验房、收房标准程序(细节)解析

总则1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分,如果与购房合同、附件及补充协议不符,要及时向有关单位反映,重新核对,做出说明。2、在房屋质量检查方面,看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书,其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调;其次,观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题,要及时向开发商(卖方反映,待维修后方能入住。3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定,物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单,购房者可按清单内容进行清点,检查其是否齐备、完好程度及使用状况,如有不符或缺损,必须要求尽快维修、配齐。4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果,是与发展商签订一份交屋看房记录表(或称物业交付核验单。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。交屋看房记录表最好自己也要留一份,同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往,这样就会很被动;有人习惯以电话联系,这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。建设部公布验房、收房标准程序(细节收房细则:把验收的目光放在隐蔽工程上1、合同(1 开发商应出示完备合法的住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表。这些文件要看原件,而不是复印件。(2 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。(3 房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(4 查看所购商品房整栋楼的北京市建设工程竣工验收备案表,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案,缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张备案表,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。(5 对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。注意:向开发商索要住宅质量保证书、住宅使用说明书、保修卡和住户手册,以便日后出现质量问题按约要求维修。2、户内(1 窗a 窗边与混凝土接口有无缝隙b 落地窗以及外飘窗应安装平正牢固c 是否翘曲变形d 开启关闭顺畅e 零配件装配齐全f 位置是否准确g 窗玻璃应表面平整h 窗玻璃是否完好无损、无划痕i 隐形纱窗是否安装完毕,且无破损j 外窗框四周处理是否粗糙k 外窗开启扇是否能关上l 把手是否松动m 窗子玻璃的每个角是否封好n 打开后窗户是否能固定o 直角接合部是否严密p 窗框表面是否光洁q 四角是否呈直角r 窗的底部滑道是否平滑s 窗台应平滑,不刮手t 看一下窗外附近有无攀缘的物体、是否存在重大安全隐患!(比如3层餐厅窗户、6层北面两个窗户u 所有纱窗下沿与窗台之间,应考虑预留安装大理石的空间(2 地面a 是否松动b 是否爆裂c 是否撞凹d 有无明显的缝隙和不平整e 地面是否有空鼓f 地面走线的标示g 地平验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法如果你不嫌麻烦,那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管,长度约为20 米左右吧,然后注满水。先在门口离地面0.5 米或1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度,然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。一般来说,如果差异在 2 厘米左右是正常的,3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了。(3 墙身、顶棚、楼板a 有无倾斜、弯曲b 有无隆起或凹陷c 墙面是否平整d 墙面是否有花e 承重墙、梁、柱是否符合设计规范,若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患,f 钢筋是否暴露g 检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线h 用木棍敲一下有无空声i 墙面是否有明显色差j 阴阳角是否平直k 是否有裂纹、刷纹,若裂缝与墙角呈45 度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。l 有无水渍、裂痕m 天花板是否有小裂纹n 注意相关位置有没有空调管孔o 检查墙面有无石灰“爆电”,这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致,可用铁器敲打“爆点”,如发现大面积的疏松、脱落,也属质量问题,将给购房者的居住和装修带来极大麻烦,不可忽视。p 是否全部按合同要求做“外墙外保温”(4 水a 开关是否妥当b 过墙线是否有导管c 导管连接是否紧密d 管线是否安全可*e 下水管道不可使用塑料软管f 上水管是否存在渗漏现象g 需要注意的是,北京地区的水质严重超标,有些小区生活用水全部是*自己打井取水,为了保险起见,这样的小区在验收房屋时,最好自己采些水样带回去,送给有关部门检验,如果水质确实不符合生活用水标准,就应想办法及早解决。h 上下水管是否已做丝扣处理?(5 电a 开关是否妥当b 按动漏电保护器的测试钮c 管线是否安全可*d 插座面板是否有电e 拉闸断电测试f 插座是否带保险装置g 洗手盆的上方不应有插座h 打开所有的灯具开关,看灯具是否都亮i 开关插座面板是否存在划痕j 是否有电器接地装置、是否解决等电位问题(等电位联接端子是否真正起作用?k 电线是否符合国标质量l 电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达到 4 平方,否则使用空调时,容易过热变软。