣工时间。加强存量土地开发进度的管理，限制开发企业的囤地行为，增加市场的有效供给；5）房价涨幅总体趋缓：国家统计局公报，今年1季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8，一线城市价格指数近乎全线飘红下挫；2季度同比上涨7.5%;6月份70个城市房屋销售价格同比上涨8.2%；而环比价格与5月持平。6)住房成交量持续下降。1季度全国商品住房竣工面积6397万平方米，同比增加27.4%；销售面积9500万平方米，同比降低0.3%;,国家或城市发展宏观政策：以下数据引自市府关于2008-2009城区住房建设规划通告,2、城市发展宏观政策：1）南移东进,郴州大道青年大道爱莲湖新城区建设,通过新城区建设促进老城区职能和人口的疏解，降低老城区压力；2）增加限价房供应,08-09年除集中新建2处经济适用房外；另在旧城改造企业改制的商品房小区按一定比例配套建设经济适用住房;加强土地整备,保障土地供应,加快新城区重点区域配套设施建设;3）08-09年度,90平方以下新建住房面积占总建筑面积的70%;08年主要抓好郴州大道、青年大道、梨树山大道“三线”、福城新区、骆仙铺新区和王仙岭新区“三区”、郴江河、燕泉河、同心河“三河”和市城区东南西北“四个出入口”建设，推进中心城区扩容提质。4）08年,建设商品住房1.5万套,建筑面积145万平方米,新征用地30公顷;09年,建筑商品住房1.39万套,建筑面积132万平方米,新征用地44公顷;5）价格高企,开发投资大幅增长,项目成本不断增加;6)销售面积大幅减少,住房价格相对稳定,2008年13月，我市商品房竣工面积5.7万平方米，同比上升0.4%。受市场供求关系变化的影响，13月全市实际销售面积9.2万平方米，同比减少36.5%。7)新开工项目进展慢，建筑成本上升快,乐仙峰景、湘南风情园内诸项目未能如期开工建设；去年年底开工建设项目，如华宁春城、龙泉名邸、龙凤嘉园等项目工程进度也不尽人意。当前，市城区普通水泥平均价格为450元吨，较去年年底上涨60%；建筑钢材平均价格为5500元吨，较去年年底上涨44.7%；沙石平均价格95元方、65元方，较去年年底分别上涨26.7%和44.4%；人工工资达到100元人天，较去年年底提高10%。,“八山半水分半田，四面青山列翠屏”，郴州市位于北纬24532650，属中亚热带季风性湿润气候区，总人口为466.39万人，其中城镇人口186.65万人，增加6.97万人，占40.02%；乡村人口279.74万人,占59.97%。现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积1.94万平方公里，占全省面积的9.2%；人平土地面积7.09亩，比全省人均多1.7亩，居全省第三位。郴”字独属郴州，最早见于秦朝，为篆体“郴”，由林邑二字合成，意谓“林中之城”。公元前221年，秦始皇统一天下，分天下为三十六郡，在湖南置黔中、长沙二郡，在郴州一带设置郴县，郴县属长沙郡；西汉时，分长沙南郡为桂阳郡，领县十一；“郴”字见之于史传，是汉代司马迁所写史记，其中记载（项羽）“乃使使徙义帝长沙郴县”。从此，“郴”字赫然纸上，脍炙人口。郴州有文字可考的历史，已有两千余年。,二、城市人口及结构:-以下数据源自郴州2007年国民经济和社会发展公报,三、城市化水平：-以下数据引自郴州2007国民经济和社会发展公报,2007年末市中心城区人口41.52万人,全市城镇化率为40.02%，远远达不到工业化国家或地区的城镇人口的比重要占全部人口的60%以上,城区面积扩大到46公里,比2006年提高1.22个百分点。但目前郴州城市扩容提质、城镇化进程已经进入实质阶段，根据市政府的部署，未来的几年内每年将有2-3万多农民要进入郴州城区，这就意味着郴州市每年至少要新增5万左右的城市居民。因此，城镇人口持续增长将会刺激投资，创造新的住房需求。,四、人居均住面积：-以下数据来自郴州2007-2010年住房建设规划,2007年末，郴州市中心城区总人口为41.52万人，住房总建筑面积为1137万平方米，其中中心城区非农业人口为36.34万人（有户籍城镇人口和居住半年以上的流动人口），住房总建筑面积为1057.0万平方米，人均建筑面积29.9平方米，人均使用面积21.5平方米；农业人口为3.64万人，住房总建筑面积为80万平方米，人均建筑面积21.97平方米，人均使用面积16.7平方米。(细化农业人口是指中心城区的户口登记卡上为农业的人口的群体),五、城市经济现状对比分析：-以下数据引于200720062005郴州国民经济和社会公报,注:以上数据均单位均代表(亿)元.,六、城市经济现状固定投资分析-以下数据均引自国民经济和社会发展公报,注:以下数据均单位均代表(亿)元.,七、城市经济现状居民收入:-以下数据均引自四月份郴州经济运行主要情况,月份，全市城镇居民人均可支配收入1059元，增长；人均生活消费支出752元，增长11；恩格尔系数=人均生活消费支出人均可支配收入=71%。（理想的是50%以内，发达国家在38%以内）月份，全市居民消费价格同比上涨个百分点；商品零售价格同比上涨个百分点；工业品出厂价格同比上涨1154个百分点。1-5月，全市城镇居民人均可支配收入5576元，增长9.2%；人均消费支出4205元，增长9.1。市场物价高位运行。1-5月，全市居民消费价格累计上涨8.9个百分点；工业品出厂价格累计上涨10.2个百分点。,八、宏观城市发展总结：,1）人均居住面积非常接进30，很接近小康社会水平，但城市化进程不容阻挡，而且郴州承接东南沿海产业转移的区位优势比较明显，长期来看，城市化进程和80年后成长起来的购房刚性需求明显；2）限价房、中小户型大量推出、廉租房等大量推出，07年底、08年上半年商品房销售面积逐年下降，短期观望和市场的心理预期导致08年有价无市；3）受05、06、07三年房市价好因素影响，三年来房市投资额猛增，报建、新建项目和在售项目超过市场刚性需求，短期市场压力较大；4）土价格飚升、建筑材料上涨、银根紧缩与货币从紧，资金压力和市场环境、甚至国民经济信心都迫使开发商不敢轻易降价，行业主管部门也希望稳定产业；5）一二线城市降价、促销，楼市拐点等给了消费者短期观望信心，较高价位又逼使不少消费者观望;总的来说，长期走势看好，短期比拼耐心；,九、城市发展房地产总体环境调研-08年投资总量表：,9.17,9.17,一季度，全市商品房施工面积134.5万平方米，比去年同期增长55.7%；房屋竣工面积5.71万平米，同比增长0.4%。受居民对经济增长预期降低和国内大中城市房价松动的影响，当前楼市中持币观望气氛较浓，一季度全市商品房实际销售面积9.17万平方米，比去年同期下降36.5%。其中：住宅销售7.63万平方米，比去年同期下降44.9%。同时，商品房空置面积有所增加。一季度商品房空置面积为6.77万平方米，比去年同期增长30.4%，商品房的整体供给相对充足。,十、土地供应情况(08年)：以下数据引自国有土地供应计划的通知,土地供应总量480.1148公顷,其中经济适用房用地20.55公顷,廉租住房用地1.77公顷,普通商品房用地169.0250公顷,市政基础设施用地95.5803公顷,工业用地109.0483公顷.,十一、08年预计市场供应总量表（以上数据来自市场走访）,十二、08年一季度投资总量表:以下数据引自2008年一季度全市房地产市场简析,十三、08年市场开工总量表:以下数据引自2008年上半年全市房地产市场简析,十四、郴州楼市建筑形态供应总量对比：（加预估供应量表格以下数据引自市场走访,各版块供应详比，以下数据均代表万平米,供对总量对比：楼梯房：80.97万,占25.99%;电梯房:224.8万,约占74%,十五、各户型面积供应量比重表：以下数据引自市场走访,十六、08年上半年市场竣工总量表：以下数据引自2008一季度市场简析,十七、08年上半年市场销售总量表：以下数据引自2008一季度市场简析,加现阶段已上市、未销售供应量图表。08预计供应总量。,十八、08-09年市场销售总量表：以下数据引自08-09住房建设规划,十九、08-09年市场供应总量分布：以下数据引自市场走访,二十、各建筑形态供应量比重表以下数据引自08-09住房建设规划,土地价格越来越高,电梯房风潮正起,新报建项目大多以电梯房形式放量.,二十一、上半年销售量表现形式:,二十三、现阶段各版块销售价格变化表现形式:,二十四、城市房地产供求关系和结构分析:,1）2008年供求总体失衡,供略大于求,特别是住宅部分和底商销售招商问题;2）受价格杠杆因因素影响,消费者观望氛围较浓,持币观望的多,投资投机入市可能性降低,同时受05、06、07三年房市价好因素影响，三年来房市投资额猛增，报建、新建项目和在售项目超过市场刚性需求，短期市场压力较大;3）户型结构不合理,受企业追求高额利润观念的影响，目前我市房地产开发企业项目基本上都是大户型的底商住宅区，纯住宅小区和小户型住宅区开发项目较少，在一定程度上影响了我市商品房供给结构；4）电梯房风潮兴起，中高端项目、大盘云集，中低端项目、普通住宅稀缺，经济适用房和廉租房