暖气a 锅炉是否安装到位,有无损坏,跟自己的型号是否相符(有的邻居已经升级过b 暖气内是否有水c 暖气有无漏水痕迹d 暖气里的水管上是否有锈(7 卫生间a 坐厕下水是否顺畅b 冲水声音是否正常c 卫生间内是否有地漏d 坡度是否对头(是否有倒坡现象e 有无积水f 是否倒泛水和渗漏g 闭水试验h 卫生间门口地板是否发黑i 台盆上水管是否漏水j 是否有有裸露电线k 进出水是否流畅l 电源插座应是防潮插座并有防溅措施m 照明灯座必须是磁口安全灯座n 洗手盆的上方不应有插座o 卫生间门口是否有挡水条p 排污管是否有蓄水防臭弯头q 特别留意厕所顶棚有脱落或长霉菌r 墙壁需要做拉毛处理s 墙体到座便下水管道中心的距离是否小于35cm,若过小则有可能无法安装座便器t 是否已安装纱窗?u 卫生间是否有排风道?如何通风?(7+ 洗衣间a 是否做了避水试验?管线a 是否外露b 是否有管线穿过c 过墙线是否有导管d 导管连接是否紧密e 线路安装是否平整、牢固、顺直f 下水管道不可使用塑料软管g 电话线等等应先加套管,再埋进水泥;不能将电话线直接进水泥地(9 水表a 是否安装b 是否有水表空走c 阀门关闭不严d 阀门脱丝,连接件滴水e 截止阀生锈影响水质(10 电表a 是否安装b 使用数目(11 电话线a 用电话机检查电话线路是否有信号(12 电视天线a 用天线检查工具检查电视天线的信号(13 室内污染a 从7 月1 日以后,凡新开工的民用建筑工程,完工后必须由建设单位组织对室内环境进行验收,并委托经市建委等有关部门考核认可的检测机构,对建筑工程室内环境进行检测,检测不合格的,不得竣工验收。(14 楼宇对讲a 在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常(15 层高a 测量楼宇层高的方法很简单,把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量(这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法,你应该测量户内的多处地方。(17 地漏a 地漏位置是否合理b 地漏是否在地面的最低点c 地漏是否排水通畅(18 隐密性及隔音效果如何(19 日照是否达到国家规定(20 通风是否达到国家规定(21 天然气表以及管道天然气总阀门应当在公共部位,管道不能暴露在室外(特别是顶层,可能会遭雷击 (22 窗磁、门磁系统(2 门a 贴脸是否完整b 贴脸是否有裂缝c 是否能锁上d 贴脸与楼顶板阴角线是否平行e 是否与墙在一个平面上f 直角接合部是否严密g 表面是否光洁,是否有划痕、锈迹+ 门把手是否光洁,是否有磕痕h 不上锁是否会自动关上或打开i 四角是否呈直角j 门面上有无钉眼、气泡或明显色差k 开启是否灵活l 关上门窗听听隔音效果m 密封程度;密封胶条是否有损坏n 门的厚度、材质与规格o 门框与墙身有无过大缝隙p 门与门框有无过大缝隙q 零配件是否装配齐全,位置准确r 门与地的缝隙,要预留出地面装饰的缝隙(需要额外考虑地面不平整的误差s 门的安全程度如何?是否有四个支点?(3 外墙a 是否有较大面积的空鼓b 是否开裂c 是否渗水d 是否有明显的水印和霉点e 是否有排水设施f 空调是否能安装g 出水口 h 外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。 (4 檐沟、落水管 a 安装是否牢固 b 接口是否平密 c 是否渗漏 d 落水管，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流 走。 (5 消防系统 a 住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。 信报箱 a 房屋是否按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定 (7 标识系统 a 楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否与实际相符 小区环境 (9 停车场 (10 保安系统 4、小区内 (1 凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平 即楼前 6 米、楼后 3 米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、 水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净， 无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。 (2 检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 5、物 业 在您查看了房产后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签订物业管理公约，做一 个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成， 清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司 的资质，是否具备您要求的管理标准。 三、后记 在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理： 1 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固 补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。 2 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采 取费用补偿的办法，由接管单位处理。 3 如果发现问题至少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 四、参考资料 1 空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如 瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。 2 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。 3 住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、 墙体结构类型等作出的