上市少,08年经济适用房上市放量的计划只有23.40万平米,中低收入家庭购买的中小户型商品房供不应求；,二十五、房地产营销区域特征分析:,1、各版上市供应概况一览：,金穗山庄多层项目,天一名邸二期，高层综合,翰林西苑多层项目,凯旋城，高层商住物业,鸿翔尚城，高层纯住小区,燕泉福邸，高层商住物业,华宁春城，复合住宅小区,山水缘，综合物业,翰林苑仁大项目,龙泉名都综合物业,郴州政治文化中心，得天独厚的市场配套和人文环境，市政府及众多职能部门环绕、五岭广场和沃尔玛辐身圈，新城可供开发山地较多，现有大量楼盘开发，发展综合型居住区，项目定位多为中高端，价格较贵，营销高举高打，广告攻势猛，较重视聘请专业机构造势，拉动楼盘档次和形象。,颐豪福邸二期，高层综合,龙凤嘉园,玫瑰园,2、五岭广场片区简析：,3、东塔岭版块简析：,香樟雅苑，高层商住物业,香雪公馆，高层商住物业,南塔美食广场多层商住物业,明珠花园，多层纯住小区,康定园鹿仙雅苑，多层纯住小区,警苑小区，高层纯住小区,康定园水榭华庭，多层纯住小区,荣泰花园，龙门小区,香雪鑫都，高层纯住小区,龙形小区，规划中郴州最大小区,华宁春城，复合小区,南延东进，城市发展的必须通道，连接郴州大道与爱莲湖的交通要地，北湖居住新组团，可供开发土地多，前期以中低物业和普通住宅为主，打周边环境和升值牌，以少量广告加强消费者对版块的认知，价格适中；后期规划以华宁春城、玫瑰园等大盘、景观品质住宅提升版块价值。版块升值潜力大。,房产局南塔岭小区家属房,4、郴州大道、青年大道沿线（含爱莲湖周边）简析：,荣泰花园，又名龙门小区,康定园水榭华庭二期,警苑小区，公安局家属区,东方新城，多层纯住小区,市委石榴湾小区，郴阳开发多层,郴阳开发二期，5栋16层电梯房,东福大厦，小高层商住,阜康福城风景15栋多层物业,万通联福景苑，多层物业,海关家属区，多层物业,湘南风情园，达康复合地产,爱莲湖畔,依托其良好的滨河环境和湘南风情园的建设来适量发展高品位的商品房，也建设适量普通商住房；爱莲湖畔等超大盘、景观品质纯住宅提升版块价值，以少量广告加强消费者对版块的认知；,5、中心城区简析：,燕泉福邸，高层商住物业,凯旋城，高层商住物业,新贵华城，高层纯住小区,尚书峰景，高层纯住小区,天润天城，高层纯住小区,龙泉名邸，高层商住物业,阳光新城，高层商住物业,铂金时代，高层商住物业,尚座名寓，高层商住物业,林邑花城，高层商住物业,桔满园，高层商住物业,中心城区，皇帝的女儿不愁嫁，因土地成本高，太多以电梯高层物业为主，周边配套生活设施、教育、医疗方便，片区楼盘均价为郴州各版块价格最高，广告力度不是特别大，但户外沿线和楼体本身就是宣传；,五、火车站及老城区一带简析：,北湖家园多层物业,安康丰景家园多层+小高层（二期）,丽都花园，小高层纯住小区,华凌山庄多层物业,江山地产五交化项目,长溪美域，原市农药厂地块,丽景郴江多层物业,依托老城改造、企业改制置换土地，配套成熟但周边环境差，主要针对老城区居民二次置业，住房升级换代，价格不高，土地稀缺、开发量也不大，且多以自身公司人员售楼。,1、以期房和预售楼花为主，多有在开发用地前后至开发建设前期组织内部认购和预收诚意金，前期监管和手续监管不严，胆大重关系而法制意识不强；2、打造专业营销体系意识和力度不强，很多开发商受05、06、07年旺销影响，对楼盘销售专业队伍的打造和引进重视不够，还抱着皇帝的女儿不愁嫁的心理；3、绝大部分开始引进广告攻势和部分营销推广手法，甚至违规发布虚假广告、违规预售、捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、囤积土地等五花八门、层出不穷，但营销手段善不成体系，形似而神不似；4、重手段不重品质，普遍偏重逐利而少有精雕细琢，多打地段牌、多营造噱头、多偏重营销手段，而少真正加强项目品质，以项目质量和精品取胜的；5、行业透明度不高，缺少行业信息整合公示，消费者信息渠道闭塞，开发商与消费者互度信息也不高。6、开始引进和重视地产代理公司，但运作中开发商和代理商自成体系，代理商话语权缺失，相互之间配合和默契程度不够，代理商对行业的促进作用暂时没有得到充分的发挥和体现；,二十六、城市房地产营销特征分析:,二十七、郴州市房地产研究总结:,一、中长期形势看好：1）城市扩容、城镇化加速：目前2007年末市中心城区人口41.52万人,城区面积扩大到46公里,全市城镇化率为40.02%，远远达不到工业化国家或地区的的60%以上。而随着城市规划南移东进，新城区、新车站、爱莲湖和王仙岭片区的建，市场拓展举措的大力实施的推进